מדד TheMarker-yad2

הפתעה: לא בכל הערים מחירי השכירות של הדירות עלו

במסגרת מדד TheMarker–yad2, ניסינו לבדוק הפעם מה קרה במחירי השכירות ב–31 ערים ■ וגם: למה לזוגות הצעירים אין ברירה אלא להמשיך להתגורר בשכירות?

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רז סמולסקי

מה קרה בשוק השכירות בשנתיים האחרונות? שוכרי הדירות יאמרו בוודאי שדמי השכירות טסו למעלה, בעוד שסביר להניח בעלי הדירות יתלוננו שהעלייה היתה מתונה מדי. במסגרת מדד TheMarker–yad2 ניסינו לבדוק הפעם מה קרה במחירי השכירות ב–31 הערים שנבדקות במסגרת המדד.

ההפתעה הראשונה שעולה מהנתונים היא שלא בכל הערים מחירי הדירות עלו - יש מקומות שבהם המחירים דווקא רשמו ירידות. בנס ציונה נרשמו ירידות מחירי שכר דירה בין מאי 2012 למאי 2014 בשיעור של 1% במחירי השכירות של דירות 3 חדרים ו–2% בדירות 4 חדרים. במאי 2012 שילם שוכר שכר דירה על דירת 3 חדרים בעיר 3,616 שקל בממוצע והוא ירד ל–3,589 שקלים בממוצע במאי 2014. שכר הדירה של דירת 4 חדרים בעיר ירד מ–4,490 שקל ל–4,412 שקל בחודש.

עיר נוספת שרשמה ירידות בתחום השכירות היא חולון. בעיר נרשמה ירידה של 2% במחירי השכירות של דירות 2 חדרים למחיר ממוצע של 2,885 שקל בחודש, ודירות 3 חדרים ירדו אף הן ב–2% לרמה של 3,340 שקל בחודש. דירות 4 חדרים בחולון לעומת זאת עלו בשיעור של 4%, לרמה של 4,584 שקל בחודש. ברמלה ובלוד נרשמה ירידה בשכר הדירה של דירות 4 חדרים בשיעור של 4% ו–1%, בהתאמה. במאי היתה השכירות של דירת 4 חדרים ברמלה 3,345 שקל בחודש ובלוד לא הרבה פחות - 3,218 שקל בממוצע. לעומת זאת, בדירות 3 חדרים נרשמה ירידה של 2% בשתי הערים, לרמה של 2,829 שקל בחודש ברמלה ו–2,500 בלוד בממוצע.

אמנם הנתונים האלה מפתיעים על רקע האמונה שמחירי השכירות נמצאים בתהליך של עלייה, אבל אם נשים את הדברים בפרופורציה, הרי שמדובר במיעוט קטן של המקומות. לעומת הירידות הנקודתיות האלה, חלה עלייה בכל הערים ובכל סוגי הדירות, ובחלק קטן מהערים העלייה בשנתיים האחרונות אף מגיעה לשיעורים גבוהים מאוד.

קשה להצביע על מגמות מחירים בין הפריפריה למרכז. בדירות 3 חדרים המגמה היתה מעורבת, כששתי הערים שבהן נרשמה העלייה הקיצונית ביותר הן עכו (10%) ואשדוד (9%), ואחריהן ירושלים (7%), תל אביב, גבעתיים, מודיעין וקרית מוצקין (6%).

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

גם במחירי השכירות של דירות בנות 4 חדרים אין אזור גיאוגרפי שניתן לציין בו שינוי גדול יותר. העיר שבה נרשמה העלייה הקיצונית ביותר היא אשקלון (20%) ואחריה רמת השרון (12%), ירושלים (11%), גבעתיים (10%), מודיעין, קרית אתא, קרית מוצקין (8%) וחדרה (7%).

עם זאת, בערי הפריפריה שבהן בדרך כלל מחירי השכירות נמוכים יותר, השינוי באחוזים קיצוני יותר. לדוגמה: בשנתיים האחרונות חלה עלייה של 200 שקל בחודש בדמי השכירות של דירות 2 חדרים בירושלים - שינוי של 6% במחיר. בבאר שבע עליית המחיר באותו סוג דירות היתה נמוכה יותר - רק 138 שקל; אבל שיעור השינוי גבוה יותר - 8%.

רמלה. ירידה של 2% בשכירות של דירות 3 חדריםצילום: דניאל בר און

בירושלים מחירן הממוצע של דירות 2 חדרים עלה ב–2% ממאי 2012 - עלייה של 200 שקל לרמה של 3,314. דירות 3 חדרים עלו בשיעור של 7% לרמה של 4,074 שקל בחודש ודירות 4 חדרים עלו בכ–500 שקל בחודש (11%) לרמה של 5,022 שקל.

בתל אביב דמי השכירות הם הגבוהים בישראל, וכמו בירושלים וערים גדולות והטרוגניות אחרות יש להביא בחשבון כי המחיר הממוצע בה עלול להטות ולהטעות, שכן בקצוות יש נכסים זולים מאוד או יקרים מאוד. דמי השכירות לדירת 2 חדרים ממוצעת בעיר עלו מאז מאי 2012 ב–5%, מ–3,964 ל–4,155 שקל בחודש. דירות 3 חדרים עלו בכמעט 300 שקל (6%) מ–4,770 ל–5,043 שקל בחודש, ודירות 4 חדרים עלו בכ–380 שקל בחודש (תוספת של 6%) מ–5,961 ל–6,328 שקל בחודש.

מחירי השכירות בגבעתיים, שמהווה חלופה זולה יחסית לתל אביב, עלו גם כן מחירי השכירות, ובעיקר בדירות הגדולות. מחירה של דירת 4 חדרים עלה בכ–540 שקל בחודש בממוצע - עלייה חדה בשיעור של 10%. דמי השכירות עבור דירות 3 חדרים עלו ב–6% בשנתיים מ–4,277 ל–4,518 שקל בחודש, ודירות 2 חדרים בעיר עלו ב–3% בלבד, לרמה של 3,669 שקל בממוצע. ברמת השרון נרשמו עליות מחירים חדות במיוחד: 12% בדירות 2 חדרים, 3% בדירות 3 חדרים ו–12% בדירות 4 חדרים. השכרת דירת 4 חדרים עולה כמעט 6,000 שקל, וזו העיר היקרה ביותר לשוכרי הדירות אחרי תל אביב. לפני כשנתיים דמי השכירות היו כ–5,357 שקל בחודש. לעומת זאת, מחירי השכירות של דירות 3 חדרים נותרו כמעט ללא שינוי - כ-4,500 שקל בחודש בממוצע לפני שנתיים וגם כיום. דירות 2 חדרים בעיר התייקרו ב–400 שקל, לרמה של 3,743 שקל בחודש.

בחיפה ובבאר שבע נרשמו עליות מחירים חדות בדמי בשכירות של הדירות הגדולות. לעומת זאת, בדירות הקטנות עליות המחירים היו מתונות יותר. דמי השכירות של דירת 2 חדרים בחיפה עלו בשנתיים ב–10% מ–1,836 שקל בחודש, ל–2,016 שקל - תוספת של 180 שקל. דירות 3 ו–4 חדרים בעיר עלו ב–5% לרמה של 2,384 שקל בחודש בממוצע, ב–3 חדרים ואילו –2,992 שקל ל–4 חדרים.

דו"ח נדל"ן חודשי - מכירת דירות

בבאר שבע נרשמה עליית מחירים של 8% בדירות 2 חדרים בשנתיים האחרונות, לרמה של 1,897 שקל בחודש בממוצע. דירות 3 ו–4 חדרים עלו ב–4% ו–3%, בהתאמה. בדירות 3 חדרים מדובר בתוספת של 100 שקל בחודש, לרמה של 2,350 שקל, ואילו דירות 4 חדרים הוסיפו למחירן כ–90 שקל, לרמה של 2,939 שקל בחודש.

נהוג לומר ששוק ההשכרה הוא אלטרנטיבה לשוק הרכישה, אבל בישראל הקביעה הזו בעייתית מאוד, ולמעשה כמעט שאינה קיימת. שוכרי הדירות ברובם לא גרים בשכירות מתוך העדפה אלא בגלל חוסר יכולת לקנות דירה. נתוני מדד yad2 מגלים שמחירי הדירות עלו בשנתיים האחרונות בשיעורים גבוהים - בין 4% ברעננה ל–28% בכרמיאל, ולא הותירו לזוגות הצעירים ברירה אלא להמשיך להתגורר בשכירות.

כרמיאל רשמה את עליות המחירים הגדולות ביותר בשנתיים האחרונות - 28%. מדד TheMarker–yad2 מחושב לפי המחיר למ"ר ולכן העליות זהות בכל גדלי הדירות. למרות כל העליות, מחירי הדירות בכרמיאל עדיין סבירים לעומת אזור המרכז. כך, נכון למאי 2014 דירת 5 חדרים עולה בממוצע 1.235 מיליון שקל, לעומת 1.12 מיליון שקל במאי לפני שנתיים.

אחרי כרמיאל נמצאות באר שבע והרצליה, שבכל אחת מהן עלו מחירי הרכישה של דירות ב–23%. דירת 5 חדרים בבאר שבע עולה כיום 1.105 מיליון שקל לעומת 899 אלף שקל לפני שנתיים. דירת 4 חדרים בעיר עולה 901.6 אלף שקל לעומת 732.7 אלף שקל, ודירות 3 חדרים עלו מ–519.5 אלף שקל לפני שנתיים ל–639.3 אלף שקל כיום.

דו"ח נדל"ן חודשי - השכרת דירות

מחירי דירות 5 חדרים בהרצליה עלו ביותר מחצי מיליון שקל בשנתיים לרמה של 2.887 מיליון שקל בממוצע (מ–2.343 מיליון שקל לפני שנתיים), והמחיר דומה מאוד למחירים בגבעתיים - שם עולה דירת 5 חדרים 2.874 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בהרצליה עולות בממוצע 2.352 מיליון שקל לאחר עלייה של כ–450 אלף שקל בשנתיים. דירות 3 חדרים עלו מ–1.354 מיליון שקל ל–1.668 מיליון שקל בממוצע.

בחיפה גם נרשמה עלייה גבוה - 21% בשנתיים. דירות 5 חדרים עלו לרמת מחיר של 1.418 מיליון שקל מ–1.167 מיליון לפני שנתיים. דירות 4 חדרים בעיר חצו השנה את רף מיליון השקלים – 1.155 מיליון שקל לעומת 951 אלף שקל לפני שנתיים. דירות 3 חדרים עולות בחיפה 819 אלף שקל בממוצע לעומת 674 אלף שקל לפני שנתיים, ואילו הדירות הקטנות בנות 2 חדרים עולות 578 אלף שקל, כשלפני שנתיים הן עלו 475.5 אלף שקל בממוצע.

תל אביב ממוקמת באמצע, עם עלייה של 16%. דירות 5 חדרים הגיעו למחיר ממוצע של 3.5 מיליון שקל - עלייה של כחצי מיליון שקל בשנתיים. דירות 4 חדרים עולות בממוצע 2.854 מיליון שקל לעומת 2.45 מיליון שקל לפני שנתיים. דירות 3 חדרים עולות 2.024 מיליון שקל לעומת 1.738 מיליון שקל. הדירות הקטנות, בנות 2 חדרים, עלו מ–1.225 ל–1.427 מיליון שקל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker