העליון הכריע: "הכשלת פרויקט פינוי־בינוי חושפת דייר סרבן לאחריות נזיקית"

בפעם הראשונה שבה נדרש לסוגייה, בית המשפט העליון הותיר על כנו פיצוי בסך 400 אלף שקל שבו תחויב דיירת סרבנית לשלם לשכניה בבניין - לאחר שקבע כי הסירוב שלה אינו סביר, לאור העסקה שהוצעה לה ■ עם זאת, השופטים הוסיפו כמה תהיות בדבר יעילותה של החקיקה הקיימת

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

כנראה שאין רע בלי טוב: סירובה המתמשך של יורשת דירה חיפאית להשתתף בפרויקט פינוי־בינוי אמנם גרם לא מעט עוגמת נפש ונזקים ל–17 שכניה והוליד תביעת נזיקין נגדה; ואולם, בצד החיובי, התיק הגיע לבסוף לפתחו של בית המשפט העליון (בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים). בכך קיבל ענף הבנייה פסק דין ראשון של הערכאה השיפוטית העליונה בסוגיה העקרונית של הדייר הסרבן - סוגיה שכנראה צפויה להמשיך ולהעסיק רבות את הענף גם בשנים הבאות.

במסגרת ההליך נדון ערעורה של ר', יורשת דירה בשכונת רמות רמז בחיפה, שבפברואר 2013 פסק נגדה בית המשפט המחוזי בחיפה בתביעת נזיקין שהגישו נגדה שכניה לבניין בגין סירובה, וקבע כי תפצה אותם בסך כולל של 400 אלף שקל, ואף השית עליה תשלום של 85 אלף שקל נוספים בגין הוצאות משפט. בעקבות פסק הדין, עירערה כאמור היורשת הסרבנית לעליון, ועניינה נדון בפני הרכב של שלושה שופטים - יורם דנציגר, ניל הנדל ונועם סולברג. בפסק הדין, שנכתב על ידי דנציגר, מפרש העליון לראשונה את משמעות מושג הדייר הסרבן, לאור חוק פינוי־בינוי (פיצויים) שנחקק ב–2006.

כיום מחזיקים כל אחד מבעלי הנכסים בבניין ברחוב חביבה רייך בדירת 2 חדרים בשטח של כ–40 מ"ר. במסגרת הסכם שחתמו עם יזם, בהתאם לתוכנית התחדשות עירונית שמקדמת עיריית חיפה במקום, צפוי בניין הרכבת הישן להיהרס, ובמקומו ייבנה בניין חדש, שבו יקבל כל אחד מבעלי הנכסים דירה חדשה בשטח של 75 מ"ר, בנוסף למרפסת של 8 מ"ר ומחסן. ואולם עד מהרה גילו הדיירים כי בפניהם עומד מכשול בלתי עביר בדמותה של ר', שלמרות כמה הצעות משופרות שהציעו לה שכניה, שכללו הטבות שהם עצמם לא קיבלו, היא עמדה בסירובה, עד שלבסוף הוגשה נגדה תביעת פיצויים בסך 1.8 מיליון שקל לבית המשפט המחוזי.

בפסק הדין קבע השופט כי סירובה של ר' הוא בלתי סביר, ואף שלא שלל את אומדן הנזק שהציגו שכניה - קבע את הפיצוי על סך 400 אלף שקל בלבד, בעיקר בשל המצב הכלכלי שבו היא נתונה. בעקבות ערעורה של ר', עוכב ביצוע פסק הדין בכשנה וחצי. ואולם בפסק דינו דחה העליון את הערעור והותיר את פסק הדין של המחוזי, ובכללו סכום הפיצוי שהושת על ר', על כנו.

נועם סולברגצילום: נתי שוחט / פלאש 90

תג מחיר לסרבנות

בפסק הדין נדרש בתחילה השופט דנציגר לשאלת היקף זכותו של בעל דירת המגורים הסרבן להחליט מה ייעשה בקניינו, וקבע כי בכל מקרה החוק אינו מתיר לכפות על דייר סרבן להצטרף לעסקת פינוי־בינוי שבה אינו מעוניין. עם זאת, בפני שכניו של הסרבן פתוחה הדרך לתבוע נזיקין, ובכך מצמיד החוק תג מחיר להתנהלות הסרבן - הפוגע הן בשכניו שאינם יכולים לממש זכויותיהם, והן באינטרס הציבורי המעודד פינוי־בינוי כפתרון ראשון במעלה למאמץ הגדלת מספר יחידות הדיור ללא פגיעה בשטחים הפתוחים, ותוך שיקום אזורים עירוניים מיושנים.

"לבעלי דירה בבית משותף המיועד לפינוי־בינוי, לא עומדת עוד הזכות לנקוט סירוב בלתי סביר מבלי לשאת באחריות לכך. בהגבלה זו יש אמנם משום פגיעה מסוימת בחירותו של בעל הדירה לעשות כרצונו בקניינו, אך פגיעה זו נעשית תוך איזון זכותו - הן למול האינטרס הציבורי לשפר את תנאי הדיור במתחמי פינוי־בינוי, והן למול זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות בקניינם שימוש שייטיב עמם", קבע השופט דנציגר. ואולם, הוא המשיך, יש מקרים שבהם לשיקולים סובייקטיביים של בעל הדירה בנוגע לנכס יש מקום במערך השיקולים שעל בית המשפט לשקול, אך רק במקרים נדירים יצדיקו נסיבות אלה את סירובו.

"לדייר הסרבן בבית המשותף לא קנויה עוד הזכות להקריב את האינטרס הציבורי ואת אינטרס יתר הדיירים לטובת האינטרסים האישיים שלו", סיכם דנציגר. "התנגדותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת, ואין בכוחו להכשיל את הפרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות בבית המשותף".

יורם דנציגרצילום: דניאל בר און / ג'ינ

מהו סירוב סביר?

לאור קביעות אלה, נשאלת השאלה מתי נחשב סירוב של דייר להשתתף בפרויקט בלתי סביר. עיון בחוק מעלה כי ראשית כל נדרשת הסכמה של לפחות 75% מבעלי הנכסים בבניין לעסקה המוצעת. סירוב לעסקת פינוי־בינוי בתנאים אלה ייחשב סביר באחד מהתרחישים הבאים: העסקה אינה כדאית כלכלית; לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש; לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע העסקה; יש נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב, שבגינן ביצוע העסקה הוא בלתי סביר.

לטענת ר', העסקה הראשונית שהוצעה לה על ידי היזם והדיירים היתה בלתי סבירה מכמה סיבות: דרישת הדיירים כי תחתום על חוזה הכולל הצהרה כי דירתה נקייה מכל חוב, אף שבאותה עת רבץ על הדירה חוב של עשרות אלפי שקלים לעיריית חיפה ולמינהל; הדירה החדשה שהוצעה לה מוקמה נמוך יותר בהשוואה לדירתה כיום, ובכך יישלל ממנה הנוף הנשקף מדירתה הנוכחית; וכן, לטענתה, מתקיימות בעניינה נסיבות אישיות מיוחדות, שכן בניגוד למרבית בעלי הנכסים המחזיקים בדירות להשקעה - היא מתגוררת בבניין בפועל.

בית המשפט העליון דחה את כל הטיעונים, וסמך את ידיו על קביעת הערכאה המחוזית כי לאור העסקה שהוצעה לר', לא היתה כל הצדקה לסירובה. יתרה מכך, הן במסגרת ההליך במחוזי והן לפני פסק הדין בעליון נעשו ניסיונות להגשת הצעות משופרות לר' כדי לאפשר את הפרויקט. על פי אחת מהן, אמור היה היזם לשכור בעבורה דירה חלופית למשך כל תקופת הבנייה, שבסופה תחזור לדירתה החדשה, ואף לשאת בעלויות כיסוי החובות הרובצים על דירתה בסך כ–70 אלף שקל ולוותר על חיובה בהוצאות המשפט במחוזי, בסך 85 אלף שקל. על פי הצעה שנייה, דירת ר' תירכש על ידי היזם תמורת 900 אלף שקל (סכום הגבוה משווי השוק לדירה כזו ב–10%–15%) - גם כאן בנוסף לכיסוי כל חובותיה וויתור על חיובה בהוצאות המשפט מהמחוזי. אלא ששתי ההצעות הנדיבות האלה נפלו על אוזניים ערלות, ולא הותירו לבית המשפט ברירה אלא לקבוע כי סירובה של ר' אינו סביר.

ניל הנדלצילום: תומר אפלבאום

עוד קבע העליון כי לא סופקה לו שום הוכחה של ממש מצד ר' כי העסקה שהוצעה לה אינה כדאית כלכלית, וכי טענתה שהתמורה הראויה לדירתה היא 1.1 מיליון שקל - שוויה המוערך של הדירה העתידית שתיבנה בפרויקט, לו היה יוצא לפועל - אינה מוצדקת. "לשיטת המערערת, היא זכאית ליהנות מהתועלת הגלומה בפרויקט מבלי להצטרף אליו. אין לקבל גישה זו, שמשמעותה פגיעה בשוויון בין הדייר הסרבן לבין שאר בעלי הדירות בבית המשותף. שהרי אם תתקבל גישה זו, יזכה הדייר הסרבן ליהנות מהטבה כלכלית העולה על זו שממנה ייהנו שאר בעלי הדירות, שכן בניגוד אליהם, הוא לא ייאלץ להמתין עד להשלמת הפרויקט או לשאת בקשיים ובסיכונים כלשהם כדי ליהנות מההטבה הכלכלית הגלומה בפרויקט הפינוי־בינוי".

אף שהותירו את פסק הדין על כנו, הורו השופטים על עיכוב קצר נוסף של כחודש בביצועו, כדי לתת לר' אפשרות לחזור בה ולהיענות לאחת ההצעות שהוצעו לה מטעם יתר דיירי הבניין.

אולי בכל זאת כפייה?

הכרעת דנציגר התקבלה פה אחד וזכתה להסכמתם של השופטים הנדל וסולברג. ואולם בשולי הדברים מתח האחרון ביקורת על החוק הקיים, שלטענתו, נכשל בלהשיג את מטרתו לאפשר הוצאת פרויקטים לפועל במהירות. את דבריו תמך סולברג בחוות דעת שפירסם לפני שנה פרופ' אהרון נמדר. "החוק אמנם יוצר תמריץ לדייר הסרבן להצטרף לתוכנית הפינוי־בינוי במקום להסתבך בהליכים משפטיים, שעשויים לעלות לו בסכומים ניכרים", כתב נמדר. "ואולם אין במתן הפיצוי עצמו כדי לחייב את הסרבן להצטרף מיידית לפרויקט, כך שהוא עשוי להידחות בגין נקיטת ההליכים המשפטיים לתקופה ארוכה ביותר. נראה כי הפתרון הנכון לכך יהיה בחקיקה הקובעת במפורש כי יהיה ניתן לחייב את הסרבן להצטרף להסכם עם היזם על יתרונותיו ועל חסרונותיו".

"בנסיבות ענייננו, פתרון זה שמציע נמדר היה מועיל וצודק יותר", כתב סולברג. "הסרבן - אוטם את אוזניו משמוע, עוצם את עיניו מראות ודבק בסרבנותו. כזו היא המערערת. מה שטוב ל–17 שכניה, אינו טוב דיו עבורה. הטבות שניתנו לה מעבר למה שניתן לדיירים אחרים, גם על חשבונם, אינן מניחות את דעתה. אוי לה, למערערת, משום שדרך הילוכה מנוגדת להיגיון, חסרת תוחלת ופוגעת בה עצמה".

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ