כך תממנו את דירת החלומות שלכם

חשוב לבחון את מרב האפשרויות העומדות בפני זוג צעיר שמעוניין לרכוש דירה להקטנת עלויות המשכנתא, החל בבחינת מהלך הרכישה, סכום ההלוואה והמסלולים שהבנקים מציעים, ועד לתקופה שלאורכה נפרשת ההלוואה ■ שקלול כל המרכיבים האלה יאפשר אופטימיזציה של מימון הדירה ואיכות חיים פיננסית מיטבית לרוכשים

חיים לוי

שירלי וישי, זוג צעיר בשנות ה-20 לחייו, ממתינים להתפתחות בסוגיית המע"מ כדי לרכוש את דירתם. לזוג הכנסות של כ–16 אלף שקל נטו בחודש, וברשותם הון עצמי של כ–420 אלף שקל, שאותו הצליחו לגייס מחסכונות אישיים ומתרומתם של ההורים. אלה האחרונים לוחצים על הזוג לרכוש דירה כדי "להשיג יציבות" בחיים.

הרצון למקסם את היכולת שלהם ברכישת דירה, כמו גם מחירי הנכסים הגואים, גורמים להם ליטול משכנתא בסכומי עתק, כאשר החסם היחיד העומד לנגד עיניהם הוא יכולת ההחזר החודשית. כיצד מממנים רכישה כזו?

למזלם של שירלי וישי, הם התברכו בהורים שחסכו כל חייהם וכעת שוברים קופות וחסכונות ומניחים בידי הזוג הצעיר כמה מאות אלפי שקלים - ואז, אחר כבוד, ניגשים בני הזוג לבנק ובודקים את גובה המשכנתא שיוכלו לקבל.

יש כמה אפשרויות להקטנת העלות. הראשונה, לשקול אם באמת, בנתונים הנוכחיים, עליהם למקסם את יכולתם ולרכוש דירה בסכום זהצילום: איור: מרינה זלוצ'ין

דרך פעולה זו והליך חשיבה זה מאפיינים זוגות (והורים) רבים בישראל. מהן המשמעויות הפיננסיות וההשלכות על חיי הזוג? כיצד ישפיע הדבר על רמת החיים שלהם והיכולת שלהם לנהל משפחה?

בהנחה שהבנק יסכים לממן 75% מעלותה של דירה ראשונה בסך 1.6 מיליון שקל, יידרש הזוג להלוואה של 1.2 מיליון שקל. בנק ישראל מגביל את פריסת המשכנתא ל–30 שנה, ולכן בהנחה שהזוג ייטול הלוואה מפוזרת - ובה שליש בריבית קבועה צמודת מדד של 2.9%, שליש בריבית משתנה צמודת מדד בריבית (התחלתית) של 1.8%, והיתרה בריבית פריים במרווח שלילי של 0.9% - יסתכם ההחזר החודשי ההתחלתי שלהם בכ–4,400 שקל, לא כולל ביטוחים ועלויות פתיחת תיק.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בהנחה שלזוג אין הלוואות או התחייבויות חודשיות קודמות, מסתכם ההחזר החודשי בכ–27% מההכנסה החודשית הפנויה שלהם - יחס יפה לכל הדעות, שיאפשר לזוג להתפנות להקמת המשפחה העתידית.

ריביות המשכנתא המוצעות על ידי הבנקים בימים אלה נמצאות בנקודה הנמוכה ביותר שלהן מאז קום המדינה. ריבית הפריים כיום היא 1.75% - ולכן, במקרה זה, הריבית שיגבה הבנק על חלק הלוואה זה היא בשיעור של 0.85% בלבד. כך הדבר גם בשאר המסלולים - הריבית הנקודתית נמוכה מאוד.

מכיוון שההלוואה נלקחת לתקופה של 30 שנה, סביר וראוי שנתייחס לעלות הממוצעת של ההלוואה הנובעת מהצמדות מדדיות והתייקרויות ריבית עתידיות.

ריבית הפריים הממוצעת בעשר השנים האחרונות היא 4.95%. התייקרות דומה סביר שתתקיים גם בהלוואה בריבית משתנה. בשקלול נכון של מדדים וריביות ממוצעות בעשור האחרון, ההחזר החודשי המקסימלי על הלוואה זו בעוד 30 שנה צפוי להיות כ-9,500 שקל, וסך ההחזרים הנומינליים בגין תשלומי המשכנתא על פני תקופה זו צפוי להיות כ–2.54 מיליון שקל בסך הכל - כלומר, החזר ממוצע של 2.12 שקלים בגין כל שקל שלווינו.

אמנם שכרם של בני הזוג צפוי לעלות עם השנים (בעקבות תוספות יוקר, התקדמות בעבודה, הצמדות מדדיות ועוד), אך עדיין יידרשו לשאת בעלות של כ-1.34 מיליון שקל נוספים בגין "שירותי המימון" שמציעים הבנקים. האם יש בידיהם ברירה אחרת?

ובכן, יש כמה אפשרויות להקטנת העלות. הראשונה, לשקול אם באמת, בנתונים הנוכחיים, עליהם למקסם את יכולתם ולרכוש דירה בסכום זה? אפשרויות נוספות להקטנת העלות מתייחסות למשכנתא עצמה, ובכלל זה למסלולים, לתקופת ההחזר ולהחזר החודשי.

מובן שכולנו חושקים בהחזר חודשי מינימלי, שיאפשר לקיים את שגרת המשפחה - אך אם יסכים הזוג לעלות בהחזר החודשי ההתחלתי, יוכל לחסוך סכומי עתק לאורך השנים. לדוגמה, אל מול החזר חודשי התחלתי של כ-4,900 שקל (500 שקל יותר בכל חודש), צפוי סך ההחזרים בגין תשלומי המשכנתא להסתכם בכ-2.24 מיליון שקל — חיסכון חזוי של כ–300 אלף שקל על פני התקופה. שערו מה היו עושים שירלי וישי ב–10,000 שקל נטו, נקי ממס, בכל שנה לאורך 30 השנים הבאות.

לסיכום, חשוב וכדאי לבחון את מרב האפשרויות העומדות בפני הזוג להקטנת עלויות ההלוואה, החל בבחינתו של מהלך רכישת הדירה (מבחינת סוג הנכס, מיקום, מחיר, התאמה לצרכים ועוד), גובה המשכנתא והמסלולים השונים שהבנקים מציעים, ועד לתקופה שלאורכה נפרשת ההלוואה. שקלול כל המרכיבים האלה יאפשר אופטימיזציה של התהליך ואיכות חיים פיננסית מיטבית לזוג הצעיר.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר www.REJ.co.il

זוגות מתייעצים לגבי לקיחת משכנתאצילום: עופר וקנין

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker