מדריך לרוכש המהסס: 8 פרמטרים שיעזרו להחליט האם לחכות למע"מ אפס

הקבלנים בונים פחות, הזוגות הצעירים רוכשים פחות, המוכרים מתחילים להוריד מחירים - וכולם ממתינים בחוסר ודאות לראות מה יעלה בגורל היוזמה שדוחף שר האוצר, שלא עלתה להצבעה במושב הקיץ של הכנסת שננעל השבוע ■ מדריך לשוק הדיור הנוכחי

רז סמולסקי
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רז סמולסקי
נמרוד בוסו

שר האוצר, יאיר לפיד, הבטיח לרוכשי הדירות שיבטל את המע"מ ויוריד מחירים, אך חוק מע"מ אפס לא עבר בכנסת, שהשבוע יוצאת לפגרת הקיץ. הרוכשים ייאלצו להמתין לפחות עד סוף אוקטובר, כשתשוב הכנסת למושב החורף, כדי לדעת אם החוק יעבור או לא. בינתיים הם צריכים להביא בחשבון הרבה פרמטרים כדי להחליט אם כדאי להם לקנות דירה עכשיו או לחכות לחוק המע"מ שיעבור.

ההנחה שהם עשויים לקבל היא גבוהה - 240-100 אלף שקל, אך מנגד לא כל דירה נכללת בקריטריונים של החוק, לא כל רוכש נכלל בהם ולא ברור בכמה יעלו מחירי הדירות עד שיעבור החוק. מעל לכל מרחפת השאלה אם החוק יעבור בסופו של דבר. יש שמונה סוגיות שצריך להתייחס אליהן כדי להחליט אם להמר על חוק מע"מ אפס ולחכות לו, או לבחור בשוק הדירות הנוכחי ולקנות דירה.

שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, ושר השיכון, אורי אריאלצילום: עופר וקנין

הון עצמי - העניים זקוקים להטבה יותר

השיקול הראשון שלפיו צריך להעריך אם לחכות עד שחוק מע"מ אפס יעבור או לקנות דירה כעת הוא גובה ההון העצמי העומד לצורך רכישת דירה. ככל שההון העצמי נמוך יותר, הטבת המע"מ משמעותית יותר - ולכן כדאי יותר לחכות לחוק שיאושר.

לדוגמה, זוג שההון העצמי שלו קטן - כ–200 אלף שקל, יוכל במימון גבוה יחסית לקנות דירה שמחירה כ–800 אלף שקל (עם משכנתא בגובה 75% ממחיר הדירה). הסכום הזה שלא משאיר אופציות לדירות חדשות בין אשדוד לחדרה. עם הטבת המע"מ הוא יוכל לרכוש דירה ב-950 אלף שקל.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

זוג שמחזיק בהון עצמי גבוה יותר - 375 אלף שקל, יוכל לקנות עם משכנתא בגובה 75% דירה במחיר 1.5 מיליון שקל. עם הטבת המע"מ הם יוכלו לקנות דירה יקרה בהרבה - 1.7 מיליון שקל, אך דירות במחיר זה אינן נכללות בחוק המע"מ (החוק חל רק על דירות שמחירן עד 1.6 מיליון שקל). לכן לחוק אין כמעט משמעות במקרה הזה.

מחיר הדירות - ככל הנראה לא יעלה

את היקף ההטבה צריך להעמיד מול הוצאות אחרות שנגרמות מההמתנה לחוק המע"מ, למשל מחירי הדירות שעולים. בשכונת תלמי מנשה הצעירה בבאר יעקב למשל, לפי נתוני אתר מדלן, היה מחיר ממוצע של דירה 1.48 אלף שקל בתחילת 2014, ובאמצע השנה המחיר עלה ל–1.523 מיליון שקל. אם הדירות ימשיכו להוסיף לערכן 45 אלף שקל בחצי שנה הבאה, בדומה לחצי השנה הראשונה, זה הפסד לרוכשים הממתינים.

חלק מהדירות שנמצאות על גבול מחיר ה–1.6 מיליון שקל כנראה יעברו את הרף ולא ייכללו בחוק. במאי נמכרו בשכונה שתי דירות בנות 5 חדרים, האחת ב–1.62 מיליון שקל, שמחירה מוציא אותה מחוץ לחוק; ודירה שנייה ב–1.58 מיליון שקל - מחיר גבולי. רוב הדירות שבהן ארבעה חדרים עדיין נמצאות מתחת לרף ה–1.6 מיליון שקל.

האם המחירים יעלו או יירדו? קשה לנבא. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, מעריך שלא בחודשים הקרובים. "אני לא רואה עליית מחירים בגלל מבצע צוק איתן. אנו עדיין בעיצומו של המבצע. ההשלכות המדיניות והכלכליות שלו לא ברורות, ולמצב הרוח הציבורי ייקח זמן להתאושש. מסיום המלחמה ייקח לשוק כמה חודשים לחזור לעצמו, וזה תלוי מאוד בתוצאות הלחימה ובעלויות שלה".

מוטי ויזל, מנכ"ל VCELL, מכון למחקר וייעוץ אסטרטגי, גם מאמין שמחירי הדירות לא יעלו בקרוב. לדבריו, "תהיה תקופה שהשוק יצטרך לעכל את החוק. ייקחו שלושה חודשים עד שהשוק יתחיל להבין את החוק והתקנות המסובכות שלו. יש קומבינציה שפועלת על שוק הנדל"ן שלא היתה הרבה מאוד שנים: המתנה לחוק המע"מ, תקופת הקיץ והחגים והמלחמה. זו קומבינציה שגורמת לאנשים להיכנס עמוק לתוך הבונקרים. אני מאמין שבאמצע אוקטובר הכל ייפרם - החופשים והחגים יסתיימו, וזה עשוי ליצור התעניינות והיקף רכישות רכישות גבוהות מאוד ברבעון האחרון של 2014. יהיה רבעון מסיבי מאוד אבל לא בטוח שהמחירים יעלו".

גובה ההטבה - 105–240 אלף שקל

דנוס מעריך כי ערך ההטבה המקסימלי הוא כ–250 אלף שקל. "אבל צריך לזכור שזו הפחתה ממחירים גבוהים מאוד - ממוצע המחירים של השנה וחצי האחרונות. נותנים את ההנחה ממחיר שיא. זה כמו שהסופר יעלה מחירים ואז יעשה מבצע", הוא מסביר.

המע"מ בישראל הוא 18%, אבל כדי לחשב את גובה ההטבה אי אפשר לעשות חישוב פשוט של 18% ממחיר הדירה כפי שהוא מוצג באתרי מכירות, שכן מחיר הדירה כולל את הדירה המע"מ והפחת 18% ממחיר זה מפחיתה 18% ממחיר הדירה ו–18% ממחיר המע"מ. לדוגמה, דירה שמחירה 1.2 מיליון שקל + 18% מע"מ, מחירה הסופי לצרכן יהיה 1.416 מיליון שקל.

שווי המע"מ הוא תוספת של 216 אלף שקל, וזה למעשה גובה ההטבה (החישוב הפשוט של הכפלת מחיר הדירה הסופי 1.416 מיליון שקל ב–18% יביא תחשיב של מרכיב המע"מ בגובה 254,880 אלף שקל).

כדי לפשט את החישוב אפשר להתייחס למרכבי המע"מ בשיעור של כ–15% ממחיר הדירה, ואלה סכומי ההטבה לפי מחירי הדירות: בדירה שמחירה 1.6 מיליון שקל, סכום ההטבה הוא כ–240 אלף שקל; בדירה שמחירה 1.5 מיליון שקל, סכום ההטבה הוא כ–225 אלף שקל; בדירה שמחירה 1.4 מיליון שקל, סכום ההטבה הוא כ–210 אלף שקל; בדירה שמחירה 1.3 מיליון שקל, סכום ההטבה הוא כ–195 אלף שקל; בדירה שמחירה 1.2 מיליון שקל, סכום ההטבה הוא כ–180 אלף שקל; בדירה שמחירה 1.1 מיליון שקל, סכום ההטבה הוא כ–165 אלף שקל; בדירה שמחירה מיליון שקל, סכום ההטבה הוא כ–150 אלף שקל; בדירה שמחירה 900 אלף שקל, סכום ההטבה הוא כ–135 אלף שקל; בדירה שמחירה 800 אלף שקל, סכום ההטבה הוא כ–120 אלף שקל; בדירה שמחירה 700 אלף שקל, סכום ההטבה הוא כ–105 אלף שקל.

היצע - מעט דירות ובקומות נמוכות

שאלה מסקרנת היא כמה דירות ייכללו בסופו של דבר תחת הגדרת חוק מע"מ אפס. בצורה הפשטנית ביותר, מדובר בדירות שמחירן נמוך מ–1.6 מיליון שקל. ואולם יהיו דירות שמחירן 1.5 מיליון שקל ולא ייכללו בחוק, וזה בגלל שהנוסח שלו מנסה למנוע מהקבלנים להעלות מחירים ולגלגל את ההנחה לכיסם במקום לכיס של הצרכן. מנגנון הבדיקה של הדירה נעשה על ידי השמאי הממשלתי, שמחשב את המחיר הממוצע למ"ר בכל שכונה וקובע את ה־"מ"ר הדירתי". רוכש שקונה דירה חדשה שמחירה למ"ר גבוה מהמ"ר הדירתי לא יקבל את ההטבה.

הבעיה עם המ"ר הדירתי היא שהוא לא מתחשב בגורמים בסיסיים המשפיעים על מחיר הדירה, כמו הקומה שבה היא נמצאת. לכן סביר להניח שהדירות המוטבות יהיו בקומות הנמוכות, שהן זולות יחסית.

על השאלה כמה דירות מוטבות יהיו זמינות באוקטובר אין תשובה ברורה. סקר של חברת BdiCoface העלה שב–25 חברות הנדל"ן הגדולות בישראל יש בסך הכל כ–3,000 דירות שמחירן עד 1.6 מיליון שקל. בהתאחדות בוני הארץ העריכו את המספר ב–4,000 יחידות דיור.

דנוס מצביע על בעיה נוספת: קבלנים שמצמצמים את הפעילות שלהם בגלל חוסר הוודאות - מה שיביא להקטנת ההיצע של דירות בכלל ודירות שעומדות בקריטריונים בפרט. לדבריו, "מאז ההצהרה על תוכנית מע"מ אפס כמות הבקשות להיתרי בנייה בעיריות ירדה ב–20%–30%. מי שנמצא בתוך פרויקט ממשיך להתקדם אתו, אבל לא נכנסים לפרויקטים חדשים".

העדפות אישיות

די ברור שלא יהיו דירות מוטבות באזור גוש דן והשרון, לא בנס ציונה וגם בנתניה ברובה. בתל אביב אפשר יהיה למצוא דירות קטנות בנות 2 חדרים בדרום העיר או דירה קטנה ברמת גן, אלא שדירות כאלה לא נבנות בהיקפים גדולים. כך, לא בטוח שהרוכשים ימצאו את הדירה בגודל ובמיקום שהם רוצים - צריך להביא בחשבון שכדי לקבל את הדירה המוטבת צריך להרחיק מהמרכז או להתפשר על דירה קטנה.

"ייתכן שזוגות צעירים שירצו לנצל את ההטבה אבל אין להם יכולת לקנות במקום שהם רוצים, יקנו דירה במקום שהם יכולים, ויגורו בשכירות במקום שמתאים להם", מעריך ויזל. "זו תהיה התפתחות של שוק חדש שלא היה קיים בממדים גדולים - זוגות צעירים שקונים דירה ומשכירים אותה ושוכרים דירה בעצמם". החוק מאפשר זאת, אבל מחייב להחזיק בדירה במשך חמש שנים.

בנייה ברחוב שלמה, ת"אצילום: דניאל בר און

שוק הדירות החדשות

פרמטר נוסף שמסבך את קבלת ההחלטה הוא התנהגות הקבלנים כיום. לאור הקיפאון במכירות, יש נכונות מצדם להתגמש לקראת הצרכנים. "השוק כיום הוא הזדמנות - היזמים מוכנים לבוא לקראת הלקוח ולתת הנחות כדי לשכנע אותם לקנות דירות", מעריך ויזל. "אפשר לקבל הנחות של 5%–6% והלקוחות ימצאו יותר מלאי ממה שיראו באוקטובר. מדובר בתנאים טובים אבל עדיין לא טובים כמו אלה שנותנת ההנחה במע"מ. זה הימור והשאלה היא מי מוכן לקחת את ההימור הזה".

שוק היד שנייה

ויזל מציע לצרכנים להסתכל על שוק נוסף - שוק היד שנייה. להערכתו, שם צפויות ירידות מחירים עם כניסת החוק לתוקף - ירידת מחירים שאינה מבחינה בין זוגות צעירים למשקיעים, משפרי דיור, משרתים בצבא או מחיר הדירה. אולי כדאי בכלל לחכות לאוקטובר כדי ליהנות מירידות מחירים בשוק הזה.

למוכרי דירות ממליץ ויזל להתפשר עכשיו מעט מאשר להתפשר הרבה באוקטובר. "עדיף למוכר לבוא כיום לקראת הרוכשים, כי בעוד כמה חודשים המחיר שלו עלול לרדת עוד יותר. בניגוד לשוק היד ראשונה, שבו אני לא רואה ירידות מחירים כי לחברות יזמיות יש יכולת כלכלית להמתין כמה חודשים, בשוק היד שנייה יכולים להיות ירידת מחירים כי כי ברגע שהחוק יצא ותהיה נטייה של הרוכשים לכיוון דירות חדשות, כל מי שמוכר דירה עד טווח של 1.6 מיליון שקל יקבל פחות טלפונים", הוא מסביר. "חבר שלי מכר לפני חודש דירת 4 חדרים עם גינה בנס ציונה ב–1.75 מיליון שקל, בדיוק בגלל הציפייה שאם הוא יחכה עוד כמה חדשים, הוא ייאלץ להוריד עוד במחיר. הוא האיץ את המכירה והוריד קצת את המחיר - ב–30 אלף שקל, כדי לסגור".

מה הסיכוי שחוקי מע"מ אפס 
ומחיר מטרה יאושרו בקרוב?

רק דבר אחד ניתן לומר בוודאות: בשלב זה לא ניתן לומר אם תאושר בסופו של דבר תוכנית מע"מ 0. מכיוון שכך, ומכיוון שקבינט הדיור התנה את תחילת יישומה של יוזמת מחיר מטרה בתחילת פעולתו של מע"מ 0, גם על יוזמת מחיר מטרה, שאמורה אף היא לייצר עשרות אלפי דירות מוזלות, מתנוסס כעת סימן שאלה. אף שלאורך חודשי קידום היוזמה היא ספגה ביקורת קטלנית משורת כלכלנים - החל מנגידת בנק ישראל, קרנית פלוג; ועד לכלכלן הראשי של משרד האוצר, ד"ר מיכאל שראל, בסופו של דבר השאלה אם תעבור היוזמה או לא היא פוליטית.

מהבחינה הזו, העובדה שלפיד נכשל בהעברת החוק במושב הכנסת שהסתיים השבוע אינה מבשרת טובות. סיכויי החוק לעבור במושב הבא אינם גבוהים יותר מבמושב הנוכחי. אם כבר הם נמוכים יותר. משבר קואליציוני או משבר תקציבי חריף בעקבות המלחמה - ואישור החוק בסכנה.

לבסוף, לאור אירועי השבוע נשאלת השאלה עד כמה התמיכה בחוק חזקה בקואליציה. אף שעם היוודע הכישלון בהעברת החוק בחר לפיד להפנות את האש למפלגות החרדיות ולמפלגת העבודה, האמת היא שגם מפלגות הקואליציה - ובפרט הבית היהודי, מיררו את חייו לא פחות. יו"ר ועדת הכספים, ניסן סלומינסקי, הביא לעיכוב קריטי של שבועיים בהבאת החוק לאישור - מה שאיפשר לחרדים להפילו בשל חוסר זמן. גם יו"ר הכנסת, יולי אדלשטיין, ויו"ר הקואליציה, יריב לוין, סירבו לאשר הקלות שונות כמו התמשכות הדיונים לתוך הלילה או הארכת מושב הכנסת ביום - מהלכים שעשויים היו לאפשר ללפיד להשלים את החקיקה.

קרנית פלוג. התבטאה נגד החוקצילום: אמיל סלמן

ביום רביעי השבוע אמר שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל, כי נעשים כעת מאמצים לכנס את הכנסת כבר בימים הקרובים, בתחילת הפגרה, כדי להביא להשלמת החקיקה. ייתכן שכך אכן יקרה. ייתכן שגם אם יתמשכו הדיונים לתוך המושב הבא, שייפתח ב–26 באוקטובר, יאושר בסופו של דבר חוק מע"מ אפס. ואולם בשלב זה בשום אופן לא ניתן להתייחס להנחה שכך אכן יקרה כעובדה מוגמרת.

שאלה נוספת שצריכה להישאל היא מה הסיכויים שאם וכאשר יאושר בסופו של דבר החוק בכנסת, יוגשו נגדו עתירות לבג"ץ שיצליחו לעכב את תחילת פעולתו. הסיכוי שיוגשו עתירות שכאלה כנגד נוסח החוק הנוכחי גבוה ואף ודאי. שורת ארגונים חברתיים, שאותם ייצג עו"ד גיל גן־מור בדיוני ועדת הכספים, בהם האגודה לזכויות האזרח, ארגוני עולים, ארגוני דיור ועוד, כבר הודיעה כי תעתור לבג"ץ אם יאושר בנוסח הנוכחי. "החוק פוגע בקבוצות אוכלוסייה רחבות, בראש ובראשונה חרדים וערבים, אך גם אנשים עם מוגבלויות ועולים", אמר. בנוסף, יש לצפות לגל עתירות מצד המגזרים הרואים עצמם מופלים לרעה - המגזר החרדי והערבי. אלא שהסיכוי כי כל אלה יביאו לעיכוב ממשי ביישום החוק, הוא נמוך. בג"ץ נוטה להשתמש בכלי של הוצאת צו ביניים להקפאת מהלכים לעתים נדירות כשמדובר בחקיקה ראשית של כנסת, ולכן גם אם יוגשו העתירות (והן יוגשו) - מרבית הסיכויים שלא יהיה בהן כדי להביא לעיכוב נוסף.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker