השכרה בתעריפי מלון

"דירה גדולה
 בתל אביב היא מכבסת כסף"

אתר Airbnb הוא כבר מזמן לא עסק תמים של החלפת דירות בין בעלי בתים היוצאים לחופשה ■ מתווכים ומשקיעים גילו את האטרקטיביות של השכרה לתקופות זמן קצרות, ומשתלטים על התחום ■ ומי נדפק? כרגיל, הצעירים ששוכרים דירות

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים131

דירת הנופש בכיכר המדינה רחבת ידיים ובהירה. המטבח בה מאובזר היטב, פתוח ומשקיף היישר אל הכיכר - סמל החיים הטובים של עשירי ישראל. אבל האמת היא שמי שינפוש בה ויתקלח במקלחת המעוצבת עם הנברשת הצבעונית, לא חייב להיות עשיר. בעבור כ–750 שקל ללילה יכולים לנפוש בה עד שמונה אורחים. עבור ניקיון יצטרכו לשלם עוד 326 שקל בלבד. אף בית מלון באזור לא יכול להתחרות בזה.

המארחות בדירה מוצגות באתר Airbnb כזוג חברות שנולדו וגדלו בתל אביב וכיום מגדלות בה את ילדיהן. "שתינו, לימור ושרון, כאן בשבילכם", נכתב בפנייה ידידותית ופמיליירית, כנהוג באתר המציג דירות להשכרה לתיירים לטווחי זמן קצרים.

ספק אם התיירים שמגיעים לנפוש בדירת היוקרה המפנקת הזאת מתעניינים בקשר של השתיים לדירה. אותם מעניינת בעיקר סלסילת הפינוקים עם הפירות, בקבוק היין האדום, מצעי המיטות המסודרים והנקיים והרצפות המבריקות. 
לכל אלה ועוד דואגות שרון תמיר (49) ולימור דה ברוס (44) מתל אביב, בעלות משרד תיווך "המתווכות", שגילו כי אתר Airbnb הוא לאו דווקא מתחרה חדש שנוגס בהכנסתן, אלא פלטפורמה שגם איתה הן יכולות לעבוד.

צילום: אייל טואג

והן לא לבד. כשמחפשים באתר דירות בתל אביב, מגלים שלא מעט מהמארחים הם סדרתיים, כלומר בעלי ארבעה־חמישה נכסים להשכרה. אפשר לנחש שלא מדובר בבעלי בתים שמחפשים להשלים הכנסה באופן חד־פעמי כשהם נוסעים לחופשה שנתית בחו"ל.

הכל התחיל במארס, כשבעלי הדירה בכיכר המדינה החליטו להעמידה למכירה. "לפעמים דירות יכולות לעמוד בשוק כמה חודשים עד שהן נמכרות. בעלי הדירות מתחילים להילחץ ושוקלים להוריד את המחיר", מסבירה דה ברוס. "במקום זה, חשבנו איך להפוך את הדירה לנכס מניב בתקופה שהיא מוצעת למכירה. התחלנו לחקור את נושא השכירות לטווח הקצר. יש הרבה אתרי אינטרנט שמתמחים בזה, המוכר שבהם הוא Airbnb".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לדברי דה ברוס, זה מקרה קלאסי שבו בעל הדירה יכול לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה: "השכירות היא לטווח קצר, כך שאפשר להראות את הדירה לקונים פוטנציאלים בין השכרה אחת לשנייה, אפשר למכור את הדירה בכל עת, וההכנסה החודשית גבוהה בהרבה מדמי שכירות רגילים".

אבל לפני שההכנסה מגיעה, צריך לבצע השקעה לא קטנה כדי להפוך את הדירה לאטרקטיבית. "חשוב להפוך את הדירה לדבר הקרוב ביותר לחדר בבית מלון", מסבירה דה ברוס. "היא צריכה להיות מרוהטת עד רמת הכוסות והצלחות. אנחנו גם דורשות שיהיו מצוידים ב–Wifi, מסך LCD ומוצרי חשמל חיוניים".

לדבריה, בכל אחת משתי הדירות הראשונות שהשכירו עבור בעלי הדירות הושקעו 20–30 אלף שקל. "אחד מלקוחותינו ערך קנייה בחנות לעיצוב הבית ב-7,000 שקל", הן מספרות כדי להמחיש את מידת ההשקעה.

עם זאת, תמיר ודה ברוס מבהירות כי ההשכרה באתר לא מתאימה לכל לקוח ולכל דירה: "לפני כמה חודשים אחד מלקוחותינו העמיד להשכרה דירת שלושה חדרים בכיכר המדינה, עם חניה ומעלית, בשכר דירה של 7,500 שקל בחודש. במשך כמה חודשים היא עמדה ריקה, ובכל זאת החלטנו לא להעמידה להשכרה ב–Airbnb, אף שהיתה יכולה להרוויח בתקופה זאת עשרות אלפי שקלים. זאת דירה שלא התאימה לנו, כי ההשקעה בה היתה גדולה מדי - בהיקף של 40–50 אלף שקל - ואנחנו לא רוצות להכניס אנשים להוצאה כזו".

למדו את הטריקים

הלבשת הבית מחדש היא מבצע יקר למדי, אך חד־פעמי. המאמץ הסיזיפי והיומיומי הוא השיווק של הדירה באתר. תמיר ודה ברוס גילו שיש כמה משתנים המשפיעים על הביקוש לדירה. למשל, לדירות גדולות יש יתרון על פני בתי מלון, כי הן מאפשרות לארח משפחות או קבוצת חברים, שהלינה בבית מלון יקרה עבורן - והן נמצאות גבוה יותר בתוצאות החיפוש.

"Airbnb הוא אתר עם מאות נכסים", מסבירה תמיר. "כשהעלנו את הדירה הראשונה שלנו היא הופיעה רק בעמוד ה–28 של תוצאות החיפוש, כשבכל עמוד יש 16 דירות בלבד. למדנו שהמסננת הראשית באתר היא מספר האורחים שיכולים ללון בדירה: ככל שיש יותר מיטות, הדירה תעלה ביותר חיפושים".

היתרון לגודל בא לידי ביטוי בדרכים נוספות, מלבד מספר המיטות בדירה. כך, ככל שלמארח יש יותר נכסים להשכרה, הוא מקודם גבוה יותר בתוצאות החיפוש. מדוע? הביקורות (reviews) שמשאירים האורחים באתר מתייחסות למארחים נותני השירות ולדירה; מארח שיש לו יותר דירות מקבל יותר ביקורות, ואם הן חיוביות - כל דירות המארח עולות בדירוג.

דירה בכיכר המדינה בתל אביב

"אנשים נכנסים לדירה בחרדה שהם לא יקבלו את מה שהם רואים בתמונות באתר. כשהם יוצאים מהדירה הם כותבים ביקורת, ואחרי שלוש ביקורות טובות מקדם Airbnb את כל הדירות של אותו מארח למעלה בתוצאות החיפוש", מסבירות תמיר ודה ברוס.

באופן טבעי, הן ממליצות לבחור במתווכים שינהלו את עסקי ההשכרה לתיירים, ומנמקות: "גם מי שמאוד ישתדל לבד, יעלה רק לעמוד 50". לדבריהן, שלוש ביקורות טובות למארח מקנות לו בונוס נוסף שנקרא "Instant booking", המאפשר אישור עסקה מהיר יותר - מה שמגדיל את מספר העסקות שניתן לבצע.

תמיר ודה ברוס למדו מהר את רזי הקידום והשיווק ב-Airbnb. הן גילו, למשל, כי האתר מציע לגולש המתעניין בדירה מסוימת רשימה עם נכסים נוספים בקרבת מקום. ככל שמספר העסקות של המארח גדולה יותר והכסף שהוא מכניס רב יותר, כך משתפרים סיכוייו להיכלל ברשימות ה"המלצה" של האתר.

כסף גדול

"דירה גדולה היא מכבסת כסף", מצהירות תמיר ודה ברוס כשמגיעים לשאלת השאלות: עד כמה זה משתלם? לדבריהן, התשובה היא: מאוד. שתי הדירות שהן משכירות לתיירים, המאפשרות לינה של שבעה־שמונה אנשים, הכניסו לבעליהן 35 אלף דולר בשלושת החודשים מארס־יוני. עם זאת, הן מסייגות ומודות כי דירות קטנות רווחיות פחות. "יש לנו דירה יפיפייה ביפו שמתאימה לזוג, ולכן לא עולה כמעט בחיפושים", אומרת דה ברוס.

העמלות שגובה האתר נעות בין 6% ל-12% מהמארחים, ו-3% מהאורחים. על העמלה שגובות תמיר ודה ברוס הן מעדיפות לא לדבר. כך או כך, מדובר כנראה בסכום גדול מספיק כדי שהן יהפכו, לצד עיסוקן כמתווכות, גם למארחות בצימר. "אנחנו זמינות לאורחים סביב השעון, כי מהירות התגובה באתר משפיעה על הדירוג שלנו. ככל שמשך הזמן למענה קצר יותר - הדירוג גבוה יותר", מסבירה תמיר. "מכיוון שמדובר באורחים מכל העולם, הפניות מגיעות בכל שעה ביממה. אם נענה להודעה שמגיעה בארבע בבוקר, שעון ישראל, רק בשמונה - הדירוג שלנו יירד. אנחנו מקפידות לתת ללקוחות מענה בטווח של שעה לכל היותר".

המשמעות היא שצריך לענות להודעות גם באמצע הלילה. על המשמרת הזאת אחראית דה ברוס, שהיא אמא לארבעה ילדים, ולדבריה, "ממילא לא ישנה בלילות". תמיר ודה ברוס מקפידות גם להגיע לדירה לפני שהאורחים מגיעים כדי להדליק את המזגן, וגם לאחר שהן מוסרות לידיהם את המפתח הן זמינות לכל בקשה או שאלה - כולל טיפול בכביסה, בתקלות, בכבלים או בסתימות בצנרת.

צילום: בלומברג

למרות ההשקעה הרבה הנדרשת מצדן וההכנסה היפה שהתחום מניב להן, אין לשתיים כוונה לנטוש את מקצוע התיווך המסורתי. לדבריהן, Airbnb הוא עיסוק צדדי בלבד, שמכניס להן תזרים חודשי קבוע, בעוד שבתיווך - באמצעות עסקה אחת אפשר לסגור משכורת שנתית. "התוכנית העסקית היא לגייס עוד דירות, בשאיפה להגיע ל–20", הן אומרות. "זה מספר שאנחנו יכולות להתמודד אתו בלי להפוך לעסק מלונאי ובלי לקחת עוד עובדים".

ומה לגבי ההכנסות לבעל הנכס? לדברי תמיר ודה ברוס, בעל דירה גדולה בתל אביב יכול לקבל כ–14 אלף שקל בחודש מהשכרתה לטווחים קצרים ב-Airbnb - לעומת כ-12 אלף שקל בחודש בשכירות רגילה לטווח ארוך - אחרי כל התשלומים לחברת החשמל, חברות התקשורת, ועד הבית, הארנונה, והעמלה שלהן. ואולם בשכירות רגילה אי־אפשר למכור את הדירה במהלך השנה. מי שישכיר דירה קטנה בת 3 חדרים ליד הים, השכירות הרגילה לטווח ארוך תסתכם ב–7,500 שקל בחודש, אבל בשכירות קצרה אפשר להוציא 10,000 שקל ואף 11 אלף שקל בחודש.

לא רק המתווכים ובעלי הדירות נהנים מההשכרה קצרת המועד. מסתבר כי השיטה מאפשרת גם תוכנית מימונית לרוכשי דירות הנוטלים משכנתא גבוהה. כך, מספרות תמיר ודה ברוס, הדירה בכיכר המדינה, שבימים אלה מתנהל משא ומתן למכירתה, עשויה להימכר לזוג צעיר שמתייחס ל–Airbnb כמקפצה לשדרוג כלכלי. "מדובר בזוג שרוצה לקנות את הדירה למגורים", מספרת תמיר. "מחירה הוא 4 מיליון שקל, והמשכנתא עליה היא 2.5–3 מיליון שקל, עם החזר חודשי גבוה מאוד. לפי ייעוץ כלכלי שניתן להם, אם ימשיכו להשכירה לטווח קצר במשך שנה וחצי הם יוכלו להתבסס, לכסות חלק משמעותי מההלוואה, ולהיכנס לגור בדירה בעצמם. לא בטוח שהם היו יכולים להרשות לעצמם לקנות אותה ללא ההשכרה".

גם המשקיעים הבינו את זה: "לפני כשנה החלה התעוררות מוגברת של השכרת דירות לתיירים", אומר שחר קלוגמן, יועץ נדל"ן באנגלו סכסון, בסניף רוטשילד בתל אביב. "אנחנו נתקלים בזה הרבה. אנשים פונים אלינו עם דרישה לקנות דירות להשקעה במטרה להשכיר אותן לטווחים קצרים. הם מבקשים דירה שיהיה קל להשכיר, רצוי בקרבת חוף הים או בלב העיר, באזור רוטשילד ושינקין.

"יש לי דירת 4 חדרים באזור שינקין, בשטח של 94 מ"ר, שמוצעת למכירה תמורת 3.5 מיליון שקל", הוא מספר. "היא מושכרת באופן כמעט בלעדי ב–Airbnb, וכמעט לא עומדת ריקה. בתקופת השיא היא מושכרת ב-250 דולר ללילה - ובשפל ב–110 דולר ללילה. זו דירה פוטוגנית, שעוצבה כמו במגזין".

בצוק איתן הדירות 
עמדו ריקות

נדמה שכולם מרוויחים מהסידור הזה, אלא שיש לו חיסרון אחד: הביקוש לדירות תיירים אינו יציב. מבצע צוק איתן השאיר את חותמו הכואב על הענף. תיירים דחו וביטלו ביקורים, ובניגוד למלונות, לבעלי הדירות לא היתה אפשרות לנהל משא ומתן או לדרוש פיצוי.

"משפחה שהתארחה אצלנו בקיץ ביקשה לעזוב אחרי כמה ימים", מספרת תמיר. "מדיניות האתר מאפשרת להם לקבל החזר כספי מלא. כמובן שהיו לנו גם ביטולים עוד לפני ההגעה לארץ, וקבוצה אחת של שמונה אנשים שלא רצתה לבטל - אבל לא הצליחה להגיע לארץ לאחר ששדה התעופה נסגר והטיסה שלהם בוטלה".

מתיחות ביטחונית היא לא הבעיה היחידה. ענף התיירות מתאפיין בעונתיות, ובתקופות מבוקשות פחות צריך להוריד את דמי השכירות כדי לא לאבד את ההכנסה לגמרי. אלי כהן (49) - המחזיקה שלוש דירות בתל אביב ומשכירה אותן בעצמה ב–Airbnb, ללא תיווך, כהכנסה נוספת - חוותה על בשרה כמה מהקשיים האלה. ואולם לדבריה, היא מתרגשת פחות מאובדן הכנסה בתקופות נקודתיות או בימים מסוימים שבהם הדירות עומדות ריקות.

"התפוסה אף פעם לא מלאה", היא אומרת. "אבל צריך להסתכל על ההכנסה החודשית והשנתית מהדירה. בסופו של דבר, זה משתלם יותר משכירות רגילה. גם בניכוי הוצאות על שיפוצים ואחזקה, ובשקלול של חשבונות כמו ארנונה וחשמל, שבשכירות רגילה נופלות על השוכר - זה עדיין עסק משתלם".

דירה תל אביבית המוצעת ב-Airbnb
דירה תל אביבית המוצעת ב-Airbnbצילום: אייל טואג

אלי, בעלת עסק פעיל בתחום התקשורת, גרה בתל אביב. לפני כשש שנים החליטו היא ובעלה להשקיע בנדל"ן. התוכנית המקורית שלהם היתה לקנות חורבות ולהשביח אותן על ידי שיפוץ מהיסוד. הדירות הושכרו לטווח קצר, ולפני כשנה הם התחילו לעבוד גם ב–Airbnb. לדבריה, האתר שינה לגמרי את התחום של השכירות לטווח קצר: "בעבר הדירות לא היו מושכרות באותה אינטנסיביות כמו שכיום. אורחים היו מגיעים לשבועיים־שלושה, ואילו כיום אנשים מגיעים גם ליומיים או שלושה ימים.

"כשאנשים שומעים על העיסוק הנוסף שלי הם מרימים גבה", מודה אלי, "הם לא מבינים בשביל מה צריך את כאב הראש הזה. אבל אני אוהבת את זה. כיף לי שהדירה יפה, כיף לי לארח ושאנשים נהנים אצלי. זה צימר לכל דבר. אני מציעה עזרה והמלצות, ויש לי סבלנות לזה".

אבל לא מדובר רק בהנאה, אלא בעסק לכל דבר. "דירה שמושכרת ב-4,500 שקל לחודש יכולה להכניס 100 דולר ליום. גם אם הדירה מושכרת רק חצי מהזמן, וגם עם ההוצאות מסביב, זה משתלם", אומרת אלי. לטענתה, גם עם מחירי הנדל"ן הגבוהים של היום אפשר להרוויח מהעסק הזה. "אפשר לקנות דירת שני חדרים ב-1.5 מיליון שקל ביפו, ולהתפרנס ממנה נהדר עם 10% תשואה. זה כמו כל עבודה".

ומי נדפק? השוכרים

עם 10% תשואה, נראה כי שוק השכרת הדירות לתיירים מכה את שוק השכירות הרגיל - שמעניק לבעלי הנכסים בתל אביב, למשל, תשואה של 3% בלבד. במצב כזה נשאלת השאלה אם דירות התיירים יהרסו את שוק השכירות הקשה ממילא עבור השוכרים המקומיים, שכן מלאי הדירות יקטן עוד יותר, ומחירי השכירות יעלו.

"יש פגיעה בשוכרים, אבל כל אחד עושה את השיקולים שלו כדי למקסם את הרווח", משיבה אלי, "אני עושה שיקול כלכלי קר - אבל יש לי גם אידיאולוגיה. אני רוצה שלתיירים יהיה אירוח עם ערך מוסף, מעבר למיטה שאני מציעה להם".

דה ברוס מסכימה כי השוק הזה פוגע בשוכרים. "גם אני שוכרת דירה במרכז תל אביב, ולמעשה פוגעת בעצמי. אבל תמיד יהיו בעלי דירות שמרניים יותר, שיעדיפו להשכיר את הדירה שלהם בשכירות רגילה".

קלוגמן אופטימי פחות ממנה: "אנחנו רואים יותר ויותר דירות מושכרות לענף התיירות, ומצד שני היצע דל של דירות להשכרה. זה רק עניין של זמן עד שזה יבוא על חשבון השוכרים", הוא חוזה. "רואים את זה במחירים של שכירות רגילה. המחיר בתל אביב מטורף, ואנשים מוכנים לשלם את הסכומים המגוחכים האלה כי אין מספיק דירות".

מניו יורק ועד ברצלונה: הרגולטורים נגד Airbnb / רונית דומקה

דירה תל אביבית המוצעת ב-Airbnbצילום: אייל טואג

המודל השיתופי של Airbnb התקבל בברכה במדינות מסוימות בעולם, כמו ברזיל, שבה פיצה היצע הדירות באתר על מחסור בחדרי מלון במהלך משחקי גביע העולם בכדורגל בקיץ האחרון. ואולם במדינות רבות אחרות באירופה ובארה"ב נאבקים הרגולטורים ב–Airbnb (וגם בשירותי שיתוף אחרים, כמו אובר, שמערערים על המודלים הקיימים). זאת בעיקר בשל העובדה שמשכירי החדרים אינם כפופים לאותן רגולציות מחמירות כמו בתי מלון ואינם משלמים מסים.

בברצלונה, למשל, נקנסה השנה Airbnb ב–30 אלף יורו על הפרת חוקי התיירות המקומיים, שאוסרים על תושבים להשכיר את דירותיהם באופן זמני. בברלין הואשם השירות בכך שגרם לעליית דמי השכירות, ולכן נחקק בעיר חוק שאוסר על השכרת חדרים או דירות לטווח קצר ללא אישור מהרשויות. גם בניו יורק נשמעו טענות לפיהן Airbnb תורמת למחסור בדירות זולות בעיר, ולכן נאסר על תושבים להשכיר את דירותיהם לתקופות של פחות מ-30 יום, אם הם לא מתגוררים בנכס. אפילו בסן פרנסיסקו, העיר שבה נמצאים משרדי Airbnb, נאסר עד לאחרונה על התושבים להשכיר חדרים בשירות. ואולם בשבוע שעבר אישרה העיר סוף כל סוף חוק שמתיר השכרה לטווח קצר - אם הם בעצמם גרים בנכס תשעה חודשים לפחות. עליהם גם לדווח על כך לרשויות.

בערים אחרות הרגולציה ידידותית יותר. אמסטרדם נהפכה בפברואר לעיר הראשונה בעולם שחוקקה חוק לעידוד Airbnb. המחוקקים בעיר אישרו חוק המאפשר לתושבים להשכיר את בתיהם לתקופה של עד חודשיים בשנה. עם זאת, הם חייבים בתשלום מסים, כולל מס על תיירים. גם בצרפת אושר השנה חוק המתיר השכרות לטווח קצר.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker