מה קורה כשהמדינה מנסה להוזיל את הדירות? "מחזירים את הבנייה לימי מפא"י" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מה קורה כשהמדינה מנסה להוזיל את הדירות? "מחזירים את הבנייה לימי מפא"י"

חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, מתריע מפני התוצאות של הגברת הבנייה ביוזמה ממשלתית ■ הקבלנים מצמצמים פעילות במרכז, המדינה מאיצה שיווק דירות בפריפריה תוך פיקוח - והתוצאה: המפרט ואיכות הדירות עלולים להיפגע

61תגובות

תייר שיסתובב בשכונות הוותיקות בלא מעט ערים בישראל יתפלא בוודאי מהדמיון בין הבניינים. כאילו שישראל היתה מדינה קומוניסטית אי שם בעברה. בבת ים, חולון, ראשון לציון, ואפילו בחיפה, בקריות ובאר שבע, התייר שלנו ייתקל בגושים רבים של בנייני רכבת, או במבנים אפורים בגובה ארבע קומות, חסרי חן, בסטנדרט בנייה נמוך ומשעמם. בלא מעט מקרים נראה כי המבנים שועתקו מעיר לעיר, כאילו מישהו העתיק והדביק אותם, ולא טרח אפילו לטשטש את השכפול או לפחות לתת קרדיט למקור.

הסיבה המרכזית לכך היא שלפני עשרות שנים, ובמשך תקופה ארוכה, כמה חברות הסתדרותיות שהיו קשורות למפלגות השלטון בנו שכונות שלמות בדיוק לפי אותו מודל. על פי הערכות, עד שנות ה–80 בנתה, למשל, שיכון עובדים - שלימים הופרטה ועברה לשליטתה של קבוצת אריסון - רבע מהבניינים במדינה.

והנה, לאחר שנים של עלייה בנתח הבנייה ביוזמה פרטית בעוגת הנדל"ן הישראלית, בשנים האחרונות חלקה של הבנייה ביוזמה ממשלתית שוב גדל והולך. אלפי יחידות דיור בפיקוח ממשלתי נבנות מחוץ לאזורי הביקוש בחריש, בית שמש, ירושלים וראש העין. הפעם, בשונה מהעבר, הבנייה אמנם נעשית בידי יזמים פרטיים, אבל הפיקוח וגם חלק מהתכנון - וכפועל יוצא גם חלק מהסיכון - מתבצעים תחת עינו הפקוחה של האח הגדול. כך, בעוד הבנייה ביוזמה הציבורית משגשגת, הבנייה ביוזמה הפרטית - זו המרוכזת בעיקר באזור המרכז, בדרך כלל על קרקע פרטית - נתקעה.

היזמים בונים, הממשלה מתכננת ומפקחת

משה מילנר / לע"מ
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עד כמה גדל חלקה של הממשלה בבניית דירות? הנה הסטטיסטיקה: ב–2005–2010 נבנו ביוזמה ציבורית מדי חודש 376 יחידות דיור בממוצע לעומת 630 יחידות דיור בחודש בין 2011 ל–2013. בסך הכל, החלו בשנה שעברה בבניית 8,845 יחידות דיור ביוזמה ציבורית - שיא של עשור. המדינה נחושה להמריץ את ענף הבנייה, אלא שהפריחה בבנייה ביוזמה ציבורית אינה ממריצה את היזמים לתגבר את הבנייה ביוזמה הפרטית, שמהווה את רוב הבנייה בישראל. מספר התחלות הבנייה ביוזמה פרטית ב–2013 היה 35 אלף יחידות דיור - שפל של ארבע שנים.

ב–2013 נרשמו בסך הכל התחלות בנייה של 44 אלף יחידות דיור, קרוב מאוד לרמה של 2012, וחלקה של היוזמה הציבורית המשיך לתפוח והגיע ל–20% (לעומת 12% ב–2008). סביר שהנתח הציבורי עוד יגדל, כשבשנים הקרובות מתוכננים שיווקי קרקעות אינטנסיביים במקומות כמו קרית גת, מודיעין וקרית ביאליק.

בענף הנדל"ן אומרים כי לפריחה של הבנייה הציבורית יש גם תוצר לוואי. "אנחנו קרובים למצב שבו הבנייה במדינה תחזור לשיכונים שאיפיינו את שלטון מפא"י", מתריע, ספק מקצין, אחד היזמים שעמם שוחחנו. "הסטנדרדטים רק ימשיכו לרדת".

93% מהקרקעות בישראל נמצאות בידי רשות מקרקעי ישראל. במלים אחרות, בידי המדינה. שאר הקרקעות מוחזקות בידיים פרטיות. יש כאלה שטוענים כי גם הנתון הזה כבר לא מדויק והשטחים בבעלות פרטית פחתו בהרבה, לאחר שעל עתודות הקרקע הפרטיות כבר נבנו פרויקטים.

הבנייה ביוזמה ציבורית כוללת בנייה של יחידות דיור על קרקעות מדינה ששיווק משרד הבינוי והשיכון, בנפרד או במשותף עם רשות מקרקעי ישראל. הדירות אמנם נבנות על ידי יזמים פרטיים, אבל על בסיס תכנון שגיבש המשרד - כמו קביעת המיקום, הסטנדרט שבו ייבנו הדירות ושטחן. גם הבנייה מפוקחת על ידי משרד השיכון. בנייה מסוג זה נראה בעיקר בערי הפריפריה: אילת, אשדוד, באר שבע, בית שמש ואחרות. במכרזים על קרקעות המיועדות לבנייה ביוזמה ציבורית נכללים גם מכרזי מחיר מטרה - מכרזים לדירות שבהם המחיר הסופי יהיה נמוך ב–20% מהמחיר המקובל באותו אזור.

בנייה ביוזמה פרטית נעשית על קרקע בבעלות פרטית וכן על קרקעות מדינה, שאינה ביוזמת משרד הבינוי והשיכון (המשווקות על ידי רשות מקרקעי ישראל). בשני המקרים אין פיקוח על הבנייה, ולאחר השיווק הפעילות בשטח מבוצעת על ידי היזם בלבד בלא מעורבות משרד הבינוי והשיכון. כך, חלק מהפרויקטים בבנייה ציבורית מיועדים מראש לסוגי אוכלוסייה ספציפיים, כמו דתיים או חרדים, כשבבנייה ביוזמה פרטית היזם בוחר להפנות את השיווק והבנייה לפי ראות עיניו. מרבית הבנייה ביוזמה פרטית נעשית באזור המרכז, והיא מאופיינת בדירות ארבעה חדרים ויותר.

משה פרידן / לע"מ

מדוע הבנייה ביוזמה ציבורית צוברת תאוצה, בעוד היזמים הפרטיים מאטים באחרונה את הקצב? התשובה לחלק הראשון של השאלה די ברורה - הממשלה הנוכחית נחושה בדעתה להגדיל את היצע יחידות הדיור, בין השאר באמצעות בנייה יזומה. אבל מה עם היזמים?

הקבלנים מתחרים, המחירים עולים

"זה לא שהיזמים עצרו את הבנייה ביוזמה הפרטית, זו המדינה שהרגה אותה. היטל ההשבחה הוא החסם העיקרי לבנייה ביוזמה פרטית", מסביר חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן. "אני לא מכיר אף יזם שקונה היום קרקע פרטית באזורי ביקוש במטרה ליזום עליה תוכנית בנייה".

היטל השבחה הוא מס שמשלם היזם בגין עלייה בשוויה של קרקע פרטית עם אישורה של תוכנית הבנייה. מדובר במס גבוה - 50% מהעלייה בשווי הקרקע. להבדיל, על קרקע מדינה המס (שנקרא חלף היטל השבחה) הוא בשיעור 12% בלבד, ורשות מקרקעי ישראל מעבירה אותו לרשויות המקומיות.

"ההיטל לדירה תפח פי 4 בתוך כמה שנים, ומגיע ל–250 אלף שקל לדירה ויותר", מפרט פייגלין. "את הסכום החברה צריכה לממן באמצעות הלוואות וגיוסים עוד לפני שהבנייה החלה - בסופו של דבר, גם רוכשי הדירות נפגעים מכך"

אליאס טנוס, מנכ"ל קבוצת הנדל"ן בסט, מביא סיבה נוספת לדעיכת הבנייה ביוזמה פרטית: העלייה הכללית במחירי הקרקעות כתוצאה משיטת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל - שיווק הקרקע למרבה במחיר. "התחרות בין הקבלנים יצרה מצב שההצעות שהגישו הקבלנים היו גבוהות בהרבה ממחירי המינימום של המינהל והמחירים הלכו ועלו. כתוצאה מכך גם בעלי הקרקעות הפרטיות העלו את מחירי הקרקעות".

נסים אחיעזרא
עופר וקנין

מנגד, הכלכלן ד"ר יאיר דוכין, מהמרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה, טוען כי היטל ההשבחה אינו הסיבה לשיתוק היוזמה הפרטית: "עלות היטל ההשבחה מגולגלת על ידי היזמים אל הרוכשים, וזו לא הסיבה העיקרית לירידה בבנייה ביוזמה פרטית. תנאי השוק הכתיבו את העלייה ביוזמה הציבורית על חשבון הפרטית. הפוטנציאל של היצע הקרקעות הפרטיות כרגע די בעייתי גם בגלל היצע נמוך במרכז. הירידה 
נובעת כנראה גם מחששות של יזמים מהיכולת למכור דירות, לאור העלויות על קרקעות פרטיות ועל רקע הדיבורים אודות הורדת מחירים".

"אנחנו לא מווסתים מלאי"

פייגלין מתריע עוד כי העלייה במספר המכרזים בבנייה ציבורית תוביל גם לירידה בסטנדרטים ובמפרט של הדירות: "כיום אין הבדלים גדולים במפרט בין פרויקטים על קרקע ציבורית לקרקע פרטית, אבל המצב בהחלט יכול להשתנות - אם מרבית הקרקעות שתשווק המדינה יהיו במכרזי מחיר מטרה, ייווצר מצב שעל קרקע מדינה יוקמו פרויקטים נחותים הן מבחינה תכנונית והן מבחינת המפרט.

"לעומת זאת, בפרויקטים על קרקע פרטית התחרות בין היזמים מחייבת שיפור מתמיד במפרט. ולא רק, אי אפשר לבנות בסטנדרט גבוה כשליד מוכרים במחירים הנמוכים ב–20% - ולכן גם היזמים שמסביב לפרויקטים האלה יצטרכו להוריד באיכות בסופו של דבר, מהבנייה הציבורית יכולים לצאת בניינים כמו ב'סלאמס'. הופכים את הבנייה במדינה למה שהיה בתקופת מפא"י ההיסטורית", מדגיש פייגלין.

גם פה דוכין ממאן להתרגש: "אני לא חושב שזה יוביל בסופו של דבר לירידה בסטנדרט הבנייה ואין מה לדאוג שנגיע למשהו שדומה לשיכונים של מפא"י ההיסטורית, זו פטפטת מיותרת. מספר מכרזי מחיר המטרה יהיה קטן ומוגבל. אם הם ישפיעו גם על הפרויקטים שסביבם מבחינת מפרט - את זה קשה לדעת".

במשרד הבינוי והשיכון אומרים כי הם עובדים כרגע על המפרט המינימלי שיחייב את המשתתפים במכרזי מחיר מטרה. מפרט זה יהיה שונה לחלוטין ממפרט מחיר למשתכן ויהיה דומה למקובל בשוק הפרטי. שטחי הדירות יהיו מגוונים, מדירות קטנות ועד דירות גדולות. שיטת מחיר למשתכן (שכבר הופסקה) יועדה מראש לרוכשי דירה ראשונה במפרט בסיסי על פי ניקוד מזכה וקריטריונים. אין שום דמיון במכרזי מחיר מטרה לדירות מחיר למשתכן, שהוגדרו מראש כדירות 3–4 חדרים בלבד.

טס שפלן

מי שמפנטז כי העלייה המתוכננת במספר המכרזים של הבנייה הציבורית תוביל אולי לירידה במחירים ברחבי המדינה צפוי כנראה להתבדות. "במעגל הראשון בערים מחוץ לתל אביב - כמו חולון, פתח תקוה או ראשון לציון - כבר אי אפשר למצוא כמעט קרקע בבעלות המדינה, ולכן במקומות האלה לא תהיה בנייה ציבורית", אומר ניסים אחיעזרא מנכ"ל חברה הבנייה דוניץ. "זו גם הסיבה שבאזורי הביקוש לא יחול שינוי ממשי במחירי הדירות. השינוי יכול להיות במקומות כמו ראש העין ואולי בערים בצפון ובדרום, שם יש קרקעות מדינה ולכן יכול להיות שינוי".

מלאי הדירות הלא מכורות נמצא כבר ארבע שנים ברמה של 22 אלף יחידות דיור. נשמעות גם טענות כי ייתכן שהקבלנים מווסתים את המלאי מתוך חשש כי פעולות הממשלה יובילו לירידת מחירים ויפגעו בהם. "אנחנו לא מווסתים", מתעקש אחיעזרא. "צריך לזכור שיש הרבה בעיות שמשפיעות על השוק: האישורים מתעכבים, עד לא מזמן הבנקים עצרו את המימון (בשל הגבלות רגולטוריות), ולפעמים השוק נעצר כמו עכשיו בגלל הסיפור של הפחתת המע"מ.

"מה אני אמור לעשות? אבנה דירות ואשאיר אותן במלאי. אני פועל לאט. בונה בניין ומשווק אותו, עובר לשני, ואחרי שגם השיווק שלו מסתיים אני עובר לבניין השלישי", מודה אחיעזרא בחצי פה.

"הורדת מחיר הדירות 
- לא תפקיד המדינה"

אז כיצד בכל זאת ניתן להחיות מחדש את הבנייה ביוזמה הפרטית? "צריך לבטל את היטלי ההשבחה לחלוטין", משיב פייגלין. "בנוסף, צריך להפריט לפחות 10% מאדמות המדינה שצמודות למרקמים העירוניים, ולמכור אותן כקרקע בלתי מתוכננת. הדבר יאפשר לחברות לחזור ולהציע דירות בבנייה ביוזמה פרטית".

אחיעזרא: "ראשית, צריך להפסיק עם המדיניות שבכל בוקר קוראים כותרת אחרת בעיתונים על פעולות של הממשלה בשוק הנדל"ן. אי אפשר לעבוד בסביבה עסקית כזו. צריך להציף את המדינה במלאי קרקעות זמינות לבנייה. האישורים תקועים ואין קרקעות מתוכננות לבנייה. ומעל הכל: לאפשר שוק חופשי - כל התערבות בשוק, כמו במקרה של מע"מ אפס לאוכלוסייה מסוימת, מקלקלת".

הפתרון שמציע דוכין מבוסס על שינוי בגישה של המדינה: "התפקיד של המדינה הוא לא להוריד את מחירי הדירות. המדינה צריכה לדאוג שתהיה הרבה קרקע מתוכננת על המדף, בעוד ש–93% מהקרקעות במדינה הם בידיה. שיווק הקרקעות בא גם מניסיון שלה להשתיק את אלה שמתלוננים על מחירי הדירות. תפקיד המדינה לדאוג לכוח עבודה זול וליציבות בעלות של חומרי הגלם, כמו מלט.

"אבל בראש ובראשונה, המדינה צריכה לתת את המעטפת מסביב ליוזמות לבנייה כזו בפריפריה. חלק גדול מכך זה מרכזי תעסוקה גדולים בערי הפריפריה - ואז כל תמונת הביקושים לפרויקטים שהיא משווקת מחוץ למרכז תשתנה", מסכם דוכין.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#