התחנה המרכזית הישנה בת"א: 70 דונם למכירה ב-1.5 מיליארד שקל - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
להיט הנדל"ן הבא

התחנה המרכזית הישנה בת"א: 70 דונם למכירה ב-1.5 מיליארד שקל

כונס הנכסים של שטחי התחנה המרכזית הישנה הודיע כי בכוונתו לפרסם מכרז למתחם הנטוש ברובו ■ זכויות הבנייה הצפויות הן ל-450 אלף מ"ר, שרובם יוקדשו לתעסוקה והיתר לכ–1,000 יחידות דיור ■ בשנים האחרונות זינקו מחירי הדירות בסביבה במאות אחוזים, עקב הערכות יזמים שהמקום צפוי להתפתח

18תגובות

אחרי שנים של הזנחה, עומד מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב לעבור שינוי גדול: כונס נכסים שמונה לכל המגרשים הסובבים את התחנה הודיע כי יבצע מכרז על כ–70 דונם, כחלק מהליך משפטי לפירוק שיתוף מקרקעין. בניין התחנה הישנה עצמו והשטח הסמוך לו יישארו ברשות עיריית תל אביב למימוש תוכניתה להקים מכללה. להערכת אנשי נדל"ן, מחיר הקרקע הוא כ–1.5 מיליארד שקל.

המתחם כולל חמש חלקות במתחם הרחובות מנחם בגין, שביל עכו, הגליל, הגדוד העברי והר ציון. כיום משמש המתחם לחניונים, לדוכני פירות וירקות, לרוכלות ולעסקים קטנים. יש בו כ–12 מבנים ברחוב הגליל ובין שביל עכו לרחוב השומרון, והבעלות עליו מחולקת בין כ–30 אנשים פרטיים וקבוצות, שבראשם: עיריית תל אביב, חברת משולם לוינשטיין שרכשה כ–6 דונמים לפני שלוש שנים, חברת דן, חברת באור השקעות, יורשי משה שפיר, עו"ד נחמיה צוריאל ואחיו עזרא ליפמן ובעלים פרטיים רבים נוספים.

עסקים, שוכרים, דיירים מוגנים ופולשים

לאחר שבמשך שנים לא הצליחו הבעלים להגיע להסכמות בדבר פיתוח המתחם, מינתה נשיאת בתי משפט השלום מחוז מרכז, השופטת דפנה בלטמן־קרדאי את עו"ד מוטי גלוסקה ככונס נכסים על המגרש, לצורך הליך המוכר בחוק כפירוק שיתוף במקרקעין. בהליך זה יוצאו הקרקעות במתחם למכירה במכרז, בניהולו של הכונס.

התחנה המרכזית הישנה בת"א
דניאל צ'צ'יק

בשנים האחרונות קידם גלוסקה את הליכי המכרז והכנת המסמכים הקשורים לכך, תוך הזמנת חוות דעת שמאיות, חוות דעת משפטיות הנוגעות לזכויות הבעלים, פינוי החניונים מפולשים והפעלתם, ועריכת סקר מחזיקים בשיתוף העירייה.

בין העסקים הפועלים במקום ישנם בעלים, שוכרים, דיירים מוגנים וגם אנשים שעם השנים תפסו לעצמם חזקה על מגרשים באופן בלתי חוקי, ובכולם יהיה צורך לטפל בהליך שייארך זמן רב. בתנאים של המכרז העתידי מודגש כי השטחים יימכרו לבעלים כפי שהם (as is), כך שהטיפול בכל אותם שטחים מאוישים בדרום המתחם ובצפונו צפוי להיות בעייתי.

בשלב הראשון: מכללת מנשר ולהקת בת שבע

כדי לקדם את התוכנית ואת המכרז, בעירייה עובדים על תוכנית בניין ערים מפורטת למתחם, שתממש את העקרונות התכנוניים בהתאם לתוכנית המתאר החדשה של תל אביב למקום (תא/5000) - להפוך למרכז עסקים מטרופוליני, שבו זכויות הבנייה יגיעו עד ל–1,280% מהשטח. בחישוב השטחים, בניכוי עתידי של הפקעות, מדובר בכ–450 אלף מ"ר בנויים, שרובם יוקצו למשרדים ולתעסוקה, ועל פי ההערכות ניתן יהיה להקים בהם גם כ–1,000 יחידות דיור.

לדברי האדריכל דני קייזר, תוכנית המתאר החדשה עדיין לא אושרה, והתוכנית למתחם עדיין לא מוכנה, ותושלם להגשה בפני הוועדה המקומית בעוד כחודשיים. במקביל לכך, העירייה פועלת להקצאת שטחי הליבה של התחנה המרכזית הישנה - מבנה התחנה ואזור הרציפים הישנים הסמוכים - למוסדות תרבות, ובשלב הראשון צפויה לקום באזור מכללת מנשר לאמנות. עוד צפויה להקים את ביתה במקום להקת המחול בת שבע.

אחת העסקות האחרונות הבולטות שבוצעו במתחם נערכה ביוני 2011, שעה שחברת משולם לוינשטיין, שבשליטת שאולי לוטן, רכשה 5.8 דונמים תמורת 20.2 מיליון שקל. בהסתמך על תוכניות בניין עיר ישנות למתחם, שהיו צנועות בכל הקשור לייעודי הבנייה ולהיקפה, המחיר למ"ר זכויות ששילמה אז החברה בהמרה לערכי הזכויות כיום הוא כ–550 שקל בלבד. בהתחשב בזכויות הבנייה שהמתחם אמור לקבל בקרוב, ההערכה היא כי מחירי הקרקע יקפצו לרמה של 3,000–3,500 שקל למ"ר, ובסך הכל לכ–1.5 מיליארד שקל. אומדנים אלה אינם כוללים את ההוצאות הצפויות בגין פינוי דיירים קיימים.

זונות ונרקומנים, אבל רק 5 דקות מרוטשילד

אין זה סוד שהתחנה המרכזית הישנה נחשבת לאחד המתחמים הגרועים בתל אביב. התחנה ושכונת נווה שאנן שלצדה הן דוגמאות מצוינות להבדל שבין מה שקורה במציאות העגומה לבין מטבע הלשון "5 דקות מ–": 5 דקות הליכה ממגדלי המשרדים המפוארים לוינשטיין, סונול ורובינשטיין, 5 דקות נסיעה מהסיטי של תל אביב, ויציאה נוחה במיוחד לנתיבי איילון. אלא שמה שעל הנייר מסומן כמיקום מעולה, נחשב לאחד המקומות הבעייתיים ביותר בישראל.

הליבה של הפעילות הבעייתית באזור התחנה נמצאת במשולש הרחובות סלומון־פין־ארלינגר, שבו מסתובבים נרקומנים וזונות, ושם גם נמצא חלק גדול מהפעילות הפלילית באזור. מסביב לליבה, באזור הרחובות בני ברק, נווה שאנן, הגדוד העברי והגר"א, הפעילות הבעייתית ברחובות בעייתי גם כן, אם כי הפעילות הפלילית בהם פחותה. ברחובות מסביב מתגוררים עובדים זרים רבים עם לא מעט ילדים.

אין זה מקרה שאזור התחנה המרכזית הישנה נהפך למה שהוא כיום. ב–52 שנותיו הראשונות של המתחם (1941–1993) הוא יצר מפגעים סביבתיים רבים בשכונת נווה שאנן, שעה שאוטובוסים היו נכנסים לרחובות הצרים והפכו את המגורים בבתים הקטנים לסיוט. האוכלוסייה המקורית שהתגוררה במקום הזדקנה ונטשה בהדרגה, והמקום הידרדר.

המכה האחרונה שניחתה על המקום היתה הפסקת הפעילות של התחנה, והשנים הרבות שבהן לא היה לאף אחד תוכנית לגבי עתיד המתחם. מאז נהפך הלב המסחרי של המקום לשומם, מוזנח, מלוכלך, ולמעשה לחצר האחורית של תל אביב.

משננטש האזור, נפלו מחירי השכירות של החנויות והדירות, והאזור נהפך יעד לנרקומנים, זונות ואלמנטים פליליים. כשהתחילו לנחות בישראל עובדים זרים, המקום נהפך גם לאחד הריכוזים הגדולים שלהם, והם מתגוררים בו עד היום.

אפילו כיום: 1.4 מיליון שקל לדירת 3 חדרים

למרות הכל, רבים מודעים לפוטנציאל האדיר שמגולם במתחם, עקב מיקומו המצוין, הסמוך לשדרות רוטשילד, למחלף לה גווארדיה ולציר מנחם בגין החשוב. בשנים האחרונות התחילו משקיעים, בעיקר קטנים, לפקוד את הרחובות הסמוכים לתחנה הנטושה - הגר"א, יסוד המעלה, איגר, נוה שאנן, בני ברק ואחרים, מה שתרם לעליות מחירים תלולות במחירי הדירות הישנות, שרובן הוקמו בשנות ה–50.

בתחילת העשור הקודם עלתה דירה במקום 120–130 אלף שקל, או כ–2,000–3,000 שקל למ"ר. המחירים של דירות אלה מגיעים כיום ל–850–900 אלף שקל, 15–16 אלף שקל למ"ר. במקומות מרוחקים מעט מהתחנה הישנה הוקמו גם כמה פרויקטים חדשים, שבהם מחירי דירות 3 חדרים מגיעים ל–1.3–1.4 מיליון שקל ואף ליותר. ההערכות הן כי האזור לא יישאר במצבו הנוכחי לאורך זמן, ובעתיד הנראה לעין יפותח.

קייזר סבור שיישום תוכנית מתחם התחנה החדשה, בצירוף תוכנית סמוכה שמקודמת על מתחם רחוב הרכבת, שבו יוקמו מגדלי משרדים גם כן, יקרין גם לכיוון התחנה הישנה, שאותה הוא מכנה "חור שחור".

ואולם כדי שהאזור ישתנה, צריך יהיה לפעול לא רק באמצעות תוכניות ונדל"ן. העובדה שהכונס גלוסקה החליט להודיע כי בכוונתו לפרסם מכרז כארבעה חודשים לפני פרסומו, רק מעידה על המצב המורכב: תוכנית מפורטת עדיין אין; אף שתוכנית המתאר המופקדת מבטיחה לו זכויות בנייה מקסימליות, אין התחייבות לזכויות הבנייה הסופיות; והיזמים יידרשו להתמודד עם פולשים ודיירים מוגנים. לפיכך, מצבה הנוכחי של התחנה המרכזית הישנה רחוק מאוד מהחזון.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#