אזור נמל חיפה מתחדש - אך נשאר שומם: "מקימים רק מעונות סטודנטים" - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אזור נמל חיפה מתחדש - אך נשאר שומם: "מקימים רק מעונות סטודנטים"

עיריית חיפה ויזמים פרטיים משקיעים מאות מיליוני שקלים בהתחדשות ובהקמת דירות בעיר התחתית ■ הנוף השתנה מעזובה למבנים מטופחים, גינות ועסקים חדשים, אך בעלי עסקים ואנשי אופוזיציה טוענים שהמקום נותר ריק

83תגובות

תוכנית חדשה שמועלית בימים אלה בעיריית חיפה, להקים בעיר התחתית כ–4,000 דירות בעשר השנים הקרובות, תחדש את הוויכוח הגדול המתנהל סביב גורל האזור ההיסטורי, שמזה יותר מ-40 שנה לוקה בניוון וננטש על ידי תושביו ועסקיו. בעוד שבעירייה מצביעים על התרבות העסקים והמשקיעים שמגיעים למקום, ועל פרמטרים שונים שמצביעים על סימני תחייה ראשונים; טוענים המתנגדים כי המאמצים הרבים עדיין לא הביאו לשינויים משמעותיים באזור, וכי בעוד שהעירייה משקיעה מיליונים בפיתוח והיזמים רוכשים נכסים במאות מיליוני שקלים, הקהל החיפאי מדיר רגליו מהמקום.

הפעילות הרבה בעיר התחתית היא בגדר נס אורבני. המקום שפרח בתקופת המנדט הבריטי וימיה הראשונים של המדינה, החל לדעוך בשנות ה–60 של המאה הקודמת לטובת עסקים שבתחילה עלו להדר הכרמל ולאחר מכן למרכז הכרמל, ולבסוף נפוצו לקניונים או נעלמו. הנמל איבד מחשיבותו לטובת נמל אשדוד, והאזור הוזנח בעשורים האחרונים, תוך שהוא ננטש על ידי תושביו ועסקיו. לפחות שני דורות של חיפאים חונכו לדעת שהעיר התחתית כשמה כן היא - תחתית אורבנית.

אייל טואג

לפיכך החייאת האזור המת הזה הצריכה שילוב של השקעות עירוניות רבות, שגובה בשוק נדל"ן מטורף ומשקיעים שחיפשו אזורים חדשים להשקיע בהם. עיריית חיפה מבצעת בשנים האחרונות עבורות שיקום בכל אזור העיר התחתית, שבמסגרתן עושה ראש העירייה הנוכחי, יונה יהב, מאמץ לשנות את כל השכונה - הן באמצעות החלפת מערכות תשתית כמו מים, ניקוז, ביוב וחשמל, והן באמצעות ריצוף מחדש של הרחובות באבן משתלבת, גינון, תאורת רחוב וספסלי ישיבה. במרכז האזור, ברחוב הנמל, הוסבו מבני משרדים ואחסנה ישנים לכיתות לימוד ולמעונות לסטודנטים, והכל במסגרת קמפוס הנמל - מתחם שמשלב מכללות ולימודים אקדמיים עם מעונות סטודנטים. הכל נועד כדי שצעירים יחזרו לפקוד את המקום שנשכח.

ואכן מבנים שודרגו ושופצו, הרחוב המוזנח והמלוכלך נהפך לאסתטי ומסודר, ומשקיעים חוזרים לפקוד אותו. גם אזור כיכר פריז ומבני המשרדים שסמוכים לקרית הממשלה עברו שדרוגים ושיפוצים לראשונה בעשרות השנים האחרונות. ניכר כי בעקבות ההשקעות העירוניות נכנסו למקום יזמים שרכשו ושידרגו מבני משרדים. עוד ניכר כי גם בעלי עסקים מקומיים משקיעים בשיפוץ המבנים הישנים שלהם.

אחת החברות הבולטות בתחום היא יוסף ואחיו בבעלות האחים יוסף ורונן סיונוב. לחברה יש פרויקטים במקומות שונים בהדר הכרמל ובעיר התחתית. "האזור החזק ביותר בשיקום של העיר התחתית נמצא בקמפוס הנמל ובשוק התורכי", אומר יוסף סיונוב. "זה מזכיר לי מאוד את מה שקרה בזמנו בפלורנטין, שנהפכה ממקום שומם ומוזנח לשכונה תוססת. אז נכון שלא בטוח שמחירי הדירות יעלו מ–500 ל–6,000 דולר למ"ר, כמו שהיה בפלורנטין, אבל הפוטנציאל של המקום נראה לעין והעירייה מסייעת בהרבה דברים".

יוסף ואחיו היא רק אחת החברות שהחלו לפעול בסביבה. המשותף בין רוב היזמים שפועלים במקום שהם הגיעו מאזור המרכז. מחירי הנדל"ן הנמוכים בעיר התחתית נראו להם אטרקטיביים, ומהר מאוד הם לא הסתפקו רק בשיקום ושדרוג מבני משרדים ישנים, אלא החלו ליזום גם פרויקטים למלונאות במושבה הגרמנית ואף למגורים. יזם שמגיע לעירייה מלווה בהליכים מהירים שנועדו להקל עליו לממש את תוכנית ההשקעות שלו.

"ליזמים מתל אביב היה יתרון בנקודה זו על חיפאים, ששבעו הבטחות לאורך עשרות שנים שלפיהן העיר התחתית תשוקם, ושראו ששום דבר טוב לא קורה שם", מסביר סיונוב. "מבחינה זו, התופעה הזו מזכירה לי את אזור שדרות רוטשילד בתל אביב שנזנח על ידי התל אביבים, והתגלה מחדש לפני כעשר שנים על ידי תושבי חוץ. כנראה שיש דברים שלמישהו מבחוץ קל יותר לזהות מאשר למקומי".

המעונות התמלאו במהירות

ראש מינהלת העיר התחתית מטעם העירייה, צחי טרנו, מדבר על יותר מ–50 פרויקטים בקנה. בעירייה מעריכים את כלל השקעות היזמים הפרטיים באזור ביותר מחצי מיליארד שקל. פועל יוצא לתמורות שעוברות על המקום הוא תכנון גן ילדים ברחוב פטריה, שסמוך לשוק התורכי. טרנו מעריך כי הקמת הגן התאפשרה כתוצאה ממעבר של כ–100 זוגות צעירים לאזור - תופעה שלא זכורה בו בעשורים האחרונים.

בנוסף להם, גרים בעיר התחתית כ–1,800 סטודנטים במעונות שהוקמו במבני משרדים ישנים ששופצו ברחוב הנמל וסביבתו. "השינוי המשמעותי ביותר שאני רואה הוא את המעונות שהתמלאו בקצב מהיר ביותר", אומר השמאי תומר לוין, שפועל באזור. "היו כמה פעמים שביקשתי לראות דירות ריקות במבני מעונות כאלה כדי להבין מה קורה שם, אבל הודיעו לי שאין כבר דבר כזה 'דירות ריקות'". כתוצאה מכך עלו מחירי השכירות למגורים באזור. טרנו מדבר על כך שדמי שכירות ברחוב הנמל עשויים להגיע ל–2,600 שקל לחודש לדירת לופט של 60 מ"ר - מחיר שאינו נמוך בהרבה מדירות קטנות במרכז הכרמל. לעומת זאת, דירות מגורים בקמפוס מושכרות ב–1,200–1,400 שקל לחודש.

קילומטר דרומה, בוואדי סאליב שנותר נטוש וחרב עשרות שנים, נרשמה התעוררות של יזמים. כיום פועלים בו תשעה יזמים שרכשו קרקעות ומבנים ישנים, במגמה להקים שם דירות למגורים בגדלים שונים. בסך הכל מעריכים בעיריית חיפה כי בשנתיים הקרובות ייתוספו למצבת הדירות בשכונה, שכיום מגיעה לכ–1,600, עוד 1,000 דירות חדשות - רובן באמצעות שיפוץ מבנים ישנים.

אייל טואג

המציאות החדשה גרמה לזינוק במספר העסקים בעיר התחתית, ובעירייה מציינים כי ב–2013 נפתחו בה 67 עסקים, רובם בתחום העיצוב והבילוי. לשם השוואה, כמות הברים בעיר התחתית קפצה מתשעה לאורך המתחמים ל–28 הפועלים שבעה ימים בשבוע. לאור זאת, עלו גם דמי השכירות במשרדים בסביבה מרמות של 20–30 שקל למ"ר, ל–40–60 שקל למ"ר, ולוין מספר על משרדים מיוחדים שמושכרים גם ברמות מחיר גבוהות יותר. "בשנה־שנתיים האחרונות רואים עליות מחירים, ויש משקיעים שרוצים לקנות נכסים שעשרות שנים לא הסתכלו עליהם. לאור זאת, גם רואים תנופה של שיפוצי מבנים באזור השוק התורכי. מגיעים אלי משקיעים רבים שמתעניינים ברכישת נכסים - משהו שלא ניתן היה לראות עד לתקופה האחרונה".

ההתפתחויות הדרמטיות באזור הביאו את משרד מהנדס העיר חיפה, ביחד עם מינהלת העיר התחתית, לגבש עם צוות תכנון שכלל את המתכנן והאדריכל פרופ' ברוך ברוך, משרד י. סלמון אדריכלים וחברת הייעוץ צ'מנסקי־בן שחר יועצים כלכליים, תוכנית אסטרטגית שאפתנית לעיר התחתית. את התוכנית הם הציגו באחרונה בפני יהב.

על פי התוכנית, מספר הדירות בעיר התחתית יזנק בכ–4,500 בתוך עשור, ויגיע לכ–6,000. רוב הדירות ירוכזו במתחמי חיפה מזרח, ואדי סאליב ובאזור רחוב יפו, שחוצה את העיר התחתית ממערב למזרח - מהמושבה הגרמנית ועד לכיכר פריז. לפי התוכנית החדשה יקימו בעירייה תשע כיתות גן ו–30 כיתות לבית ספר יסודי. כמו כן, יוקמו מבני ציבור מרכזיים, ספרייה, מוזיאון, מרכז עיצוב, מרכז קהילתי, מבני דת, מרחבים ציבוריים פתוחים - כיכרות, רחבות, גנים ציבוריים, גני משחקים - שבילי אופניים ושבילים להולכי רגל.

גם בתחום המשרדים יירשם שינוי משמעותי לפי התוכנית: כיום יש בעיר התחתית 600 עסקים בשטח כולל של כ–320 אלף מ"ר. השאיפה היא להגדילם ב–5,000–10,000 מ"ר כל שנה. בין היתר, כלולה בתוכנית הקמת שלושה מגדלי משרדים בסמוך לקרית הממשלה ולמגדל הטיל.

"על אף ההשקעות
 - המקום שומם"

אייל טואג

על הנייר, במצגת ואפילו בשטח הכל יפה, אך משהו חסר. "על אף ההשקעות האדירות בעיר התחתית ובקמפוס הנמל, אני לא רואה שינוי מגמה - אין תנועה ערה של תושבים־מבקרים. מספיק להגיע ב–16:00 לקמפוס הנמל ולא לראות תנועה של עוברים ושבים מעבר לסטודנטים בודדים שמגיעים להרצאה או סיימו אותה. המקום שומם לחלוטין", מתלונן איש עסקים שעובד באזור. "לא לכך היית מצפה אחרי השקעות כה גדולות, וזה לא תואם את הכתבות והיח"צנות שעושים לכל הפרויקט הזה. נכון שהכוונה היתה טובה ואנו בעלי הנכסים קיוונו שזה יעזור, אבל עד עתה כלום. בכל העיר התחתית יש המון שטחי משרדים ריקים ושוממים".

על הטענה האחרונה מעיר לוין כי הוא מכיר לא מעט משקיעים שרכשו שטחי מסחר ומשרדים ואינם ממהרים להשכיר אותם. ואולם לב הבעיה היא שלמרות ההשקעות, האזור עדיין לא מהווה מוקד משיכה לקהל הרחב. האם החיפאים ממשיכים שלא להאמין בעיר התחתית?

"מוטב שלא להאשים את החיפאים", עונה האדריכלית ד"ר עינת קליש רותם, חברת מועצת עיר מטעם סיעת חיים בחיפה האופוזיציונית. לטענתה, הבעיה המרכזית בעיר התחתית היא הגישה הבסיסית של העירייה. "רוב המגורים שהוקמו עד היום ושמדברים עליהם בעירייה ובוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הם מגורים ארעיים, בצורת מעונות סטודנטים וחדרי מלון. זה הופך את העיר התחתית לתחנת רכבת של צעירים שעוברים בה, נהנים ממנה, וממשיכים הלאה מבלי להשפיע על המקום. המודל הרצוי היה צריך לכלול מגורים לזוגות צעירים ולמשפחות צעירות, שחלקו יהיה דיור בר־השגה. רק מודל כזה יכול להשפיע לטווח ארוך על אזור.

"במתחם השוק התורכי יש בעיה קשה של תמהיל עסקים, שהקהל לא נוהר אליהם בלשון המעטה. חלק מהעסקים שהעירייה הכניסה לשם הם חנויות מעצבים, שלא מתאימות לאזור הצעיר שהיא רוצה להקים שם. אז נשאלת השאלה, מה אתם רוצים? האם להצעיר את המקום או להפוך אותו לתואם מתחם התחנה בתל אביב, שיביא אליו יאפים מהכרמל? כרגע גם הם לא מגיעים".

אייל טואג

קליש רותם נוקטת עמדה שלפיה יש לחייב יזמים להקים מסה של דירות מוזלות וגדולות לזוגות צעירים, אך זה מנוגד לראייה שמנחה את רוב המשקיעים במקום. "זו ראייה מוטעית, משום שכרגע זוגות צעירים לא נוהרים לעיר התחתית. האזור הזה צריך דירות קטנות לצעירים" מגיב סיונוב. קליש רותם מעירה כי תכנון עירוני אינו צריך להיעשות לפי אינטרסים של יזמים.

פרופ' ברוך, שעיצב עם צ'מנסקי בן שחר את התוכנית האסטרטגית לעיר התחתית ("מבוא לתוכנית אסטרטגית", הוא מדגיש), אינו מתכחש לביקורת, אך טוען שהתהליך רק בתחילתו. "התוכנית שהצענו כוללת הקמת יחידות דיור בגדלים שונים, שחלקן מיועדות לזוגות צעירים", הוא אומר. "בחיפה אל עתיקה (החלק המערבי של העיר התחתית, א"מ) ובמושבה הגרמנית, איתרנו קרקעות בעלות פוטנציאל לדירות גדולות. הקרקעות במושבה הגרמנית שייכות לכנסייה, שלמיטב ידיעתי תשמח ליזום עליהן פרויקטים למגורים. נכון שלא רואים כיום מבקרים רבים, משום שאין במקום יחידות דיור רבות. מרגע שיהיו כאן מגורים בהיקף גדול, אני מאמין שהמצב ישתפר ושנראה את השינוי גם מבחינה זו".

ואולם הוא מעריך כי כשמדובר בהגדלת מספר העסקים בעיר התחתית, חיפה תזדקק לסיוע ממשלתי. "בתוקף תפקידי הקודם כיו"ר עמותת האדריכלים, נפגשתי עם ראש מינהל תכנון במשרד הפנים, בינת שורץ, והתרעתי בפניה שיש בעיה בסיוע של המדינה בהשקעות, שמקפח ערים כמו חיפה ובאר שבע. אם המדינה רוצה להשתחרר מהמונח 'מדינת תל אביב', יש לקבוע תמריצים לעסקים שעוברים לחיפה. העיר בילבאו בספרד היתה במצב גרוע מחיפה, אך כיום היא פורחת, בין היתר כתוצאה מסיוע ממשלתי".

האם הוא באמת רואה סיכוי ריאלי שהממשלה תעשה משהו שלא נעשה עד כה, ותסייע לחיפה להמריץ את העיר התחתית? ברוך עונה בחיוב ומשיב כי "יש במקום אווירה של אופטימיות ושל התחדשות. אם תשאל אותי כיום, אני מוכן לעבור להתגורר בעיר התחתית".

ירון קמינסקי
צחי אוסטרובסקי

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם