מחקר: הקמת תשתיות לבנייה בשטח פתוח יקרה פי ארבעה מהתחדשות עירונית - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחקר: הקמת תשתיות לבנייה בשטח פתוח יקרה פי ארבעה מהתחדשות עירונית

מתוצאות המחקר שהוצג בפני משרד השיכון עולה כי בעוד שבנייה בשולי הערים מצריכה השקעה ממוצעת של 153 אלף שקל לדירה בתשתיות ומבני חינוך וציבור, ההשקעה הנדרשת באזורים בנויים היא 38 אלף שקל בלבד

14תגובות

בכנס חגיגי שנערך בתחילת החודש בכנסת, להשקת השדולה לעידוד העירוניות, הסביר שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל, מדוע משקיעה הממשלה את מרבית מאמציה ביוזמות להגדלת בנייה חדשה בשטחים פתוחים בשולי הערים, ולא בבנייה באזורים קיימים באמצעות פרויקטי פינוי־בינוי. "עדיפה ההתחדשות העירונית על פני הבנייה בשטחים הפתוחים", הצהיר השר. "דא עקא שקל יותר לבנות חדש, מהיר יותר, ובדרך כלל גם זול יותר. ואז אתה עומד בין הצורך בהורדת מחירי הדיור לצורך בהתחדשות עירונית".

ובכן, ייתכן כי בנייה בשטחים פתוחים בשולי הערים היא אכן מהירה וקלה יותר, אך עבודת מחקר שנערכה באחרונה, ושעיקריה אף הוצגו בפני בכירי משרד השיכון, בהם מנכ"ל המשרד שלמה בן אליהו, עומדת בסתירה לקביעת אריאל כי בנייה שכזו היא בדרך כלל זולה יותר. נהפוך הוא. תוצאות המחקר שערכה חברת כלכלה אורבנית בשיתוף מכון מילקן ועמותת מרחב, מעלה כי עלות הקמת התשתיות לדירות בבנייה חדשה בשולי העיר גדולה לאין שיעור לעומת ההשקעה הנדרשת בהקמת תשתיות במקרים של בנייה באזורים מבונים.

במסגרת העבודה, חושבו עלויות ההקמה של כלל התשתיות הדרושות לכל סביבת מגורים, ובהן מוסדות ציבור, חשמל, מים, ביוב, כבישים ושטחים ציבוריים פתוחים. מההשוואה עולה כי בעוד שעלות כל אלה מסתכמת לכ–153 אלף שקל לכל יחידת דיור שנבנית, הרי שבניית מתחם מגורים בשטח בנוי תביא לעלות של קצת יותר מ–38 אלף שקל ליחידה לשם הקמת התשתיות הנדרשות. זאת בשל העובדה שבשטחים בנויים אין צורך בהקמת כלל התשתיות מאפס, ובמקרים רבים נדרשת לכל היותר הרחבה ושיפור של תשתיות קיימות. בסך הכל מגיע פער העלות לכ–115 אלף שקל לכל יחידה.

מדובר בפער עצום בהתחשב בעובדה שכיום משווקים לא פעם שטחי קרקע לבניית אלפי יחידות דיור בבת אחת, כמו במסגרת מכרזי הסכמי הגג. לפי חישוב זה אם כן, צפויה עלות הקמת תשתיות למתחם של 1,000 דירות חדשות, שייבנו בשטח פתוח בשולי העיר, להיות 153 מיליון שקל, בעוד שאם היו מוסדות התכנון מתכוונים לבצע את אותה תוספת יחידות באמצעות פרויקטים של פינוי־בינוי בתחומי העיר, היתה עלות התשתית 38 מיליון שקל בלבד, כך שבסך הכל היו נחסכים 115 מיליון שקל.

תמר מצפי

עלויות אלה מועמסות לרוב על הרוכשים, באמצעות הוצאות פיתוח שגובה רשות מקרקעי ישראל בעת שיווק הקרקע, או היטלי פיתוח שגובה הרשות המקומית. עם זאת, גם משלם המסים הכללי נושא לא פעם בנטל עלויות הפיתוח, כפי שממחישים למשל הסכמי הגג שחתמה המדינה בשנה האחרונה עם כמה רשויות מקומיות. ההסכמים קובעים כי תקודם בנייה חדשה בהיקף 10,000–15,000 דירות בכל אחת מהרשויות - כמעט רק בשטחים פתוחים, תוך שהמדינה מתחייבת להקדים מימון לכלל התשתיות - עלות הנאמדת במיליארדי שקלים.

בחינת רכיבי העלות מעלה כי עיקר הבדלי העלויות נעוץ במה שמכונה "פיתוח כללי", ועיקרו סלילת כבישים, הקמת שטחים ציבוריים פתוחים, הקמת תשתיות מים וניקוז ועבודות עפר ותאורה. כל אלה מסתכמים בכ–115 אלף שקל בממוצע ליחידה בבנייה בשטח פתוח, לעומת כ–21 אלף שקל ליחידה בבנייה באזור מבונה. פער נוסף נרשם בגזרת הקמת מוסדות הציבור ומבני החינוך, כשבאזורים חדשים עולה הקמת אלה כ–34 אלף שקל לדירה בממוצע, ואילו באזורים מבונים העלות הממוצעת היא 9,000 שקל לדירה.

"המחקר מתאר את סך העלויות של הקמת תשתית, מול התבססות על תשתית קיימת - הן בעת ההקמה והן מאוחר יותר - ברמת התחזוקה", מספר מנכ"ל כלכלה אורבנית, רן חקלאי. "ניסינו להביא לידיעת מקבלי ההחלטות את המשמעויות הכלכליות של פיתוח אזורים פתוחים. באופן טבעי צפויים להיות הבדלים משמעותיים בין פיתוח בשטח הררי לעומת מישורי, אך אין בכך כדי לשנות משמעותית את הממצא העיקרי בדבר הפערים העצומים בהשקעה בתשתיות בשני המקרים".

לדבריו, המחקר גילה שגם בתחום תחזוקת התשתיות, ולא רק בהקמתן, יש פער עלות משמעותי המגיע לכ–1,600 שקל לדירה מדי שנה. "הסיבה שגם התחזוקה זולה יותר בעת ההתבססות על תשתיות קיימות היא שבסך הכל כלל המערכות שנועדו לשרת את התושב כבר קיימות. כבר מנקים את הרחובות, גן הילדים קיים ופועל וכו'. ייתכן שייאלצו להגדיל את התדירות של ניקוי הרחוב או איסוף הזבל, אך עדיין מדובר במהלך זול משמעותית ממימון מלא של שירות חדש באזור אחר".

השר להגנת הסביבה, עמיר פרץ, אמר בעקבות ממצאי המחקר כי ״הכבדת הנטל על הרשויות המקומיות שבסוף יתגלגל אל תשלומי הארנונה, אינו יכול להיות הפתרון למשבר הדיור. הגיע הזמן שכולם יבינו שהתחדשות עירונית חוסכת כסף, מונעת הזנחה וגסיסה של ערים, מייתרת את הצורך ברכב פרטי שזולל דלק, ולא פחות חשוב - מאפשרת לפתח את משק הדיור מבלי לפגוע בריאות הירוקות האחרונות שנותרו״.

"הפרבר הוא אויב העיר"

הטיעון בדבר עלות התשתית הגבוהה של בנייה בשטחים פתוחים משתלב בשיח הגובר והולך בגנות מדיניות הפרבור השלטת בתחום התכנון כיום בישראל, המעודדת בניית שכונות חדשות בשולי הערים ומביאה להתרחבותן המתמדת. שכונות אלה נבנות לרוב בצפיפות נמוכה יחסית, וממותגות כמיועדות למשפחות מעמד הביניים, השואפות לסביבת חיים שקטה ומרווחת. ואולם בעולם נחשב סגנון תכנוני זה מיושן, בזבזני במשאבים (כפי שמעלה המחקר המתואר) וככזה המוביל לבעיות חברתיות קשות, עם היווצרותם של מרכזי עיר חלשים, עניים ומוכי פשיעה, לצד פרברי שינה עשירים.

כיום טוענים רוב המתכננים שעיר בריאה היא כזו הנהנית מרמת צפיפות גבוהה, ומציעה מגוון של שימושים - מגורים, מסחר ותעסוקה, בסמיכות. כדי לחזק את אופן התכנון הזה, הקימו בתחילת החודש הח"כים תמר זנדברג (מרצ), יעקב אשר (יהדות התורה) וד"ר חנא סוויד (חד"ש) את שדולת העירוניות. בדיון שהתפתח, שאליו הוזמנו נציגי ממשלה ואף אורחים מחו"ל, הוצגו נתונים לפיהם יותר מ–90% מאוכלוסיית ישראל חיים בסביבה המוגדרת עירונית, אך למרות זאת רובם סובלים מרמת עירוניות נמוכה - דבר שבא לידי ביטוי למשל בצורך להסתמך על רכב פרטי להשגת שירותים חיוניים, רחובות ריקים בשעות החשכה ומפגשים מועטים במרחב הציבורי. העובדה שהדיון נערך כמה ימים לאחר שאישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה הקמת יישובים קהילתיים בנגב, הפכה אותו לרלוונטי מאי פעם.

אייל טואג

זנדברג, יוזמת השדולה שכיהנה עד לא מזמן כחברת מועצת העיר תל אביב־יפו, אמרה כי "עירוניות היא נגישות, היכולת להשתמש בצורה אפקטיבית ודמוקרטית במרחב העירוני, מגוון, ופלורליזם; לכן יש אינטרס לאומי לעודד עירוניות בישראל. מרכזי הערים שבהם ניתן למצוא רחוב שבו ניתן ללכת ברגל מתמעטות והולכות, וזו מהות העירוניות. למרות זאת, בימים אלה מקדמים תוכניות להגדלת היצע הדיור שדווקא מובילות לפרבור, בניית יחידות דיור צמודי קרקע, והקמת יישובים חדשים שבאים על חשבון הערים הקיימות".

ח"כ אשר, שלפני שנבחר לכנסת כיהן כראש עיריית בני ברק, סיפר לנוכחים כי לפני כמה שנים, במסגרת תפקידו כראש עיר, אירח מומחה אמריקאי בעל שם עולמי בתחום תכנון הערים בעיר, ובעודו מצפה לביקורת שהתרגל לשמוע על רמת הצפיפות הגבוהה והיעדר התשתיות, מצא כי אורחו דווקא מתלהב. "לקראת 24:00 עוד היו הרחובות מלאים בתושבים ששבו מחתונות בעיר", סיפר אשר. "'איזה אקשן, לזה אני קורא עיר', קרא האורח. לעומת זאת ערי שינה אינן ערים אמיתיות ואינן מחזיקות מעמד. תכנון נכון צריך להתייחס למגוון הצרכים של התושבים".

"אין גם וגם", תקפה גלית כהן, סמנכ"ל תכנון ועירוניות במשרד להגנת הסביבה. "אי אפשר לעודד התחדשות עירונית בערד, ירוחם ודימונה, ובמקביל להמשיך להקים יישובים חדשים. הממשלה מצהירה שהיא רוצה לעודד עירוניות אבל בפועל כשצריכה להתקבל החלטה, מקדמים יישובים חדשים ומשמרים לעד את המצב שבו יישובים קיימים נאלצים להסתמך על מענקי איזון".

אף שביקורת מהסוג שמשמיעים כהן, זנדברג ואשר, עדיין לא מקבלת ביטוי של ממש במדיניות התכנונית הנוכחית, נדמה כי השיח המעודד עירוניות אינטנסיבית בכל זאת מתחזק והולך, והקמת השדולה היא אחד הסימנים לכך. השאלה שנותרת פתוחה היא כמה יצליח שיח זה לחלחל בשנים הקרובות אל מוקדי קבלת ההחלטות.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם