לא רק מומחים ופוליטיקאים: גם לכם יש רעיון איך להוזיל את מחירי הדירות?

חצי שנה לאחר שהניע עמוד הפייסבוק הכיכר המרכזית את חוק השכירות ההוגנת, בדקנו אילו הצעות חוק נוספות הועלו בו על ידי הגולשים ■ מה חושבים המומחים על ההצעות, והאם הן ישימות?

נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נמרוד בוסו

כשיזמה קבוצת ח"כים בפברואר האחרון את חוק ההגנה על שוכרי הדירות - הצעת חוק המבקשת להגדיר כמה כללי בסיס שייכללו בכל חוזה וחוזה, כדי להסדיר את יחסי השוכר והמשכיר בשוק השכירות - מעטים שמו לב כי מקורה של הצעת החוק היה למעשה חוץ־פרלמנטרי. עמוד הפייסבוק הכיכר המרכזית, שהוקם לפני כשנה וחצי במטרה לשמש פלטפורמה לציבור להציע רעיונות חקיקה, שימש צינור להעברת מסרים בינו לבין הח"כים.

"היוזמה הזו באה מתוך ההבנה שלא כל החוכמה נמצאת בירושלים", אומר מייסד העמוד, דוד ארז. ארז, יועץ תקשורת עצמאי המתגורר במושב שורש, מילא בעבר תפקידים שונים בכנסת ובממשלה. בין היתר, הוא שימש עוזר פרלמנטרי לח"כ לשעבר עתניאל שנלר (קדימה), ויועץ לח"כ אבישי ברוורמן (העבודה) בתקופת כהונתו כשר לענייני מיעוטים. את הניסיון שצבר בזירות האלה הוא רותם כעת, לדבריו, לטובת מיזם הכיכר המרכזית. "הרעיון עלה בראשי כבר לפני כעשור. תהיתי איך ההתפתחויות הטכנולוגיות האדירות של עידן האינטרנט לא הופכות את הציבור לשותף פעיל יותר בהליך קבלת ההחלטות, וכבר אז חשבתי על מיזם מהסוג הזה". אלא שרק לפני שנה וחצי מצא ארז את הזמן הנדרש לנושא, והקים עם קבוצת מתנדבים, בהם עורכי דין, מתמחים וסטודנטים, את העמוד.

מאז שקם, בראשית 2013, קודמו באמצעות העמוד כמה יוזמות. לרוב עובד המנגנון כך: בשלב הראשון הצעת חוק שעולה לאתר יוצרת באזז, צוברת לייקים מצד גולשים ומעוררת דיון ער. כך למשל קרה בתהליך התגבשות הצעת החוק לשכירות הוגנת, כפי שמתאר ארז. "עלה טור של סטודנטית ממוצא בריטי בשם נטלי להב, שסיפרה איך בלונדון מי שמשלם את דמי השכירות הוא בעל הנכס להשכרה, ולא השוכר. עד מהרה התפתח דיון בהשתתפות גולשים, שהמשיכו להצביע על ליקויים בשוק השכירות המקומי עם דוגמאות לגבי האופן שבו הדברים מתנהלים בערים נוספות, כמו ברלין", הוא מספר.

דוד ארז. מייסד עמוד הפייסבוק הכיכר המרכזיתצילום: מוטי מילרוד

בשלב הבא מפנה ארז את ההצעה לחבר הכנסת ומציע לו לטפל בה. במקרה של חוק השוכרים, היה זה ח"כ חיליק בר (העבודה), שצירף ליוזמה את ח"כ סתיו שפיר ממפלגתו שבאותה העת החלה לעבוד על יוזמה משלה בנושא, וח"כ אורלי לוי־אבקסיס (הליכוד ביתנו), וכך קמה שדולת השוכרים. לדבריו, "היתה פה דוגמה לשיתוף פעולה בין חוכמת ההמונים שהוכיחה את עצמה, והח"כים שאחראים על החקיקה".

כיום חברים בקבוצת הכיכר המרכזית 34 ח"כים, משתפי הפעולה הבולטים שבהם הם יו"ר ועדת העבודה והרווחה, חיים כ"ץ (ליכוד), בר, שפיר, לוי־אבקסיס ואלעזר שטרן (התנועה). עם כ"ץ שיתף האתר פעולה בחקיקה הנוגעת להקמת תאגידי המים וכן בהצעת חוק הספאם. ועם שטרן פעלו אנשי האתר לבלימת מיסוי יתר של ניצולי שואה. על רקע התארכות הלחימה במבצע צוק איתן, נהפכו ההקלות לסטודנטים מילואימניקים לנושא חם בדיונים בעמוד.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ואולם לדברי ארז, בימים כתיקונם תופסים נושאי הדיור, הבנייה והנדל"ן חלק ניכר מנפח הדיונים בעמוד. "מדובר בלפחות 15%–20% ", הוא מעריך. "נושא הדיור נוגע כמעט בהכל. יש בו היבטים חברתיים, גיאוגרפיים ושיטות מיסוי. מצד אחד מדובר באחד הענפים הכלכליים המרכזיים, ומצד שני במוקד התחום נמצא כיום פצע חברתי אדיר. דיור הוא כיום נושא חברתי הרבה יותר מעסקי". רשימת הצעות החוק שעלו באתר שעניינן דיור ממחישה את דברי ארז. בכתבה שלפניכם ריכזנו כמה מהן, עם התייחסויות של כמה אנשי מקצוע רלוונטיים שאליהם פנינו כדי לבחון את ישימותן. מי יודע, אולי מכאן תיוולד הצעת החקיקה הבאה שתביא מהפכה בתחום התכנון והבנייה.

מיסוי מלא על השבחת הקרקע

ההצעה: במשך 20 שנה לפחות ממועד קניית הקרקע, כל עליית שווי שתיגרם בשל שינוי ייעוד תשולם במלואה למדינה כמס.

המציע: הגולש ארי הדר.

הסבר: משמעות ההצעה היא למעשה להגדיל את היטל ההשבחה — מס המשולם לרשות המקומית על עליית ערך נכסים הנובעת מהחלטות תכנוניות — מ–50% (גובה המס המשולם כיום) ל–100%. הדר מציין בעמוד כי יהיה בכך כדי להפסיק את הנוהג שבו בעלי הון שרוכשים קרקעות חקלאיות מתחילים בהפעלת מכבש לחצים על פוליטיקאים ופקידים במטרה להביא להפשרה מהירה של הקרקע לבנייה. לטענתו, יהיה בכך כדי להביא ל"הפסקת הנוהל המושחת לקנות קרקע חקלאית או ציבורית, ואז בקומבינה לשנות ייעוד ולגרוף מיליונים על חשבון השטחים הציבוריים והפתוחים של כולם".

צילום: תומר נויברג / ג'ינ

דבר המומחים: עו"ד משה רז־כהן, המתמחה בדיני איחוד וחלוקה, מסכים כי בחקיקה מסוג זה קיים פוטנציאל לצמצום השחיתות השלטונית בתחום התכנון. לדבריו, "מובן כי הכלל יצמצם את תופעת השחיתות, שכן רשויות התכנון יכולות בהינף תוכנית להפוך בעל קרקע לעשיר. הסוגיה מעוררת את הוויכוח העז ביותר בין תומכי ההגנה על הקניין, לבין תומכי הגישה הפרוגרסיבית. כלל של היטל בגובה מלוא ההשבחה יביא להגברת השוויון ולהקצאה הוגנת יותר של המשאבים בין הפרטים בחברה. מנגד תעמוד שאלת היעילות. האם היטל כזה לא יביא להקפאת התכנון ולירידה בהיצע הקרקעות המיועדות לבנייה?"

לדברי רז־כהן, הניסיון של הצעות חקיקה דומות בעולם מאשש את החשש כי להצעה מסוג זה עלולות להיות השלכות שליליות, של האטה ואף קיפאון בשוק הבנייה. לטענתו, "ב–1947 נעשתה רפורמה בדיני התכנון בבריטניה, שבמסגרתה נקבע שמתן היתר לבנייה יחויב במס פיתוח בשיעור של 100% מעליית הערך כתוצאה ממתן ההיתר. התוצאה היתה שחלה ירידה משמעותית בהיקף העסקות בשוק והואט מאוד קצב הפיתוח. החוק תוקן פעמים רבות כדי להתמודד עם בעיות אלה. מס הפיתוח בשיעור של 100% בוטל לבסוף בתוך תקופה קצרה. לכן, אף שלהצעה יש יתרונות רבים, בהם קידום השוויון וצמצום תופעת השחיתות, נראה כי סיכוייה להפוך לחוק, על רקע משבר הדיור, הם אפסיים. ניתן לצפות ואף הוכח בבריטניה שתחת מס שכזה לפרטים אין עוד אינטרס לרכוש קרקעות כדי להפשירן ולבעלי קרקעות אין אינטרס לקדם תוכניות פיתוח. כלל כזה יביא אפוא להעמקת המשבר בתחום הדיור".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, חריף יותר בהתנגדותו להצעה. לדבריו, "מדובר בהצעה שעל פניה נשמעת טוב, אך לא נראה שהמציע מבין לעומק את האופן שבו השוק פועל. ההצעה מבטלת לחלוטין את האינטרס של בעל קרקע פרטי לקדם בנייה בקרקע שלו מרגע שהייעוד שונה. רוב בעלי הקרקעות פשוט ייהפכו לאדישים לחלוטין לפיתוח הקרקע ולא יקדמו בה כל תוכנית — מה שיפגע בהתחלות הבנייה. גרוע מכך, היא למעשה הופכת את יזמי הבניין למגזר היחיד שעשוי להרוויח מייזום הקרקע, שזה לכאורה מה שביקשה ההצעה למנוע, כי אם משינוי הייעוד לא ניתן יהיה להרוויח, אז ממה ירוויחו? רק מיזמות. לכן מדובר בהצעת חוק שמוטב שלא תיחקק".

צילום: ללא קרדיט

שייקה נפחא, סמנכ"ל חברת אפי קפיטל, שעוסקת בעצמה בהפשרת קרקעות, מתנגד באופן טבעי ליוזמה, ומציין כי בכל מקרה הגורם המרכזי הנהנה מהפשרת קרקעות לבנייה הוא המדינה ולא השוק הפרטי. "את הליך הפשרת הקרקעות יוזמים לא רק יזמים אלא בעיקר המדינה, מתוך מטרה לייצר מלאי של דירות ולמנוע עלייה נוספת של מחירי הדירות", הוא מסביר. "היזמים פועלים לרוב להפשרת קרקעות בבעלות פרטית. מדובר בהליכים ארוכים, יקרים וממושכים, ובמידה שליזמים לא יהיה כל תמריץ לעשות זאת — התוכניות לא יקודמו. גם כך ענף הנדל"ן הוא אחד הממוסים בישראל ועלות הקרקע מהווה רכיב מרכזי במחיר הדירה. כל תוספת של מיסוי מתגלגלת בסופו של דבר לרוכש הדירה".

שורה תחתונה: גם אם האידיאלים שבבסיס ההצעה טובים וצודקים, עלולות להיות לה השלכות שליליות על השוק.

מחירי גג על שינויי דיירים בדירה מקבלן

ההצעה: קביעת מחירון מקסימלי לשינויים שמבקשים רוכשים לבצע בדירות חדשות שרכשו מקבלן.

המציע: עו"ד איתמר פנץ.

צילום: מנרב פרימיום

הסבר: לדברי פנץ, "במצב הדברים כיום, רוכשי דירות מקבלנים מוצאים עצמם כקהל שבוי בידי הקבלנים בכל הנוגע לשינויים המבוקשים על ידם בדירה שרכשו, לרבות לעניין מחירון מופקע של הקבלן לשינויים המבוקשים. לכן מוצע לקבוע מחירון שינויים מקסימלי על בסיס מחירון דקל (המחירון שנחשב מוסכם לתמחור עבודות בנייה) פחות 15%. יש בהצעה כדי לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים לרוכשי דירות שרובם זוגות צעירים" פנץ אינו מסביר מדוע על המחיר המקסימלי להיות נמוך מהמחירון - ייתכן שבגלל יתרון הגודל שממנו נהנים הקבלנים.

ארז מוסיף כי עם תחילת קידום הצעה, גילו אנשי הכיכר המרכזית, כפי שקורה מדי פעם, כי הצעת חוק בעלת מאפיינים דומים כבר מקודמת במקביל, ביוזמת ח"כ מאיר שטרית (התנועה). על פי הצעת שטרית אמנם לא נקבע מחיר מקסימלי לשינויים, אך על היזם לספק את מחירון השינויים, כולל זיכויים על אלמנטים שבהם הדייר אינו מעוניין, כחלק מחוזה הרכישה. "שמחנו לגלות את המהלך וזה מראה שהציבור חושב נכון", אמר ארז. "יש בהחלט סיכוי שאם ההצעה בגרסת ח"כ שטרית לא תוכיח עצמה, אנחנו תמיד נוכל להגיש תיקון לחוק".

דבר המומחים: מנכ"ל קבוצת דקל, שמפרסמת את מחירון דקל, איתי שניידר, רואה את הצעת החקיקה בחיוב. "כיום מרבית רוכשי הדירות אינם מסתפקים בדירה שמציע להם היזם, ומבקשים מטבח משודרג, תוספת נקודות חשמל ועוד. לכן מוטב שהעבודה עם המחירון תיעשה כבר בשלב הרכישה כדי שלא יהיו הפתעות בהמשך", הוא אומר. "כבר כיום המחירון שלנו מהווה בסיס להרבה מאוד חוזי רכישה במדינה, ומרבית החברות היזמיות אימצו אותו". עם זאת, לדברי שניידר, הדרישה כי המחיר המקסימלי ייקבע על 15% פחות מהמחיר שבו נוקב המחירון אינה ריאלית. "המחירון שלנו משקף את מחירי השוק ומתעדכן מדי ארבעה חודשים, ולכן חיוב של הפחתת עלות בשיעור כזה נראה לא נכון".

רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק נדל"ן, אומר כי "מבלי להיכנס לפרטי ההצעה, כל מה שייצר יותר בהירות הוא נכון. חוסר ודאות לא מועיל לאף אחד. כמו שחוסר הוודאות כיום בענף הנדל"ן לא מועיל לרוכשי הדירות וליזמים, כך גם כל מה שקשור למחירון שינויים. התחושה של הציבור שלפיה הקבלן המבצע עושה את הרווח שלו מהשינויים, אינה נכונה. זו אופרציה מבחינת הקבלן. יש הרבה שינויים שדורשים רמות פיקוח ועלויות התאמה של הביצוע בבנייה, ורוכשי הדירות אינם מודעים להם".

ניסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת האחים דוניץ, אומר כי "ברורה לי הסיבה שבגללה נולדה הצעת החוק לקבוע מחיר מחירון מופחת לשינויים בדירה. בשנים האחרונות רוכשי הדירות עורכים שינויים רבים בדירה אף שהמפרט הבסיסי שנותנים הקבלנים רק גדל והולך. לכן העלויות סביב השינויים גדלות והולכות גם הן, ולא תמיד מובאות בחשבון בעת ביצוע העסקה. עם זאת, על מציעי החוק להבין כי גם מבחינת הקבלנים מדובר בהוצאות גבוהות ובלוגיסטיקה מורכבת ומסורבלת. הקבלנים היו מעדיפים שלא יהיו שינויים. זו לא יחידת רווח נוספת אלא לוגיסטיקה שלמה המחייבת העסקת אדריכלים מטעם החברה במשרה מלאה, העסקת קבלני משנה ותיאום צוותי העבודה בהתאם לאספקת המוצרים לדיירים השונים, תוך מאמץ לעמוד בזמני מסירת הדירות שנקבעו בחוזה. זה גורם להתארכות במשך בניית הדירה ולפיגורים במסירת הדירות".

צילום: home luxury יבנה הירוק

דנוס מוסיף כי "אם הלקוח מעריך שהתשלום שהיזם דורש מופרז, שמורה לו הזכות להמתין לתום הבנייה ועם קבלת הדירה לפנות לבעל מקצוע זול יותר שיבצע את השינויים. בכל מקרה, יש לזכור כי המחירים שמתעדכנים במחירון דקל הם המחירים שהיזמים עצמם מעבירים להם, כך שגם אם היזמים אכן 'קורעים' במחיר, ההיצמדות לדקל לא תעזור — שכן המחירים המופרזים יבואו לידי ביטוי גם במחירון עצמו".

שורה תחתונה: הכיוון בהחלט נכון. על הרוכש לדעת אילו מחירים מתכוון היזם לגבות ממנו במקרה של שינויים כבר בעת רכישת הדירה. שאלת התועלת שבהיצמדות למחירון דקל נותרת בשלב זה פתוחה.

לאפשר ביטול החלטות תכנוניות במשאל עם

ההצעה: חתימות של 3.5% מתושבי העיר יחייבו את הרשות המקומית לקיים משאל עם על תוכניות בנייה שנויות במחלוקת.

מציע: הגולש ארי הדר.

צילום: פרויקט צורן

הסבר: מטרתה העיקרית של היוזמה היא חיזוק הדמוקרטיזציה ושיתוף הציבור בהליכי התכנון. פעמים רבות מקדמות רשויות מקומיות תוכניות בינוי שנתפשות כסותרות את האינטרס הציבורי או פוגעות בחלק מהאוכלוסייה. הדוגמה הבולטת לכך היא תל אביב, שבה נשמעות חדשות לבקרים טענות תושבים על תופעת המגדלים, שלא פעם מוקמים דווקא באזורים המאופיינים בבנייה נמוכה, כמו אזור נווה צדק. באחרונה מתנהל מאבק תושבים חריף נגד התוכנית למתחם הדולפינריום שמקדמת העירייה.

במקרים אחרים, דוגמת פרויקט הולילנד בירושלים, מתברר כי מקור קידומן של תוכניות מוזרות שאיש לא הצליח להבין את ההיגיון בבסיסן הוא שחיתות שלטונית. לכן באה הצעה זו לסייע לציבור בבלימת תוכניות שהולדתן בשחיתות שלטונית, כפי שאירע בהולילנד, וגם סתם תוכניות שאינן מקובלות עליו ונתפשות כמזיקות.

להצעתו בעמוד הכיכר המרכזית, צירף הדר לינק למאמר שכתב איל פדר, סטודנט לתכנון עירוני, במגזין המקוון "שיחה מקומית", ובו הציג חוק דומה שקיים כיום בגרמניה, ולפיו ברמה הפדרלית, המחוזית והעירונית, חייבת הרשות לבצע משאל עם על החלטות מסוימות. "התושבים יכולים להציע משאל לרשות, אך חשוב מכך — הם יכולים לכפות אותו עליה, אם הם אוספים מספיק חתימות. בעיר־מחוז של ברלין, שבה כ–3.5 מיליון תושבים, מספר החתימות 
הדרוש הוא 120 אלף", כתב פדר, ותיאר כיצד איפשר ההליך לתושבים למנוע בנייה בשטח פארק.

דבר המומחים: חזי ברקוביץ', מהנדס העיר תל אביב לשעבר, טוען כי עדיין לא נמצאה השיטה האולטימטיבית להימנעות מטעויות תכנוניות. לדבריו, "ההיסטוריה האנושית בנתה יצירות מופת אדריכליות ואסונות תכנוניים, הן במשטרים טוטליטריים והן בדמוקרטיות נאורות". לטענת ברקוביץ', מקור ההצעה הוא במתח הקיים כל העת בין הגישה המקצועית בתחום התכנון, לפיה רק עמדה בלתי תלויה של אנשי מקצוע תביא לביצועים מיטביים; לבין הגישה השיתופית, שפיתחה דרכים שונות, כמו משאל עם, להגברת המעורבות וההשפעה של הציבור בקביעת סביבתו הפיסית.

ברקוביץ' מסביר כי "בעוד שהגישה המקצועית בהרבה מקרים צודקת במטרות ובכוונות, לדוגמה בהגברת הציפוף העירוני, הרי שנקודת התורפה עלולה להיות בפתרונות שאינם תואמים לסביבתם, כמו מגדל שאינו במקומו, עד כדי מקרים קיצוניים של חריגים הנדחים על ידי הסביבה. באופן טבעי, הגישה המשתפת נוחה ומתאימה יותר למשתמשים העכשוויים בסביבה הקרובה, אך תואמת פחות את מטרות־העל העירוניות — בעיקר אלה הצופות אל פני העתיד. איני מכיר את ההצעה התכנונית שעמדה בפני הוועדות בברלין, אבל ייתכן מאוד שגם שם הציבור פסל תוכנית בינוי עיר טובה וראויה לא רק לתושבי העיר הקיימים, אלא גם העתידיים, שעם ביטולה של התוכנית לא יזכו אפילו להביע את דעתם. לסיכום אומר שלא השיטה היא הערובה להצלחה תכנונית, אלא האופן שבו היא מיושמת".

צילום: ג'רוזלם רנט

יו"ר איגוד מהנדסי הערים, מרים ארז, סבורה כי בהחלט יש מקום להגדלת השקיפות ושיתוף הציבור בתכנון, אך היא אמביוולנטית לגבי התאמתו של החוק המוצע לישראל. "יש לפעול לשיטה שתתאים למבנה המוניציפלי בישראל", היא אומרת. "הכתבה מביאה דוגמה מברלין ומתייחסת לתל אביב, אך בישראל יש פיצול מוניציפלי גדול. תל אביב היא אחת, ולצדה יש הרבה רשויות קטנות ומועצות אזוריות. לא אחת החלטות תכנוניות מכריעות נובעות מהחלטות ממשלה, לדוגמה בניית יישובים חדשים או פיתוח מגה־שכונות בערים בינוניות, ולא פעם החלטות תכנוניות ברמה העירונית הן בעלות השפעה על מחוז שלם או על עיר שכנה, ויש לכך דוגמאות לרוב.

"לכן משאל עם לא בהכרח יכול לפתור את הבעיה, וייתכן שאף יחריף אותה, שכן ביכולתו ליצור מצב שבו תיפתח דלת לאינטרסים מכיוונים אחרים שלא בטוח שיביאו לתוצאה הרצויה. לדוגמה, עיכוב פיתוח תחבורה ציבורית (רכבת קלה, BRT ועוד) בגלל שיקולים לא מקצועיים ולא ענייניים ברשויות מקומיות שונות. לסיכום, לא ניתן לאמץ את ההצעה ככתבה, אך בהחלט שווה לבחון את הנושא מול היבטים המיוחדים לישראל".

דודי מייזליק, מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתילצילום: ללא קרדיט

מאיתמר בן דוד, ראש תחום התכנון בחברה להגנת הטבע, ניתן היה לצפות שיקפוץ על ההצעה בשתי ידיים לאור המאבקים הציבוריים הרבים שהחברה מנהלת נגד תוכניות בנייה. ואולם הוא דווקא מקבל אותה בספקנות. "כנציג ארגון ציבורי אני תמיד תומך בהליכי חקיקה המקדמים את שיתופו של הציבור בהליכי תכנון ופיתוח. ברור כי התכנון המקומי בישראל לא יכול להמשיך ולפעול רק על ידי נבחרי הציבור הנתונים ללחצי יזמים וקשרי הון־שלטון", הוא מבהיר. "אבל החלק השלילי שאני רואה בהצעה הוא שמגלגלים את חובת שיתוף הציבור לאזרחים באמצעות דרישה לאיסוף חתימות, שהיא מהלך לא פשוט בפני עצמו. זה עשוי להביא להתנערות נבחרי ועובדי ציבור מביצוע הליך שיתוף ציבור וולונטרי בהליכי תכנון ופיתוח. לכן על המעוניין בהגברת הדמוקרטיזציה של הליכי התכנון, לחייב בחקיקה את מוסדות התכנון לשתף את הציבור, ולא לגלגל חובה זו לדרישה של אזרחים. רק כך נזכה לערים איכותיות שטוב ונעים לחיות בהן".

שורה תחתונה: הצעה מעניינת, אך גם בעלת חסרונות. הסכנה: התעלמות מצורכי רוחב כלל־ארציים ומדורות העתיד לטובת האינטרסים של ההווה.

ערב יוסמך למכור בית במקרה של אי תשלום משכנתא

הצעה: ערב למשכנתא יוסמך להוציא את הבית הממושכן למכירה במקרה של אי תשלום המשכנתא.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוךצילום: כפיר סיון

המציע: אבי, כפר סבא

הסבר: ההצעה באה להפוך את מתן הערבות לנוטלי משכנתאות להליך בטוח יותר, כשהערב יידע שבמקרה שבו מפסיק בעל החוב לשלם, הוא יוכל ליטול את הליך מכירת הנכס לידיו, ובכך להגן על עצמו כדי שלא יופעלו נגדו סנקציות על ידי הבנק. בתוך כך, יגן הערב גם על בעל החוב מפני הידרדרות לחובות בעקבות מימוש הנכס על ידי הבנק, ובכך עשויה ההצעה להפחית את מספר נוטלי המשכנתאות הנקלעים לחובות עתק, שאותם ייאלצו להחזיר במשך שנים רבות.

דבר המומחים: צביקה ליבנה, מנכ"ל חברת ייעוץ המשכנתאות ליבנה בן כנען ולשעבר מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, אומר כי "הצעת החוק היא טובה ברמה התיאורטית בלבד, אבל בפועל אין בה כל כך צורך. מאז שחוקק חוק הערבים בשנות ה–90, הבנקים כבר אינם נוהגים לדרוש חתימה של ערבים להלוואות משכנתא". עוד לדברי ליבנה, מדיניותו הנוכחית של בנק ישראל לגבי הלוואות משכנתא כמעט מייתרת את הצורך בערבים, שכן לכל היותר שיעור המימון צפוי להיות 75% משווי הנכס — סכום שברמת ודאות גבוהה יוכל לחזור לידי הבנק במקרה של מכירת הנכס.

"בעוד שבעבר היה נהוג לתת הלוואות בשיעורי מימון גבוהים של 90% ויותר, כיום המקסימום המותר לפי הנחיות בנק ישראל הוא 75%. במקרה שמכירת הנכס לא הספיקה לסילוק ההלוואה, רק אז יכול הבנק לדרוש את ההפרש מהערבים, על פי חלקם היחסי להלוואה. לאור זאת שיש חובה על הבנקים לדווח לערבים על כל פעולה, כולל דיווחים שנתיים, הבנקים כמעט שאינם לוקחים ערבים להלוואות משכנתא. הבנקים מעדיפים ברוב המקרים להפחית את שיעור המימון של ההלוואה מאשר להוסיף לה ערבים. במקרה שהבנק מגיע למסקנה שנדרשים ערבים זה מסוג המקרים בהם איכות הלקוח אינה טובה מספיק, ואז הבנק מעדיף לא לתת את המשכנתא בכלל".

מהנדס העיר תל אביב לשעבר, חזי ברקוביץ'צילום: אייל טואג

דודי מייזליק, מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל, מסכים. לדבריו, "ההגנות הניתנות כיום לאחר תיקון חוק הערבות לפני כמה שנים מגינות על מרבית הערבים ללווים בהלוואות לדיור ומפחיתות את הצורך בהצעת החוק הזו. בנוסף, הבנקים ממעטים בדרך כלל בדרישה להחתמת ערבים, ואם נדרשים ערבים הם זוכים להגנות הקבועות בחוק, ולכן לא נראה שיש יתרון כלשהו בהצעה הזו".

גם עו"ד דפנה סירוטה־הולנדר, מנהלת המחלקה המסחרית במשרד עורכי הדין צבי שוב, מציינת כי במהלך השנים חלו שינויים ניכרים בתחום הערבות — בפרט בהיבט של נטילת המשכנתאות. "בעוד שבעבר כמעט כל לקוח שנטל משכנתא נדרש להמציא ערב, וההגנה שממנה נהנה הערב היתה מועטה, הרי שכיום ההגנה העיקרית עבור הבנקים לצורך קיום ההתחייבות של הלווה היא שעבוד הנכס. למרות זאת, במקרים לא מעטים נדרשים רוכשי הדירות להמציא לבנק ערב אחד או יותר לשם קבלת המימון", היא מסבירה.

כדי להגן על הערבים, שבמקרים רבים הם אנשים מן היישוב, בוצעו במהלך השנים כמה תיקונים בחוק הערבות שבמסגרתם נקבעה, בין היתר, חובת הגילוי הנאות והמלא, ונקבע כי יש למצות את הליכי הגבייה מול הלווה שאינו עומד בתשלומים קודם לפנייה לערב. הצעת החוק הנדונה עוסקת בהרחבה נוספת של ההגנה הניתנת לערבים. בעוד שבהתאם להוראת סעיף 12 לחוק הערבות כיום, יכול ערב רק לאחר שמילא את ערבותו ופרע את החוב של החייב לבנק, להעביר לטובתו את השעבוד על הנכס, הרי שעל פי הצעת החוק הוא לא יידרש לפרוע תחילה את החוב מכספו אלא יוכל לבצע את מכירת הנכס, ומכספי התמורה לפרוע את החוב לבנק.

מנכ"ל דלק, איתי שניידרצילום: ללא קרדיט

נראה כי הרציונל שעומד בבסיס ההצעה הוא טוב אבל לא בהכרח ישים, מכיוון שכלל לא ברור אם יש בידי הערב את הכלים למכירת הנכס. ייתכן שדווקא מכירת הנכס על ידו, בהיעדר כלים בתחום, תפיק תמורה נמוכה מזו שהיתה מופקת במכירה על ידי הבנק.

שורה תחתונה: רעיון חביב, אך לא נראה כי יש צורך בחקיקה מסוג כזה כיום.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker