מדד יד2 ו-TheMarker

מחירי הדירות יירדו או שדמי השכירות יזנקו?

ברבעון השלישי השנה, התשואות על דירות הוסיפו לרדת - וכיום לא נותר אפילו מקום אחד שנושא תשואה שנתית ממוצעת של יותר מ-6% ■ שמונה ערים ושכונות נושאות תשואה ממוצעת של יותר מ-5% - לא הרבה יחסית לעבר

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

עם תשואות יורדות ו שרושמים ירידה באזורים שונים במדינה, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, ממשיך ענף השקעות הנדל"ן להיות סבוך ולהקרין למשקיעים מסרים מרתיעים. ברבעון השלישי השנה, התשואות על דירות הוסיפו לרדת - וכיום לא נותר במדגם שנכלל במדד yad2–TheMarker אפילו מקום אחד שנושא תשואה שנתית ממוצעת של יותר מ–6%. שמונה ערים ושכונות נושאות תשואה ממוצעת של יותר מ–5% - שזה לא הרבה יחסית לעבר.

את עיקרי המדד, שכולל שינוי במחירי דירות ברמה עירונית, פירסמנו כאן . פילוח לשכונות על פי מחירי הדירות ודמי השכירות של הדירות הזולות ונושאות התשואות הגבוהות ביותר של 2 חדרים, מעלה מציאות לא אחידה ואתגרית ביותר שניצבת בפני המשקיעים.

התופעה הבולטת ביותר ברמה ארצית היא, כאמור, היעלמות המקומות שבהם ניתן לקבל תשואה ממוצעת של 6% ויותר. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2014, המשיכה המגמה של צניחת התשואות - תולדה ישירה של עליית המחירים בשיעורים גבוהים יותר מעליית מחירי השכירות. מדובר בתופעה שמאפיינת את כל השנים האחרונות, ועל פי הערכות כלכלנים, שאומרות כי לטווח ארוך קצב ההשתנות של מחירי השכירות ומחירי הדירות צריך להשתוות, יש להניח שאחד מהשלושה יקרה: או שמחירי הדירות יירדו או שדמי השכירות יעלו בתלילות, או שיתקבל תרחיש שמשלב בין השניים. עד כה ההערכות האלה אינן מתממשות, והדבר מקשה מאוד על חיי המשקיעים, שהלבטים שלהם עד כמה כדאי להשקיע והיכן נעשים קשים יותר ויותר.

במצב הפוך נמצאים שוכרי הדירות. לא שהם מלקקים דבש, אבל במסגרת משחק סכום האפס בין משכירים לשוכרים מתקיים כלל פשוט, שלפיו ככל שהתשואה גבוהה יותר, לשוכר כדאי לעשות מאמצים ולרכוש דירה, וככל שהיא נמוכה יותר, עדיף כלכלית לשכור דירה מאשר לרכוש אחת. אמנם לא מעטים מפרים את הכלל הזה, אבל הדבר נעשה בדרך כלל עקב כשלי שוק השכירות ובשל מעורבות הוריהם של הזוגות הצעירים בהחלטה לרכוש דירות.

בנייה באשקלוןצילום: פבל טולצ'ינסקי

צמרת ליגת התשואות

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מתוך 31 יישובים שנסקרים במסגרת מדד 
yad2–TheMarker, רק בשמונה אזורים רמת התשואה הממוצעת עלתה על 5% (ראו תרשים) - וזאת לעומת תשעה אזורים שנשאו תשואה כזו בסוף 2013. האזור נושא התשואה הגבוהה ביותר על פי המדגם שערכנו הוא דרום אשקלון, שבו דירת 2 חדרים 
עולה 362,369 שקל בממוצע, ודמי השכירות החודשיים מגיעים ל–1,777 שקל בממוצע. התשואה השנתית הממוצעת לדרום אשקלון היא 5.9%. במקום השני מבחינת שיעור התשואה נמצאת טבריה, עם דמי שכירות חודשיים ממוצעים של 1,737 שקל לדירות 2 חדרים, שעולות בממוצע 363,939 שקל.

עכו, שבה מחירי דירות 2 חדרים מגיעים בממוצע ל–438,792 שקל, ובה דמי השכירות הממוצעים לאותן דירות מגיעים בממוצע ל–2,015 לחודש, נמצאת במקום השלישי בדירוג התשואות. אזור צפון אשקלון, שבו מחירי הדירות הממוצעים כבר עולים על חצי מיליון שקל ומגיעים ל–501,271 שקל, ושכר הדירה הממוצע מגיע ל–2,292 שקל בחודש, נמצא במקום הרביעי, עם תשואה שנתית ממוצעת של 5.5%.

שלוש הערים הבאות בדירוג צמרת התשואות נמצאות בצפון: בקרית ביאליק ובכרמיאל, התשואה השנתית הממוצעת על השכרת דירות 2 חדרים מגיעה ל–5.2%. מחיר ממוצע של דירה כזו בקרית ביאליק הוא 498,134 שקל, ואילו בכרמיאל - 491,635 שקל; שכר הדירה החודשי הממוצע בקרית ביאליק לדירות כאלה הוא 2,159 שקל, ובכרמיאל - 2,110 שקל.

אחרי הצמד הצפוני הזה ממוקמים קרית אתא, גם היא בצפון, והאזור הדרומי של אשדוד, הכולל את רובעים י"א־י"ג וט"ו־י"ז, שבהם התשואה השנתית הממוצעת על דירת 2 חדרים מגיעה ל–5.1%. בקרית אתא התשואה מושגת ממחיר דירה ממוצע של 418,348 שקל, ואילו בדרום אשדוד מחיריהן של דירות 2 חדרים מגיעים ל–644,980 שקל בממוצע, ושכר הדירה ל–2,726 שקל בחודש בממוצע.

קל להיווכח כי הערים נושאות התשואה הגבוהה ביותר נמצאות בפריפריה הצפונית והדרומית. משקיע שבונה על תשואה - חייב שלא להסתפק בנתונים היבשים האלה, ולבדוק בינו לבין עצמו עד כמה תישחק התשואה שלו עקב הריחוק של המקומות, שמצריך כמה נסיעות בשנה כדי להגיע אליהם, לערוך את מחקרי השוק שלו, לאתר את הדירות המתאימות, ולבסוף, לנהל מגעים עם השוכרים הפוטנציאליים עד לחתימה על החוזה, שלא לדבר על ביקורים שוטפים בנכס. בסופו של דבר, הוא עלול להגיע למסקנה שדירה בקריות היא יעד טוב להשקעה לתושב הקריות, אבל לא לתושב המרכז.

למשקיעים כאלה יש כמה יעדים מעניינים באזור המרכז, שנושאים אמנם תשואה נמוכה מעט מ-5%, אבל כרוכים בעלויות נסיעה וזמן מופחתות. ראשון לציון, למשל, היא יעד מעניין מאוד. במזרח העיר ניתן למצוא דירות 2 חדרים במחיר ממוצע של 741,197 שקל, ושכר דירה ממוצע של 2,937 שקל, ובסך הכל תשואה של 4.8% בשנה; במרכז העיר ובמערב הישן, ניתן למצוא גם כן דירות 2 חדרים נושאות תשואה גבוהה יחסית, אבל במחירים גבוהים יותר: במרכז עולה דירת 2 חדרים 782,306 שקל בממוצע, לעומת שכר דירה של 3,522 שקל בחודש, ואילו במערב העיר מחירה הממוצע של דירת 2 חדרים מגיע ל–890,430 שקל, ושכר הדירה הממוצע מגיע ל-3,474 שקל בחודש. בשני האזורים הנכסים נושאים תשואה שנתית ממוצעת של 4.7%.

עוד מקום באזור המרכז שיכול לקרוץ למשקיעים הוא מרכז העיר בת ים. עם מחיר ממוצע לדירת 2 חדרים של 772,749 שקל, ודמי שכירות ממוצעים של 3,006 שקל בחודש, אזור זה נושא תשואה ממוצעת שמגיעה אף היא לרמה של 4.7%.

אחד המאפיינים של השוק הנוכחי הוא דינמיות רבה. נוסחאות בטוחות מהעבר, שהינחו משקיעים לפנות לשיכון ג' וד' בבאר שבע ולהדר הכרמל ולרמות רמז בחיפה כאל מקומות מבטיחי תשואה, נהפכו בתקופה האחרונה לקלישאות, שרצוי מאוד להיפטר מהן. אמנם שני המקומות נושאי תשואה שלא ניתן לבטל אותה - באר שבע (מחיר ממוצע לדירת 2 חדרים - 460,047 שקל, ושכר דירה ממוצע - 1,851 שקל בחודש) נושאת תשואה נאה של 4.8%, והדר הכרמל והעיר התחתית בחיפה נושאים תשואה סבירה של 4.7% בשנה (מחיר דירה ממוצע 518,913 שקל, ושכר דירה ממוצע - 2,053 שקל בחודש) - ואולם משקיע שאינו מתגורר בצפון או בדרום, צריך לשאול את עצמו עד כמה ההשקעה הזאת כדאית.

ברוח זו, המלצנו ב–2013 לבחון את שכונת קרית משה ברחובות, שבה דירות 2 חדרים נשאו תשואה שנתית ממוצעת של כ-4.8%, אבל בחודשים האחרונים נרשמו בשכונה זו עליות מחירים ניכרות, כך שהתשואה ירדה לרמה של 4.4%. מי שרכשו בשנה החולפת דירות באותה שכונה (ואולי אף תרמו לעליות המחירים המואצות), יכולים להשתבח בהשקעה טובה. למי שמחפשים אפיקי השקעה בנדל"ן - כיום קרית משה אינה ברשימה.

שכונת קרית משה ברחובותצילום: ניר שמול

גם קרית נורדאו בנתניה, שבסוף השנה שעברה הבטיחה למשקיעים תשואה של 4.8% על דירות 2 חדרים, ירדה בספטמבר השנה לרמה של 4.5% תשואה בלבד. הירידה המואצת התרחשה בגלל שינויים בשני הפרמטרים - מחירי דירות ודמי שכירות. בעוד מחירי הדירות בשכונה עלו בכ–6% בתשעת החודשים הראשונים של השנה, דמי השכירות רשמו ירידה של כ–1%.

ואכן, בניגוד לציפיות מוקדמות שדמי השכירות ינסו לעקוב אחרי עליות המחירים, ניתן לראות באזורים רבים דווקא ירידות במחירי השכירות. האם זה מעיד על רוויה במקומות מסוימים, ועל עודפיה היצע של דירות להשכרה? לעת עתה אין תשובה ברורה, ואין ברירה אלא להמשיך לעקוב אחרי השוק הסבוך והדינמי הזה.

המקום הבולט ביותר בירידות דמי השכירות הוא צפון תל אביב: מרמה של 4,791 שקל בממוצע בחודש, ירד המחיר ל–4,654 שקל ביוני השנה, ול–4,599 שקל בספטמבר - ירידה של כ-4%; בכרמל בחיפה ירדו מחירי השכירות מ-2,608 שקל בדצמבר 2013 ל–2,596 שקל ביוני ול–2,533 שקל בספטמבר - ירידה של כ-3%.

כיצד ייראה העתיד הקרוב? המשקיעים צריכים להביא בחשבון גם את חוק מע"מ 0%, שמקודם באינטנסיביות על ידי הממשלה. בערים כמו תל אביב, סביר להניח שלחוק לא תהיה השפעה על שוק השכירות - אבל במקומות אחרים, שבהם מתוכננים להיבנות פרויקטים לזוגות צעירים, בשנים הקרובות הזוגות האלה ימשיכו להתגורר בשכירות עד לאכלוס הדירות שלהם. ואולם אם התוכנית תצליח - דבר שלא רבים צופים - ייתכן שבעתיד הדבר יוריד במידה מסוימת מהביקושים לשכירות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker