"לבנקים קשה להתמודד עם פרויקטים של תמ"א 38/1" - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
ראיון

"לבנקים קשה להתמודד עם פרויקטים של תמ"א 38/1"

ערן רוט, שותף ומנכ"ל בקרן הגשמה המממנת מיזמי נדל"ן, בטוח שכיום יותר ויותר קשה לבצע תוכניות תמ"א 38. הבעיה העיקרית: היזמים מתקשים בהשגת מימון

12תגובות

"בלי להגזים, בדקנו מאות פרויקטי תמ"א 38 של יזמים שפנו אלינו. כעת אנו בוחנים פרויקטי תמ"א 38/2. מבחינתנו הקריטריון להיכנס לפרויקט של תמ"א 38/1 הוא עם יזם שמחזיק מספר רב של פרויקטים - לפחות עשרה, או לחלופין יזם שיש לו הון עצמי גדול כי הבנקים לא מאשרים ליווי בנקאי לפרויקט נקודתי של תמ"א 38/1", כך אומר ערן רוט, שותף ומנכ"ל בקרן הגשמה.

הקרן עוסקת בעיקר במימון פרויקטי נדל"ן, כלומר עוזרת ליזמים להשלים את ההון העצמי הדרוש להם להקמת הפרויקט. הקרן מקבצת משקיעים פרטיים, עד 35 משקיעים לכל פרויקט נדל"ן בישראל או בחו"ל. עד כה היא מימנה עשרה פרויקטים של תמ"א 38/1 - כולם בשלבי אכלוס של הדירות החדשות. זו התמ"א הראשונה שבמסגרתה אפשר היה לחזק מבנים ולממן את הפרויקט על ידי תוספת של יחידות מגורים מעל הבניין הקיים. תמ"א 38/2 כבר מאפשרת הריסה ובנייה מחדש של הבניין.

"היה לנו פרויקט תמ"א 38/1 ביהוד שהקבלן שלו לא הצליח לקבל ליווי מהבנק. קרן הגשמה נתנה ליזם כסף מכספיה - לא מכספי המשקיעים, כדי להשלים את הפרויקט. העמדנו את ההלוואה במקום הבנק, בנוסף להשלמת ההון שהשקיעו המשקיעים שלנו".

למה הבנקים לא אוהבים לממן פרויקטים של תמ"א 38/1?

"ברוב הפרויקטים של תמ"א 38/1 מוסיפים בממוצע ארבע עד שש דירות ולבנקים קשה להתמודד עם זה - זה ליווי קטן מאוד של 10 מיליון שקל. יש התעסקות עם רוכשים חדשים והנפקת ערבויות חוק מכר, צריך מפקח בנייה מטעם הבנק ולפתוח תיק ליווי. אני לא מכיר פרויקטים של ארבע עד שמונה דירות שבנק לאומי או הפועלים נתן להם מימון. הם כן ממנים פרויקט קטן אם היזם מגיע עם עשרה פרויקטים כאלה, ואז מתייחסים לזה כפרויקט של 40–80 דירות. שוק התמ"א 38/1 נשלט על ידי יזמים קטנים - אפילו לא בינוניים. היזמים הגדולים ניסו להיכנס וראו שיש בעיה עם הסכמות הדיירים, וחלק מהיזמים הגדולים לקחו צעד אחורה".

לפי מה שאתה אומר התמ"א 38 הולכת אחורה וקשה יותר לבצע אותה.

ערן רוט

"כן. יש בעייתיות קשה כשהיזם לא מצליח לקבל מימון. לפעמים הוא מגיע למצב שהוא כבר השקיע 1.5–2 מיליון שקל עד שלב ההיתר. מדובר בהשקעות בתוכניות אדריכליות, אגרות, היטלים, עורכי דין, יועצי מיסוי וכו'. אם יש לו היתר והבנק לא נותן לו מימון, הוא לא יפסיק את הפרויקט, והוא מסתמך על הכספים ממכירת הדירות. אבל לעתים קצב המכירות אטי יותר מקצב הבנייה, ועלויות הבנייה גבוהות מהתקבולים. בנוסף, אם אין ליווי בנקאי, הרבה רוכשי דירות לא רוצים לקנות דירה כי אין ערבויות חוק מכר".

כלומר, דירות שנמכרות במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 נמצאות בסיכון גבוה יותר?

"רוב הרוכשים של דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38/1 קונים אותן ללא ערבויות חוק מכר. כל עוד אין ליווי בנקאי, באופן טבעי לרוכשי הדירות יש בטוחות חזקות פחות. הפרויקט עלול להיתקע באמצע הבנייה".

אם כך, תמ"א 38/2 עדיפה לכולם. לבנקים, ליזמים ולרוכשים?

"מימונית, הבנק מתייחס לפרויקט כזה בחיוב כי יחס הדירות גבוה יותר - לפחות 20 דירות חדשות. מבחינת הבנק זה כבר משמעותי יותר, ובשוק הזה יש קבלנים גדולים יותר. היזמים הבינו שתמ"א 38/2 כדאית הרבה יותר ויוצרת הרבה פחות כאבי ראש, כי קשה מאוד לתת מענה לדיירים שגרים באתר בנייה".

אז תמ"א 38/1 צפויה להיכחד?

"כל עוד זכויות הבנייה לא משמעותיות יחסית וכל עוד זה לא יהיה משתלם לבנקים, יש קושי אמיתי ליישם פרויקטים כאלה. זה לא ייכחד אבל יהיה אטי. זה פותח אפשרויות לקבלנים קטנים להיכנס".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#