מטבח במתנה - אאוט; ביטול ההצמדה למדד תשומות הבנייה - אין - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מטבח במתנה - אאוט; ביטול ההצמדה למדד תשומות הבנייה - אין

הקיפאון בשוק הנדל"ן נותן אותותיו גם ביזמים, שממהרים למצוא דרכים חדשות למשוך רוכשים - ביטול ההצמדה למדד תשומות הבנייה, 
שעשוי לחסוך עשרות אלפי שקלים ■ "הפטור מרגיש כמו ניצחון של הצרכנים", מסביר ניסים בריח, מנכ"ל ובעלים של חברה לשיווק נדל"ן

23תגובות

תחמושת המבצעים וההנחות שהציעו יזמי הנדל"ן עד היום אוזלת והולכת. השילוב בין קיפאון במכירת דירות לקיפאון שיצרו יוזמות ממשלתיות שמבטיחות לרוכשים הנחות משמעויות, מכריח את היזמים לתת הטבות משמעויות יותר. מדובר בהטבות ולא בהנחות במחיר, שכן יזמים נוטים להימנע מהנחות מהסיבות שיפורטו בהמשך. ואולם הטבה אחרת מייצרת לרוכשים הנחה אפקטיבית של עשרות אלפי שקלים: פטור מהצמדה למדד.

קופונים לרכישת סלון או מטבח כבר לא מספיקים כדי לפתות רוכשים, וגם לא הטבות מימון שזכו לפופולריות רבה כמו תשלום של 20% בלבד ביום הרכישה והיתרה בקבלת הדירה. בחודשים האחרונים מציעים יזמים פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה. מנגנון התשלומים על דירה מקבלן מתחיל בדרך כלל בתשלום ראשוני של 25%–30% ממחירה, והיתרה בפריסה עד לקבלת הדירה. התשלומים מוצמדים למדד תשומות הבנייה (מי שבוחר לשלם בתשלום אחד פטור מההצמדה).

"קבלנים תמיד עושים מבצעים, אבל אף פעם לא הגענו למצב שבו צרכנים קיבלו פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה", אומר ניסים בריח, מנכ"ל משותף ובעלים בחברת שיווק נדל"ן נווה העיר. "אני משווק דירות 20 שנה ואני לא מכיר דבר כזה".

ההצמדה למדד תשומות הבנייה היא רווח שהיה שמור לקבלנים כבונוס מעל התוכנית העסקית שהגישו לבנק (דו"ח אפס). בתוכנית העסקית מפורטות ההכנסות ממכירת דירות במחירי שוק, אבל ללא ההצמדה למדד. זה רווח נוסף ששמור ליזמים על הרווח מהמכירות. ההלוואות שהם נוטלים מהבנקים מוצמדות רק למדד המחירים לצרכן, והפער בין מדד תשומות הבנייה (הגבוה מבין השניים) למדד המחירים הוא הרווח של הקבלן.

עופר וקנין
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הפטור הזה מגלם הנחה אפקטיבית של עשרות אלפי שקלים. בריח מביא כדוגמה דירה בנתניה על קו החוף שמחירה הממוצע 2 מיליון שקל. "במקרה כזה הדייר משלם 400 אלף שקל בתשלום הראשון, והיתרה בסך 1.6 מיליון שקל משולמת למשל במועד האכלוס בעוד שלוש שנים. מדובר על הצמדה למדד בשיעור של 2.5% לתקופה של שלוש שנים, כלומר תוספת של 120 אלף שקל - 7.5%. הסכום הזה מגלם הנחה של 120 אלף שקל מדירה שמחירה 2 מיליון שקל".

מדד תשומות הבנייה משתנה כל שנה ובשנים האחרונות עלה גם ביותר מ–3%. ב–2013 הוא היה 1.4%, ב–2012 הוא היה 3.3% וב–2011 3.8%. מדוע ויתרו היזמים על הכנסה של מיליוני שקלים? בריח משער שהדבר קשור לקיפאון בחודשים האחרונים, המחירים הגבוהים וחוסר התועלת של מבצעים אחרים.

"המחירים נמתחו עד הקצה והקבלן רוצה לשמר מחיר מסוים בלי לפגוע במחירי מכירה ולשמור על רווחיות", הוא מסביר. "זו הנחה משמעותית באמת בכסף. הנחות של מטבח מתנה או ריהוט עובדות פחות. עלויות השדרוג אינן גבוהות מאוד. לעומת זה, ההצמדה הזו מעצבנת רוכשים והיא יקרה, לכן הפטור ממנה הוא כמו 'לדפוק את המערכת'. זה מרגיש כמו ניצחון של הצרכנים. למי שרוצה לקנות דירה זו הזדמנות אמיתית - בעיקר למשפרי דיור שלא נכללים בהטבת הפטור ממע"מ. בניגוד ליוזמות הממשלתיות, את ההנחה הזו מקבלים בביטחון מלא".

מאז ומעולם היזמים לא אהבו לתת הנחות מחיר מסיבות רבות, אך לדעת בריח הסיבה העיקרית היא הבנקים שמממנים את הפרויקט. היזם מתחייב לשיעור רווח של 12%–15% בדרך כלל, ואם הוא יורד מזה הוא צריך להשלים הון עצמי נוסף.

ראול סרוגו, יזם־קבלן ויו"ר ארגון הקבלנים והבונים בראשון לציון, מציג דעה אחרת. "אפס הצמדה זה לא מבצע חדש. פטור מהצמדות זו אסטרטגיה שיווקית ידועה ומקובלת. במקום לתת הנחה במחיר הדירה מאפשרים פריסת תשלומים נוחה עם פטור מהצמדה. הדבר הזה קיים מימים ימימה, גם כשהמחירים היו נמוכים, אבל יכול להיות שכיום משתמשים בזה בצורה מוגברת יותר בגלל תחושת הקיפאון, ויותר בדירות שמחירן נמוך מ–1.6 מיליון שקל. מדובר בדירות העממיות במחירים הנמוכים שמיועדות להיכנס להטבת מע"מ אפס. אנשים לא מטומטמים - אם בספטמבר הם יקבלו פטור ממע"מ אז הם יתיישבו על הגדר. בדירות מעל 1.8 מיליון שקל אין קיפאון, ושם רואים פחות את המבצעים האלה".

סרוגו גם לא חושב שמדובר בסכומים גבוהים והם שווים כמעט למחירי מכירה בפריסייל (מבצע בתחילת הפרויקט שנועד למכור מספר גדול יחסית של דירות כדי להתניע את המכירות). לדבריו, "רוכש משלם את התשלומים בפריסה, למשל בדירה שעולה 1.5 מיליון שקל, משלמים עליה 600 אלף ביום הרכישה, 300 אלף שקל אחרי שנה ועוד 600 אלף שקל במועד האכלוס". לפי תחשיב כזה, הפטור מהצמדה לשלוש שנים חל רק על 600 אלף שקל - מדובר ב–45 אלף שקל (לפי מדד של 2.5% לשנה על פני שלוש שנים), ועוד פטור משנה על 300 אלף שקל – 7,500 שקל הנחה. בסך הכל יש כאן הנחה בסך 52.5 אלף שקל מדירה שערכה 1.5 מיליון שקל.

יש לו הסבר שונה גם להימנעות של היזמים מלתת הנחה במחיר. "הורדת המחיר יוצרת אפקט לא חיובי לפרויקט. אם דייר אחד אחד קנה במחיר מלא הוא ירגיש פראייר אם דייר אחר שילם 100 אלף שקל פחות. לכן קבלנים אוהבים לשמור על המחיר ולתת הנחות בדברים אחרים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#