4 מיתוסים 
על שוק הנדל"ן - והעובדות שינפצו אותם

השיח הציבורי בענייני הבנייה והדיור עמוס קביעות בלתי מבוססות, טענות לא נכונות ומיתוסים מגמתיים ■ אין פלא שחלק גדול מהפתרונות המוצעים כיום כלל לא נותנים מענה לבעיות הבוערות בתחום

אריק מירובסקי
אביחי שניר
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אביחי שניר

כולם מדברים על ועל מצוקות הדיור שלהם. אבל מיהו זוג צעיר? האם זה זוג שהתחתן זה מקרוב, ללא קשר לגילו? או אולי דווקא הגיל הוא המשמעותי בהגדרת הזוג הצעיר, ולא משך הנישואים? האם, למשל, זוג שהתחתן לפני חודש, אבל הוא בן 45 והיא בת 35, יכול או אינו יכול להיחשב זוג צעיר?

על השאלות האלה אין תשובות חד־משמעיות, אבל לשאלה האם "הזוגות הצעירים" סובלים ממצוקת דיור, ייתכן שדווקא אותם זוגות נותנים בעצמם את התשובה הברורה. בתקופה האחרונה הזוגות הצעירים הגדילו במידה ניכרת את רכישת הדירות שלהם — כלומר, אף שחוק מע"מ 0% עדיין מקרטע בדרך לאישור, כלל לא ברור שהמחירים הגבוהים מונעים מהזוגות לרכוש דירות.

צילום: TheMarker

עניין הזוגות הצעירים ומצוקת הדיור שלהם משקף את הרדידות של השיח הציבורי בישראל. סוגיות הדיור נראות פשוטות להבנה, אבל בפועל מדובר בענף סבוך ביותר, שנתון להשפעות מדיסציפלינות כמו כלכלה, משפט, תכנון, ארכיטקטורה, תחבורה ועוד. מרגע שבוחנים אותו רק מדיסציפלינה אחת ונותנים לכלכלני מאקרו את זכות הבכורה, תוך התעלמות מכל היתר, מתחילה ההשטחה של הדיון בגורמים ובתוצאות.

דוגמה אחרת לרדידות של הדיון היא בכך שכולם כבר מכירים את הסיסמה שוועדות התכנון והבנייה אשמות בחוסר הבנייה, ושרשות מקרקעי ישראל (המינהל לשעבר) אשמה בחוסר אספקה של קרקעות. אבל כיצד זה שני הגופים הלכאורה מסואבים האלה הצליחו לספק תכנון וקרקעות לכמיליון עולים חדשים לפני 20 שנה? ייתכן בהחלט שהבעיה היא לא בגופים, אלא במנהיגות מעליהם, שגם קובעת את התהליכים וגם מאפשרת את שליטת הביורוקרטיה.

תוצאת ההרדדה של הדיון היא שבשיח הישראלי שולטים כמה מיתוסים, שדי בעיון פשוט בנתונים כדי להפריך אותם, או לפחות להעלות ספקות כבדים בדבר אמיתותם. הנה ארבעה מהם.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

1. צריך להגדיל את היצע הדירות למעמד הביניים

שכונת אם המושבות בפתח תקוהצילום: הדר כהן

אחת הטענות המרכזיות של הממשלה היא שקיים מחסור גדול בדירות, וזה מה שגרם לעליית מחירי הדיור. כמו כן, נקבע כי הנפגעים העיקריים מהמחסור הזה הם בני מעמד הביניים והזוגות הצעירים. אבל האם אכן יש מחסור בדירות בישראל?

בסוף הרבעון השלישי השנה, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), הלא מכורות בישראל הגיע ל–27 אלף דירות (ראו תרשים). מדובר בשיא מאז שנת 2000, אחרי שבמשך חמש השנים האחרונות היצע הדירות החדשות גדל ב–83%. לכן, לא בטוח ששוק הדירות סובל מעודפי ביקוש או ממחסור בהיצע. אפילו בהנחה שקיים מחסור, לא ברור כמה דירות חסרות ולמי. על פי שר האוצר, יאיר לפיד, וראשי מפלגתו, יש עתיד, חסרות 150 אלף דירות, ואילו משרד השיכון מדבר על מחסור בכ–100 אלף דירות, ובנק ישראל מעריך שחסרות פחות, בעוד הקבלנים מעריכים שחסרות יותר. השאלה שאף אחד לא מנסה לענות עליה, לעומת זאת, היא למי חסרות הדירות.

כיום יש בישראל שתי אוכלוסיות עיקריות שסובלות ממחסור חמור בדירות: החרדים והערבים. שלא במקרה, מדובר באוכלוסיות עם הריבוי הטבעי הגדול במדינה, שנמצאות במדרג הסוציו־אקונומי הנמוך ביותר. הבעיות שלהן, אבל, לא ממש משפיעות על שוק הדירות של מעמד הביניים והזוגות הצעירים.

ביישובי החרדים והערבים נמצא המחסור הגדול ביותר בהתחלות בנייה ביחס לגידול הטבעי באוכלוסייה. גם בתל אביב יש מחסור ביחידות דיור ביחס לגידול באוכלוסייה, אבל ברוב ערי ישראל, כולל חיפה, הקריות, פתח תקוה, נתניה ובת ים, קצב הבנייה עולה על קצב הגידול בתושבים.

הקשר בין הגידול באוכלוסייה המקומית למספר הדירות הוא חשוב, כי בישראל, אפילו יותר מבעולם, אנשים נוטים לרכוש דירה בסמוך למקום שבו הם גדלו. כשליש מהישראלים גרים באותה עיר שבה גדלו, וחלק גדול גרים במרחק קצר יחסית מבני משפחה אחרים. לכן, ניתן לצפות שכאשר קצב הגידול במספר הדירות גדול מקצב הגידול של האוכלוסייה המקומית, לצעירים של אותה עיר יהיה היכן לגור.

נדל"ן אינו דבר ערטילאי, וניתן לראותו גם בלי זכוכית מגדלת. במקומות שבהם יש מחסור בדירות, הדבר נראה בעין — למשל, בבנייה של פחונים ביישובים הבלתי מוכרים של הבדואים בנגב, או בבנייה ובהרחבה של דירות בלתי חוקיות בבני ברק ובירושלים ובפיצולי דירות בתל אביב. לעומת זאת, במרכז פתח תקוה ובחיפה ניתן למצוא לא מעט דירות ריקות. כך שהעובדות מלמדות כי אולי אין באמת צורך בהול לערוך את הרפורמות בחוק התכנון והבנייה וברשות מקרקעי ישראל, וגם לא לנתב אנרגיות להקמתן של ועדות התכנון והבנייה הדרקוניות, וד"לים (ועדות לדיור לאומי) וותמ"ל (ועדה לקידום מתחמים מועדפים). למעשה, סביר להניח כי מכיוון שהמערכות הביורוקרטיות האלה לא מיועדות לפתור את הבעיות המרכזיות ואת הכשלים העיקריים בשוק הדיור, הן רק יגדילו את כוחם של מונופולים מקומיים בשוק וייצרו בעיות חדשות של ביורוקרטיה. את המחיר ישלמו לא רק הזוגות הצעירים, אלא גם ילדיהם.

2. המשקיעים אשמים 
בעליות המחירים

ראש העיןצילום: ניר קידר

זהו אחד הטיעונים האהובים ביותר בממשלה, בציבור הרחב ואף בקרב אנשי מקצוע, שאוהבים להשוות את מה שמתרחש בשוק הדירות בישראל למה שקרה בעשור הקודם במערב אירופה ובארה"ב, שבהן נוצרו בועות נדל"ן. בארה"ב, הסיבה לבועה היתה בעיקר הדחיפה המאסיבית של משכנתאות לרוכשים חסרי יכולת החזר. במערב אירופה, בעיקר בספרד וביוון, התפתחו ציפיות גדולות לכניסה של משקיעים ושל רוכשים זרים, שבסופו של דבר לא הגיעו. הדבר יצר עודף גדול של יחידות דיור — והפיל את שוק הנדל"ן. לפיכך, אין מה להשוות בין מה שקרה במקומות שונים בעולם לבין מה שקורה אצלנו, ועליות המחירים שם אינן דומות לאלה שבישראל.

מנתונים של מינהל הכנסות המדינה עולה כי אמנם ב–2009 וב–2010, שנים שבהן הציפו את השוק בביקושים, מחירי הדירות שהם רכשו עלו באותו זמן ב–63% בממוצע, לעומת התייקרות של 37% בדירות שרכשו הלא־משקיעים. ואולם בין הרבעון הראשון של 2011 לרבעון השני של 2013, מחירי הדירות שרכשו המשקיעים ירדו ב–4%, בעוד שמחירי הדירות שרכשו הלא־משקיעים עלו ב-19%. כלומר, באופן מובהק, המשקיעים דווקא מיתנו את עליות המחירים בתקופה הזו.

ואולם בשנה שבין מחצית 2013 למחצית 2014, מחירי הדירות להשקעה שבו להוביל את העליות — הם עלו בכ–9%, בעוד מחירי הדירות למגורים רשמו ירידה של כ–3%. אלא שגם הנתונים האלה אינם יכולים לאושש בשום אופן את הטענה הגורפת בדבר חלקם של המשקיעים בעליית מחירי הדירות, משום שחלקם בשוק הצטמצם מ–30% ב-2010 לכ–25% כיום.

לכל מי שבלע את ההאשמות המופרכות שהועלו נגד המשקיעים, צריך לומר כמה דברים נוספים: המשקיעים רוכשים לעתים דירות שונות במאפיינים שלהן מרוכשים אחרים. הם מחפשים הרבה פעמים דירות שניתן להשכיר — כלומר, דירות זולות יחסית, באזורים לא בהכרח טובים — ולכן הם משפיעים פחות על שוק הדיור של "זוגות צעירים" או "משפרי דיור".

נוסף על כך, רכישת דירות מוגברת על ידי משקיעים הגדילה את היצע הדירות להשכרה וסייעה לוויסות השוק הזה, בכך שמחירי השכירות לא עלו בשיעורים גבוהים כפי שעלו מחירי הדירות. אם כן, ניתן לקבוע במובהק כי למשקיעים היתה תרומה חיובית לשוק הדירות.

3. תושבי החוץ 
מעלים מחירים

פרויקטי מגורים על חוף הים בנתניהצילום: דודו בכר

על מי הכי קל להטיל את האשמה בנוגע לאחריות על עליות המחירים, אם לא על אלה שלא גרים כאן ושרכשו אלפי דירות בשנה במחירים מטורפים? במשך לא מעט זמן, הוקדשו אלפי מלים להסברים על חלקם של תושבי החוץ בעליות המחירים שנרשמו בישראל — אבל הממצאים מראים כי אין שום קשר.

שיא ברכישת הדירות על ידי נרשם ב–2005, כשהם רכשו בישראל 5,414 דירות, ומשקלם בכלל השוק היה כ–6%. מכיוון שתושבי החוץ רכשו דירות בריכוזים גיאוגרפיים מוגדרים, כמו מרכז ירושלים, המגדלים בתל אביב, וילות בהרצליה פיתוח, מצוק נתניה, המרינה באשדוד ורעננה, הם השפיעו בעיקר על השווקים המקומיים שבהם פעלו, ולחצו פה ושם על עליות מחירים.

ואולם שנה מאוחר יותר, ב–2006, ירדו הרכישות של תושבי החוץ ל-5,056, וב-2009 מספר הרכישות שלהם הגיע לשפל של 2,800 דירות, על רקע המשבר העולמי. מאז, כך נראה, תושבי החוץ אינם להוטים לרכוש כאן דירות. ייתכן כי הדבר נובע מעליות המחירים החדות שנרשמו כאן מאז 2009, וייתכן כי הסיבה לכך היא מצבם הכלכלי. ואולם מאז 2010, הם רוכשים כ–3,000–3,500 דירות בשנה — כ–2%–3% מכלל השוק — מספר שרחוק מלהוות גורם משפיע על המחירים, וזאת דווקא בזמן שהמחירים עלו בשיעור הגבוה ביותר.

גם דפוסי הרכישה של תושבי החוץ השתנו, וכיום ניתן למצוא לא מעט דירות עממיות יחסית שהם מחפשים, ולא רק דירות יוקרתיות. נוסף על כך, הם כבר לא "פראיירים" כפי שחלקם היו לפני שמונה־עשר שנים — הם עורכים בדיקת שוק רצינית לפני הרכישה ולא מוכנים לשלם כל מחיר. לכן, האשמת תושבי החוץ בעליית המחירים היא חסרת שחר.

מה שכן ניתן לומר על תושבי החוץ זה שהם השפיעו על תמהיל הדירות שמתוכנן ומוקם בישראל. הקבלנים, שציפו להצפת המדינה בביקושים של תושבי חוץ, בנו הרבה פרויקטים יוקרתיים שלא פנו לתושבים מקומיים. העיריות שמחו על הבנייה היוקרתית בשטחן ועודדו את הקמת הפרויקטים. כתוצאה מכך, הרבה מאוד דירות שמוצעות כיום למכירה אינן מתאימות לרוכשים ממעמד הביניים, ובערים שונות נוצרו שכונות רפאים, שבהן הרבה דירות בבעלות של תושבי חוץ, שפוקדים אותן בעיקר בחגים.

4. הוזלת קרקעות 
תוזיל את הדירות

צילום: דודו בכר

לא מעט דובר על הקשר שבין העלויות המוטלות על הקבלן לבין מחיר הדירה הסופי. בין היתר, יש כמה תוכניות ממשלתיות, בהן , שמבוססות על הורדת מחירי הקרקעות, שתוביל להורדה במחירי הדירות, עקב הירידה בעלויות הקבלן. זה מוביל לשאלה, האם קיים קשר הכרחי בין מחיר המוצר לבין מחיריהם של גורמי הייצור שלו.

למעשה, אפשר להראות בלא קושי שהקשר לא תמיד קיים. כך, למשל, מכונית יוקרה יכולה לעלות פי שניים או יותר ממכונית עממית, אף שעלויות ייצורה יהיו גדולות בעשרות אחוזים בלבד. במקומות שונים במדינה, כמו בשכונה החדשה שנבנית בדרום חיפה או ביישוב חריש, ניתנו הקלות משמעותיות ברכישת הקרקעות — מה שלא מנע פריצה למעלה של מחירי הדירות באותם מקומות.

על פי מחקר שפירסם בנק ישראל, בפריפריה עלו בזמן עליית המחירים הרבה פחות מאשר מחירי הדירות (15% עלייה במחירי הקרקעות, לעומת 40% עלייה במחירי הדירות). דו"ח שפירסמה רשות מקרקעי ישראל על שיווקי הקרקעות שלה ב–2012 הראה כי מחירי הקרקעות ברוב הערים ירדו יחסית ל–2010 ול–2011. כך, בשכונת נחלים בפתח תקוה ובפסגת זאב בירושלים המחירים ירדו ב–43%, בראש העין ב–38%, ובכפר סבא — ב–18%. מאז חלפו שנתיים, ואין בעיה להיווכח כי הירידות המשמעותיות האלה לא לוו בשום ירידת מחיר מקבילה של הדירות באותם אזורים.

כדי שמחירי הדירות יירדו, צריך לא רק שמחירי הקרקע במכרזים יירדו, אלא גם שהנכונות לשלם עבור דירות תרד. אחרת, לקרקע יש את הערך שמגיע ממחירי הדירות, ולכן גם אם זה לא המחיר שבו היא נמכרה על ידי רשות מקרקעי ישראל, זה עדיין שוויה. לכן, לקבלן כדאי או למכור את הדירות במחיר שנקבע על פי השווי של הקרקע, או למכור את הקרקע למישהו אחר במחיר שנגזר ממחיר הדירות באזור.

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker