"ברלין נראית כמו מציאה - היא לא" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"ברלין נראית כמו מציאה - היא לא"

בכירי פירמת עורכי הדין הבינלאומית DLA PIPER, שערכה באחרונה כנס בישראל, מזהירים כי ימי הקניונים במזרח אירופה בהון עצמי נמוך חלפו, שכניסת המשקיעים האסיאתים הכניסה תחרות קשה לשוקי נדל"ן במדינות שונות, ושהמצב בישראל מזכיר להם את ספרד לפני הקריסה

58תגובות

החמרת מדיניות המיסוי בישראל כלפי משקיעי נדל"ן והחששות מפני ירידת מחירי הדירות, מחזירות ככל הנראה משקיעים ישראלים להביע עניין בנדל"ן בחו"ל - ובייחוד בארה"ב. הנתונים מראים כי הישראלים נמצאים במקום השישי מבין המשקיעים הזרים בכל הקשור להשקעות בארה"ב. ב–2013 ההשקעות בנדל"ן האמריקאי עלו ב–21% לעומת 2012, ומתוך סך כולל של 213 מיליארד דולר, 38 מיליארד דולר היו של משקיעים זרים. 2.2 מיליארד דולר מהם הגיעו מישראל. לא 
לחינם פוקדים את ישראל בתי השקעות בינלאומיים לנדל"ן.

על רקע זה, ניתן להבין גם את הכנס שערכה באחרונה פירמת עורכי הדין הבינלאומי DLA PIPER בתל אביב, שיועד בעיקר למשקיעים מוסדיים. בשנת 2008 פתחה DLA PIPER שלוחה בישראל, שבראשה הוצב עורך הדין ג'רמי לוסטמן. DLA PIPER מונה כ–4,200 עורכי דין ב–77 סניפים שנמצאים ב–31 מדינות. בכירים בתחום הנדל"ן במשרד וכמה יזמי נדל"ן בינלאומיים דנו בפאנל בנושא השקעות פרטיות בדירות בחו"ל והתפתחות שווקי הנדל"ן בארה"ב, במשקיע הישראלי בחו"ל. הם סיפרו מניסיונם מה הם חושבים על הנחת העבודה שלפיה מחירי הנדל"ן לא יירדו לעולם.

את הנתון על משקל המשקיעים הישראלים בנדל"ן האמריקאי הביא ג'ון מייבלום, מייסד ומנכ"ל חברת השקעות הנדל"ן Arcturus, שהשתתף בפאנל. ואולם מיד אחרי שהציג את הנתון הוא התמקד בהשקעה ישראלית ממוצעת, שמגיעה לכ–37 מיליון דולר בממוצע. מדובר בסכום נמוך כשמדובר בענף שבו שולטים המשקיעים המוסדיים, ולמעשה זה הממוצע השני הכי נמוך מבין המשקיעים הזרים. הישראלים משקיעים בהרבה פרויקטים, אבל בהיקפים קטנים בכל פרויקט.

visitberlin / Wolfgang Scholvien

"המשמעות של השקעות קטנות היא התמקדות בדרך כלל בנדל"ן למגורים, שבו יש נטייה לפרויקטים להיות זולים יחסית ובדרך כלל מחוץ לערים הגדולות", מסביר מייבלום. "בשוק המגורים בערים משניות אפשר למצוא השקעות בהיקפים נמוכים יותר, אבל יש סיבה נוספת להשקעות במיקומים האלה - תשואה גבוה יותר. אז אנחנו לא בטוחים מה הישראלים מחפשים: או שהם מחפשים השקעות קטנות בסכומים נמוכים יותר, או תשואה גבוהה יותר".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אילו שווקים מעניינים את המשקיעים הישראלים?

"הישראלים מחפשים את הערים המשניות, שיש להן בסיס כלכלי חזק, תעסוקה של מגזר ההיי־טק או האנרגיה, ואוניברסיטאות. לעומתם המשקיעים האסיאתים אוהבים את הערים הגדולות כמו ניו יורק ולוס אנג'לס", משיב מייבלום.

לדבריו, "שוק הנדל"ן האסיאתי מבוסס על יזמות של נדל"ן למגורים. אם מסתכלים על סין כדוגמה, אין בה שוק של דירות להשכרה ורוב שטחי המשרדים מוסבים ליחידות מגורים שנמכרות לצרכנים פרטיים. משקיעים כאלה, שרגילים לפיתוח נדל"ן למגורים, מגיעים לארה"ב עם הפילוסופיה שונה מאוד ממשקיעים אחרים, שבדרך כלל רוכשים נדל"ן ומחזיקים בו כדי לקבל עליו תשואה. אפשר לראות משקיעים אסיאתים שמסתכנים ביזמות".

לס קולטאי, ראש תחום נדל"ן ב–DLA PIPER אוסטרליה, אסיה והפסיפיק, צופה את ההתנהגות של ההון האסיאתי ואת השפעתו על המשקיעים הישראלים. לדבריו, "הגל השני של ההון האסיאתי יהיה של חברות ביטוח שלא מחפש להשקיע ביזמות. בייחוד הקוריאנים, שמשקיעים כספי פנסיות. המשמעות עבור הישראלים היא שהתחרות על נכסים תהיה קשה יותר ויותר. העשור האחרון היה פשוט מאוד לישראלים אבל זה משתנה במהירות. אני מסתכל על הישראלים, שהם יזמים מהירים מאוד במונחים של בחירת שווקים והזדמנויות. הם נהפכו לשאננים מעט לגבי היכולת שלהם להיכנס לשווקים עם ההון שיש להם, ולא שמים לב לכך שההזדמנויות שהם חשבו שתמיד יהיו להם, נהפכו קשות יותר להשגה עם הכניסה של אסיה. ואני חושב שמי שקורא את עיתונות הנדל"ן הבינלאומית יראה שכל הכותרות מספרות על המשקיעים האסיאתיים שרוכשים נדל"ן באירופה ובארה"ב".

היזמים הישראלים 
הובילו את העדר

פול ג'ייסון, שותף ב–DLA PIPER לונדון, מסביר כי "אני יודע שבמזרח אירופה נבנו הרבה קניונים על ידי ישראלים. היזמים הישראלים היו פעילים מאוד במדינות כמו רומניה ופולין, ויזמים כמו מוטי זיסר וגזית גלוב היו גדולים מאוד. הם הובילו את העדר והיו החלוצים, אבל אני לא רואה את זה בשנים האחרונות. השוק השתנה מ–2004–2005 - אז היה אפשר לקנות נכסים במינוף גבוה בקלות עם הון עצמי נמוך מאוד. המודל הזה לא עובד יותר והמשקיעים הישראלים נהפכו לממולחים יותר. הם לומדים את היסודות של השוק. כיום השוק נשלט על ידי חברות הביטוח כמו כלל, מגדל ומנורה, שלא נסמכות 
על אשראי".

ישראל הדרי

על פי אורסון אלקוסר, ראש תחום נדל"ן 
ב–DLA PIPPER ספרד, הישראלים גילו את ספרד אחרי השאר. "המשקיעים הישראלים מגיעים לספרד כי הם שומעים שעכשיו זו מדינה של הזדמנויות להשקעה בנדל"ן, אבל הם לא מובילים את העדר אלא הולכים אחרי משקיעים אחרים. הם מתוחכמים מאוד, לומדים את השוק ואת ההזדמנויות. יש לזה יתרונות וחסרונות. זה טוב כי להבין את השוק לפני שהם משקיעים בו, אבל מצד שני השוק זז מהר מאוד. המשקיעים האמיצים מגיעים ראשונים לעסקות", הוא אומר.

ישראלים צעירים, קצת מתוך ייאוש ממחירי הדירות במדינה והאפשרויות להתקדם כאן, וקצת מתוך תקווה לחפש לעצמם עתיד בטוח יותר - מחפשים השקעות פרטיות קטנות. הטרנד האחרון שכבש את הישראלים הוא ברלין, אבל ההמלצה החד משמעית של אנשי DLA PIPER היא להתרחק מהשקעות בחו"ל וברלין בפרט.

"הם לא צריכים לעשות זאת" משיב קרסטן לול, ראש תחום נדל"ן ב–DLA PIPER גרמניה. "והם צריכים להזמין אותי לארוחת ערב בתל אביב במשך עשרים השנים הבאות כדי להודות לי על הטיפ הזה", הוא צוחק. "זה מטורף. אם הם רוצים דירה בברלין והם יכולים להרשות לעצמם זה בסדר. אבל הכסף מהדירה ייעלם או יישאר אותו הדבר. מוכרים בברלין דירות במחירים גבוהים בהרבה מהשוק. המתווכים לוקחים את האנשים לטיול בברלין, מראים להם את העיר והרחובות היפים ואומרים להם שמחירי הדירות הוגנים ואנשים שמגיעים מלונדון או ניו יורק למשל משווים את המחיר בברלין למה שהם מכירים מהבית. אבל ברלין היא לא לונדון או ניו יורק, והמחירים בה נמוכים בהרבה. בברלין יש מבנים יפים שלא קיימים בשאר גרמניה והמחירים נמוכים, ולכן זו נראית כמו מציאה. זה לא. לפעמים אנו רואים עסקות במחירים שלא יאומנו. אנשים צריכים להיות זהירים".

לול מסביר שבתחילת שנות ה–90, לאחר נפילת חומת ברלין, היתה תחושה שהעיר תזנק בתוך חמש שנים, אבל זה לא קרה. האיחוד גבה סובסידיות גבוהות מהממשלה והעיר משווקת כהבטחה גדולה כבר יותר מ–20 שנה.

מה הסיבה למחירים הנמוכים בברלין? כלכלה לא חזקה מספיק?

"אין שם כלכלה. במשך שנים לא קרה שם כלום", לול טוען בנחרצות לגבי העתיד העגום של העיר. "כעת התחילה להתפתח שם קצת תעשייה של סטארט־אפים וניו מדיה, אבל אלה חברות קטנות יחסית. אולי יהיה להם מזל ואחת מהן תהיה הגוגל הבאה ואז הכלכלה בברלין תשתנה, אבל זה ייקח שנים. זו עיר יפה וגדולה. זו הבירה ופעם היא היתה הפאריס של גרמניה. אם אני צריך לייעץ למישהו איפה לבקר בגרמניה — זה יהיה בברלין. יש שם אמנות, מוזיאונים וחנויות. אבל הכלכלה הגרמנית נמצאת במקום אחר, אז הצעירים שיכלו עזבו. מי שנשאר לא נמנה בהכרח על 
האוכלוסייה החזקה".

איפה נמצאת הכלכלה הגרמנית?

"ערים כמו המבורג, מינכן, דיסלדורף, פרנקפורט וקלן חזקות הרבה יותר מברלין. שש מבין 30 החברות הגדולות שמניותיהן נסחרות בבורסת פרנקפורט, במדד המניות המוביל של גרמניה – DAX, נמצאות במינכן ושלוש בבון. בערים האלה יש הרבה תעשייה מסיבית", משיב לול.

אלקוסר חושב שהסיכון אינו בברלין בלבד אלא בכלל בהשקעות של אנשים פרטיים בחו"ל. "אני לא חושב שאנשים פרטיים צריכים להשקיע בנדל"ן. זה טוב לקנות בית במקום יפה, אבל מסיבות פרטיות. אם רוצים לגור בבית הזה זו לא יכולה להיות עסקה גרועה. אולי היא תהיה יקרה מדי, אבל יהיה כיף לגור בו. אבל אם מישהו קונה בית כדי למכור אותו ברווח, להשקעה — רוב הסיכויים שהוא עושה טעות, כי הוא לא חברת נדל"ן. הוא לא מביא בחשבון את המסים וההוצאות הנלוות — ובסוף הנכס כנראה לא יפצה על כל אלה".

Alexrk2

ג'ייסון מסכים. לדבריו, "משקיע פרטי שמחזיק בחסכונות של 1–2 מיליון שקל, הדבר האחרון שהוא צריך לעשות זה לקנות נכס שאינו נזיל. מי שרוצה חשיפה לנדל"ן יכול להשקיע בקרן נדל"ן או אפיק מנייתי נדל"ני שאפשר גם למכור אותו מהר במקרה הצורך".

אלקוסר מציע לישראלים ללמוד ממה שקרה לשוק הנדל"ן בספרד אחרי המשבר של 2008, לפני שהם משקיעים. "הבעיה עם משקיעים היא שבמקרים רבים האסטרטגיה שלהם היא למכור את הנכס מהר וברווח. זה היה נכון במשך תקופה ארוכה בספרד אבל זה כבר לא המצב. כיום יש היצע מאוד גדול של דירות ובתי נופש רק בגלל שבספרד חשבו שהמחירים לעולם לא יירדו. במשך שנים המחירים לא ירדו וכולם חשבו שזו אמת אבסולוטית, אבל בסוף המחירים ירדו באכזריות", הוא אומר.

"בעוד שנה תהיו עם עודפי דירות - כמו שקרה בספרד"

הדמיון בין ישראל לספרד לא נגמר רק בהנחה שהמחירים לא יירדו לעולם. לטענת אלקוסר, "אצלנו הממשלה נקטה פעולות כדי להוריד את המחירים, ויצרה מלאים עודפים שגרמו לשוק להתרסק. כיום יש מיליוני דירות לא מכורות בספרד. הממשלה שלכם מייצרת עכשיו תוכניות להורדת המחירים ובעוד שנה אתם תהיו עם עודפי דירות כמו בספרד". שאר המשתתפים נחרצים פחות לגבי העתיד מחירי הדיור בישראל. הם מסכימים שאי אפשר לדעת, אבל צריך להפסיק לחשוב שזה לא יקרה לעולם.

את המשקיעים הפרטיים הם מרחיקים מרכישת דירות, אבל דווקא על נדל"ן מניב הם ממליצים מאוד. "בבריטניה למשל יש ארבע־חמש ערים מעניינות להשקעה: לונדון, מנצ'סטר ובירמינגהם, ובסקוטלנד יש את אדינבורו ואברדין שיש בה תעשיית נפט", אומר ג'ייסון. "אבל הנדל"ן המניב בגרמניה מעניין יותר ושונה מבריטניה, צרפת או ספרד, יש 27 ערים גדולות, כשהמבורג, מינכן ופרנקפורט עשירות הרבה יותר מהשאר".

בשוק האמריקאי הם ממליצים לחפש את ערי ההיי־טק והאנרגיה — ערים אינטנסיביות וחזקות שפועלות סביב השעון כמו סן פרנסיסקו, וושינגטון, ניו יורק, בוסטון, סיאטל ודנבר, שבהן הצמיחה הכי גבוהה. בשנים האחרונות, בשעה שענף הבנקאות בניו יורק מנסה להתאושש מהמשבר הפיננסי של 2008 וגוגל רכשה בניין משרדים בשדרה השמינית ב–2010 ב–1.9 מיליארד דולר, הכלכלה של העיר נהפכה מתעשיית השקעות מובהקת להיי־טקיסטית.

"אנחנו מתרכזים שם במה שאנו מכנים Mid–Town South - דרום־מרכז העיר. זה אזור ההיי־טק החדש של ניו יורק", מספר דאג קיני, מקבוצת הנדל"ן קרלייל שבוושינגטון. "אולי השטח שלו קטן, אבל במונחי מטרים רבועים מדובר באזור תעסוקה בגודל של דאלאס או יוסטון. זה לא 
אזור קטן".

"יש למקום הזה אנרגיה משלו. חברות עם אנשים שדומים לאנשים בעמק הסיליקון במערב ארה"ב, ולכן הוא מכונה Silicon Alley", מוסיף ג'יי אפשטיין, יו"ר משותף לתחום הנדל"ן ב–DLA PIPER. "גם השוק בסן פרנסיסקו חם מאוד. מה שקורה שם זה שחברות מעמק הסיליקון, שנמצא בערך 50 ק"מ דרומה, עוברות לשם. קשה מאוד לבנות שם נכסים חדשים כמו בתל אביב, בגלל תהליכי רישוי אטיים מאוד", הוא מנתח. "וושינגטון גם חזקה בגלל החסמים שלה - יש שם מגבלת גובה לבניינים של 12–13 קומות, לא היתה שם הרבה בנייה וההיצע קטן, ובגלל שזו עיר הבירה יש תמיד יש תעסוקה שמספק הממשל. לכן זו עיר חזקה עם מחירי שכירות למגורים גבוהים. גם מחירי הנכסים המסחריים ומחירי השכירות במשרדים גבוהים מאוד ודי קרובים למחירים בניו יורק, שזה מדהים לוושינגטון".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#