עיריית ת"א ומכבי ת"א בסכסוך על קרקע בשווי מאות מיליוני שקלים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
דרבי תל אביבי

עיריית ת"א ומכבי ת"א בסכסוך על קרקע בשווי מאות מיליוני שקלים

המועדון רכש לפני עשרות שנים מגרש שעליו היה אמור להקים אצטדיון כדורגל, במקום אצטדיון המכבייה ששכן ליד שפך הירקון והופקע ■ לאחר שגם הוועדה המחוזית וגם ועדת הערר הארצית אישרו שהקרקע תוכל להיות מיועדת לבנייה למגורים, העירייה מסרבת לכך ואף פנתה לבית המשפט

33תגובות

מה להקים על שטח של 75 דונם, ששווה מאות מיליוני שקלים - מגרש כדורגל או 300 דירות? זו מהותו של הסכסוך בין עיריית תל אביב לבין בעלת השטח, מועדון הספורט של מכבי תל אביב. בעוד שעיריית תל אביב גורסת כי על המגרש יש להקים מגרש לקידום הספורט, מכבי תל אביב רוצה לבנות עליו בנייני מגורים. ועדת התכנון המחוזית שדנה בתוכנית לצפון החדש של תל אביב החליטה בעבר לטובת מכבי תל אביב, ולכן העירייה הגישה עתירה מנהלית כדי לשנות את ההחלטה.

הסכסוך בין העירייה למכבי טומן בחובו סכומי עתק. על המגרש שנמצא בצפון העיר אפשר לבנות, בהערכה גסה, כ–300 דירות. שווי קרקע זמינה לבנייה באזור עשוי להגיע לכחצי מיליארד שקל. הקרקעות המדוברות אינן זמינות ולכן הן שוות פחות, אבל עדיין ערכן נאמד במאות מיליוני שקלים. מעבר לשאלה הכספית שעומדת במרכז המחלוקת, יש שאלה תכנונית: האם ראוי לבנות מגרש ספורט בלב שכונת מגורים. שאלה שלישית היא כיצד תכפה העירייה על מכבי לבנות את האצטדיון ומי יממן אותו. הרי לא סביר שמכבי עצמה תפעל במרץ כדי לבנות פרויקט יקר שאינה חפצה בו.

הנס פין / לע"מ

השטח כלול בתוכנית צפון־מערב העיר שמספרה תא/3700, שאותה יזמה עיריית תל אביב. התוכנית מקיפה 1,900 דונם בצפון־מערב העיר בין חוף הים, הרצליה מצפון, דרך נמיר במזרח ושדה דב מדרום. מטרת התוכנית היא לתכנן רובע חדש בצפון־מערב העיר, לאורך חוף הים, ופארק חוף רחב היקף המאופיין בשילוב שימושי קרקע מגוונים באופן הנותן מענה לצורכי כלל האוכלוסייה למטרות מגורים, מלונאות, תעסוקה, מסחר, בנייני ציבור ושטחים פתוחים.

בתוכנית מתוכננות כ–11 אלף יחידות דיור, 1,500 חדרי מלון, 150 אלף מ"ר לתעסוקה, 70 אלף מ"ר למסחר, 500 דונם לפארק חופי, 100 דונם לשטחים ציבוריים פתוחים ו–200 דונם למבני ציבור. במסגרת התוכנית, קבעה העירייה כי על המגרש של מכבי תל אביב, שנמצא בצפון התוכנית, ייבנה מגרש ספורט, ואילו המועדון מבקש לייעד את המגרש למגורים.

ראשי מכבי תל אביב הגישו התנגדויות לתוכנית הזו, ואכן הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב קיבלה את עמדתה וקבעה שבמקום יוקמו מבני מגורים. העירייה עררה על ההחלטה לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית, אך גם היא קיבלה את טענות מכבי. למרות זאת, בעירייה לא אמרו נואש, ובאחרונה הגישו נציגיה עתירה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, כדי שזה יהפוך את ההחלטה של שתי הערכאות התכנוניות. הדיון בעתירה נקבע ל–14 ביולי.

שתי הטענות המרכזיות של עיריית תל אביב נגד בניית המגרש למגורים הן טענה תכנונית שמאית, שנוגעת לייעוד המקורי של המגרש - למטרת ספורט ונופש; והשנייה נוגעת להסכם שנחתם בעבר עם המועדון, שבו הוא התחייב לבנות שם מגרש ספורט. במלים אחרות, העירייה טוענת כי מועדון מכבי תל אביב רוצה לנצל את הזדמנות אישור התוכנית החדשה כדי לחמוק מהתחייבותו, ואף להפיק מהמגרש, שאמור היה להיות לצרכים ציבוריים, מאות מיליוני שקלים.

במסגרת ההסכם המדובר, שנחתם בשנות ה–70, בין העירייה למכבי תל אביב, התחייב המועדון כי המגרש ישמש לספורט בלבד ולשום ייעוד אחר בלתו. זאת משום שהמגרש המדובר נקנה בכספי פיצויים ששילמה העירייה עבור הפקעת מגרש הישן של קבוצת הכדורגל - המכבייה, באזור של יריד המזרח, ליד שפך הירקון. על פי העירייה, ההתחייבות המכבית היתה כי המועדון יקים מגרש כדורגל חדש במקום זה שהופקע, ולאחר מכן נהפך לשטח ציבורי פתוח.

תומר אפלבאום

בעתירה של עיריית תל אביב נטען כי "מגרש מכבי שונה מכל יתר המגרשים בייעוד שצ"פ (שטח ציבורי פתוח, ר"ס) שקיבלו זכויות בנייה למגורים. במגרשים אלה, שייעודם לפני התוכנית היה ציבורי, היו נסיבות שהראו שבעתיד יש להתייחס אליהם כמגרשים שיקבלו זכויות למגורים. זאת בשונה ממגרש מכבי, שבו לפי התחייבויות חוזיות מפורשות היה ברור לכל הצדדים שהוא מיועד לשמש בפועל מגרש ספורט ולא רק על פי ייעודו המקורי".

לאור זאת, העירייה מסתמכת על מצב הזכויות בקרקע לפני האיחוד והחלוקה ואת היחס בשווי של הזכויות המגרשים שונים בתחום התוכנית. כלומר יש חובה לשמור על שווי יחסי של כל מגרש בתוכנית לפני התוכנית החדשה ולאחריה. "על פי כלל זה, אין לכלול שטחים המיועדים לייעודים ציבוריים במסגרת האיחוד והחלוקה, שכן מגרשים אלה לא אמורים לקבל זכויות", כך לפי העתירה.

חברת מרכז הספורט של מכבי תל אביב הגישה תשובה לעתירה, ובה ניכר בבירור התסכול הרב שהיא חווה על כך שלאחר שוועדות התכנון הסכימו עם הרצון וההיגיון שלה לבנות דירות על המגרש, היא צריכה להתמודד מול העירייה פעם נוספת. מכבי טוענת לאפליה קיצונית ובלתי סבירה של המגרש שלה לעומת מגרשים אחרים - גם כאלה בייעוד לספורט ונופש וגם מגרשים המיועדים לשצ"פים. יתרה מכך, היא טוענת לאפליה מול מגרשים עם נתונים דומים לשלה שנמצאים בבעלות העירייה, שכן אלה קיבלו זכויות כלכליות יקרות ערך.

בכתב התגובה שהגישה מכבי תל אביב באמצעות משרד עו"ד אייבי נאמן נטען כי "עיריית תל אביב מסתירה את העובדה הדרמטית שמבין מאות ואלפי בעלי זכויות בייעוד ציבורי, לרבות עיריית תל אביב עצמה, שמחזיקה בכמות אדירה של זכויות בייעוד ציבורי, האחת והיחידה שלא תקבל זכויות בנייה סחירות בייעוד חדש היא מכבי. מדובר בסיכול ממוקד המהווה אפליה בוטה וגסה נגדה".

לגבי טענת העירייה כי התקן השמאי מכתיב שמגרש בייעוד ציבורי לא יכול לקבל זכויות דומות למגרש בייעוד למגורים בתוכנית 3700, החליטה העירייה לא להחיל את התקן הזה ויהיה משטר שונה בו כל בעלי הזכויות במגרשים שייעודם לצורכי ציבור יקבלו זכויות בנייה כלכליות. "עיריית תל אביב, שמחזיקה בשטחי ציבור רבים במסגרת התוכנית, היא אחת הנהנות המרכזיות ממשטר זה, שמאפשר לבעלי מגרשים ציבוריים ליהנות מזכויות כלכליות", טענה מכבי. "עיריית תל אביב מבקשת לקבוע דין שונה מכל מאות ואלפי בעלי הזכויות בייעוד ציבורי. העירייה בחרה להחיל כללים שונים על מכבי מאלה שהחילה על עצמה מתוך אינטרס כלכלי מובהק, שכן עקב היות העירייה בעלת זכויות ממשמעותיות במקרקעין, ככל שיש פחות בעלי זכויות המתחלקים בעוגת הזכויות, חלקה בעוגה גדול יותר".

הדמיה: קולקר אפשטיין אדר

מכבי התייחסה לטענת העירייה כי התחייבה לבנות על המגרש היכל ספורט, ובתשובתה הדגימה את חוסר הצדק והאפליה שהיא חשה לעומת בעלי מגרשים אחרים. כדוגמה היא מביאה את חברת הירקון, שגם את המגרש שבבעלותה ביקשה העירייה להחריג מכלל הזכויות בטענה שהחברה התחייבה בעבר להשיב את הקרקע לעירייה, ובהמשך התוכנית נסוגה העירייה והסכימה לתת לה זכויות כלכליות מלאות. לטענת מכבי, עם ההסכמה הזו נשאר המועדון בעל הזכויות היחיד מכל בעלי הזכויות בתחום התוכנית שלא קיבל זכויות בנייה סחירות.

בנוסף, טוענת מכבי כי אם טענת ההסכם ההיסטורי מול העירייה מתקבלת על הדעת, שמאי התוכנית שקבע את הזכויות לכל מגרש היה צריך לחקור בארכיוני העירייה כדי למפות ביחס לכל אחד מבעלי הזכויות במגרש את כל ההסכמים, המכתבים וההבטחות שניתנו במרוצת השנים. ולבסוף הם מציינים כי ההסכמים שמנסה עיריית תל אביב לאכוף נכרתו בשנות ה–70 של המאה הקודמת, וספק אם הם עדיין בתוקף.

כדי להוכיח את האפליה, מביאה מכבי דוגמה נוספת למגרש נוסף שייעודו מוגדר לספורט ונופש בבעלות עיריית תל אביב, ששטחו 25 דונם. לעומת המגרש העקר של מכבי, תוכנית תא/3700 דווקא הניבה למגרש של העירייה 124 דירות.

ועדות התכנון, שגם הן צד לעתירה, השיבו לטענות של העירייה בטיעונים הדומים לאלה שהעלתה מכבי תל אביב. "לא מצאנו בטענות העירייה את מה שלדעתה מבדיל את מכבי תל אביב משאר בעלי הזכויות שלהם מגרשים בייעוד ציבורי", ענו ועדות התכנון המחוזית ועדת משנה לעררים למועצה הארצית לתכנון ובנייה. בתשובתן הן מציגות דוגמה למגרש בשטח 36 דונם שנמצא ממש על גבול הרצליה, שהייעוד המקורי שלו היה ציבורי והיה ברור שהוא יישאר ציבורי כדי ליצור הפרדה בין שתי הערים.

ואולם בניגוד להיגיון הזה, עיריית תל אביב החריגה את המגרש מתקן 8.6 (תקן שאומר שהמגרש אינו שווה ערך אחרי התוכנית למגרש שלא היה בייעוד ציבורי), והוא קיבל ערך דומה לשאר המגרשים. "עיריית תל אביב מנסה לפעול בניגוד לכלל שאותו היא קבעה לעניין השטחים בייעוד ציבורי, ולטעון שהסיבה לכך היא הסכמים שנחתמו לפני יותר מ–30 שנה, שייתכן שנתישנו זה מכבר", כך לפי תשובת ועדות התכנון.

בנוסף לטענות המשפטיות־שמאיות שחלו לגבי המגרש, עולה שאלה תכנונית ציבורית: האם ראוי לבנות איטדיון בלב שכונת מגורים? אירועים במגרשים אלה מושכים תנועת מבקרים וכלי רכב שפוקקים את השכונה בזמן האירוע. בנוסף, מדובר בקרקע יקרה שצריך לבחון אם ראוי "לבזבז"' אותה על בניית איצטדיון בשעה שבעיר חסרות דירות מגורים. עיריית נתניה למשל החליטה לבנות איצטדיון כדורגל בשולי העיר, ולבנות בניינים חדשים על מגרש הקופסה לשעבר, שנמצא בטבור בעיר. גם עיריית גבעתיים בחרה להפוך את אצטדיון המכתש למתחם למגורים.

ואולם מעבר לכך, יש גם שאלות ציבוריות שאפשר לשאול סביב אותו הסכם היסטורי בין העירייה לאגודת הספורט. מגרש המכבייה שהופקע בשנות ה–70, שימש מגרש ביתי של קבוצת מכבי תל אביב בכדורגל, וההסכם שנחתם אז, להקים אצטדיון חדש תחת האצטדיון הישן שנחרב, נשמע הגיוני לזמנו. ואולם היה ברור כי הקרקע שנרכשה בסופו של דבר, במקום שנחשב אז "סוף העולם", תישאר שדה בור שנים רבות עד שתופשר לבנייה. ואכן, מכבי תל אביב מצדה הסבה את אצטדיון הבית שלה לבלומפילד ביפו (עם הפסקה לכמה שנים באצטדיון רמת גן), ולא הראתה שום מאמץ להקים באמת אצטדיון חדש במקום זה שנהרס. מנגד, לא נראה שעיריית תל אביב עשתה מאמץ גדול מדי לאורך השנים להמריץ את אגודת הספורט לעמוד בהתחייבותה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#