על קומה, תשלום וכבוד

קומה גבוהה יותר מעלה לא רק את שווי הדירות

מחירי הדירות עולים ככל שהקומה בבניין גבוהה יותר ■ מבדיקה של אתר yad2 עולה כי הפער הממוצע הוא 65 שקל למ"ר - אך הפערים עשויים להגיע גם לעשרות אלפי שקלים ■ יש לתופעה הזאת כמה סיבות, שאחת מהן היא סטטוס גבוה

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

תמצית תולדות מחירי הקומות: עד סוף שנות ה–60 בערך, אנשים היו מוכנים לעלות במדרגות עד לקומה גבוהה ואף לשלם יותר עבור התענוג המפוקפק הזה, שכן מהמרפסת נשקף להם נוף יפה יותר מהנוף שנשקף מהקומות התחתונות; מעליות נחשבו אז ללוקסוס של עשירים או של בניינים גבוהים במיוחד; משנות ה–70, כשמעליות החלו לצוץ במבנים של ארבע קומות ויותר, החל שוק הנדל"ן להפריד בין דירה בקומה גבוהה בבית עם מעלית, שקיבלה תוספת למחיר, לבין דירה גבוהה בבית לא מעלית, שקיבלה מחיר נמוך יותר מאשר דירה בקומה נמוכה, עקב הקושי לעלות את המדרגות. הנוהל הזה נשמר עד היום.

השאלה הקריטית בעניין היא כמה עולה כיום לרכוש דירה בקומה גבוהה יותר? לצורך כך עשו אנשי אתר yad2 בדיקה מקיפה ב–3,400 עסקות שבוצעו בדירות שנבנו בעשור האחרון. מהבדיקה עולה כי פער המחירים בין קומות עבור דירות עממיות ובינוניות בישראל מגיע ל–65 שקל למ"ר בממוצע עבור כל קומה, עד לקומה ה–21. בחשבון פשוט, הפער בין הקומות בדירת 100 מ"ר יהיה 6,500 שקל. כשמכניסים למשוואה את מגדלי היוקרה ובוחנים את הפערים בבניינים שכוללים גם 40 קומות ויותר, הפער הממוצע מתרחב מאוד, ומגיע ל–550 שקל למ"ר לכל קומה.

"כשמדובר בדירות יד שנייה, עריכת הממוצע אינה פשוטה", אומרת גל עופרים, סמנכ"לית השיווק של yad2. היא מציינת כי בעוד שבשוק דירות יד ראשונה קיים מחירון שקובע את המחיר לכל קומה, בשוק יד שנייה נכנסים פרמטרים רבים נוספים, שמטשטשים את הפערים בין הקומות. למשל, דירה משופצת בקומה ראשונה תעלה לרוב יותר מדירה שאינה משופצת בקומה רביעית או חמישית. עם זאת, אם שתי הדירות משופצות וכוללות את אותן תוספות, כמו חניה ומחסן, הרי שגם בדירת יד שנייה ישלמו יותר על הקומה הגבוהה, בעיקר באזורים שיש בהם נוף .

מגדל מגורים ברחוב דיזנגוף ופרישמן בתל אביבצילום: יעל אנגלהרט

מחירה של קומה הוא חלק שתלוי במידה רבה במחיר הדירה מלכתחילה. ניסיון לבחון את הדברים מבחינה סטטיסטית נתקל בקושי רב, עקב השונות הגדולה בין מחירי הדירות בתוך הערים. ממדגם ערים שבהן נמצאו תוצאות מובהקות, נמצא פער גדול מאוד בין משקל המחיר של עליית קומה למשקל מחיר הדירה — 0.5%–3%.

הנה כמה דוגמאות: בבניין ברחוב אילת 58 בתל אביב נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח של 72 מ"ר בקומה החמישית ב–1.849 מיליון שקל, ודירה זהה בקומה השישית נמכרה ב–1.877 מיליון שקל — פער של כ–28 אלף שקל לכלל הדירה ושל 389 שקל למ"ר. בבניין אחר בתל אביב, ברחוב בית אל 41, נמכרה דירת חמישה חדרים בשטח של 128 מ"ר בקומה השביעית ב–2.657 מיליון שקל, ודירה זהה בקומה השמינית ב–2.673 — פער של 16 אלף שקל ו–125 שקל למ"ר, שמעיד על השונות הרבה והקושי הגדול למדוד את המשתנה הזה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ברחוב גרשום 5 ברמת גן נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח 100 מ"ר בקומה הרביעית ב–1.715 מיליון שקל, ודירת ארבעה חדרים בשטח 100 מ"ר בקומה החמישית ב–1.740 מיליון שקל, כלומר פער של 25 אלף שקל. דירת ארבעה חדרים 100 מ"ר בקומה השביעית באותו בניין נמכרה ב–1.768 מיליון שקל — פער של 28 אלף שקל — כלומר פערים קרובים יחסית של 250 ו–280 שקל למ"ר.

ברחוב גלבוע 34 בעפולה נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח 105 מ"ר בקומה השלישית ב–727 אלף שקל, דירת ארבעה חדרים 105 מ"ר בקומה השישית נמכרה ב–730 אלף שקל ודירה דומה בקומה השמינית ב–740 אלף שקל, כלומר פערים של 3,000 שקל ו–10,000 שקל לקומה.

צילום: TheMarker

דוגמאות נוספות: ב–2014 בוצעו שתי עסקות לרכישת דירות בבניין ברחוב שלום אפרגן 5 בנתניה, שנבנה ב–2007. דירת ארבעה חדרים בשטח של 113 מ"ר בקומה הרביעית נמכרה ב–1.50 מיליון שקל ואילו דירת ארבעה חדרים בקומה השישית באותו בניין ובשטח של 107 מ"ר נמכרה בכ–1.64 מיליון שקל — פער של 140 אלף שקל, 70 אלף שקל לקומה. בבניין ברחוב הרצוג 13 באזור שנבנה ב–2010 בוצעו ב–2014 שתי עסקות. דירת ארבעה חדרים של 96 מ"ר בקומה שלישית נמכרה בכ–1.55 מיליון שקל ודירת ארבעה חדרים של 104 מ"ר בקומה השישית נמכרה בכ–1.74 מיליון שקל — פער של 190 אלף שקל לשתי קומות, 95 אלף שקל לקומה. במקרים האלה, פערי המחירים בין הדירות נבעו לא רק מהפרשי הקומות, אלא מרכיבים נוספים.

בדוגמה הבאה נראה כי רק הפרשי הקומות יצרו את הפער במחיר: מדובר בבניין ברחוב לוחמי הגטאות באשקלון, שנבנה ב–2010. השנה נמכרה בו דירת חמישה חדרים בגודל 120 מ"ר בקומה הראשונה במחיר של 1.05 מיליון שקל ודירת חמישה חדרים באותו שטח בקומה השלישית נמכרה בכ–1.06 מיליון שקל — פער של כ–10,000 שקל במחיר לשתי קומות, נראה סביר.

מודיעיןצילום: דודו בכר

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק המשווקת כיום כ–70 פרויקטים חדשים ברחבי המדינה, מציין כי ככל שתקציבו של הרוכש יאפשר לו, הוא יעדיף לרכוש דירה בקומה גבוהה יותר — למעט רוכשים מעטים שיש להם פחד גבהים, חשש ממעליות ועוד כהנה וכהנה.

כשמדובר בדירות חדשות בפרויקטים עממיים, שבהם דירות ארבעה חדרים נמכרות סביב כ–1.5 מיליון שקל, הפערים בין הקומות נעים סביב 10,000 שקל לקומה. בפרויקטים שבהם מחירי דירות ארבעה חדרים הם כ–2–2.5 מיליון שקל, הפער בין הקומות יגיע ל–25–35 אלף שקל. גם בערים כמו נתניה הפער בין הקומות בפרויקטים על הים יכול להגיע לכ–30 אלף שקל לקומה. בתל אביב בפרויקטים יוקרתיים הפער יגיע לכ–50 אלף שקל ויותר.

לא רק הנוף

גם אלמנט של נוף, שמתחבר אל הקומות הגבוהות, מעלה מאוד את פערי המחיר. ככל שהפרויקט נבנה באזור נופי, כך הפערים בין הקומות יהיו גדולים יותר. באחרונה החל שיווקו של פרויקט נוף ים קלאב של קבוצת שכטר בפאתי אור עקיבא. הפרויקט כולל שלושה מגדלים של 21 קומות הכוללים כ–270 יחידות דיור. הפער במחיר בין הקומות הוא 15 אלף שקל עד הקומה העשירית. מהקומה העשירית הפער גדל ל–25 אלף שקל. לדברי דדי ריזל, מנכ"ל קבוצת שכטר, "את הנוף לים בפרויקט רואים כבר מהקומה השלישית. הפערים מהקומה העשירית נובעים מהנוף הפתוח המשתקף מקומות אלה אל מגרשי הגולף של קיסריה, אל עתיקות קיסריה ואל הים".

צילום: TheMarker

השאלה היא מה מניע אנשים לעלות עוד ועוד במעלה הקומות, ולהיות מוכנים לשלם על זה עשרות אלפי שקלים. הסבר הנוף מקובל, כמו גם פחות מפגעי רעש וזיהום, שפוקדים בעיקר את הקומות התחתונות, יותר אוויר ויותר אור. ואולם לפני כתשע שנים מצאו הכלכלנים ד"ר דני בן־שחר וד"ר אייל סולגניק כי קיים גם הסבר פסיכולוגי לעניין. קומה גבוהה יותר משמעה סטטוס גבוה יותר, שאנשים מוכנים לשלם עליו יותר.

"בהרבה מאוד מבנים תמצא שלדיירים אין נוף — לא בקומה הראשונה ולא בקומה האחרונה. התחושה בקומות העליונות מבחינת אווריריות אינה שונה לגמרי מהתחושה שבקומה התחתונה, וגם הרעש שממנו סובלים דיירי הקומה הראשונה אינו שונה בהרבה מזה שנשמע בקומות האחרונות, וזאת משום שמדובר באזור שקט. והנה, למרות זאת, הם רוצים דירות בקומות העליונות ואף מוכנים לשלם יותר. אנחנו שאלנו בפשטות — למה?" סיפר סולגניק.

השניים פיתחו נוסחה לתמחור פערי המחירים בין הדירות באופן שישקף את הפרשי הסטטוס שבין הקומות. בין היתר, מסבירה הנוסחה את העובדה כי דירה בקומה עשירית מתוך מבנה בן 15 קומות שווה בדרך כלל יותר מאשר דירה בקומה העשירית בפרויקט דומה, המכיל את כל המפרט הטכני של הפרויקט הראשון, אך כולל 25 קומות — ופחות מאשר דייר שמתגורר בפרויקט דומה, שיש בו 12 קומות. הסיבה, כמובן, היא לא הקומה שבה הם מתגוררים, אלא יחסיות הקומה שלהם לגובה הבניין.

פרויקט הולילנד בירושליםצילום: אייל טואג

אז הם קיבלו נוסחה תיאורטית, שתימחרה את תחושת הסטטוס הזה בהפרשים ממוצעים של 3% בין מחיר קומה לבין מחיר קומה שמתחתיה. מכיוון שהשוק האמיתי אינו מודד את הפרשי המחירים בצורה של אחוזים ממחירי הדירות, ומכיוון שכאמור, למרכיב הקומה נוספים גם רכיבים נוספים כגון נוף ומצבה הפיסי של הדירה, קשה לבחון את הנוסחה הזו במציאות, אך לפחות מבדיקת yad2 ניתן לראות שבמקומות מסוימים מתקבלים מספרים קרובים. מכל מקום, אנו אמורים להסיק שחלק מהרצון שלנו לעלות כמה שניתן במעלה הקומות, הוא הרצון להרגיש עליונים על השכנים האחרים.

ואולם לאור הממצאים, עולה שאלה אחרת לגמרי על מגמות התכנון בישראל. חלק גדול מהטרנד התכנוני החדש מדבר על הגבהה ניכרת של מבני המגורים. שיעור רבי הקומות בקרב המבנים המוקמים בישראל נמצא בעלייה מתמדת. לאור הממצאים מובן כי הגבהת הפרויקטים גורמת לעליית מחירי דירות, לעתים בעשרות אלפי שקלים. בנוסף, עבודות שנעשו בעבר כבר גילו שתחזוקת רבי הקומות מצריכה תשלומי ניהול שוטפים גבוהים הרבה יותר מתחזוקת מבנים נמוכים.

וכך עולה שרבי קומות לא רק תורמים לעליית המחירים אלא גם לעליית מחירי התחזוקה השוטפת של הרוכשים, ובכך הם מעיקים פעמיים על כיסי הרוכשים. מסיבות אלה וגם מסיבות תכנוניות, של ניתוק שכונות המגדלים מההוויה העירונית, יש לא מעט מתכננים שמסתייגים מהקמת מגדלי מגורים, ומעדיפים לחזור לבנות מבנים בני שלוש עד שש קומות.

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker