קניתם? 1,200 דירות במודיעין ב-1.2 מיליון ש', 2,100 בראש העין במיליון ש'

מנכ"ל משרד הבינוי: הרוכשים ב"מחיר מטרה" לא יוכלו לשדרג את הדירה ■ מינהל מקרקעי ישראל: "בנובמבר-דצמבר נשווק קרקעות כמו בשנה שלמה"

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

מכרזי מחיר מטרה יוצאים לדרך. 2,100 דירות במחיר גג של מיליון שקל בראש העין ו-1,200 דירות במחיר 1.2 מיליון במודיעין. כך חשף היום (ג') מנהל אגף שיווק במשרד הבינוי, בני דרייפוס בכנס "מחיר מטרה" שמקיים המשרד.

בסך הכל צפויים להתפרסם בראש העין מכרזי קרקע ל-3,000 דירות, לפי תוואי מחיר מטרה, מתוכם 2,100, 70%, יחויבו להיבנות במחיר מופחת. על פי הנתונים שהציג דרייפוס, מחיר מ"ר בשוק חופשי בראש העין כיום הוא 13 אלף שקל, ואילו מחיר מ"ר מופחת על פי יוזמת מחיר מטרה - 10,400 שקל. "שיווקי מחיר מטרה יובילו לשיווק של כ-2,000 יחידות במחיר ממוצע של מיליון שקל בראש העין", אמר.

מודיעיןצילום: אמיל סלמן /ג'יני

לגבי מודיעין אמר דרייפוס כי מדובר במכרז ל-1,500 יח"ד שיפורסם החודש, מתוכם 1,200 יח"ד במחיר מופחת. "מחיר מ"ר בשוק החופשי 15 אלף שקל בממוצע, בעוד מחיר מ"ר מופחת 12 אלף שקל", הסביר דרייפוס, "כלומר שמדובר במחיר של 1.2 מיליון שקל במודיעין".

הרוכשים ב"מחיר מטרה" לא יוכלו לשדרג את הדירה

"הסכמי מחיר מטרה יפורסמו המתווה שבו היזמים יהיו רשאים, אם הם סבורים כי שווי הזכייה במכרז הוא שלילי, להגיש גם הצעה של 0 שקלים על הקרקע - כך אמר הבוקר מנכ"ל משרד משרד הבינוי והשיכון שלמה בן אליהו. 

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"לצד הסכום המאופס" הסביר בן אליהו, יוכלו הקבלנים להפחית את שעור הדירות שייבנו במחיר המפוקח מ-80%, ועד שיעור מינימלי של 50%". לשם המחשה. ייתכן כי ארבעה יזמים שייגשו כולם למכרז יציעו 0 שקלים על הקרקע. הזוכה יהיה זה שהתחייב מביניהם לשעור הגבוה ביותר של דירות מוזלות.

11 מתוך 11 |
נסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ צילום: ניר כפרי
1 מתוך 11 |
בני דרייפוס, ראש אגף שיווק במשרד הבינוי והשיכוןצילום: ניר כפרי
2 מתוך 11 |
שלמה בן אליהו, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון ועו"ד אלעזר במברגר, היועץ המשפטי של המשרדצילום: ניר כפרי

"איך תהיו בתחרות אטרקטיבית מול קבלנים שעובדים לצדכם? למה שדייר יעדיף להגיע אליכם ולא למתחרה, בסביבה של מחירי מטרה?", שאל בן אליהו את הקבלנים בקהל, והשיב: "להערכתנו כל כך הרבה יבואו אליכם שלא תצטרכו בכלל לשכנע. אבל אם קבלן כן רוצה לשכנע, הוא יכול לעשות כמה דברים, כמו להעלות את המפרט מעבר למחויב במכרז".

עם זאת, לדברי בן אליהו, לאחר חתימת החוזה לא יהיה רשאי הרוכש בעצמו לנהל מו"מ עם הקבלן על שדרוג הדירה, ומחויב לקבל אותה מהקבלן כמות שהיא. "אנחנו יודעים שזה מנוגד לדנ"א של רוכש הדירה הישראלי שחייב לשדרג, אבל לאחר התייעצות עם גורמים רבים, בהם התאחדות בוני הארץ, הגענו למסקנה שזה יהיה יעיל יותר. זה יקצר ליזמים את מועדי המסירה, ויפשט עבור הקבלן שלא להביא קרמיקה שונה לכל דירה את החיים".

"בנובמבר-דצמבר נשווק קרקעות כמו בשנה שלמה"

מנהל מינהל מקרקעי ישראל בנצי ליברמן אמר בכנס כי "כדי ש'מחיר מטרה' יצליח, אנחנו צריכים חומר גלם, וזה שיווקי קרקע מוגברים. בנובמבר-דצמבר נשווק קרקעות כמו בשנה שלמה. אלו היקפים חסרי תקדים. אין חסם מכל סוג שהוא שעומד על הפרק, שאין לו פתרון מיידי, גם אם עלותו 300 ו-400 מיליון שקל".

עוד אמר ליברמן כי בחודשים הקרובים צפויים להיחתם הסכמי גג נוספים עם פתח תקווה וקרית גת. "הממשלה הזו הבינה שאם השותפים האסטרטגיים שלנו, שהם ראשי הרשויות, לא יקדמו בנייה, המשבר לא ייפתר. תוכנית סירקין בפתח תקווה, לשיווק 12 אלף יחידות דיור, שראש העיר פתחת תקווה התנגד לה בעבר בחריפות, תיחתם. בתוך מספר חודשים זה יגיע לותמ"ל, ובתוך שנה וחצי יהיו היתרים. בכרמי גת נכפיל את ההסכם מ-7,500 יחידות בעוד 8,000 יחידות".

יוג'ין קנדל: ברגע שהקונה יאמין שכדאי לחכות להגרלות, המוכרים יורידו מחירים

יוג'ין קנדל, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה, אמר בכנס כי רמת המחירים בשוק הדיור בישראל גבוהה משוויה הריאלי בכ-25%, והביע תמיכה ביוזמת "מחיר מטרה" שמוציא משרד הבינוי בימים אלו לדרך.

לדברי קנדל עליית המחירים תלויה בכמה גורמים. "נפילת מחירי המניות הביאה הרבה מאוד אנשים לומר, 'במניות אני לא יודע להשקיע, הריביות אפסיות, אני הולך להשקיע בנדל"ן'. זה משהו שתמיד גרם לאנשים להרגיש יותר נוח.

"בצד ההיצע, ב-2008 עברה החלטת ממשלה שבשל שאיפה לפיזור אוכלוסייה לפריפריה, מפסיקים לתכנן במרכז. האנשים לא שמעו לממשלה, העדיפו להמשיך לגור במרכז וזה הביא לעליית מחיר.

"לא רק שלא היה שיווק, גם לא היה תכנון. והתכנון במדינת ישראל לוקח 5-6 שנים. כך שרק עכשיו אנחנו מתחילים לתפוס את הבעיות שהיו ב-2008. ולבסוף יש עוד משהו שקוראים לו ציפיות. כאשר הציבור מאמין שהמחירים ימשיכו לעלות זה בדרך כלל קורה".

לדברי קנדל, הפתרונות של ותמ"ל והסכמי גג והגדלת שיווקים יש להם פתיל השהייה ארוך. אנחנו בנויים כך שלחדשות הרעות אנחנו מאמינים מיד. יש תופעה נפוצה בעולם שיש חופש מחירים כלפי מעלה וקשיחות מחירים כלפי מטה. לפני שמחירים מתחילים לרדת יש תקופה ארוכה של עצירת עסקאות. אם אנחנו נישאר עם פתרונות לטווח ארוך, המחירים לא ירדו. אם אנחנו רוצים לשנות את הציפיות של המשקיעים אז צריך פעולה לטווח הקצר יותר. המחיר באה לתאם ציפיות

"אנחנו אומרים, אנחנו שמים פה רף מחיר מקסימלי. אנחנו מצפים שגם המכירות האחרות יתייצבו למחירים האלה. אנחנו מנצלים את כח הקנייה של המדינה. היא אמורה להוריד את המחיר של כל הדירות באזור לכיוון מחיר מטרה ובינתיים תמנע מאנשים לשלם יותר. ברגע שהקונה יאמין שכדאי לחכות להגרלות, המוכרים יורידו מחירים. יהיה לו מחיר יחס שונה לגמרי ממה שהוא חושב".

עוד הוסיף קנדל כי "עבור היזמים התוכנית תוריד עלויות שיווק, עלויות מימון, ומפחיתה משמעותית את הסיכון. אנחנו חושבים שאפשר להגדיל משמעותית את תכנית מחיר המטרה כדי לתת אימפקט גדול יותר על השוק".

נשיא התאחדות בוני הארץ, (הקבלנים), נסים בובליל, אמר כי תוכנית מטרה טובה לדעתו, אך תקף את מסע הפרסום שבו פתח לאחרונה משרד הבינוי ליוזמה, בטענה כי זו מטעה את הציבור: "מבחן הביצוע הוא מבחן קשה. אנחנו מדברים על אלפי יחידות דיור במחיר מטרה. את הדירה הראשונה נראה בתוך שנה וחצי במקרה הטוב, וייתכן שרק בעוד שנתיים-שלוש. צריך להגיד לציבור את הדברים בצורה ברורה, שיש תוכנית שהיא טובה, אך רק בטווח של שלוש שנים, ואם התכנית תצא לפועל יהיו דירות מוזלות באזורים מסוימים.

"אנחנו נמצאים יום אחרי פיזור הכנסת. אנחנו לא יודעים מי יהיה שר השיכון הבא. אולי הוא יחשוב שזה לא הפתרון? אנחנו יודעים שלאורך השנים כל שר שיכון חדש היה לו אג'נדה משלו. מחיר מטרה כמו מע"מ 0 לא מוסיפה דירה אחת בישראל. זה פתרון חלקי. אני קורא למינהל להגדיל את השיווקים בכל רחבי הארץ".

מיכל כספי, מנהלת אגף הנדל"ן והתשתיות בדיסקונט: "כשאנחנו מדברים על ירידה מ-20%, השאלה היא ממה. אם בפרוייקט באזור ראש העין משווקים 70% מהדירות במחירי מחיר מטרה, בכלל לא בטוח שניתן יהיה לשווק את היתר במחירי שוק חופשי. השאלה היא מה יקרה באזורים שאין בהם מחיר מטרה. אם יש 2000 יחידות מוזלות בראש העין, מה יקרה עם שאר השוק? מה יקרה למשל בכפר יונה? לא בטוח שהשוק ימשיך להתנהל כסדרו".

יו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס, אמר כי "צריך למצוא פתרון לנושא של ההיתכנות הכלכלית של המכרזים הללו בפריפריה. במקומות שבהם שווי הקרקע נמוך ואינו נושא את גובה ההנחה".

יו"ר מרכז הבנייה הישראלי ערן רולס: "ניתן היה לנצל את המפרט לחינוך של ציבור הרוכשים לקצת צניעות, לנסח מפרט מחייב מעט צנוע יותר, ולחסוך 40-50 אלף שקל במחיר הדירה".

מחיר מטרה רטרואקטיבי

משרד הבינוי והמועצה הלאומית לכלכלה מקדמים יחד תוספת ליוזמת מחיר מטרה שיוצאת לדרכה בימים אלו, תחת הכותרת "מחיר מטרה רטרואקטיבי".

על פי היוזמה, שהוצגה הבוקר על ידי יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה יוג'ין קנדל במהלך כנס שערך משרד הבינוי בנושא, תנסה הממשלה לגרום לכך שגם במכרזי מינהל שהסתיימו, אשר בהם לא החל היזם הזוכה בשיווק בפועל, תימכרנה הדירות לפי תוואי "מחיר מטרה", כאשר היזמים שזכו במכרז במחיר מלא, ישופו על ידי המדינה על מנת ישווקו שיעור ניכר מהדירות במחיר גג בגובה של 20% מתחת למחיר השוק.

על פי תוואי הפעולה הנבחן, תקצה הממשלה סכום של כמה עשרות מיליוני שקלים, ואז תערוך מכרז שאליו יוכלו יזמים לגשת ולתת הצעות מחיר מצדם, על מנת שיאותו להוזיל את דירותיהם לפי מחיר הגג שהממשלה תקבע. הסיבה בגינה מבקשת המדינה להפעיל תוואי פעולה זה, היא זירוז האפקט שצופה הממשלה שיהיה לתוכנית, כאשר הדירות המוזלות הראשונות תימכרנה כבר בחודשים הקרובים.

אלא ששאלת ישימות הצעד כלל אינה ודאית, ועודה נבחנת במשרד הבינוי ובנוסף לכך צפוי משרד האוצר להפעיל שרירים על מנת למנוע אישור היוזמה בממשלה אם וכאשר תוגש הצעת החלטה בנושא.

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker