מילים בקבלנות |

למה נפקדים השחקנים המוסדיים מתחום הדיור?

. ההיסוס של הגופים המוסדיים להיכנס לאפיק שוקי חדש עשוי להיות מובן לאור חוסר הוודאות והסיכונים הכרוכים בהתנעתו, אך בנוסף בשל היעדר מיומנות והיעדר מבנים מוסדרים לניהול דיור להשכרה לטווח ארוך, ובשל היעדר מנגנון משפטי יעיל לפינוי דיירים סוררים.

אורה בלום
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אורה בלום

גופים מוסדיים הם שחקנים נפקדים במרחב החברתי של תחום הדיור בישראל, בעוד שבמדינות רבות הם נהפכו בעשורים האחרונים לשחקנים מרכזיים וחשובים. דבר זה היה ידוע, כך ניתן להניח, גם לחברי ועדת טרכטנברג שקבעו בהמלצות הוועדה כי על הממשלה לעודד מוסדיים להיכנס להשקיע בשוק ההשכרה למגורים לטווח הארוך.

הוועדה סברה שמדובר באפיק השקעה אטרקטיבי למוסדיים בשל היותו סולידי ולטווח הארוך, ולפיכך המליצה לממשלה לפעול להסרת החסמים בתחום הקרקע, התכנון והמיסוי, במטרה לפתח אפיק השקעה חדש.

מאז שהוגשו המלצות הוועדה לראש הממשלה, בנימין נתניהו, ב-26 לספטמבר 2011, פעלה הממשלה בדבקות יחסית לפיתוח שוק השכרה לטווח ארוך (כפי שדווח בהרחבה בעשרות כתבות בעיתון זה), וכן לרתימת הגופים מוסדיים להשתלב בשוק זה, כשהצעדים הבולטים שננקטו בהקשר של המוסדיים היו שניים: האחד - יצירת רשת ביטחון; והשני - חקיקת התיקון לחוק מס הכנסה (פטור ממס לקופות גמל על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת דירות למגורים לטווח הארוך), התשע"ב 2012, שקובע כי קופת גמל שבבעלותה לפחות 100 דירות בבניין המיועד להשכרה לטווח הארוך, תהיה פטורה ממס על ההכנסה של דמי השכירות המתקבלים מהשכרת דירות המגורים שבבעלותה.

למרות הצעדים שננקטו, ובניגוד לציפיות של ועדת טרכטנברג, הגופים המוסדיים לא מיהרו לממש את אפיק ההשקעה החדש שנפתח בפניהם, ומעטים מהם הגישו הצעות למכרזים להשכרה לטווח ארוך למגורים ששווקו מאז חקיקת החוק (ברעננה, בהרצליה, ברמת השרון ובקרוב גם בחיפה). ההיסוס של הגופים המוסדיים להיכנס לאפיק שוקי חדש עשוי להיות מובן לאור חוסר הוודאות והסיכונים הכרוכים בהתנעתו, אך בנוסף בשל היעדר מיומנות והיעדר מבנים מוסדרים לניהול דיור להשכרה לטווח ארוך, ובשל היעדר מנגנון משפטי יעיל לפינוי דיירים סוררים. מלבד הבטחת התשואות והפיכת מיזמים אלה לכדאיים כלכלית, הממשלה תצטרך לתת את הדעת, בין השאר, גם לנושאים מבניים אלה, כדי להפחית את החששות של הגופים המוסדיים. ויפה שעה אחת קודם.

בעוד שהמדיניות הממשלתית בישראל טרודה בחודשים האחרונים ברתימת הגופים המוסדיים לפיתוח שוק השכרה לטווח ארוך, במדינות אחרות, כמו אנגליה ואוסטרליה, מתקיים שיח חם סביב השקעות של מוסדיים וגופים פיננסיים פרטיים בבעלות חלקית בדיור ("shared equity homeownership"). תוכניות רבות שמפותחות במדינות אלה בעשור האחרון (כתוצאה מהאמרת מחירי הדיור בקצב המהיר מגידול בהכנסות), מציעות למשקי בית שמעוניינים להיכנס לשוק הבעלות בדיור ואינם מסוגלים לעשות זאת בכוחות עצמם, לרכוש את דירתם הראשונה בשותפות עם משקיע, שיחלוק עמם את שווי הנכס בעת הרכישה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

משקי בית אלה נדרשים להפקיד הון עצמי ראשוני קטן יחסית, ולקחת הלוואת משכנתא בגובה סכום חוב שקטן משווי הנכס כולו. בדרך זו, נטל החוב המוטל על כתפיהם קטן, וניתנת להם הזדמנות חד־פעמית להיכנס לשוק 
הבעלות בדיור.

מלבד המטרה המרכזית של תוכניות אלה להקטין את גובה החוב הכרוך ברכישת דירת מגורים ראשונה, ולהרחיב את מעגל הבעלים בשוק הדיור, מטרה נוספת היא למשוך משקיעים פרטיים לאפיק חדש שיהפוך את השוק הפיננסי בתחום הדיור לאטרקטיבי עבור משקיעים מוסדיים וגופים פיננסיים אחרים שמעוניינים להשקיע לטווח הארוך.

המשקיעים רשאים ליהנות במסגרת תוכניות אלה מרווחי הון המתקבלים מעליית שווי הנכס, העולים על חלקם היחסי. לדוגמה, בהנחה שהבעלים המתגורר בנכס רוכש שני שלישים משוויו בעת הרכישה ואילו המשקיע המוסדי רוכש שליש, המשקיע יוכל ליהנות מ–50% מרווחי ההון על המכירה של הנכס. ההפחתה בחלקו של הבעלים המתגורר בנכס היא מחיר החדשנות של יצירת מכשיר פיננסי חדש.

חשוב להדגיש שהמשקיעים אינם כבולים בתוכניות אלה בשותפות עם הבעלים שמתגורר בנכס לתמיד, אלא הם רשאים לסחור בחלקם באמצעות השקעות דומות המפוזרות על פני השוק. באופן זה, ירידה משמעותית במחירי הדיור אינה צרכה להטריד אותם, שכן זו הזדמנות לרכוש חלקי נכסים נוספים, בעוד שעלייה במחירים בעתיד תאפשר להם למכור נכסים אלה ברווחי הון גבוהים.

תוכניות מסוג זה מפותחת מאז 2007 באוסטרליה ובאנגליה, והיקפן גדל והולך משנה לשנה. יישום של תוכניות אלה בצד פיתוח שוק להשכרה לטווח ארוך, ראוי שייבחן גם בישראל.

הרציונל שעומד בבסיס תוכניות אלה מתיישב במידה רבה עם העמדה המוצגת בספרם החדש של הכלכלנים עטיף מיאן ואמיר סופי, "בית החובות". ספר זה הוכתר לספר הכלכלה החשוב ביותר ל–2014, והחשוב ביותר שיצא מאז המשבר של 2008. מיאן וסופי טוענים כי יש לאמץ חוזי משכנתא מסוג חדש, שבהם החוב וההון נחלקים בין הגוף הפיננסי שמספק את המשכנתא לבין המשתכן, כמנגנון שיגן על אוכלוסיות חלשות בעת משבר.


הכותבת היא עו"ד ומנהלת הגר, גוף מחקר ופיתוח מדיניות דיור הוגן, מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב

כפר גנים פתח תקווהצילום: הדמיות הפרדס

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker