צד הביקוש - איפה הכסף? |

מחירי הדירות התנתקו לחלוטין מהשכר

לא רק שלאורך השנים השתנות מחירי הדירות התנתקה לחלוטין מהשתנות השכר - נתונים עדכניים מראים כי גובה השכר מסביר רק 20% ממחיר הדירה ■ השוואה למצב שהיה בארה"ב לפני פקיעת הבועה, מעלה אפשרות מדאיגה במקרה של משבר

אריק מירובסקי
אביחי שניר
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אביחי שניר

כשמשרד הבינוי והשיכון מפרסם את הדו"ח הרבעוני שלו, עטים כלי התקשורת על הנתון שמודד מחירי דירות לפי מספר משכורות הנדרשות לרכישתן. הקשר בין רמות השכר למחירי הדירות - לפי התזה שמנחה את מי שמודד את מחירי הדירות באמצעות המדד הזה - יכול להוות אינדיקציה לשתי תופעות: היווצרות בועת נדל"ן, וקושי גובר והולך של האוכלוסייה לרכוש דירות. כמו ברוב כלי הניתוח שמשמשים לאבחון שוק הדירות, גם המדד הזה נסמך על היגיון בריא, אך סובל מפשטנות יתר. עם זאת, אי אפשר להתעלם ממנו כליל.

ב–2013 נדרשו 137 משכורות חודשיות ממוצעות לרכישת דירה במחיר ממוצע, לעומת 132 ב–2012 ו–103 ב–2008. במשרד הבינוי והשיכון אומרים כי בין 2005 ל–2013 רמת השכר הריאלית עלתה בכ–5% ומחירי הדירות עלו ב–48%. זאת, בעוד שהתוצר עלה ריאלית ב-42%. ואולם לטענתם, מכיוון שאת הדירה רוכש בדרך כלל משק בית שכולל יותר מבן זוג אחד שעובד וההכנסה הכספית נטו למשק בית הגיעה ל–13,829 שקל בחודש, היחס בין מחיר דירה ממוצעת להכנסת משק בית הגיע ל–85 חודשי הכנסה נטו.

עשו לייק וקבלו את מיטב כתבות TheMarker ישירות לפייסבוק

מכל זה עולה מציאות עגומה: מחירי הדירות התנתקו לחלוטין מהשכר, והשכר עצמו התנתק מהצמיחה הכלכלית, ונותר קפוא. כך נוצר מצב שבו לכאורה השכר אינו תלוי בצמיחה, ומחירי הדירות אינם תלויים בשכר. לעומת זאת, הצמיחה ומחירי הדירות עלו בשיעורים דומים.

התנתקות הקשר בין מחירי הדירות לרמות השכר מדליקה נורית אזהרה, אבל זה לא הכל. מדד נפוץ בוחן את הקשר בין מחירי הדירות לשכר ברובד אחר, ובוחן עד כמה רמת שכר יכולה לנבא מחיר של דירה, או במלים אחרות - האם ניתן לומר שבעלי שכר גבוה יותר רוכשים דירות יקרות יותר?

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

את השאלה הזאת שאלנו את משרד האוצר, ושם ערכו רגרסיה, כלומר בדיקה של הקשר בין משתנה השכר לבין משנתה מחיר הדירה, כשהמחיר נבחר להיות המשתנה התלוי. הבדיקה שנערכה באוצר התייחסה ל–2013 וחולקה לפי כלל הציבור ושלוש קבוצות הרוכשים: זוגות צעירים, משקיעים ומשפרי דיור.

נתוני השכר התייחסו לשלושה פרמטרים: שכר למשק בית (ברוטו) ב–2011 (השנה האחרונה שלגביה יש נתונים מקוריים), שכר ממוצע למשק בית בין 2006 ל–2011 וההכנסה הכוללת (כולל רווחי הון). גם במקרה זה נעשה עיבוד נפרד להכנסה כוללת ב–2011 ולהכנסה כוללת ב–2006–2011. נתונים אלה מוצגים רק לגבי המשקיעים, שכן רק לגביהם נמצא משתנה זה בעל מקדמים שונים מאלה שנמצאו בהשוואת המחיר לשכר.

הבדיקה העלתה כי קיים מתאם חיובי בין רמת שכר למחיר דירה, כלומר ככל שאדם או משק בית משתכר יותר - הוא רוכש דירה יקרה יותר. ואולם רמת המתאם (שנעה בין 0 ל–100%) נמצאה במקרה הזה חלשה מאוד - בכלל האוכלוסייה היא מגיעה ל–20% בלבד, מה שאומר שהתלות של מחיר דירה ברמת השכר קיימת, אך היא חלשה מאוד, וכנראה שיש משתנים שמסבירים את מחירי הדירות טוב הרבה יותר.

המתאם הגבוה ביותר שנמצא הוא בקרב משפרי הדיור, שם התקבלה רמה של 43% ביחס לשכר ממוצע רב שנתי. בקרב הזוגות הצעירים המתאם ביחס לשכר אחרון ידוע (2011) הוא 33%. ביחס לשכר הממוצע הרב־שנתי (ל–2006–2011) המתאם אף נמוך יותר, ומגיע ל–29%.

הזוגות הצעירים הם קבוצת האוכלוסייה היחידה שבה המתאם נחלש באזורים מסוימים, ואף באופן משמעותי, כשבוחנים את אותו בטווח שנים רחב יותר. ניתן להניח כי אחד ההסברים לתופעה נעוץ בצמיחת השכר הגבוהה של אוכלוסייה זו, בעוד בקרב באוכלוסיות האחרות ממוצע השכר הרב־שנתי מפחית "רעשים" חד־פעמיים בשכר. עם זאת, העובדה ששכרם השוטף (במקרה זה, השכר ב–2011) של הזוגות הצעירים מסביר טוב יותר את רמות המחירים של הדירות שרכשו, ולא הממוצע הרב־השנתי, טומנת בחובה סיכון (למשל במצבים של פיטורים, צמצומי שכר).

מה המשמעות של הנתונים? בשבע מלים: השכר כמעט שלא מסביר את מחירי הדירות.

כדי להבין את החשיבות של הנתון הזה, ניתן להשוות את המצב מהארץ עם המתאם שהיה בארה"ב בתקופה שלפני התפוצצות בועת הנדל"ן שם. בארה"ב, התפוצצה בועת הנדל"ן בסוף 2006; ירידות המחירים שם נמשכו עד סוף 2011, ורק אז המחירים חזרו לעלות. בדרך, הנפילה במחירי הדירות גררה אחריה את המשק כולו, והובילה לאחד המשברים הכלכליים הגדולים ביותר בהיסטוריה האמריקאית והעולמית.

עשו לייק וקבלו את מיטב כתבות TheMarker ישירות לפייסבוק

ואולם בתוך ארה"ב היתה שונות רבה בין ירידת המחירים במדינות שונות. היו מדינות שכמעט שלא נפגעו מירידת מחירים, ולעומתן היו מדינות שבהן ירידות המחירים הממוצעות התקרבו ל–50%. אחד ההבדלים הבולטים בין המדינות שבהן ירידות המחירים היו חזקות במיוחד לאלה שבהן ירידות המחירים היו מתונות, היה היחס בין המחירים ששולמו על ידי הרוכשים לבין השכר שלהם.

ניתן לראות שקיים מתאם חזק בין הנתונים, ושככל שהמתאם בין השכר למחירים גבוה יותר, כך היו באותה מדינה ירידות מחירים מתונות יותר. כדי לחזות את המשמעות עבור ישראל, העברנו בשרטוט קו הרציף, שמראה את ירידת המחירים הצפויה לכל רמה של מתאם בין המחירים שהרוכשים שילמו והשכר שלהם.

מכיוון שהמתאם בישראל נמוך אפילו בהשוואה לארה"ב של אז, ניתן לחזות על סמך הקו שלו ישראל כיום היתה המדינה ה–51 בארה"ב של 2006 - המחירים היו נופלים בכמעט 40%.

המחירים מזמן 
עברו את הגבול

ואולם, ואת זה יש לזכור, ישראל אינה המדינה ה–51 של ארה"ב, ותרבות החיסכון במדינה - במיוחד של הדורות הקודמים, שעל הונם מסתמכות עסקות הנדל"ן בישראל – שונה לחלוטין. לכן, לא בטוח שהמחירים יירדו בשיעורים כה כואבים, אבל הדבר אינו יכול להרגיע את החששות.

על סמך הנתונים האלה, המחירים בישראל כבר מזמן עברו את הגבול שבו ניתן להסביר אותם בעזרת משתנים כלכליים. הם עברו את הגבול הזה לא משום שמחירי הדירות גבוהים ללא שיעור הגיוני מהשכר הממוצע. גם בניו יורק מספר החודשים שנדרש כדי להרוויח שכר שמספיק כדי לרכוש דירה ב–2006 היה גבוה מאוד ביחס לארה"ב, ובכל זאת בניו יורק מחירי הדירות כמעט שלא ירדו, גם בזמן המשבר. המחירים בישראל עברו את הגבול שבו ניתן להסביר אותם בעזרת משתנים כלכליים, משום שבעוד שבניו יורק המחירים גבוהים, אבל רק מי שיכול להרשות לעצמו רוכש דירות, בישראל כבר אין קשר בין המחיר שאנשים מוכנים לשלם לבין השכר שלהם.

חוסר קשר כזה מאפיין משקים שבהם אנשים חשים שאין תשואה באפיקים אחרים מלבד הנדל"ן, וששוק הנדל"ן הוא שוק שנותן תשואה בטוחה בעוד ששווקים אחרים הם מסוכנים, ויש בהם יותר סיכוי להפסיד מאשר להרוויח. מאפיין נוסף של משקים כאלה הוא האמונה ששוקי הנדל"ן תלויים רק בהיצע ולא בביקוש, כי הגידול בביקוש נובע מכך שתמיד מצטרפים זוגות צעירים למשק, והצעירים האלה תמיד יהיו מוכנים לשלם עבור דירה.

לפני התפוצצות הבועה האמינו רוכשי דירות בארה"ב שמחירי הדירות עולים באופן עקבי בכמעט 15% לשנה. אם אנשים בישראל פיתחו אמונות דומות, אז אין זה מפתיע שגם מי שיכולים להסתפק בדירה שעולה 1.2 מיליון שקל, יגייסו את ההורים וירכשו דירה ב–1.5 מיליון שקל, מתוך אמונה ש–300 אלף השקלים הנוספים ייהפכו לחצי מיליון בתוך שלוש או מקסימום ארבע שנים. אין זה גם מפתיע שאנשים מפתחים את האמונה שאם הם לא ירכשו כעת - אין שום סיכוי שהם יוכלו לרכוש בעוד כמה שנים, ולכן גם מי שהיה מוכן לחיות בשכירות מרגיש שהוא מוכרח לרכוש דירה, גם אם היא גדולה בהרבה מצרכיו.

הנתונים מראים שבאופן לא מפתיע, דווקא משפרי הדיור, אלה שיש להם כבר ניסיון עם רכישת דירות, הם אלו שעבורם קיים מתאם יחסית גבוה בין המחירים שהם משלמים לבין השכר שלהם. דווקא אלה שרוכשים דירות בפעם הראשונה הם אלו שנוטים להשקיע חלק גדול מההון המשפחתי בדירה, מבלי לשים לב לסיכונים שיש בכך שהחיסכון המשפחתי מושקע בנכס שקשה מאוד למכור אותו בזמנים של שפל. לכן, דווקא אלה שרוכשים דירות בפעם הראשונה והמשפחות שלהם חשופים לסכנה שירידות מחירים בשוק הדיור, או אפילו תקופה ארוכה של יציבות מחירים, יגרמו לכך שהחיסכונות המשפחתיים יישחקו - וישאירו את המשפחות עם הצורך להתחיל לחסוך מחדש.

שניר הוא ד"ר לכלכלה, מרצה במכללה האקדמית נתניה וכלכלן בכיר בבית ההשקעות אינפיניטי

עשו לייק וקבלו את מיטב כתבות TheMarker ישירות לפייסבוק

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker