למה שמחירי הדיור יירדו?

חלק מהזוגות הצעירים כבר עשו חישוב: עדיף לרכוש דירה יד שנייה זולה יותר

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

מדוע מחירי הדירות לא יורדים? כי אין שום סיבה שיירדו. להיפך. הפעילות הממשלתית - ובראשה חוק מע"מ 0% - רק מלבה ומעצבנת יותר את השוק הזה, שמשווע לרגיעה. מדובר בחוק שעדיין לא אושר וספק אם יאושר בעתיד, אבל הרעש הממשלתי סביבו מספיק כדי לגרום לביקוש לדירות לרדת, להיצע לרדת גם כן - ולמחיר לעלות. כאילו שהרוכשים והקבלנים עושים תחרות ביניהם מי יכול לרדת יותר. התנהלות כזו לא יכולה להסתיים בטוב.

"חוק מע"מ 0% ישבית את שוק הדירות בפריפריה, ואנחנו לא נהיה מוכנים להשתתף במשחק הזה", אמר מנהל שיווק של חברה קבלנית גדולה, שגם נתן הסבר מאלף: "על פי החוק, מחירי הדירות שישתתפו במבצע יחושבו כממוצע המחירים של השנתיים האחרונות. במקום שבו אנו בונים, מחירי הדירות עלו בשנתיים האחרונות מ–650 אלף שקל לכמעט 800 אלף שקל, משהו כמו 20%. אם תעשה ממוצע, תקבל שמחיר הדירות שייכללו במע"מ 0% ביישוב הזה יגיע לכ–730 אלף שקל, כלומר הפסד של 70 אלף שקל לחברה, שזה רוב הרווח על הפרויקט באותו יישוב. אני רוצה לראות איזה קבלן שפועל במקום הזה יסכים להנחיה כזו".

בנקאי בכיר הוסיף את החלק המשלים לסיפור של המנהל: "אנשים משלים את עצמם שמחירי הדירות יירדו, והקבלנים שמעוניינים להיות כלולים בחוק מע"מ 0% מעלים את מחירי הדירות שלהם, כדי להעלות את המחיר הממוצע של הדירות כך שיגיעו אל החוק עם מחיר מקסימלי".

הסיפור הזה ממחיש פן נוסף של הנזקים שלהם גורם חוק מפוקפק - גם אם לא אושר עדיין. שוק הדירות מעוצב על ידי הגורמים הרגילים של הביקוש וההיצע, שכוללים בין היתר מערכת של ציפיות לשינויי מחירים. אך נראה כי חוק מע"מ 0% חזק מהכל. בניגוד לסברה המקובלת - שהוא משפיע רק על צד הביקושים, בכך שרוכשי דירות ראשונות זכאים מעכבים רכישת דירות - גם צד ההיצע עושה את החישובים שלו, פועל בהתאם ומפחית את הבנייה. ולפי הבנקאי הבכיר, יש קבלנים שאף קובעים את תמהיל הדירות שלהם על סמך אותו חוק, כשמטרתם היא כמובן למקסם את רווחיהם.

ברבעון השני של 2014 נרשמו עליות מחירים. אולי לא מטאוריות כמו ב–2009–2010, אך עדיין עליות שמעידות כי גם אם השוק מכווץ - יש מי שיכול ומוכן לשלם את המחירים הנוכחיים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי
יאיר לפידצילום: תומר אפלבאום

בנוסף, מסקירת האוצר את הרבעון השני של השנה עלה כי כ–74% מהדירות החדשות שרכשו זוגות צעירים בתקופה זו היו במחיר נמוך מ–1.6 מיליון שקל - התקרה שנקבעה למע"מ 0% לדירה ראשונה - לעומת 79% ברבעון הראשון. כלומר, עדיין יש לא מעט זוגות צעירים שאינם סבורים כי צריך להמתין לחוק מע"מ 0% כדי לרכוש דירות.

חלק מהזוגות הצעירים כבר עשו את החישוב שגם אם יאושר החוק, המחירים ימשיכו לעלות - וביחד עם דמי השכירות שעולים אף הם, עדיף לרכוש בכלל דירה יד שנייה זולה יותר, שניתן להיכנס אליה מהר יותר מאשר לרוב הדירות החדשות שמוצעות למכירה. ייתכן שהם כבר עשו את החישוב שאחרי שכל הרעש הגדול יסתיים, המתנה מצדם היא הימור על חוק שספק אם יאושר, ואם יאושר ספק אם ימומש. ולכל כישלון של הימור כזה יש מחיר.

כל יום של עיכוב בקידום החוק מוריד מאמינות הממשלה בכלל ומאמינותו של שר האוצר, יאיר לפיד, בפרט. סביר להניח גם שככל שעלויות המלחמה ועקרונות התקציב לשנה הבאה ייחשפו בפני הציבור, רוכשי הדירות יגיעו למסקנה שלא יקבלו כבר מע"מ 0%.

אתמול הוריד בנק ישראל שוב את הריבית, דבר שמשמעו עוד לחץ של ביקושים ועוד תמריץ לאנשים לרכוש דירות. על רקע זה עולה שוב השאלה מדוע יש אנשים שחושבים שמחירי הדירות אמורים לרדת.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker