קבוצת רכישה נאלצה לחכות שש שנים עד שתוכל לקדם מגדל בצפון ת"א

סבך של ביורוקרטיה בין עיריית תל אביב לרשות מקרקעי ישראל עיכב את העברת הזכויות של חלק מהמגרש בפרויקט H ספורטק לידי קבוצת הרכישה שתיכננה לבנות בו כבר ב–2008 ■ רק בשבוע שעבר פירסם כונס הנכסים של המגרש מכרז, שבו תתמודד גם הקבוצה

רז סמולסקי

סיפורי חסמים הם לא דבר נדיר במדינתנו, אבל מאחורי רובם עומדות בעיות של מחסור בתקציבים, ומאחורי אחרים - מחסומים תכנוניים. במקרה הבא, שאירע בתל אביב, החסמים היו ביורוקרטיים בעיקרם, והביאו לכך שקבוצת רכישה המתינה כשש שנים מאז שרכשה את הקרקע ועד לקבלת האור הירוק לקדם את הפרויקט המתוכנן.

מדובר בקבוצת רכישה מיסודם של האחים עידו ויצחק חג'ג', שתיכננה פרויקט בן 21 דירות בפרויקט H ספורטק בצפון תל אביב. במהלך השנים חוותה הקבוצה את כל תלאות הביורוקרטיה של עיריית תל אביב ומינהל מקרקעי ישראל, ורק לפני כשבוע נפתחה הדרך לקידום הפרויקט, שצפוי להתאכלס בעוד כארבע שנים.

ב–2008 רכשה הקבוצה של חג'ג' חלק ממגרש בפינת הרחובות לוי אשכול ורוקח שבצפון תל אביב, סמוך לפרויקט היוקרה סביוני רמת אביב של אפריקה ישראל. ככלל, ניתן להקים באותו מגרש מגדל בן 25 קומות ו–83 דירות. החלק שאותו רכשה קבוצת הרכישה, היה שייך לרשות מקרקעי ישראל (לשעבר המינהל) וגודלו היה 21 דירות. יתר החלקים באותו מגרש שייכים לעיריית תל אביב, שלה זכויות ל–11 דירות, ולבעלים פרטיים, שרכשו זכויות ל–51 דירות בתחילת שנות ה–2000.

מגרש מרובה בעלים הוא מתכון לבעיות, אם כי בתחילת הדרך הדברים לא נראו כל כך נורא, כי זמן קצר לאחר הרכישה, צירפה אליה קבוצת הרכישה את בעלי הזכויות הוותיקים, וחבריה ציפו שהעירייה תמכור את הזכויות שלה גם, וכך יעבור המגרש כולו לידיים של רוכשים פרטיים והפרויקט ייצא לדרך. ואולם ציפייה זו לא התממשה עד היום, לאור סיבוכים והפתעות לא נעימות שבהם נתקלו חברי הקבוצה.

המגרש בתל אביב שבו עוכב הפרויקטצילום: עופר וקנין

כשניסתה קבוצת חג'ג' לקנות את הזכויות של העירייה, העירייה השיבה שהיא צריכה להעביר את הזכויות לרשות מקרקעי ישראל במסגרת עסקת חילופי שטחים גדולה, ולכן צריך לקבל את אישורה של הרשות לעסקה. לאור זאת, פנתה הקבוצה לרשות, ואף הגיעה עמה לסיכום, שלפיו יתרת היחידות יימכרו לקבוצה. העסקה קיבלה את אישור מחוז תל אביב ברשות, אבל נתקעה בהנהלה בטענה שדירות צריכות להימכר בצורה של מכרז פומבי לכל המרבה במחיר כדי למקסם את התמורה מהן.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בלית ברירה פנתה הקבוצה בשנה שעברה לבית המשפט בתביעה לפירוק השיתוף בקרקע, וזאת כדי לכפות על הרשות או על העירייה למכור את הזכויות להקמת 11 הדירות הנותרות. התביעה הובילה להסכם פשרה, שאושר בבית המשפט בינואר 2014. במסגרת הפשרה הוסכם כי הרשות תפרסם מכרז למכירת כל המגרש, כולל הזכויות של הבעלים הפרטיים, אבל לבעלים הפרטיים נשארת הזכות שלא למכור את החלק שלהם לקונה, או להצטרף לשותפות עם הקונה. כמו כן, בעלי הקרקע חופשיים להגיש הצעה או להתקשר עם קונה, שאליו הם חפצים להצטרף.

אחרי שהושגו ההסכמות, התהליך אמור להיות פשוט. בשבוע שעבר פירסם כונס הנכסים של המגרש, שמונה על ידי בית המשפט בהסכמת כל הצדדים, מכרז פומבי ל–11 הדירות הנותרות - וקבוצת חג'ג' כמובן מתכוונת להתמודד בו. המכרז ייסגר בעוד כשלושה שבועות, ב–20 בנובמבר.

מגרש אחר, סיפור דומה

ואולם הפתעות לא נעימות ציפו גם לבעלי הקרקע במגרש סמוך, שבו זכויות לבנייה של מגדל זהה, בן 25 קומות ו–83 יחידות דיור. הסיפור דומה: בעלי קרקע היסטוריים, שהחזיקו ב-50 יחידות דיור, ובעלות של רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב. גם במגרש הזה היתה אמורה העירייה להעביר את הזכויות לרשות. בעלי הקרקע הפרטיים נאלצו, מאותן הסיבות, להגיש תביעה לפירוק שיתוף נגד העירייה והרשות.

בעלי הקרקע הפרטיים ביקשו מבית משפט השלום בהרצליה להורות על מכירת הזכויות של העירייה בדרך של מכרז פנימי בין בעלי הקרקע, או במכרז פומבי, כשנשארת להם זכות הסירוב - זכות שפותחת בפניהם את האפשרות לקנות את הקרקע בעצמם במחיר שבו נסגר המכרז. זכות סירוב זו כמובן מקטינה את מספר המציעים שמתעניינים במכרז, שכן גם אם יציעו את המחיר הגבוה ביותר, יש גורם אחר שיכול לרכוש את הקרקע באותו המחיר.

העירייה והרשות רצו למכור את הקרקע בדרך של מכרז פומבי רגיל, כדי למקסם את הרווח ממנה. בדרך הזו בעלי הקרקע מאבדים את היתרון שלהם לרכישת הנכס. כדי לתמוך בדרך הזו טענה העירייה שהיא כפופה לפקודת העיריות, ולכן חייבת במכרז פומבי שישקף את המחיר האמיתי של הקרקע.

בתחילת 2013 דחה בית המשפט את הטיעון הזה, בנימוק ש"אין צורך להכביר מלים באשר להתנהלות הגופים הציבוריים, כמו העירייה והמינהל, בדרך שהם 'יושבים על הגדר' בחיבוק ידיים וממתינים להכרעת בית המשפט, תוך שהם נוקטים שיטת שב ואל תעשה", כפי שנאמר בפסק הדין של השופטת לימור רייך. "משכך, שעה שהמינהל והעירייה בחרו שלא לנקוט שום צעד אופרטיבי למקסום הרווחים, ושעה שבחרו לא לבצע העברת הזכויות מהאחד לשנייה, הרי שיש לראותם כמי שמחלו על מכירת הבעלות במקרקעין במכרז פומבי לצד ג'".

עוד הוסיפה רייך כי הטענה שמדובר בגופים ציבוריים המחויבים במכרז אינה יכולה לעמוד לזכותן של הרשות והעירייה - כי אין לגופים האלה מדיניות אחידה, להפך. לדבריה, פעם הם מסכימים להתמחרות פנימית ופעם לא, פעם עם תנאים ופעם לא - ובמקום שאין מדיניות אחידה, הם לא יכולים להתבצר מאחוריה במקרה הנוכחי.

במאי 2003 יצא המגרש כולו למכירה, עם זכות סירוב של בעלי הקרקע הוותיקים לקנות את המגרש במקום המציע הגבוה ביותר. למכרז ניגשו שני מציעים - אחד מהם קבוצת רכישה של חג'ג' שזכתה - אך בעלי הקרקע מימשו את זכות הסירוב למכור את חלקם, כך שקבוצת השותפים החדשים רכשה רק 35 דירות במחיר של 1.25 מיליון שקל לקרקע ליחידה (בתוספת מע"מ). למרות הסירוב, בעלי הזכויות הוותיקים בחרו להצטרף לקבוצה של חג'ג' ולבנות את המגדל במשותף. לבניין זה הוגשה בקשה להיתר בנייה ואושרה תוכנית עיצובית שמשותפת לשני הבניינים, ובעוד כארבע שנים צפוי האכלוס - וזאת לאחר שחלפו כעשר שנים מאז שנרכשו הזכויות לבנייה בקרקע.

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "בניגוד לנטען, אין כל פגם בהתנהלות העירייה, שמכרה את זכויותיה במגרשים אלה לרשות מקרקעי ישראל במסגרת הסדר חילופי מקרקעין. העירייה אף הודיעה לרשות כי לאור החילוף הם רשאים לנהוג ביחידות הדיור כבעלים ולעשות בהם כל פעולה נדרשת".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker