אחרי שש שנים: האם מסלולי ההשקעה שהצענו ב–2008 היו משתלמים?

בסוף 2008 המלצנו על כמה אפיקי השקעה בנדל"ן - סולידי, ספקולטיבי ומעורב ■ מי מהם רשם את התשואה הגבוהה ביותר? האם מישהו מהם הניב הפסדים למשקיעיו? ומי רשם תשואה שנתית מרשימה של 32%?

חיים לוי
חיים לוי

בסוף 2008 פירסמנו במגזין TheMarker המלצה לכמה אפשרויות השקעה בנדל"ן מניב. זה הזמן לבחון מה עשתה כל אפשרות השקעה בתקופה שחלפה מאז. אחרי הכל, כולנו היינו חשופים למידע ויכולנו לבצע את ההשקעות האלה. חלקנו לא טמן ידו בצלחת והשקיע - וחלקנו עדיין מתלבט.

המאמר, תחת הכותרת "כך תבנו תיק נדל"ן להשקעה", התייחס לשלוש אפשרויות השקעה בהון עצמי של 350 אלף שקל. אפשרות ראשונה - השקעה סולידית; אפשרות שנייה - השקעה משולבת; ואפשרות שלישית - השקעה ספקולטיבית.

בת יםצילום: עופר וקנין

תיק ההשקעה הסולידי התייחס לרכישת דירת 3 חדרים יחידה במרכז רמת גן בעלות של כ–900 אלף שקל. שכר הדירה הצפוי להתקבל היה אז כ–4,000 שקל בחודש. תיק ההשקעה הספקולטיבי התייחס לרכישה של ארבע דירות להשקעה באזורי פריפריה, ובכלל זה דירת 3 חדרים במרכז לוד ודירת חדר אחד בגני אביב בלוד, בעלות כוללת של כ–450 אלף שקל, דירת 2.5 חדרים בשכונת קרית שפרינצק שבחיפה בעלות של כ–200 אלף שקל, ודירת 2 חדרים באזור הוותיק של גבעת אולגה בחדרה, בעלות של 240 אלף שקל. סך הכל השקעה כוללת של כ–890 אלף שקל, וכל זאת בהון עצמי של כ–300 אלף שקל, והיתרה במימון בנקאי (לפני הוצאות נלוות). שכר הדירה הכולל מתיק השקעות זה היה אז כ–5,900 שקל בחודש בסך הכל.

תיק ההשקעות המשולב (כלומר, תיק המשלב השקעה סולידית עם השקעה ספקולטיבית מעט יותר), הציע רכישת דירת 2 חדרים בבת ים בעלות של 550 אלף שקל, ודירת 3 חדרים באזור הוותיק של רמלה בעלות של 380 אלף שקל - סך הכל השקעה כוללת של כ-930 אלף שקל. שכר הדירה הצפוי באותם ימים היה כ–5,100 שקל לחודש ביחד. ההון העצמי בכל תיק היה כ-30% מהרכישה - כלומר, נדרשה משכנתא בשיעור של כ–70% מעלות הנכס, בתוספת עלויות נלוות של כ–8% ממחירו. בחישוב זה נלקחו בחשבון 11 חודשי תפוסה בממוצע בשנה וריבית ממוצעת על ההלוואות של 5%.

רמת גןצילום: עופר וקנין

לו היינו רוכשים את שלושת תיקי ההשקעות בדצמבר 2008, משלמים את תשלומי המשכנתא בפריסה ל–20 שנה ומוציאים את הנכסים למכירה כיום, היתה התשואה הממוצעת על ההון המושקע (IRR) שונה מהשקעה להשקעה.

מחירה של הדירה במרכז רמת גן כיום הוא 1.35 מיליון שקל, מחירה של הדירה בבת ים הוא כ–880 אלף שקל ומחירה של הדירה במערב רמלה כיום כ–600 אלף שקל - שווי כולל של 1.48 מיליון שקל לתיק המשולב. לעומתם, שווי התיק הספקולטיבי עלה בשיעור הגבוה ביותר, וכיום הוא בסך הכל כ–2 מיליון שקל.

ובכן, התשואה השנתית הממוצעת על ההון המושקע בהשקעה הסולידית היא 17%; לעומת זאת, זו של השקעת הביניים היא 21% בממוצע לכל אחת מהשנים שעברו מ–2008 ועד היום; ומי שביצע את ההשקעה הספקולטיבית - השיג תשואה שנתית מרשימה של 32% בממוצע.

שכונת גני אביב בלוד
לודצילום: אייל טואג

ומה לגבי התזרים? המשקיע הסולידי העביר את מלוא תקבולי השכירות החודשיים לבנק המלווה - כלומר, תזרים אפסי מהנכס; משקיע הביניים שילשל לכיסו כמעט 900 שקל מדי חודש; ואילו זה שהעז ורכש את ארבעת הנכסים בתיק הספקולטיבי - זכה לתזרים חודשי חיובי של כ–1,900 שקל לאחר ביצוע תשלומי המשכנתא. סביר היה להתחשב בשיעור תפוסה שנתי גבוה יותר בנכס הסולידי ושיעור תפוסה נמוך יותר בנכסים הספקולטיביים - דבר שהיה משפיע על התזרים החודשי והתשואה, אך למען הפשטות, נלקח בחישוב מקדם קבוע של 11 חודשים.

שש השנים האחרונות אופיינו בעליות מחירים חדות. דירות שנמכרו במחירים נמוכים מ–250 אלף שקל הכפילו את שוויין ואף יותר מכך בעקבות ביקוש גובר מצד משקיעים. בשלושת תיקי ההשקעות שציינו לעיל, רשמו המשקיעים רווח לא קטן - כולם השקיעו בממוצע כ–350 אלף שקל, אך שוויים הנוכחי שונה מהותית זה מזה. המשקיע הסולידי מחזיק כיום בהון (שווי נכס בניכוי יתרת משכנתא) של 895 אלף שקל, משקיע הביניים בהון של 1.012 מיליון שקל, ואילו בעל התיק הספקולטיבי מחזיר בהון של 1.552 מיליון שקל. אלה מהווים מכפיל (היחס הנומינלי בין ההון המושקע להונם כיום) של 2.62, 2.88 ו–4.62, בהתאמה.

למרות הפערים המהותיים, דבר אחד משותף לכל המשקיעים - כולם צוחקים כל הדרך אל הבנק.

הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר www.REJ.co.il

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ