הציבור מאבד סבלנות: איפה התחדשו עליות מחירי הדיור? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מדד yad2–TheMarker

הציבור מאבד סבלנות: איפה התחדשו עליות מחירי הדיור?

בעוד הדו"חות של הלמ"ס ומשרד האוצר מציגים עלייה ניכרת ברכישת דירות, המדד של TheMarker־yad2 מראה כי מחירי הדירות באוקטובר במרבית הערים נמצאים במגמת עלייה ■ זאת, בניגוד לירידות המחירים של הרבעון השלישי של השנה

28תגובות

חדשות טובות לקבלנים ולמוכרי הדירות, וטובות קצת פחות לרוכשי הדירות. עוד נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ומשרד האוצר מציגים גידול ניכר במספר הדירות הנרכשות, במיוחד מצד זוגות צעירים, מדד TheMarker־yad2 לבחינת מחירי הדירות מראה כי במקביל נערך השוק לחידוש עליות המחירים. זאת, לאחר כמה חודשים שבהם מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הראה דווקא ירידות קלות ברמות המחירים.

אתמול פירסם האוצר את דו"ח "אורות אדומים" למצב המשק, שלפיו הגדיל הציבור את רכישת הדירות מקבלנים ב–23% בספטמבר לעומת אוגוסט. כשהגיעו לפילוח רוכשי הדירה הראשונה, שמאופיינים לרוב כזוגות צעירים, התברר כי אלה הגדילו את הרכישות מקבלנים ב–24% בספטמבר.

הגידול ברכישת הדירות בקרב כלל הציבור יכול להיות מוסבר בסיומו של מבצע צוק איתן, ההתנהגות הדומה בקרב הזוגות הצעירים, שצפויים להנות מחוק מע"מ 0%, צריכה לאותת באורות אדומים מסוג אחר, כי חלקם לפחות איבדו אמון במימוש התוכנית. גם אישור החוק שלשום בוועדת הכספים של הכנסת אינו סופי, ועד ליישומו צפוי עוד מסלול תלאות, שבסופו קשה לדעת מה יאושר, אם בכלל.

המדד שלנו מראה תנודות חריפות, בדיוק כפי שעשה בחודשים האחרונים. כך, הממצא הבולט לאוקטובר הוא שאחרי מגמה של ירידת מחירים, שאיפיינה את הרבעון השלישי שבו הציבור המתין עדיין בסבלנות ליישום מע"מ 0%, נרשם היפוך מגמה לעליות מחירים. מכיוון שהמדד מבוסס על מחירים שבעלי הדירות מבקשים, ולא על גובה העסקות בפועל, המסקנה היא שבעלי הדירות מרשים לעצמם להעלות את הצעותיהם לאחר שהבינו כי גבר זרם הרוכשים הפוטנציאליים והמתעניינים לדירות שלהם.

ניר כפרי

כפי שדו"ח הלמ"ס הראה כבר בשבוע שעבר, ועל פי דיווחי הקבלנים מהשטח, זמן קצר לאחר סיום צוק איתן, בתקופת חגי תשרי, פקעה סבלנותם של רוכשי הדירות. הם חדלו להאמין ליוזמות מע"מ 0% ומחיר מטרה שיוזילו עבורם את הדירות, ולאחר המתנה של כמה חודשים, שנבעה מתקווה שמשהו יזוז, הם שבו לפקוד את משרדי המכירות ואת דירות היד השנייה.

לאחר שהקבלנים ובעלי הדירות נוכחו כי אין זה טפטוף מקרי אלא במגמה של ממש, נבלמו ירידות המחירים, ומהר מאוד התהפכה המגמה לעליות מחודשות.

ההתרחשויות לא ממש מתיישבות עם תחזיות האוצר. אנשי המשרד העריכו כי לפני אישור חוק מע"מ 0% ומבצע מחיר מטרה ייכנסו הרוכשים להמתנה ויפחיתו מאוד את רכישת הדירות, מה שיגרור ירידות מחירים, ואז עם אישור החוק והמבצע תחול התנפלות על הדירות, שתגרום לעליות מחירים; אך בהמשך הם ייבלמו וישובו לירידות בעוד היצע הדירות יגדל ויספק את הביקושים.

עזרא לוי

ואולם מה שקורה עכשיו זה שבניגוד לציפיות האוצר, עליות המחירים התחילו עוד לפני אישורי תוכניות הממשלה, עקב האי־אמון מצד הציבור. מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, שהראה ירידות בחודשים האחרונים, ובאוגוסט שב לרמה של לפני הצהרת השר לפיד על קידום חוק מע"מ 0% במארס, צפוי לשנות מגמה שוב בספטמבר־אוקטובר, לכיוון של עליות מחירים.

מרבית ערי השרון מובילות את הירידה במחירי הדירות

באוקטובר נרשמו בסקר שלנו ירידות מחירים רק בעשר ערים, לעומת ירידות רבעוניות ב–16 ערים ברבעון השלישי. מי שעומדות בראש הירידות הן ערי השרון, למעט כפר סבא. הירידה החדה ביותר נרשמה ברמת השרון, שבה מחירי הדירות ירדו ב–5%, ל–1.56 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, ו–2.20 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. אחריה מדורגת הוד השרון עם ירידה של 3.1%, ל–1.13 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ו–1.59 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

לעומת שלוש שכנותיה, הרצליה וכפר סבא חוו עליות מחירים. המחיר המבוקש לדירת 3 חדרים בהרצליה עלה ב–1.5% ל-1.58 מיליון שקל בממוצע, ואילו עבור דירות 4 חדרים התבקש בממוצע מחיר של 2.23 מיליון שקל. בכפר סבא עלו המחירים המבוקשים בכמחצית האחוז ל–1.17 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, ול–1.65 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

עיר נוספת שבה ירדו מחירי הדירות באוקטובר היא רמת גן. ירידה של 2.2% חלה במחיר המבוקש בה לדירות 3 חדרים, ל–1.53 מיליון שקל בממוצע, ועבור דירות 4 חדרים ביקשו בעלי הדירות 2.15 מיליון שקל. בקרית אתא ירדו המחירים ב–1% — ל–587 אלף שקל לדירות 3 חדרים ול–828 אלף שקל לדירות 4 חדרים; בשכנה חיפה ירדו המחירים בשיעור דומה, ל–813 אלף שקל לדירות 3 חדרים ול–1.15 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

מנגד, העיר שמובילה את עליות המחירים באוקטובר היא גבעתיים, שבה נרשמה עליית מחירים של 2.4% — 2.02 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ו–2.84 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. במקום השני בעליות מדורגת נהריה, שבה עלו המחירים ב–2.75%, ל–755 אלף שקל לדירות 3 חדרים ול–1.07 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

במקום השלישי בעליות ממוקמת צפונית אחרת, כרמיאל, שבה חלה עליית מחירים של 1.9%, עם מחיר מבוקש של 711 אלף שקל לדירות 3 חדרים ומיליון שקל לדירות 4 חדרים. תל אביב, כהרגלה, לא מחמיצה חגיגות כאלה, והמחירים בעיר הגדולה באוקטובר מציגים עלייה של 1.8%: 2.02 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ו–2.84 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. בירושלים, רשמו מחירי הדירות עלייה מתונה של 0.8% ל–1.56 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ול–2.19 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

שכירות: ירידות מחירים בערים שמסביב לתל אביב

בשוק השכירות המצב הפוך למגמות בשוק הדירות למכירה. באוקטובר נרשמו ירידות במחירי השכירות ברוב סוגי הדירות שנכללים במדגם שלנו: בדירות ה–2 חדרים נרשמה ירידה ב–18 מתוך 28 הערים שבמדד; בדירות 3 חדרים ירדו מחירי השכירות ב–20 ערים מתוך 31, ואילו בדירות 4 חדרים ירדו המחירים ב–17 מתוך 31 הערים שנכללות במדגם. חלקן הגדול של הירידות אמנם היו בשיעורים נמוכים של עד 1%, אך זו עדיין מגמה שמיטיבה עם השוכרים ומרעה עם בעלי הדירות.

ממצאי אוקטובר במדד מראים את המשך הירידה בשיעורי התשואה למשקיעים, ואמורה לדרבן זוגות צעירים ומחפשי דירות שלא לרכוש דירות בתקופה הנוכחית, אלא דווקא לנסות לשכור דירות. הכלל הזה נכון במקרים רבים, גם אם ייושם חוק מע"מ 0% והדירות יוזלו — טיעון שנתון במחלוקת עמוקה.

מגמה זו של ירידה בתשואות ממשיכה את התהליך הארוך שעובר על שוק הדירות בשנים האחרונות, שבו מחירי הדירות עולים בקצב מהיר בהרבה ממחירי השכירות. התוצאה היא שבעוד שמבחינה כלכלית אין ספק שעל זוגות צעירים לאתר לעצמם דירה טובה לשכירות, המשקיעים נתונים בדילמה שרק מחריפה — לרכוש או לא לרכוש דירה.

מחירי השכירות בתשע ערים בסקר שלנו רשמו ירידות בכל סוגי הדירות (2–4 חדרים): גבעתיים, רמת גן, חולון, הרצליה, פתח תקוה, רמלה, הוד השרון, רחובות ובאר שבע. ברשימה זו בולטות הערים שסובבות את תל אביב, ואם נוסיף כי ברמת השרון ובבת ים נרשמו ירידות בשני סוגי דירות מתוך שלושה, ניתן להסיק כי מחירי השכירות באזור תל אביב כולו חוו ירידות.

בתל אביב עצמה ירדו מחירי השכירות ב–0.8% רק בדירות 3 חדרים (5,108 שקל בממוצע), ולעומת זאת בדירות 2 חדרים (4,228 שקל) ו–4 חדרים (6,249 שקל) נרשמו עליות של פחות מ–1%.

מבחינת גובה הירידות, רמת השרון, שהובילה באוקטובר את הירידה במחירי הדירות, הובילה גם את הירידות במחירי השכירות: מחירי השכירות על דירות 2 חדרים בעיר ירדו ב–3.7% ל–3,495 שקל בחודש, ודירות 3 חדרים ירדו ב–1.3% ל–4,501 שקל בחודש. מחירי השכירות בדירות 4 חדרים בעיר רשמו עלייה של 3.2% באוקטובר, ל–5,812 שקל.

דירות 4 חדרים בהרצליה רשמו ירידה בולטת באוקטובר, 3.1%, ל–5,150 שקל בחודש; מחירי יתר הדירות רשמו ירידות נמוכות יותר: 3,425 שקל ל–2 חדרים ו–4,181 שקל ל–3 חדרים.

ברעננה נרשמו שתי קפיצות הפוכות: האחת כלפי מעלה, שעה שמחירי השכירות לדירות 2 חדרים עלו בלא פחות מ–7.5%, ל–3,523 שקל; והשנייה כלפי מטה, עם צניחה של 3.3% לדירות 3 חדרים, ל–3,986 שקל. כתוצאה מהתזוזות החריפות, התכווצו מאוד הפערים בין מחירי השכירות של שני סוגי הדירות. הדבר בולט אם נשווה זאת למחירי השכירות של דירות 4 חדרים, שעלו ב–1.2% ל–5,010 שקל. סביר להניח שבעתיד הקרוב השוק של רעננה ימצא את הדרכים לווסת את מחירי השכירות של דירות 2 ו–3 חדרים, כך שהפער לא יהיה כה נמוך.

השאלה המסקרנת היא אם אכן מדובר במגמה מחודשת של עליית מחירים ועליית ביקושים, או שזוהי התפרצות זמנית שתכובה במהרה על ידי אישור חוק מע"מ 0% ותוכנית מחיר מטרה שמקדם משרד הבינוי. בעניין זה קיימת תמימות דעים (נדירה, יש לציין) בקרב כלכלני האוצר ומשרד הבינוי, ולפיה בתקופה הראשונה ליישום חוק מע"מ 0% יעלו מחירי הדירות עקב הגידול בביקושים. ואולם בעוד שבממשלה בטוחים כי מיד אחרי ההתנפלות הראשונית, גל הביקושים יווסת עם היצע דירות הולם, כלכלנים שונים, ובהם מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, והנגידה קרנית פלוג, בטוחים כי המחירים ימשיכו לעלות גם לאחר מכן, עקב עלייה גדולה בביקושים לדירות.

כך או כך, נראה כי הרבעון השלישי של 2014, שבו מחירי הדירות ירדו במידה מסוימת, הוא שיימצא חריג בסופו של דבר, ולא עליות המחירים.

 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם