ברלין - מודל עולמי לדיור - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מילים בקבלנות

ברלין - מודל עולמי לדיור

דיור בגרמניה, מתברר, הוא באמת מוצר צריכה בסיסי ובר השגה. 94% מהגרמנים מרוצים מתנאי הדיור שלהם ■ על רקע הכשל המתמשך והיסודי בטיפול בבעיות הדיור בישראל, אפשר גם אפשר להביט אל ברלין כמקור השראה

7תגובות

בשבועות האחרונים קראנו על מחירי המוצרים בברלין, התעסוקה, ההכנסה, הרווחה, מערכת החינוך והתחבורה הציבורית. זאת, לצד דיונים בלתי נמנעים על שואה ותקומה, זיכרון והנצחה וכבוד ובושה. נותר רק לספר בקצרה ובקנאה על שוק הדיור בברלין ובגרמניה כולה, המתאפיין ביציבות מחירים, בהיצע גדול ובמגוון של בתים ודירות במיקומים ובגדלים שונים ובהגנה על שוכרים. דיור בגרמניה, מתברר, הוא באמת מוצר צריכה בסיסי ובר השגה. 94% מהגרמנים מרוצים מתנאי הדיור שלהם - הנתון הגבוה ביותר ב–OECD. אנסה לעמוד על מרכיבי היסוד של השיטה המובילים לכך.

מערכת המס הגרמנית מעודדת את השלטון המוניציפלי להגדיל את היצע המגורים בשטחו. הרשויות המקומיות מקבלות תקציבים ומענקים בהתאם למספר התושבים, ונהנות מחלק מתקבולי המסים הנגבים על פעילות מסחרית בתחומן (לעומת ארנונה, הנגבית על פי גודל הנכס, ללא קשר למספר הדיירים, גילם ומצבם התעסוקתי). לכן, הערים מתחרות על משיכת דיירים חדשים, בעיקר צעירים. הן משחררות קרקעות לבנייה, דוחפות יוזמות בנייה, מצופפות בנייה ומטפחות שירותים ציבוריים ומוקדי תרבות ופנאי.

חברות הבנייה בגרמניה יודעות שקרקע היא משאב זמין, ולכן לא מחזיקות מלאי, אלא בונות מהר. מערכת התכנון בגרמניה יוצרת ודאות גבוהה ליזם. הזכות לבנות על קרקע בבעלותך היא זכות חוקתית, חלק מהגדרת הקניין. הקריטריונים לתכנון בכל אזור ברורים ומוגדרים, ובקשה להיתר שמשקפת תכנון על פיהם מאושרת במהירות וביעילות. אם הרשויות מתמהמהות בהוצאת היתר, היזם יכול לקבל סעד משפטי מהיר. כל אלה תורמים להגדלת ההיצע.

בצד הביקוש, מערכת המס הגרמנית אינה מעודדת רכישת בתים. בשונה ממדינות רבות, הריבית על משכנתאות אינה הוצאה מוכרת. מערכת הבנקאות הגרמנית שמרנית במימון רכישת דירות, ודורשת העמדת הון עצמי משמעותי, במרבית המקרים לפחות 30%. שיעורי הבעלות על דירות בגרמניה הוא 42% בלבד, לעומת 71% אצלנו. מרבית האוכלוסייה גרה בשכירות, לא רק צעירים ובעלי הכנסות נמוכות.

בברלין, קרוב ל–90% מהתושבים מתגוררים בשכירות. לכאורה, נתון מעליב, אבל המציאות היא שמגורים בשכירות בגרמניה שונים מהחוויה הישראלית. הדירות באיכות גבוהה וברמת תחזוקה הולמת, המחויבת על פי חוק, ונאכפת בקפדנות. השוכרים מוגנים מפני העלאה חדה של שכר הדירה. בנובמבר 2013 תוקן החוק ונקבעה העלאה מקסימלית של 15% למשך שלוש שנים בברלין, בהמבורג ובמינכן (לעומת 20% ביתר המדינה). השוכרים גם מוגנים מפני פינוי שרירותי, כל עוד הם משלמים שכר דירה.

כמו שלמדנו לאחרונה, חסרונותיה של ברלין מרובים, אבל בתחום הדיור היא נחשבת למודל עולמי לחיקוי. בגרמניה קיים קונסנזוס רב שנים שלפיו דיור הוא משאב ציבורי שיש לספקו באיכות טובה ובמחירים ברי השגה. מכלול הצעדים הנגזר מתפישה זו יצר שוק המתאפיין ביציבות מחירים פנומנלית. בעשור האחרון עלו מחירי הנדל"ן למגורים בגרמניה באחוזים בודדים (בערכים ריאליים מדובר בכלל בירידה), לעומת הכפלת מחירים ואף יותר בתקופה זו בישראל, כמו גם בבריטניה.

הסולידיות של השוק היא לא רק התוצאה, היא גם סיבה. בשוק רגוע, להבדיל משוק תנודתי, לא קיים הדחף לקנות מהר והרבה, לא פועלים ספקולנטים, חברות לא צוברות מלאי קרקעות, ובועות לא מתנפחות. על רקע הכשל המתמשך והיסודי בטיפול בבעיות הדיור בישראל, אפשר גם אפשר להביט אל ברלין, העיר והבירה, כמקור השראה.


הכותב שותף ומנהל מחלקת נדל"ן במשרד תדמור



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#