שלושה כללים פשוטים להפחתת מחירי הדיור

שר האוצר, יאיר לפיד, התחייב לפעול להפחתת המחיר של דירות המגורים ושל דמי השכירות - אך במהלך כהונתו עלו מחירי הדירות, וכפועל יוצא מכך עלו גם דמי השכירות.

רשות המסים שלחה השנה ל–50 אלף אזרחים שמחזיקים בשלוש דירות ויותר דרישה להצהיר על הכנסתם מדמי שכירות. האוצר צופה שהצעד עשוי להגדיל את גביית מס הכנסה מדמי שכירות בעשרות מיליוני שקלים בשנה. אני צופה שהצעד עלול לגרום לעליית דמי השכירות - בניגוד למדיניותו המוצהרת של לפיד.

במסגרת המדיניות המוצהרת, הגו באוצר את הרעיון של מע"מ 0% על דירות חדשות שנרכשות מקבלנים. הרעיון צפוי להיות מיושם ב–2015, אך בינתיים מחירי הדירות ממשיכים להרקיע לשחקים.

הסיבה האמיתית לעלייה המתמדת של מחירי דירות המגורים ושל מחירי השכירות היא הספסרות שעושה המדינה בקרקעות הלאום. יש דרך פשוטה להוזיל את הדירות, והיא לחדול לספסר בקרקעות הלאום. אין הצדקה ציבורית לכך שעלות הקרקע באזור המרכז תגיע למחצית ממחיר הדירה. עלות הקרקע במרכז אמורה להגיע לכל היותר לרבע ממחיר הדירה, ועלות הקרקע בגליל ובנגב אמורה להגיע לכל היותר לעשירית ממחיר הדירה.

מדינת ישראל, באמצעות רשות מקרקעי ישראל, מחכירה את קרקעות הלאום לקבלני הבניין בשיטת המכרז. המחיר המזערי של הקרקע נקבע על ידי שמאי המקרקעין של הרשות, על פי התמורה שהתקבלה בקרקע דומה במכרז האחרון. תפישת העולם היא כי את מקרקעי הלאום יש למכור "במחיר השוק", וכשמחירי השוק ממשיכים להאמיר - המדינה גובה מהציבור את המחיר המרבי.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

תפישת עולם זאת היא פסולה, משום שהקרקע היא בבעלות הקרן הקיימת לישראל או מדינת ישראל, וגופים אלה הם נאמני הציבור. בשיטת השיווק הנוכחית, מועלים נאמני הציבור בתפקידם, ובמקום לדאוג לדיור זול וזמין לציבור - הם דואגים לקופתם.

כדי שמחיר הקרקע ימשיך לעלות, מוציאים למכרז פחות קרקעות מהביקוש. התוצאה ידועה מראש: הקבלנים מוכנים לשלם יותר בכל שנה, ומחירי הדירות מזנקים לשמיים.

אז איך מורידים את מחירי הדירות? הכלל הראשון להורדת המחירים באופן מיידי הוא הפחתת מחיר הקרקע המוצאת במכרז לקבלני הבניין, לפחות במחצית. המכרז בין הקבלנים לא יהיה על מחיר הקרקע שנקבע מראש, אלא על המחיר הסופי לצרכן של הדירה המוגמרת. קבלן שיציע מחיר נמוך יותר לדירה המוגמרת יזכה במכרז של הקרקע. היצע של דירות חדשות וזולות ישפיע גם על מחירי הדירות שנמכרות מיד שנייה.

הכלל השני הוא שאין להגביל מראש את האפיונים של קהל היעד של רוכשי הדירות, כפי שנעשה בתוכנית מע"מ 0%. אם זוג צעיר ירכוש דירה זולה, דיינו. אם משקיע ירכוש 10 דירות וישכיר אותן במחיר מופחת, שייקבע על ידי כוחות השוק, דיינו. מדינת ישראל אינה צריכה להיות הרגולטור של רוכשי הדירות.

הכלל השלישי הוא להוציא למכרז קרקעות ליותר יחידות דיור מכפי שנעשה עד כה. בניגוד גמור למדיניות של פיזור האוכלוסייה בגליל ובנגב, יש להוציא למכרז קרקע למגורים ברדיוס של 50 ק"מ מתל אביב. ניסיון העבר מלמד כי דיור זול ללא אזורי תעסוקה סמוכים הוא בכייה לדורות.

הכותב הוא פרקליט המתמחה במקרקעין ובמיסוי, ובעל דוקטורט בשיווק נדל"ן