"סניף במרכז השכונתי יוצר תחושת הזדהות עם הרשת" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"סניף במרכז השכונתי יוצר תחושת הזדהות עם הרשת"

עד 2017 ייפתחו 40 מרכזים מסחריים שכונתיים חדשים - תוספת של שליש. המרכזים העתידיים יכללו עיצוב מודרני ורשתות מוכרות, ויתפרשו על שטח של 10,000-5,000 מ"ר

10תגובות

אין לכם מרכז מסחרי ליד הבית? כנראה שבקרוב המצב ישתנה. עד 2017 צפויים להיפתח יותר מ–40 מרכזים מסחריים שכונתיים חדשים בשטח כולל של 200 אלף מ"ר, שיהוו תוספת של שליש ל–125 המרכזים השכונתיים שפועלים כבר כיום בישראל - כך עולה מסקירה של חברת המחקר צ'מנסקי בן שחר עבור TheMarker.

בשונה מהמרכזים השכונתיים מהדור הישן, שכללו בדרך כלל כמה חנויות במבנה בן קומה אחת, המרכזים המתוכננים גדולים יותר ומודרניים בעיצובם, משתרעים ברובם על שתי קומות ומציעים חנויות אטרקטיביות יותר של רשתות מוכרות.

איך נראה מרכז שכונתי מהסוג החדש? בצ'מנסקי בן שחר מסבירים כי בדרך כלל מדובר במרכז פתוח שמעוצב כמו strip mall (רצועה של חניות), להבדיל מקניון שנמצא במבנה סגור. שטחו של המרכז השכונתי החדש יהיה בין 5,000 ל–10,000 מ"ר, לעומת מרכז שכונתי מהזן הישן והמוכר לנו, שמתפרש בדרך כלל על פני 3,000–6,000 מ"ר בלבד. הסיבה לכך היא שבעלי המרכזים החדשים הבינו את הצורך לייצר מגנט גדול יותר ולספק מענה לצרכים היומיומיים.

ללא קרדיט

לדוגמה, המרכז שבונים JTLV ומנורה בגן יבנה ישתרע על פני לא פחות מ–9,600 מ"ר, ומרכז B–CENTER של בוני התיכון בכפר סבא ישתרע על פני 8,200 מ"ר. לשם השוואה, שטחו של קניון רמת אביב הוא 18 אלף מ"ר.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

המרכזים החדשים בנויים במתכונת של חנה־קנה־וסע, ומותאמים לצורך בקנייה מהירה ועם מוצרים המתאימים לצרכים יומיומיים. העוגן העיקרי במרכז הוא חנות סופרמרקט או מינימרקט. יתרת השטח תאוכלס על ידי חנויות המספקות שירותים מסוגים שונים, בהן חנויות שירות כמו בנקים, ניקוי יבש, בתי מרקחת, מרפאות, מסעדות של מזון מהיר, בתי קפה, חנויות ספרים, חנויות מתנות, חנויות אופנת בסיס ולעתים גם חנות של מעצבת אופנה. אם עד לפני זמן לא רב המרכזים נוהלו על ידי כל חנות בפני עצמה וללא ניהול מרכזי, הרי שהמרכזים השכונתיים שמתוכננים להיפתח ינוהלו על ידי חברת ניהול מרכזית או על ידי היזמים שיבנו אותם.

פחות חשיפה מסוכנת לרשתות האופנה

בישראל יש כיום 358 מרכזים מסחריים מסוגים שונים ובשטח כולל של כ–3.4 מיליון מ"ר. המרכזים השכונתיים תופסים כ–13% מהיצע מרכזי המסחר בישראל, והם מהווים כ–35% מהמרכזים בישראל. שטחי המסחר בשכונות, כולל שטחי המסחר ברחובות, מהווים כ–25% מהיצע שטחי המסחר בישראל, לפי נתוני צ'מנסקי בן שחר. ובכל זאת, בחמש השנים האחרונות החל טרנד שבמסגרתו כולם רוצים לקנות מרכזים שכונתיים. עם הקבוצות החדשות שפועלות בתחום נמנות קרסו, עמיר בירם עם JTLV, גורובין ואחרים, מסביר תמיר בן שחר, מבעלי צ'מנסקי בן שחר.

אז למה כל כך הרבה יזמים רוצים לקנות מרכזים שכונתיים?

"אני מחפש לקנות עוד מרכזים שכונתיים גדולים. אני מאמין בקנייה ליד הבית", מסביר עמיר בירם, שותף מנהל של קרן JTLV להשקעות בנדל"ן מניב, שרכשה את המרכז השכונתי שברחוב בורוכוב בגבעתיים, שייפתח מחדש בעוד כשנתיים; וקנתה קרקע שעליה נבנה כיום מרכז שכונתי גדול מאוד בגן יבנה, שייפתח בעוד כחצי שנה. בירם מסביר כי היתרון במרכזים שכונתיים הוא שהם לא מושתתים על עסקי האופנה. בעוד שבקניונים כ–70% מהתמהיל הוא חנויות אופנה, במרכז שכונתי חנויות האופנה וההלבשה מהוות 10%–30% בלבד. בשנים האחרונות נקלעו שחקניות רבות מתחום האופנה לקשיים ונאלצו לסגור או להימכר באמצעות בית המשפט. "העוגנים במרכזים שכונתיים הם יותר חנויות מזון, פארם ומסעדות, וזה טוב, כי יש פחות חשיפה לעולם האופנה והסיכון נמוך יותר", אומר בירם.

עופר שחטר, מנכ"ל אריאל פרומול, המנהלת 22 מרכזים שכונתיים, מסביר שלתופעה אחראים בעיקר המגדלים שנבנים ויוצרים לידם שכונות של עשרות אלפי נפשות על שטח קטן יחסית, בצפיפות גדולה. לדבריו, "כיום בדקה וחצי בונים שכונה שבה מתגוררים 20–30 אלף איש. בקרית השרון בנתניה יש כרגע 40 אלף איש ובבאר יעקב יש כיום 15 אלף איש, ועד שהמרכז המסחרי ייפתח יהיו במקום 45 אלף איש".

המחירים במרכזים השכונתיים הרבה פעמים אינם נמוכים יותר ואף גבוהים מאשר בקניונים, אבל תושבי האזור מוכנים לוותר על החיסכון בכסף כדי לחסוך בזמן, ולקנות ליד הבית. בנוסף, הם נהנים מתחושה של שירות ויחס אישיים, וקנייה בחנויות ייחודיות שלא קיימות בקניונים והרבה פעמים מגיעים ממוקדי מטרה, ובכך נמנעים משיטוט במסדרונות הקניון, שמביא פעמים רבות להוצאות לא מתוכננות.

לדברי שחטר, כיום גם הרשתות עצמן כבר מבינות את הכוח של המרכזים השכונתיים. "לקח לנו שנתיים לשכנע את פוקס לפתוח חנות בקרית השרון בנתניה, אבל לפני שנה הצלחנו לשכנע אותם לפתוח חנות במתכונת קטנה יותר, וגם את צומת ספרים הצלחנו לשכנע לפתוח חנות קטנה. שכר הדירה במרכזים השכונתיים הוא מחצית מבקניונים. נכון שגם הפדיונות נמוכים יותר, אבל זה משתלם לרשתות כי החנות מצריכה כוח אדם מצומצם יותר ומלאי קטן יותר".

נמרוד גליקמן

בין הרשתות שהבינו את הפוטנציאל שטמון במרכזים השכונתיים נמצאות פוקס, סופר פארם, דלתא, טויס אר אס, סטימצקי וצומת ספרים, שהשיקו קונספטים קטנים יותר לחנויות שלהן, המתאימים לאופי המרכזים. "שתי החנויות המוצלחות ביותר שלנו הן במרכזים שכונתיים במרכז שוסטר ברמת אביב ג' וברמות אשכול בירושלים. אני גם חייב לומר שזה לא נכון להגיד שהפדיונות נמוכים יותר שם - הפדיון למ"ר שאני עושה במרכז שוסטר, או באם המושבות בפתח תקוה, לא נמוך יותר מזה שיש לי בקניון עזריאלי בתל אביב או בקניון שבעת הכוכבים בהרצליה", אומר אבי שומר, מבעלי רשת צומת ספרים.

הוא מספר שהוא רואה במרכזים השכונתיים הגדולים שייפתחו בעתיד מקום להתפתחות וצמיחה של הרשת יותר מאשר בקניונים. לדבריו, "זה מנוע הצמיחה העתידי. שכר הדירה במרכזים השכונתיים החדשים נע בין 100 ל–150 שקל למ"ר, לעומת 400–450 שקל למ"ר בקניונים מקבילים. כמו כן, ברגע שרשת פותחת סניף במרכז שכונתי זה יוצר אצל תושבי השכונה אסירות תודה והזדהות עם הרשת שפתחה אצלם סניף. במקרה שלנו זה טוב במיוחד, כי הילדים מסתובבים במרכז השכונתי וקונים אצלנו בחנות".

המרכז מעלה את ערך הדירות ב–10%–15%

"תושבי תל אביב מתפארים בכך שיש להם הכל מתחת הבית, וגם ביישובים מתפתחים אנשים רוצים את זה", אומר אחי טימור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת יצחקי. "השימוש במרכזים האלה הוא יומיומי, בעוד שלקניון הגדול מגיעים אחת לשבוע־שבועיים. במרכז שאנחנו בונים בבאר יעקב וייפתח ב–2015, יהיו 60 חנויות, כמו פוקס, פוקס הום והום סנטר. בסקר שביצענו באמצעות מכון גיאוקטוגרפיה, כמחצית מהנשאלים תושבי באר יעקב אמרו שהם סבורים שהמרכז שלנו ייהפך לקניון העיקרי שלהם לכשייפתח".

יש עוד סיבה שהתושבים רוצים מרכז שכונתי בקרבת מקום מגוריהם, מלבד הנוחות שבעניין. ככלל, שווי הדירה במעגל השני והשלישי ליד מרכזי מסחר או קניונים עולה. זאת כל עוד קיים מרחק מסוים בין המרכז למקום המגורים, אך עדיין ניתן להגיע למרכז או לקניון ברגל ואין צורך לנסוע ברכב.

לדברי שמאי המקרקעין עו"ד חיים מסילתי מרכז מסחרי או קניון מעלה את ערך הדירות שבמעגל השני והשלישי ב–10%–15%. "אם יודעים למתג נכון את המרכז, אזי עליית השווי נובעת לא רק מהקירבה הפיסית, אלא ממיצוב יוקרתי של המרכז שמקרין על כל השכונה. במרכז כפר גנים ג' שבפתח תקוה הכניסו חנויות שפונות גבוה כמו זארה, בנק מזרחי־טפחות, רולדין, בית טבע ושופרסל, וכל השכונה מרוויחה מזה", הוא אומר. ואולם הוא מבהיר כי לא זה המצב לגבי דירות שנמצאות במעגל הראשון, כלומר דירות הצמודות או שאין מה שמפריד בינן לבין המרכז מסחרי או לקניון למעט כביש. "זה תלוי מאוד בתמהיל החנויות. לדוגמה, אם במרכז מסחרי מתחת לבניין מגורים יהיה סופר או פלאפל, ערך הדירות - בעיקר בקומות הראשונות - יירד, וזאת עקב הרעש, הצפיפות ובעיות החניה שזה יוצר", מסביר מסילתי.

ארז בן שחר


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#