מעוניינים להקים מגדל משרדים יוקרתי? כך תעשו את זה נכון - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מעוניינים להקים מגדל משרדים יוקרתי? כך תעשו את זה נכון

האם יש בישראל מגדלי משרדים יוקרתיים יותר מהשאר? ואם כן, מה משפיע על מידת היוקרה? מכון גיאוקרטוגרפיה בחן את הסוגיה בעזרת סקר שבדק שבעה מגדלים באזור תל אביב, ולפיו מיקום הבניין הוא המשתנה החשוב ביותר ■ אדריכלות? זה לא ממש מעניין אף אחד

7תגובות

מה הופך מגדל משרדים ליוקרתי? בענף המשרדים נהוג בדרך כלל לדרג את המבנים בתארים נוסח AAA (טריפל A), שנחשב ליוקרתי ביותר, A שנחשב רגיל, B לבינוני ו–C למבנה מיושן ולא עדכני. ואולם כיום יש עשרות מגדלי משרדים, בעיקר בתל אביב ובסביבתה, שעונים על הגדרת טריפל A. האם יש מנגנון עדין יותר לפילוחם ולדירוגם? מכון גיאוקרטוגרפיה פיתח מנגנון לקביעה של מידת היוקרה של מגדלים, גם אם כולם משתייכים לקבוצה הגדלה והולכת של טריפל A, והדגים את שיטת הפילוח בשורת מגדלים, חלקם קיימים וחלקם עדיין בהקמה.

מטרת הפילוח היתה להבין מה משפיע על יוקרה של מגדל משרדים בעיני השוכרים. לצורך כך נערך סקר לגבי שבעה מגדלים: רוטשילד 22 של קבוצת אביב (בתל אביב, בהקמה), מידטאון של קנדה ישראל, יורוקום וקבוצת אלקטרה (בהקמה במע"ר הצפוני בדרך מנחם בגין בתל אביב), מגדלי הארבעה של קבוצת חג'ג' (בהקמה ברחוב הארבעה בתל אביב), מגדל המוזיאון של חברת הביטוח מגדל (ברחוב ברקוביץ' בתל אביב), מגדל אלקטרה שיזמה אלקטרה ומכרה אותו לחברת אמפא (ברחוב יגאל אלון בתל אביב), מגדל עתידים של חברת קריית עתידים (תל אביב) ומגדל צ'מפיון של חברת אלייד נכסים (באזור BBC בבני ברק).

הסקר בדק את המגדלים בשני סוגי מדדים. האחד סובייקטי: חוות דעת של מנהלים ואדריכלים לגבי עיצוב, רמת היוקרה שמשדר המגדל, רמת הייחודיות ומיקומים שנתפשים כיוקרתיים. המדד השני הוא אובייקטיבי־פיזי, כמו גודל הלובי, מספר החניות (יחס של מספר החניות לשטח הבנוי), מספר הקומות וזהות האדריכל.

בין הקיימים - מגדל המוזיאון
 הוא היוקרתי ביותר

תומר אפלבאום

מגדל המוזיאון הגיע לראש הדירוג של המגדלים הקיימים. זהו מגדל ותיק יחסית, שאוכלס ב-2005. כשהוקם, בתקופת המיתון של העשור הקודם, ספג ביקורת קשה על עלויות הבנייה הגבוהות שהצריך ממגדל, היזמית. ואולם עד מהרה העניינים התאזנו, ורמות מחירי השכירות בו עקפו אפילו את אלה של מגדלי עזריאלי. תדמיתו עלתה מאוד, לא מעט בגלל המיקום, שנחשב לאחד המוצלחים בעיר.

ואולם ככלל, הסקר מראה כי הבניינים הקיימים, גם אם נבנו בחמש השנים האחרונות, נתפשים יוקרתיים פחות מהמגדלים שבבנייה. כך, מגדלי הארבעה, שמוקמים בימים אלה, קיבלו את הציון הגבוה ביותר (8.2), בדיוק כמו מגדלי מידטאון, שגם הם למעשה עדיין רק בור גדול באדמה. בשני הפרויקטים יש ודאות לגבי התכנון והמיקום, אך מידע לגבי זהות כל השוכרים, איכות הניהול של הבניין והתוצר הסופי - אין. במקרה של מגדלי הארבעה, יש גם שטחים רבים שנמכרו למשקיעים בקבוצת רכישה, וריבוי בעלויות במגדל משרדים נוטה להפחית מיוקרתו.

למקום השלישי הגיע רוטשילד 22 עם ציון 7.8, ואחריו בדירוג שלושה מגדלים מאוכלסים - המוזיאון, אלקטרה ועתידים - בציון דומה (7.3). מגדל צ'מפיון תופס את המקום האחרון עם ציון 6.8.

נקודה מעניינת היא שמגדל המוזיאון אולי נחשב יוקרתי, אך הנסקרים נתנו לו ציון נמוך על עיצוב, 6.4, מה שמקנה לו רק את המקום השביעי בקטגוריה זו. את המקומות הראשונים בעיצוב תופסים מידטאון והארבעה עם ציון 8, רוטשילד 22 קיבל ציון 7.8, מגדל עתידים עם ציון 7.2, ומגדל אלקטרה ומגדל צ'מפיון בבני ברק קיבלו את הציון 7. מן הסתם, קשה מאוד להשוות בין מגדל קיים שעיצובו מוחשי לבין מגדל שההתרשמות ממנו מתבססת רק על הדמיות ממוחשבות.

סטודיו 84

אם כך, מה הביא את מגדל המוזיאון לראש מגדלי היוקרה הקיימים? ההסבר של גיאוקרטורגפיה טמון בשכנים הטובים. "מגדל המוזיאון, שהעיצוב שלו מדורג נמוך, נחשב בעיני רבים כיוקרתי מאוד הודות לתמהיל העסקים שממוקמים בו", נכתב. "בין היתר נמצאים בו המשרדים של קרן איפקס, משה ויגאל גינדי, משרד יחסי הציבור של רני רהב, ומשרדי עורכי דין מובילים ושגרירויות".

פרמטר מרכזי שמשרת את יוקרת מגדל המוזיאון הוא מיקומו האטרקטיבי - בפינת הרחובות וייצמן וברקוביץ', סמוך לבית המשפט. מנכ"לית גיאוקרטורגפיה, רינה דגני, אמרה כי "בין המגדלים הקיימים, מגדל המוזיאון מוביל על יתר המגדלים בפרמטרים רבים, ובהם מיקום, היצע החניה הגדול והעסקים מיוחסים שנמצאים בו. למגדלי עזריאלי יש יתרון במרכיב הנגישות והוא גם ממוצב כמרכז מסחרי, ולמגדל צ'מפיון יש חיסרון, כי הוא ממוקם בבני ברק, שהיא מחוץ לטבעת בתוך תל אביב והנגישות אליו לוקה בחסר, אבל יש לו יתרונות יחסיים של מבנה מרשים וחדשני ולובי ענק".

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן - הקלישאה הנדל"נית הזאת, מתברר, עובדת גם בשוק המשרדים. כך, 70% מאנשי העסקים שהשתתפו בסקר ציינו כי מיקומו של המגדל הוא הגורם המשפיע ביותר על יוקרתו. המשתנה במקום השני הוא עיצוב הבניין, עם 68% מהנסקרים. 56% מהמנהלים ציינו את הלובי - עיצוב, גובה ושטח כמשתנה מרכזי ליוקרה; 53% ציינו את זהות העסקים ששוכרים משרדים במגדל.

שאר הגורמים שזכו להתייחסות, אם כי בעלי השפעה נמוכה יותר, הם: היצע החניה, כולל חניות לאורחים (33%), מספר הקומות (29%), נגישות (27%) ומסעדות יוקרה באזור (20%). זהות האדריכל נמצאת רחוק במקום ה–11 - רק 16% מהנסקרים ציינו אותה כמקור השפעה על היוקרה.

המיקום ידוע כמקדם יוקרה, אם כי התפישה הזאת עשויה להשתנות. יש חברות שמתעקשות שעל כרטיס הביקור של העובדים תופיע הכתובת בשדרות רוטשילד או ברחובות עם אופי פיננסי במרכז תל אביב - בעיקר בבתי השקעות וחברות פיננסיות. עם זאת, בשנים האחרונות חלה מגמת עזיבה והתרחקות, כמו זו של חברת הביטוח כלל, שעקרה לקריית עתידים ופינתה שטחים בבניין אשדר ביגאל אלון ובבית רובינשטיין שבדרך מנחם בגין, כדי להוזיל את השכירות. עוד לפני כן עזב בית ההשקעות תמיר פישמן את מגדל פלטיניום ברחוב הארבעה לטובת משרדים ברמת החייל.

בסקר נבדקו מיקומי המגדלים שנתפשים איכותיים. שדרות רושטילד קיבלו את הציון הגבוהה ביותר - 8, רחוב הארבעה ומתחם שרונה הצמוד לו קיבלו ציון זהה של 7.8, אחריהם המע"ר הצפוני (שנבנה בדרך מנחם בגין) ורמת החייל עם ציון 7.

"עושים עסקים במעלית"

לא כולם בטוחים שהפרמטרים האלה הם אלה שבאמת קובעים את היוקרה של מגדל המשרדים. ג'קי מוקמל, מנכ"ל משותף בחברת מאן נכסים, חברה לייעוץ ושיווק נדל"ן, אומר כי בעיניו הכל עניין של מיקום. "כל הבניינים שנבנים כיום הם יוקרתיים", הוא אומר, "אנחנו לא מכרז סחר עולמי עם אדריכלות ייחודית ומשמעותית שהשוק מוכן לשלם עבורה. היוקרה בישראל היא לא האדריכלות, אלא הנגישות. אין כאן בניינים לולייניים, למשל, ויזמים לא מוכנים להשקיע הרבה כסף בסגנון אדריכלי לא שגרתי. בסופו של דבר כל הבניינים נראים בערך אותו הדבר, קירות מסך מזכוכית ועיצוב מרובע או ורסיה של מרובע".

מוקמל לא מצליח למצוא מגדל אחד שבולט על פני השאר ביוקרה שלו. לדבריו, "מגדלי הארבעה של קבוצת חג'ג', המגדל החדש של עזריאלי בשרונה ומגדלי אלון ביגאל אלון - כולם יוקרתיים, ולא נופלים זה מזה או עולים זה על זה". לגבי המעמד היוקרתי שלו זכה מגדל המוזיאון, הוא אומר: "למגדל הזה יש מיקום טוב ומכובד ליד בית המשפט, ובשאר הפרמטרים הוא לא עולה על השאר המגדלים, גם לא באיכות השוכרים בו. 80% ממנו מאוכלסים במשרדי עורכי דין גדולים, אבל אין בו חברות היי־טק גדולות או חברות פיננסיות. מה ההבדל בין השוכרים בו לשוכרים במגדל אלקטרה? באלקטרה שוכרת גוגל כמה קומות, וזו חברה סופר־איכותית ויוקרתית, וגם משרד עורכי הדין גולדפרב, לוי ערן וקרן פימי".

מוקמל מוסיף כי "יש מקרים שהדיירים כן יוצרים משמעות ליוקרה, כמו במקרה של בית גבור ספורט במתחם הבורסה ברמת גן, שבו יש הרבה משרדי עורכי דין ובתי השקעות, והדיירים עושים עסקים במעלית, אבל זה לא ערך מוחלט. אם זה נכון שהאיכות של הדיירים יוצרת יוקרה, אז מגדלי הארבעה של קבוצת חג'ג' בכלל לא יוקרתיים, כי יש שם הרבה רוכשים שהם משקיעים בקבוצת רכישה ואין לדעת מי יהיו הדיירים בסופו של דבר.

"עם זאת, מגדלי הארבעה הם יוקרתיים בעיקר כי הם נמצאים במיקום יוקרתי בתוך אזור התעסוקה וליד מגדלי פלטינום ומילניום. המגדלים של חג'ג' חדשים יותר מהשכנים, וכוללים אמצעי תכנון חדישים ועיצוב אדריכלי מעודכן יותר, אבל במבחן שכר הדירה - הפערים בין המגדלים לא יהיו אסטרונומיים".

עיצוב המגדל, כאמור, לא משחק כמעט תפקיד לתפישתו של מוקמל, אבל בתנאי שההשוואה נערכת בין מגדלי משרדים ברמת A ולא, משווים אותם לבנייני משרדים ישנים. "מעולם לא נתקלתי במצב שבו חברה באה לשכור שטח ובחרה במגדל מסוים מפני שהוא מעוצב בצורה כזו או אחרת. זה לא פקטור. שוכר לא מסתכל על העיצוב, אלא על אפשרויות תכנון ויכולת התפוסה של קומת המשרדים. יחס נטו־ברוטו (היחס שבין השטח העיקרי של הקומה לשטחי השירות) צריך להיות נמוך ויעיל. הוא יסתכל על שכר הדירה ויבדוק כמה עובדים הוא מכניס בקומה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם