זינוק של 265% במספר פרויקטי תמ"א 38 שאושרו בתל אביב - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

זינוק של 265% במספר פרויקטי תמ"א 38 שאושרו בתל אביב

במהלך התקופה האחרונה נרשמה התרככות מסוימת של העירייה בנושא של תמ"א 38, והיא ידידותית יותר ליזמים ■ הכשל: כמעט כל היוזמות הן במרכז היקר, בעוד שבדרום העיר ובמזרחה ההתעניינות מועטה

18תגובות

תל אביב נחשבת מאז ומתמיד לאחת מסביבות העבודה הקשות והמורכבות ביותר עבור יזמים או דיירי בניין משותף, שביקשו לקדם בתחומה פרויקט התחדשות עירונית באמצעות תמ"א 38. הסיבות לכך רבות ומגוונות. החל מהרוח העויינת כלפי העניין כולו, שנשבה במסדרונות אגף ההנדסה העירוני בשדרות בן גוריון במשך שנים רבות, ועד למורכבות התכנונית של אזור מרכז העיר, והכללים הנוקשים שקובעת תוכנית השימור של אזור "העיר הלבנה" - אתר מורשת עולמי המוכר על ידי אונסק"ו.

ואולם, חוקי הכלכלה עודדו יזמים, למרות זאת, לפקוד את האזור, עקב היותה של תל אביב עיר מתגמלת מאוד. מי מבין היזמים שיצלח את ההליך המורכב, יזכה לבנות ולמכור דירות חדשות באזורים שבהם בנייה חדשה היא בגדר מאורע נדיר. שכונות הצפון הישן, אזור כיכר המדינה, מרכז העיר ולב העיר - בכולן כמעט שלא נותרו עוד מגרשים לבנייה חדשה, כך שהליך קידום התמ"א נותר, למעשה, הדרך היחידה שבה ניתן להוסיף יחידות דיור חדשות, באזור המאופיין כמעט לחלוטין בבנייה ותיקה, והמחיר של נכסים מסוג זה נקבע בהתאם.

מוטי מילרוד

שוטטות ברחובות העיר בעת האחרונה, כמו גם שיחות עם יזמים הפועלים בעיר, מעלים כי שינוי מסוים בכל זאת חל במספר הפרויקטים שמצליחים להגיע לשלבי הביצוע במהלך השנה־שנתיים האחרונות. על פי נתוני משרד הפנים, בעוד ב–2012 כולה אושרו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו 49 בקשות בלבד לביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38, במהלך 2013 כבר אושרו 130 בקשות כאלה. 110 מתוכן נגעו לחיזוק ועיבוי מבנים, ו-20 מהן היו בקשות להליך של הריסה ובנייה מחדש, לפי התיקון השני לתמ"א.

עם זאת, בחינה של מספר הפרויקטים שקיבלו היתר בנייה בפועל, מעלה תמונה פחות אופטימית. מתחילת 2010, על פי נתוני העירייה, קיבלו 111 בניינים בלבד היתרי בנייה לביצוע פרויקטים של תמ"א 38. זאת, יש לזכור, מתוך פוטנציאל של עשרות אלפי מבנים ברחבי העיר. כמעט כל ההיתרים שניתנו (96) היו עבור תוספת יחידות דיור על מבנה קיים, ומכוחם ניתן לבנות תוספת של 415 יחידות דיור; ואילו עבור פרויקטים הכוללים הריסה של המבנה ובניית מבנה חדש תחתיו, הוצאו 15 היתרי בנייה, המהווים תוספת של 116 יחידות דיור.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עם זאת, עדיין הכיוון חיובי. בעוד ב–2012 ניתנו 18 היתרי בנייה בלבד, ב–2013 הוכפל מספרם ל–36, ואילו ב-2014, נכון לתחילת ספטמבר, ניתנו 35 היתרים. בסוף השנה, יש לשער, כבר יגיע מספר ההיתרים ל-50–60 פרויקטים.

עו"ד ענת בירן, המלווה כיום כמה פרויקטים בעיר, מסבירה כי הפער בין בקשות שאושרו לבין היתרי הבנייה בפועל נובע מכמה סיבות, ובהן העובדה שאישור בקשות אינו מותנה בהסכמה של 100% מדיירי הבניין, בעוד היתר בפועל מחייב הסכמה כזו. מסיבה זו, לדבריה, עשרות פרויקטים שלמעשה כבר קיבלו את האישור העירוני, תקועים במאבקים משפטיים בין הדיירים לבין עצמם. "מעבר לכך, גם העירייה מחייבת את היזם ב'טופס טיולים' לקבלת היתר, המביא לכך שלפחות שנה חולפת בין מועד אישור הפרויקט לבין הבנייה בפועל".

עם זאת, בירן סבורה, כמו מרבית אנשי המקצוע שעמם שוחחנו לצורך הכתבה, כי במהלך התקופה האחרונה נרשמה התרככות מסוימת של העירייה בנושא של תמ"א 38, והיא ידידותית יותר לפונים אליה.

"בבת אחת הדייר מקבל אפשרות להכפיל את ההרחבה"

האדריכל שגיא תמרי, הממונה על תחום תמ"א 38 באגף ההנדסה העירוני, מציין כמה שינויים שאירעו לאורך השנתיים האחרונות, אשר לדבריו הובילו לכך שמספר הבקשות המוגשות גדל, וכך גם אלה שאושרו בסופו של דבר. "קרו שני דברים מרכזיים", אומר תמרי. "הראשון, במאי 2012 המדינה הוציאה את התיקון השלישי לתמ"א, שטרף את הקלפים - שכן הוא הוסיף עוד 2.5 קומות במקום קומה וחצי שניתן היה להוסיף עד אז. בנוסף לכך, הוא קבע כי השינוי ייעשה ביחס לבנייה מאושרת, ולא בנייה קיימת. כלומר, כמעט בכל בניין בעיר שבו יש דירות עם תוכניות הרחבה שלא מומשו - נניח מ–60–70 מ"ר בנוי עד 110 מ"ר - עשוי לקבל תוספת של 25 מ"ר שמעניקה התמ"א, ובבת אחת הדייר מקבל אפשרות להכפיל את שטח ההרחבה, וזה מייצר כדאיות כלכלית אדירה".

השינוי השני, אומר תמרי, קשור בהתנהלותה של עיריית תל אביב, ונעוץ באישורה של תוכנית הרובעים המפורסמת, שביטלה את כל הספקולציות והאי־ודאות לגבי השכונות העתידיות, שלדבריו, שרתה בשוק עד לאותה עת. "הכנת תוכנית המדיניות היתה אקט ראשוני של הנגשה מלאה של התוכניות לציבור. כיום, גם הדיירים וגם היזמים יודעים מה מותר ומה אסור. זה ייצר סוג של התבגרות. ביטול הספקולציות והנגשת המידע הם שהביאו לתנופת המימושים. ברגע שהאזרח יודע מה המוצר והוא עושה את החשבון, הוא מפסיק להסתמך על הבטחות של אינטרסנטים ואספני חתימות למיניהם".

על טענתו של תמרי כי תוכנית הרובעים פישטה את העניינים ניתן להתווכח. התוכנית מגדירה זכויות שונות בתכלית לכל אחד מאזורי העיר, כאשר גם בתוך כל אזור ואזור נדרש התושב לעיין בה בדקדקנות, כדי להבין בדיוק מה טיב זכויות ההרחבה שלהן הוא זכאי. שכונות הצפון הישן, מרכז העיר ולב העיר, המוגדרות כרובעים 3 ו–5, מאופיינות בהרבה מאוד הגבלות על תהליכי תמ"א, בעיקר בשל היותם של מרבית המבנים בהם מיועדים לשימור ברמה זו או אחרת. למרות זאת, דווקא אליהן מתנקז המספר הרב ביותר של יזמויות. מנגד, באזורי מזרח ודרום העיר, שבהם ניתן ליהנות מכלל הזכויות שמציעה התמ"א ללא כל בעיה ולהוסיף 2.5 קומות, כמעט איש אינו מנסה לקדם תוכניות.

משונה? לא ממש, אם בוחנים את המחירים שבהם נמכרות דירות חדשות באזורים המבוקשים בעיר. מבחינת היזמים, עדיפה בניית קומה וחצי בלב המבוקש של העיר, על פני שתי קומות וחצי בכל אזור אחר. כך למשל, בפרויקט של חברת אנשי העיר ברחוב בר כוכבא 33, נמכרה באחרונה דירת מיני־פנטהאוז, בשטח של 145 מ"ר בנוי ועם מרפסת של 19 מ"ר בעבור 6 מיליון שקל. דירת 4 חדרים בפרויקט, בשטח 110 מ"ר, נמכרה תמורת 3.4 מיליון שקל. העסקות משקפות שווי של 30–40 אלף שקל למ"ר. מחברת אייקורט המשווקת את הפרויקט נמסר כי פנטהאוז בשטח 160 מ"ר, עם מרפסות בשטח כולל של 80 מ"ר על קומה שלמה, מוצע למכירה ב-8.5 מיליון שקל.

לדברי מנכ"ל אנשי העיר, רון חן, ניתן בהחלט להרגיש בשינוי ביחסה של העירייה לנושא התמ"א לעומת שנים עברו. "הרבה מזה קשור למכון הרישוי שהוקם בעירייה, שמאפשר לקבל מענה מצד כל המחלקות במקום אחד", הוא אומר. "שינוי נוסף הוא הקמת מחלקה מיוחדת בתוך החברה העירונית עזרה וביצרון, שמסייעת לדיירי בניינים משותפים להתארגן לקראת פרויקטים ולהתקשר עם יזמים ללא עלות. אני חושב שמדובר בשני צעדים שמעידים על רצון כן של העירייה לסייע בקידום פרויקטים, גם אם הדרך לשם עדיין לא קלה".

עופר וקנין

נראה כי כלל היזמים מרוכזים במרכז העיר.

"אם אני צריך לבחור איפה לעשות פרויקט בתל אביב, אז במקום הראשון אבחר ברובע 4 (אזור כיכר המדינה ורחוב ויצמן; נ"ב). מדובר במגרשים גדולים ובבנייה שמאפשרת להקים כמעט שמונה קומות במקום בניין ישן של ארבע קומות. גם בשכונות עבר הירקון ובביצרון יש הזדמנויות מעניינות", אומר חן.

עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק, נמנה עם אנשי המקצוע שבחרו בשכונות עבר הירקון המרווחות יותר ככר הפעולה המרכזי שלהם. בימים אלה מסיימת החברה את פרוייקט מנורה 7 בנאות אפקה ב', ונמצאת בשלבים מתקדמים לקבלת היתר בנייה לפרוייקט ברחוב איינשטיין ברמת אביב, שבו בכוונתה להרוס בניין רכבת בן 18 דירות, ולבנות במקומו בניין מודרני בן 42 יחידות דיור.

"רובעים 3 ו-4 הם רובעים צפופים, שבהם בכל פרויקט ניתן להוציא כמה דירות ספורות. זה יותר מדי בוטיקי אפילו בשבילנו", הוא מסביר.

בדיקת הפיזור הגיאוגרפי של הפרויקטים השונים לא יכולה שלא להותיר תחושה מסוימת של החמצה. הפרויקטים השונים מתרכזים, כאמור, בלב ההיסטורי של העיר ברובם, ומיעוטם בשכונות האיכותיות של עבר הירקון, בו בזמן שאל האזורים שבאמת משוועים להתחדשות, בעיקר בשכונות המזרח והדרום, איש אינו פונה. מדובר, למעשה, בהמחשה נוספת של הכשל העיקרי, שממנו סובלת תוכנית התמ"א בהקשר הלאומי: היותה רלוונטית רק בגבולות גוש דן והשרון, אזורים בעלי ערכי קרקע גבוהים, כאשר מצפון להרצליה ומדרום לחולון, מופקרים האזרחים לנפשם.

לדברי פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל השותפה בכמה פרויקטים במרכז תל אביב, לצד מדיניות תכנונית נכונה יותר היתה עיריית תל אביב יכולה לדאוג שגם לאזורים הפחות אטרקטיביים בעיר יגיעו יזמים. "אם היו לוקחים דוגמה מרמת גן, ובאזורים הפחות אטרקטיביים היו מאפשרים לבנות שלוש וארבע קומות במסגרת התמ"א, היית רואה פיזור נכון יותר של יזמים", הוא טוען.

ואולם, לדברי האדריכל תמרי, בכמה מהשכונות בעיר, כמו נוה שרת ויד אליהו, מתכננת העירייה מהלכי התחדשות עירונית בהיקפים רחבים יותר, של תוכניות פינוי־בינוי שילוו בתכנון עירוני מחודש, אשר לכאורה מייתרות את הצורך של התושבים לפנות למסלול של תמ"א 38.

על אף העלייה היחסית במספר הפרוייקטים שאושרו, עדיין מדובר כאמור במספר מצומצם למדי של היתרי בנייה שניתנו עד כה.הסיבות לכך מגוונות. ראשית, טרם אושרה סופית תוכנית הרובעים שקידמה העירייה, ועתירה מינהלית בעניינה, שהגישה העירייה בעצמה לאור שינויים שביצעה בה הוועדה המחוזית, עדיין ממתינה להכרעה. לדברי האדריכל תמרי, "נכון להיום, מאשרת העירייה רק תוכניות שאינן עודות בהסתירה לתוכנית הרובעים כפי שקודמה על ידה, ומי שמבקש לקדם תוכניות בהתאם לזכויות אחרות מאלה שהוגדרו, יצטרך להמתין לתום ההליך המשפטי".

אף שמספרן המדויק של התוכניות שאינן מקודמות מסיבה זו אינו ידוע, עו"ד בירן טוענת כי מדובר במספר תוכניות משמעותי למדי. "בעיר הלבנה יש עשרות תוכניות תקועות, וכולם מחכים שבית המשפט יאמר את דברו". עם זאת, לדבריה, יותר ויותר יזמים מפנים את מבטם אל שכונות עבר הירקון, מתוך הבנה כי שם מצוי הפוטנציאל העיקרי של תוספת יחידות דיור כפי שקובעת מדיניות העירייה. "זה הפך להיות מגרש המשחקים המרכזי, וכל יזם רציני בתחום רוצה להיות שם. כיום יש התעוררות באזור הזה גם מצד היזמים וגם מצד הדיירים". ואולם לדבריה, גם התעוררות זו צפויה לבוא לידי ביטוי בצורת פרוייקטים שכבר הגיעו לשלב בנייה פעילה - בעיקר בתוך שנה־שנתיים.

בנוסף לכך, יש מי שטוען כי גם אם חל שיפור מסויים ביחסה של העירייה לתמ"א 38, עדיין אין מדובר ביחס ידידותי, בפרט עם משווים אותו לזה של עיריות רמת גן, הרצליה או רעננה, הנוטות לעודד פרוייקטים מסוג זה הרבה יותר ממנה. "עיריית תל אביב היא עדיין עירייה קשה, הביורוקרטיה היא אותה ביורוקרטיה, ושום דבר לא השתנה", קובל טטרו. "אמנם העלייה המסויימת במספר הפרוייקטים יוצרת מראית עין של שינוי, אך מדובר בפרוייקטים שהתוכניות לאישורם הוגשו לפני שנתיים ושלוש, ואשר רק עכשיו הבשילו".

גוגנהיים חולק עליו בנקודה זו. "עיריית תל אביב בבסיסה היא טובה, ועשתה תהליך התייעלות בשנתיים האחרונות. נכון, זה עדיין לא הופך אותה לנגישה כמו עיריית רעננה, ששם אתה נכנס ומכיר את כולם והתחושה היא ביתית. בכל זאת, מדובר בעיר בסדר גודל שונה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#