רחביה של הצפון מנסה למשוך משקיעים מבחוץ

העירייה משקיעה כספים רבים בשדרוג התשתיות והרחובות, מנסה למשוך אוכלוסיות חזקות והקימה עמותה שעוסקת אך ורק בה, אך האם שכונת הדר בחיפה מהווה יעד אטרקטיבי עבור משקיעים?

חיים לוי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

שכונת הדר הכרמל בחיפה נבנתה במהלך שנות ה–20 של המאה הקודמת, והיא השכונה היהודית הראשונה בעיר. השכונה משתרעת על שטח של כ–2,900 דונם, מכונה "רובע 6" במפת העיר ומכילה, נכון להיום, כ–38 אלף תושבים ובהם 41% אזרחים יהודים ותיקים, 35% עולים חדשים וכ–24% ערבים.

במשך שנים רבות הדר היתה הלב הפועם של חיפה - אזור של מגורי יוקרה, מסחר תוסס, חינוך ומוסדות ציבור. בשנות ה–50 וה–60 נחשבה השכונה פנינה מקומית - "רחביה של הצפון". משנות ה–70 החלה נסיגה באיכות השכונה ובמעמד הסוציו־אקונומי של תושביה, בד בבד עם עלייה ברמת הפשיעה. לא מעט תושבים רמי מעלה התגוררו בעבר בהדר, בהם אבא חושי, ראש העיר המיתולוגי של חיפה; ויונה יהב, ראש העיר הנוכחי (שנולד ברחוב הלל במרכז הדר).

לפני כמה שנים הוחלט בהנהלת העיר על פרויקט בשם להחזיר את ההדר להדר. המטרה: להביא לאזור אוכלוסיות חזקות שיתגוררו בשכונה וישיבו לה את תהילתה. לצורך כך הוקמה מינהלת והוקצו לה משאבים. המינהלת עוסקת בכל היעדים שהוגדרו בבת אחת: העצמת ביטחון התושבים, קידום הדור הצעיר, קידום שירותים לכל התושבים ומעל הכל - משיכת אוכלוסיות חזקות, ובכלל זה סטודנטים, קהילות משימה (גרעינים תורניים וכו') וחברי קיבוץ עירוני (כיום הקיבוץ העירוני הגדול בישראל, שמונה 100 חברים, ממוקם בהדר). פעילות זו גובתה במשאבים רבים, לדוגמה כל סטודנט שיכלל בפרויקט כפר הסטודנטים, קרי יתגורר בהדר ויקצה שעות פעילות לקהילה, יקבל מלגה של 15 אלף 
שקל בשנה.

מדרחוב נורדאו בחיפהצילום: אבישג שאר-ישוב

מעבר לאמור, הושקעו תקציבים רבים בשיפוץ אזורי של הרחובות (בייחוד הרחובות חלוץ והרצל), כשהיעד הבא הוא המדרחוב האגדי של הדר - רחוב נורדאו. צעידה ברחובות הדר מזכירה רחובות אחרים בבבירת הנדל"ן של ישראל - תל אביב: שדרות ח"ן, הוברמן ועוד. עצי פיקוס בני עשרות שנים, רחובות נקיים ומסודרים בתי קפה קטנים ואיכותיים (הלל, מסדה ועוד) ומכולות שכונתיות בסגנון רטרו. ואולם מעל לכל השכונה משובצת בבנייה שונה ומגוונת. יש בה מספר לא מבוטל של בניינים בסגנון הבאוהאוס, כמו גם מבנים משובצים באבני ירושלים.

נדל"נית, נוהגים לחלק את הדר לשלושה תתי־אזורים: הדר תחתון, הדר (מרכז) והדר עליון. ככלל, להוציא מקרים חריגים ובניגוד לכל כלל נדל"ני בעולם, ככל שמתרחקים מהים עולים מחירי הנכסים בעיר. זה הכלל גם בהדר: הדר תחתון הוא המתחם הזול ביותר והדר עליון היקר ביותר. דירת 2.5 חדרים בשטח של כ–70 מ"ר במרכז הדר תימכר בממוצע ב–500–550 אלף שקל. שכר הדירה ינוע בין 1,900 ל–2,200 שקל לחודש - תשואה ממוצעת של כ–5%. במהלך שש השנים האחרונות עלו מחירי הנכסים בשכונה בכ–130%, שהם יותר מ–20% בשנה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הרחובות הרצל וחלוץ מסמלים את הגבול התחתון של מרכז הדר. רחובות אלה מהווים את המרכז המסחרי השוקק של הדר, וזו גם הנקודה הגבוהה ביותר שאליה מגיעה המטרונית - מעין רכבת קלה של חיפה והקריות (אוטובוסים ענקיים רבי קיבולת). רחובות אלה עברו שידרוג משמעותי ומתיחת פנים בשנים האחרונות, כחלק מהמטרות שהגדירה המינהלת.

יעקב ברודר, מנכ"ל עמותת קהילת הדר מטעם העירייה, הצליח לשנות בשנים האחרונות את הרכב האוכלוסייה באזור מקצה לקצה. מועדונים של נערות ליווי ובתי עסק מפוקפקים נסגרו, עובדים זרים השוהים באופן לא חוקי פינו מקומם לקהילות ועמותות איכותיות, שמצליחות מחד לשנות את המבנה הדמוגראי של השכונה, ומאידך להנות מחיי קהילה משותפים במחירי שכירות שפויים.

מדרחוב נורדאו בחיפהצילום: אבישג שאר-ישוב

ברודר מדגיש את הפרויקטים העתידיים בחזון פיתוח האזור, ובהם פיתוח מתחם שוק תלפיות, פיתוח מעברי הרחובות (יש כאלה הרבה בהדר) בחלק המערבי של השכונה במטרה להפוך אותם לפארקים ולגני משחקים, שיקום הפארקים והגנים הציבוריים, שיפור ושדרוג רחוב נורדאו (הרחוב היחיד בישראל שהוקצה לו מנהל במשרה מלאה) והמשך הפעילות בהבאת אוכלוסיות חזקות לשכונה.

האם מחירי הנכסים בהדר ימשיכו את קו עליות המחירים של השנים האחרונות? קצב עליות המחירים תלוי במספר רב של משתנים ובהם שוק הנדל"ן הישראלי בכללותו, המצב הכלכלי ונתונים מקומיים של השכונה. ואולם עם כל אלה, הדר היא אחד המקומות הבודדים בישראל עם תוכנית הכוללת יעדים ומטרות ותקציב נדיב של הרשות המקומית.

בהצלחה

הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות בעמוד הפייסבוק: נדל"ן בג'ינס

חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ, ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker