שוכרים ובעלי דירות: מי ירוויח ומי יפסיד מחוק השכירות החדש? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שוכרים ובעלי דירות: מי ירוויח ומי יפסיד מחוק השכירות החדש?

האם מחירי הדירות יעלו או יירדו? כל מה שצריך לדעת על חוק השכירות החדש

196תגובות

משרד האוצר ומשרד המשפטים הודיעו בשבוע שעבר על אימוצה למעשה של הצעת חוק שכירות הוגנת, שיזמה ח"כ סתיו שפיר (העבודה) בעידוד עיריית תל אביב. כמה מעקרונות החוק המתהווה בעייתיים, חלקם מעורפלים ונראה שבפני יוזמי החוק ומשרדי הממשלה יש עוד עבודה רבה לפני שיובא לוועדה ולהצבעה במליאה. ואולם, למרות ההסתייגויות, זהו החוק הרציני והטוב ביותר שמקודם כיום להתמודדות ממשלתית עם שוק הדיור.

החוק פועל בדיוק בתחום שבו אמורה לפעול ממשלה – הסדרת שוק פרוץ, אלים, וחסר כל פיקוח. חשיבות רבה יש להשפעותיו המיידיות על האנשים שהוא מכוון אליהם, כלומר, על המשכירים והשוכרים. זאת בניגוד לצעדים אחרים שנוקטת הממשלה, שחלקם, כמו מע"מ 0%, הם חלוקת כספים לציבורים שונים, ואת ההשפעות של הצעדים האחרים נרגיש, אם בכלל, בעוד שנים. לציבור הרחב אין זמן, והוא צריך להרגיש בשינויים מיידיים.

כרגע, כאמור, החוק נראה יותר כמו רעיון מאשר כחוק מגובש, והסכנה לכך שהוא ייקבר מוחשית מאוד לאור מצבה של הממשלה. לא סתם מיהרה שותפתה לשעבר של שפיר במחאה החברתית של 2011, דפני ליף, להוציא הודעה שלא נתנה אמון באפשרות שהחוק יאושר בתקופה הקרובה. אבל אם אכן החוק לא יקודם, זו תהיה החמצה גדולה.

אייל טואג

מהם עקרונות הצעת חוק שכירות הוגנת שפורסם בסוף השבוע שעבר?

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

החוק נועד להסדיר את היחסים בין משכיר דירה לשוכר, החל משאלות בסיס כגון מהי דירה ראויה להשכרה, עבור דרך דרך כללים לתחזוקת הדירה וחלוקת האחריות בין הצדדים על תיקון הליקויים וביטוח הדירה, וכלה בהגבלת העלאת שכר הדירה משנה לשנה בלא יותר מ–2%.

לשם מה יש צורך להגדיר מהי דירה ראויה להשכרה?

המטרה היא להסיר ממצבת הדירות להשכרה שורה ארוכה של דירות מפוצלות בגודל חדר, מחסנים ומרתפים, שנוספו בשנים האחרונות למאגר הדירות להשכרה. רוב "הדירות" הללו הוקמו שלא כחוק, אינן מספקות לדייריהן איכות חיים מינימלית ובממשלה רואים לנכון להפסיק את התופעה.

האם יש סיכוי שהתופעה תמוגר?

ספק גדול. בעלי הדירות הללו פועלים בניגוד לחוק התכנון והבנייה כבר היום, ורק מעטים מהם הובאו לדין - מצב שמעיד על קושי גדול של הרשויות לאתר את הדירות הללו ולהביא את בעליהן לדין. סביר להניח שבעלי הדירות הלא חוקיות יגיעו להסדרים עם דייריהם כדי שלא ידווחו על הדירות וכך הן יישארו מתחת לרדאר הממשלתי והעירוני.

מיכל פתאל

מה בנוגע למצב הדירה בעת השכרתה ופינויה ובנוגע לעבודות שיש לבצע בה?

זה אחד מהנושאים הכואבים ביותר בתחום, לעתים אף הרבה יותר ממחירי השכירות. בשנים האחרונות התנהלו מאות דיונים משפטיים, בעיקר בבתי דין לתביעות קטנות, שעסקו במצבה הפיסי של הדירה בעת מסירתה לשוכרים ובעת החזרתה למשכירים אחרי גמר החוזה וכן בליקויים שנוצרו במשך תקופת השכירות. הסיבה לכך היא שכיום הכל פרוץ ולא מוטלת אחריות ברורה על מי מהצדדים. כך, החוק קובע כי על המשכירים לתקן רק ליקויים בולטים השוללים או מגבילים את השימוש בנכס - וההצעה היא להרחיב את ההגדרה לכל ליקוי הגורם להפרעה ממשית לשימוש בנכס. מכאן מובן, שגם אם על פי החוק מצבו של השוכר הוקל מעט, עדיין הוא ייאלץ לפנות לערכאות ולהוכיח כי הליקוי שעליו הוא מתלונן עומד בהגדרה. מצבו ישתפר באופן מהותי, לפי החוק, בכל הקשור לזכותו לתקן עצמאית פגמים בדירה ולקבל בגינם החזרים מהמשכיר. מוכרים ולא חביבים סיפורי הדוד החשמלי שחדל מלעבוד בחורף אך לבעל הדירה לא אצה הדרך לתקנו, המזגן ששבק חיים בקיץ אבל בעל הדירה חמק מלתקנו - ועוד כהנה וכהנה. מנגד, מוכרים סיפורים על שוכרים שביצעו בדירות עבודות ושיפוצים שלא באישורי בעלי הדירות. גם אלה יוגבלו על פי החוק החדש.

מה בנוגע להגבלת מחירי השכירות?

תזכיר החוק כולל איסור על העלאת שכר הדירה משנה לשנה, למשך שלוש שנים, ביותר מ–2%, וזאת בחוזים שייחתמו מינואר 2015 עד ינואר 2020.

בעל הדירה יוכל להתחכם, להחליף שוכרים, ומשוכר לשוכר להעלות מחירים מעל ל-2%.

לא, משום שהוא יחוייב להציג בפני השוכרים החדשים את הסכמי השכירות הקודמים, ולשמור על פער של לא יותר מ–2%. אבל נכון שקיים חשש כי בעלי דירות ינסו להתחכם ולהערים על השוכרים. זה המקום להדגיש, שפועל יוצא מהחוק חייב להיות שינוי התנהגותי מצד השוכרים והפיכתם לאקטיבים ואסרטיווים מול בעלי הדירות. אחרת החוק יישאר על הנייר.

הועלתה ביקורת על כך שהחוק יעודד העלאת מחירי שכירות לפני שזו תוגבל על ידי החוק.

אכן קיימת אפשרות שהדבר יקרה, אך הדבר אינו בטוח. בעלי דירות לא צריכים "עידוד ממשלתי" להעלאת דמי השכירות. הם מנסים לעשות זאת גם ללא חוק, וכוחות השוק הם הקובעים עד כמה ניתן להעלות את המחירים. ככלל, במצב של אפס רגולציה, כל ניסיון להסדיר את שוק השכירות באמצעות פיקוח או הטלת מיסוי נוסף על בעלי הדירות - נתקל באיומים שבעלי הדירות יעלו את מחירי השכירות. כל זה אינו סיבה מספקת שלא להכניס את השוק הבעייתי הזה למסגרת מסודרת. מעבר לכך, גם אם תהיה עלייה היא לא תוכל להיות גדולה מדי עקב ריבוי השוכרים והמשכירים בשוק, והיא תווסת ממילא עם העליות הבאות של 2% בשנה.

האם רק השוכרים אמורים להרוויח מהחוק?

הם המרוויחים המיידיים, אבל לא רק הם. במערכת היחסים הפרוצה שבין השוכרים והמשכירים, גם שוכרי הדירות עושים לא מעט צרות והסדרת הדברים תעזור גם לבעלי הדירות. גורם נוסף שיפיק תועלת עצומה מהחלת החוק הוא רשות המסים, שסוף סוף תוכל לדעת מה קורה בשוק השכירות. השוק הזה מתנהל בחלקו הגדול בצורה שחורה ולא מדווחת. הסדרתו תגדיל מאוד את המידע אודותיו, ובעקבות זאת גם את הכנסות המדינה ממסים על השכרת דירות.

מי אמור לפקח על יישום החוק?

זו אחת מהבעיות החמורות ביותר הנעוצות בתזכיר החוק, מכיוון שהדברים מעורפלים. בעיקרון נקבע כי יוקם מרשם שכירויות ברשויות מקומיות כדי להקל על יישום החוק, אך הדבר נתון לרצונן הטוב של הרשויות המקומיות - כלומר, רשות שלא תרצה לא תחוייב להקים מרשם שכירויות - וזה לא נשמע רציני. לרשויות יש כבר עתה מידע על חוזי שכירות על בסיס תשלומי ארנונה, אזורי רישום, תווי חניה ועוד. ואולם, הרשויות המקומיות לא יוכלו לשאת לבדן בנטל.

ומהם העונשים שיוטלו על בעלי דירות אשר יחרגו מהעלאות שכר הדירה המותרות?

שוב, נקודה חלשה בחוק, שכן הוא אינו קובע אכיפה וענישה אלא רק את חיזוק מעמדו של השוכר בבית המשפט. כך למשל, בעל דירה שיחרוג מהעלאת דמי השכירות ב–2% יחוייב בפיצוי ללא הוכחת נזק. כמה? לא ברור, וחבל, כי מי ששוקל לעבור על כל החוק חשוב שיידע מה צפוי לו אם ייתפס. עניין של הרתעה.

אליהו הרשקוביץ

האם החוק עשוי להשפיע על מחירי הדירות?

כן. במצב נורמלי, שכירת דירות הוא אופציה חלופית לרכישת דירה. משפחות שאינן יכולות לרכוש דירה, או אינן רוצות בכך, תהיה פתוחה בפניהן האפשרות לשכור. ואולם, הכשלים בשוק השכירות, המאבקים הבלתי פוסקים בין בעלי הדירות לשוכרים וחוסר הוודאות בתחום גרמו לכך שמשפחות לא יכולות לראות בשכירת דירה חלופה אמיתית לרכישה, ולכן הן נדחפות לרכוש דירות. הדבר מגדיל את הביקושים בשוק ותורם לעליות מחירים. עד כה הממשלה בצעדיה השונים מעודדת רכישת דירות, וממשיכה להפקיר את אופציית השכירות. אם השכירות תיהפך לריאלית, היא עשויה לתרום לוויסות הביקושים לרכישת הדירות וכך למתן את עליות המחירים. החוק עשוי גם להשפיע על דפוסי הביקושים לדירות בקרב המשקיעים, שיידעו כי יכולתם להעלות את שכר הדירה מוגבלת. לפיכך, סביר שתירשם ירידה בביקושים גם מצדם.

סייע בכתיבה: עו"ד עופר אבן



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#