צד הביקוש - החלום הישראלי

דירת החלומות: איפה אתם רוצים לגור ואיזה דירה אתם מחפשים לקנות?

בעיר או בכפר, בית צמוד קרקע או דירה במגדל, שלושה חדרים או חמישה - מהי הדירה האידיאלית מבחינת הישראלים? אתר כאן בונים ערך עבורנו סקר מיוחד, שהעלה ממצאים מעניינים

רז סמולסקי
רז סמולסקי

איזה דירה היא הדירה הישראלית הנכונה ל–2014? זו שמשלבת את השקלול בין החלומות של הרוכשים לבין הפשרות שמכתיבה להם המציאות; את השקלול בין המיקום הטוב ביותר לבין זה שאפשר להגיע אליו; את הרכיבים שהיינו מתים שיהיו אצלנו בדירה, אבל חייבים לוותר עליהם כרגע כי הם מוסיפים הרבה למחיר? זה בדיוק מה שנשאל מדגם של 1,120 גולשים באתר כאן בונים, עבור TheMarker, כדי להרכיב ולאפיין את הדירה הישראלית האולטימטיבית.

שלא במפתיע, הדירה הזו רחוקה כיום מאוד מבית החלומות של רבים = שעקב עליות המחירים הגדולות של השנים האחרונות, התרחק באופן משמעותי מהישג ידם של רוכשי הדירות ממעמד הביניים. לפי הסקר, ב–2014 אין חלומות - יש הסתגלות למציאות קשה, שבה רוכש דירה צריך להסתפק בבית מגורים רגיל.

כמה חדרים יש בדירה הזו שקונים כפשרה? רוכשי הדירות השלימו עם העובדה שדירת ארבעה חדרים היא המציאות עבורם. היא לא חייבת להיות במגדל והיא לא חייבת לכלול מרפסת שמש - אבל כדאי שתהיה קרובה להורים.

יריד דירותצילום: דניאל בר און
עשו לייק וקבלו את מיטב כתבות TheMarker ישירות לפייסבוק

לפרויקט המלא "בודקים את יסודות מחירי הדיור" - לחצו כאן

דירת חמישה חדרים היא פאסה. לא מרצון אלא מכורח, רוכשי הדירות מחפשים דירות ארבעה חדרים. 45% מהמשתתפים בסקר ענו כי הם מעוניינים בדירת ארבעה חדרים ורק 17% ציינו שהם רוצים דירת חמישה חדרים. שיעור דומה חיפשו דירות שלושה חדרים, ו–6% דירת שישה חדרים או יותר. גם החלום הישראלי על בית פרטי נמוג והולך, והציבור דווקא מעדיף דירת פנטהאוז (56% מהנשאלים) על פני צמוד קרקע עם חצר.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"המעבר להעדפה של דירות ארבעה חדרים על פני חמישה הוא תוצאה של מחירי הדירות הגבוהים. אין סיבה אחרת. המחירים גבוהים יותר ולכן הרוכשים מצטמצמים", מסביר ליאור דוד, סמנכ"ל אתר כאן בונים. "המעבר מהעדפת בתים צמודי קרקע לדירות פנטהאוז נובע משתי סיבות: הראשונה היא טרנד. לפני שנה וחצי התוצאה היתה הפוכה, ואנשים העדיפו את צמודי הקרקע. הסיבה השנייה היא שצמודי קרקע, למעט באזורים מסוימים במרכז, שבהם המחירים של צמודי הקרקע מטורפים, אי אפשר למצוא במרכזי הערים או באזורי הביקוש צמודי קרקע. צמודי קרקע יש ביישובים יקרים מאוד, בפריפריה או בשולי הערים".

בדיקה שערך אתר מדלן, שמתבסס על נתוני עסקות אמיתיות של רשות המסים, מראה שתוספת של כל חדר בדירה עשויה להעלות את מחיר הדירה ב–150 אלף עד מיליון שקל - תלוי באיזה עיר מדובר. בתל אביב למשל, רוכשי דירה שמתלבטים ביו דירת שלושה חדרים שמחירה הממוצע 2.185 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים שמחירה 2.774 מיליון שקל, יצטרכו להוסיף כ–590 אלף שקל כדי לקנות את הדירה הגדולה יותר (תוספת של 27%). הפינוק של חדר חמישי דורש תוספת מכובדת של יותר ממיליון שקל (עלייה של 37% במחיר). המחירים הנ"ל מתייחסים לדירות חדשות.

בערים אחרות במעגל השני של תל אביב אפשר למצוא דוגמאות מייצגות יותר לפערי המחיר בין סוגי הדירות השונים. בפתח תקוה המעבר בין דירת שלושה חדרים לארבעה כרוך בתוספת של 216 אלף שקל (18%) לדירת שלושה חדרים שמחירה 1.21 מיליון שקל בממוצע. מחירה של דירה ארבעה חדרים הוא 1.426 מיליון שקל, ותמורת 312 אלף שקל נוספים (22%) יכולים הרוכשים לקנות דירת חמישה חדרים.

1 מתוך 1 |
1 מתוך 1 |
1 מתוך 1 |

בנתניה פערי המחירים בין הדירות קטנים יותר מאשר בפתח תקוה. דירת שלושה חדרים עולה 1.532 מיליון שקל, ותמורת 166 אלף שקל (11%) נוספים בלבד ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים. עבור דירת חמישה חדרים, שמחירה 1.09 מיליון שקל, צריך להוסיף 211 אלף שקל - הפרש של 12% מדירת ארבעה חדרים. בסך הכל נדרשת תוספת של 377 אלף שקל במעבר בין דירת שלושה חדרים לחמישה חדרים.

בחולון הפער בין דירות שלושה חדרים לחמישה חדרים הוא כ–616 אלף שקל. מחירה הממוצע של דירת שלושה חדרים חדשה בעיר הוא 1.509 מיליון שקל, ועלותו של החדר הרביעי היא 219 שקל (תוספת של כ–15%). הפער בין דירת ארבעה חדרים לדירת חמישה חדרים בחולון הוא 397 אלף שקל בממוצע. דירת חמישה חדרים עולה 2.125 מיליון שקל.

בבאר יעקב אין נתונים לגבי דירות שלושה חדרים חדשות, ככל הנראה מכיוון שבבנייה החדשה בשנה האחרונה אין דירות מסוג זה. דירת ארבעה חדרים עולה בממוצע 1.371 מיליון שקל, וכדי לשדרג לחמישה חדרים צריכים הרוכשים להוסיף 181 אלף שקל (כ–13% מערך הדירה).

לפרויקט המלא "בודקים את יסודות מחירי הדיור" - לחצו כאן

להוציא את המקרה החריג של תל אביב, ההבדל בין ארבעה לחמישה חדרים נע בין 181 אלף שקל בבאר יעקב ל–397 אלף שקל בחולון, ולכן אפשר להבין מדוע הציבור נאלץ לבחור באופציה הקטנה יותר.

איפה הייתם מחפשים דירה?
עשו לייק וקבלו את מיטב כתבות TheMarker ישירות לפייסבוק

מלבד ההצטמצמות במספר החדרים, מסתבר שהרוכשים מוכנים לחסוך גם בפאר ובגובה. כך למשל, הציבור בכלל לא שואף לגור במגדלים גבוהים. רק 17% מהנשאלים ציינו את אופציית המגורים במגדל כמועדפת עליהם, ו–52% מעדיפים לגור בבניין אינטימי, שיש בו עד שבע קומות. יתר הנשאלים אדישים בין שתי האפשרויות. 12% אמרו שהם רוצים לגור בקומה גבוהה, ואילו היתר מעדיפים את הקומות הנמוכות: 16% רוצים לגור בקומת הקרקע - כלומר בדירת גן, 12% בקומות ראשונה עד שלישית ו–16% בקומות שלישית עד שישית. עם זאת, רוב הציבור גמיש - 44% השיבו שהקומה לא משנה להם. מנגד, הרוכשים מוכנים פחות לוותר על מרפסת השמש - 60% מהם אמרו שלא היו קונים דירה ללא מרפסת שמש.

רוכשי הדירות הפנימו כי בתקציב נמוך - האפשרויות מעטות. כשנשאלו מה הסכום שהם מוכנים לשלם עבור דירה כיום, השיבו 65% מהנשאלים כי ישלמו עד 1.5 מיליון שקל. 8% ציינו כי ישלמו עד 850 אלף שקל, 27% עד מיליון שקל, 15% עד 1.2 ו–15% נוספים יהיו מוכנים לשלם עד 1.5 מיליון שקל. נתון מפתיע נמצא בקצה העליון של טווח המחירים - 23% ציינו כי הם מוכנים לשלם עד 2.5 מיליון שקל ועוד 4% יהיו מוכנים לשלם יותר מ–4 מיליון שקל.

האוכלוסייה שנמצאת בטווח של המחירים הגבוהים היא בדרך כלל משפרי הדיור וזוגות מבוגרים. "אפשר לראות שזוגות צעירים, שקונים את הדירה הראשונה שלהם, מחפשים דירה בתקציב של עד 1.5 מיליון שקל. הקפיצה למחיר של 2.5 מיליון שקל היא של משפרי דיור - אנשים שקנו דירה בעבר והשווי שלה עלה באופן משמעותי. הם יכולים למכור את הדירה הנוכחית ולשפר את המגורים שלהם לדירה איכותית יותר, גדולה יותר או במיקום טוב יותר", מסביר דוד.

בעוד שהרוכשים מוכנים להתפשר על מאפייני הדירה, הם גמישים פחות בנוגע למיקום שלה. רבים מהם רוצים לגור קרוב להורים וקרוב למקום העבודה. 24% מהנשאלים מחפשים דירות במרחק של עד 15 דקות ממקום העבודה, 60% מוכנים להרחיק אבל לא רחוק מדי - 15–30 דקות נסיעה ממנו, ורק 16% מוכנים להקריב יותר מ–45 דקות מזמנם בכל בוקר ובכל ערב על נסיעה מהבית לעבודה ובחזרה.

44% מהנשאלים אמרו שחשוב להם לגור ליד ההורים, ועוד 23% מוכנים להתרחק מהם "מרחק סביר" (לא צוין מה משמעות הדבר). עבור 33% מהנשאלים פרמטר הקירבה להורים אינו חשוב כלל. 21% מהנשאלים היו בגילי 45 ומעלה ו–14% מהם בני 55 ומעלה, ועבורם הצורך בקירבה ובעזרה של ההורים כבר אינם רלוונטיים. 34% מהמשיבים לסקר הם בני 35–45 ו–31% הם בני 23–30. רק 14% מהמשיבים היו בגילי 30–35 ו–14% בני 55 ומעלה. 52% מהנסקרים היו גברים.

איפה הייתם מחפשים דירה?

פילוח ביקושים

מלבד הסקר, פילחו וניתחו באתר כאן בונים את תנועת הגולשים באתר, וממנה עלה כי העיר המבוקשת ביותר על ידי הגולשים היא תל אביב - 8.5% מהחיפושים מתמקדים בה. בתוך תל אביב, הדירה המבוקשת ביותר היא בת שלושה חדרים (29%) ואחריה ובסדר יורד דירת ארבעה חדרים (22%); חמישה חדרים ויותר (15%); שני חדרים (הביקוש בתל אביב לדירה הקטנה הוא הגבוה מבין כל הערים); (14%) ודירות מיוחדות: פנטהאוז (7%), וילות וצמודי קרקע (7%) ודירות גן (6%).

העיר השנייה אחרי תל אביב שבה מחפשים הרוכשים לקנות דירה היא ראשון לציון - 5% מהחיפושים מתבצעים שם. הדירה המבוקשת ביותר בעיר היא בת ארבעה חדרים (35%), ואחריה: חמישה חדרים (25%) - בראשון לציון זוכה דירת חמישה חדרים לביקוש הגבוה ביותר מבין כל הערים, שלושה חדרים (16%), דירת פנטהאוז (9%), דירת גן (7%), וילות וצמודי קרקע (7%) ושני חדרים (1%).

בפתח תקוה, העיר השלישית המבוקשת עם שיעור חיפושים של 3.5%, הדירה המבוקשת ביותר היא בת ארבעה חדרים (39% מהחיפושים). אחריה נמצאת דירת שלושה חדרים (19%), חמישה חדרים ויותר (18%), פנטהאוז (11%), דירות גן וצמודי קרקע (6%) בכל קטגוריה) ושני חדרים (1%).

הערים הבאות במספר הגבוה של החיפושים על ידי הגולשים באתר הן רמת גן (רביעית, עם 3.2% מהחיפושים), רחובות (3.2%), חיפה (3.1%) וירושלים (3%). ברמת גן עולה תמונה שדומה לתל אביב - שתי הערים היחידות שבהן הדירה המבוקשת ביותר היא בת שלושה חדרים. הסיבה לכך היא כמובן רמות המחירים הגבוהות בשתי הערים.

ברמת גן התופעה קיצונית עוד יותר - 37% חיפשו דירות שלושה חדרים (לעומת 29% בתל אביב), וזו העיר שבה נרשמים הביקושים הגבוהים ביותר לדירות שלושה חדרים. 26% מהחיפושים בעיר הם לדירת ארבעה חדרים (לעומת 22% בתל אביב). דירות שני חדרים מהוות 13% מהחיפושים ברמת גן, חמישה חדרים - 10%, דירות גן - 6%, פנטהאוז - 4% ו־וילות וצמודי קרקע - 4%.

ברחובות הדירה המבוקשת ביותר היא בת ארבעה חדרים - 38% מהחיפושים היו כדי למצוא דירה כזו. 20% חיפשו דירת חמישה חדרים או יותר, 14% חיפשו דירות שלושה חדרים, 10% חיפשו דירות גן, 8% וילות ובתים פרטיים, 7% דירות פנטהאוז ורק 3% ביקשו למצוא דירות שני חדרים. בירושלים דירות ארבעה חדרים מקבלות נתח של 33% מהחיפושים, דירות שלושה חדרים - 18% מהחיפושים, דירות גן - 16%, דירות חמישה חדרים ויותר - 14%, וילות ובתים פרטיים - 8%, דירות שני חדרים – 6% ואילו פנטהאוזים רק 5%.

גם בחיפה מככבות דירות ארבעה חדרים עם נתח של 33% מהחיפושים. 21% חיפשו דירות חמישה חדרים או יותר, ו–22% חיפשו דירות שלושה חדרים. שיעור החיפוש של דירות גן היה 10%, וילות ובתים פרטיים 5%, דירות שני חדרים מחזיקות בשיעור של 5% מהחיפושים, ולבסוף הפנטהאוזים עם 4% מהחיפושים בלבד.

לסיכום, מסביר דוד כי מהסקרים שהם עורכים עולה שוב ושוב תופעה שבסוף התהליך הרוכשים קונים בית בתקציב גבוה יותר ובמיקום שונה ממה שחשבו בהתחלה. "זוג שמחפש דירה מגיע עם מוצר שהוא שואף אליו בגודל, במיקום ובמחיר מסוימים. ב–70%–80% מהמקרים הם קונים בסופו של התהליך דירה בתקציב גדול יותר, וגם המיקום וגודל הדירה משתנים", מסברי דוד. "לדוגמה, אם זוג מחפש דירת ארבעה חדרים במרכז ראשון לציון ב–1.6–1.7 מיליון שקל, הרבה פעמים נראה את אותו הקונה רוכש בסוף דירת חמישה חדרים ברחובות או דירת גן בת ארבעה חדרים. כלומר מתפשרים על המיקום כדי לקבל מוצר טוב יותר.

התהליך מתחיל בנקודה מסוימת ואנשים מגלים שהם באמת לא יכולים לקנות את מה שהם רוצים, או שבעבור תוספת קטנה יחסית של כסף והתרחקות מאזור המטרה, אפשר להשיג מוצר יותר טוב. הרבה אנשים שקנו דירה בשכונת יבנה הירוקה הם אנשים שהתכוונו לקנות דירה בראשון לציון, רחובות או נס ציונה, וגילו שביבנה הם יכולים לקנות דירה טובה יותר באותו הסכום, או שכדי להישאר במסגרת התקציב שלהם הם צריכים להתרחק מהמרכז".

לדוגמה, על פי אתר מדלן מחיר ממוצע של דירה בראשון לציון ב–2008 היה 720 אלף שקל לעומת ממוצע ארצי של 681 אלף שקל - פער של 5%. ב–2014 התמונה השתנתה לחלוטין: המחיר הממוצע בעיר היה 1.351 מיליון שקל - גידול של כ–88% במחיר הממוצע בראשון לציון. גם הפער שפתחה העיר מול הממוצע הארצי גדל ל–15% (ממוצע המחירים הארצי ב–2014 הוא 1.15 מיליון שקל). המחירים מתייחסים לעסקות מכירה של קבלנים ולעסקות יד שנייה.

גם התפתחות המחירים ברחובות מראה כיצד ערי המעגל השני של תל אביב נהפכות ליקרות יותר מהממוצע הארצי. מחיר דירה ממוצעת ברחובות ב–2008 היה 677 אלף שקל, לעומת הממוצע הארצי שהיה 681 אלף שקל, כלומר המחירים ברחובות היו אז זהים כמעט לרמה הארצית. לעומת זאת ב–2014 המחיר הממוצע בעיר הגיע ל–1.275 - עלייה של כמעט 600 אלף שקל, כמו בראשון לציון, שבה נרשמה עלייה של 88% במחירי הדיור. רחובות, שהמחירים בה היו ממוצעים, נהפכה ליקרה ב–10% מהממוצע הארצי.

הפתרון להתייקרות בשתי הערים האלה היה, בין יתר, ביבנה. ב–2008 היתה העיר זולה במיוחד, כשממוצע המחירים בעיר היה 495 אלף שקל - הרבה פחות (38%) מהממוצע הארצי. 2009 היתה שנת הזינוק בשל התחלת מכירת הדירות בשכונת יבנה הירוקה בדרום העיר. מדובר במכירת דירות חדשות ובהיקפים גדולים, לעומת שנים קודמות שבהן רוב העסקות היו בדירות יד שנייה ישנות, ולכן יש הטייה גדולה מאוד של המחיר כלפי מעלה.

ב–2010 מחירי הדירות בעיר השתוו לממוצע הארצי וב–2014 הם עלו על הממוצע ב–10%. בעקבות תהליך שנמשך חמש שנים, עברה יבנה ממצב שבו מחירי הדירות בעיר היו נמוכים ב–38% מהממוצע הכללי ומשכנתה רחובות, למצב שבו היא גבוהה מהממוצע הארצי ודומה לרמת המחירים של שכנתה.

עשו לייק וקבלו את מיטב כתבות TheMarker ישירות לפייסבוק

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker