נתוני ההשקעות בחו"ל: ארה"ב דוהרת, אירופה עדיין לא התאוששה

בדיקה שערך משרד BDO זיו האפט לפי נתוני חברות ישראליות המשקיעות בנדל"ן מניב בישראל ובחו"ל, מעלה כי שוקי הנדל"ן של צפון אמריקה התאוששו במהירות מהמשבר של 2009-2008 ■ דווקא בישראל, התמתנו ב-2013 עליות השווי

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

מבין שלל אפשרויות ההשקעה ששוק הנדל"ן מציע, השקעה בנדל"ן מניב, קרי שטחי מסחר ומשרדים, היא החביבה והמקובלת ביותר בקרב גופים מוסדיים בישראל, ולא במקרה. מדובר בהשקעה שכשהיא מבוצעת באופן מושכל ובשוק יציב, אמורה להניב לבעל הנכס תזרים חיובי, קבוע ויציב, ללא הרפתקאות מיותרות.

ואולם לצד התשואה מדמי השכירות, קיימת גם ציפייה של בעל הנכס להשיג תשואה נוספת שנובעת מעליית שווי הנכס. מבדיקה שערך משרד BDO זיו האפט, של שווי של נכסי חברות הנדל"ן הגדולות הנסחרות בבורסה בתל אביב זו השנה הרביעית ברציפות, ושמתפרסמת כאן לראשונה, אפשר ללמוד על מגמות בתחום שינויי השווי של שוק הנכסים המניבים בישראל ובעולם.

בבדיקה שערך המשרד נכללים כלל הנכסים שבהם החזיקו 30 חברות ציבוריות הנסחרות בבורסה בתל אביב, המשקיעות בנדל"ן מניב בישראל, בארה"ב, בקנדה ובאירופה. ב–2013 הקיפה הבדיקה כ–30 חברות וכללה נכסים בהיקף של כ–16.4 מליון מ"ר.

אף שהבדיקה אינה יורדת לרזולוציה של ערים ואזורים שונים בתוך אותה מדינה - עניין מהותי לשם קבלת החלטות במדינות שבהן מספר רב של מוקדי מסחר ועסקים נבדלים, כמו ארה"ב הרי שברמת המקרו התמונה שעולה מהנתונים ברורה: בעוד ששוקי הנדל"ן המניב של צפון אמריקה התאוששו במהירות מהמשבר הכלכלי של 2008–2009, ומציגים מאז עליות נאות מדי שנה, השוק האירופי מגמגם. דווקא בשוק הישראלי, שכמעט לא נפגע מהמשבר, התמתנו ב–2013 עליות שווי הנכסים משמעותית. העלייה שהציג ב–2013, בשיעור של כ–3.6%, היא המתונה ביותר מבין כל ארבע השנים שבהן ביצע המשרד דו"חות כאלה.

"ממצאים אלה תואמים במידה רבה את המגמות בכלכלת המשקים שבמדגם", אומר שחר זיו, שותף מנהל בפירמת BDO. "כלכלת ישראל, שלא חוותה את המשבר הפיננסי כפי שחוו משקים רבים אחרים, שומרת על יציבות. כלכלת ארה"ב נמצאת במגמת התאוששות כבר כמה שנים, לאחר יציאתה מהמשבר הפיננסי העמוק ב–2008–2010, ועברה לצמיחה משמעותית; ואילו כלכלת אירופה חוותה את המשכו של המשבר עד 2013, ורק באחרונה מתרבים הסימנים על שינוי מגמה, התייצבות ותחילתה של צמיחה אטית".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

את עליית השווי הגדולה ביותר של שווי הנכסים ב–2013 לעומת 2012 הציג השוק האמריקאי, ששווי הנכסים שבהן מושקעות בו החברות הישראליות זינק ב–13.66%, לאחר שבשנה שעברה הוא רשם עליית שווי של 11.37%. בסך הכל עלה שווי הנכסים בארה"ב לאורך ארבע שנים ב–40% בדיוק. ב–2013 היו שמונה חברות מבין אלה שנסקרו שהיו מושקעות בשוק זה, והחזיקו במשותף כ–1.76 מיליון מ"ר.

בקנדה השכנה היה שיעור עליית שווי הנכסים נמוך ביותר מפי שניים - 6.34%, אבל בראייה הארבע־שנתית היתה עליית שווי הנכסים בה הגבוהה ביותר, בשיעור של 40.7%. במקום השלישי מדורגת גרמניה, עם עליית שווי של 3.84% לאחר כמה שנים שבהן ידע שוק הנדל"ן המניב בה בעיקר ירידות; ומיד אחריה ישראל, שאף שבראייה הארבע־שנתית הציגה עליית שווי נכסים של 32.17%, רשמה כאמור עלייה מתונה יחסית השנה.

מהבדיקה עולה כי השקעותיהן של החברות הישראליות בבריטניה ובצרפת לא היו מוצלחות בהיבט עליית השווי, עם עלייה מינימלית של כ–0.4% בבריטניה וירידה של כ–6.17% בצרפת. אם כי כאן יש לסייג את הממצאים ולומר כי בשל היקף ההחזקות המצומצם יחסית של החברות הישראליות בשתי מדינות אלה (760 אלף מ"ר בצרפת וכ–220 אלף מ"ר בבריטניה), אין למהר להסיק מסקנות על השוק כולו.

השאלה שצפוי כעת לשאול עצמו כל משקיע היא אם העליות החדות בשוקי צפון אמריקה הן סימן להמשך עליות עתידיות, או שמא ההפך בדיוק הוא הנכון - הגיע הזמן לממש. אותה שאלה בדיוק, אך במהופך, אפשר לשאול לגבי אירופה: האם שווי נמוך לצד סימנים חיוביים ראשונים מעידים כי זה הזמן לעלות על רכבת ההשקעות בנדל"ן מניב דווקא במדינות אלה?

חופית גוטסדינר, שותפה באשכול הנדל"ן של BDO, מסרבת לספק תשובות חד משמעיות. לדבריה, "אנו לא מייעצים בנושאי השקעות, זה לא תפקידנו - אנו מזהים מגמות. הבדיקה היא כלי שנועד לסייע למשקיע להבין מה מצב השוק, ומכאן הוא יעשה את שיקוליו על התנהלותו העתידית". עם זאת, לדבריה, יכול המשקיע להגיע למסקנות די ברורות אודות טיב ההשקעה שביצע ביחס לאותה המדינה. כלומר, משקיע שמחזיק בנכס ששוויו כמעט לא השתנה בשווקים עולים כמו קנדה או ארה"ב, יצטרך לבדוק מדוע.

כך או כך, ממליצה גוטסדינר כי "מי שרוצה לפעול בשווקים של ארה"ב וקנדה, שבהחלט מסתמנים כשווקים אטרקטיביים של השנים האחרונות, כדאי שיעשה זאת באמצעות גופים המתמחים בכך, או אנשים בשטח, כי ניהול ממרחק אינו מומלץ, אלא אם כן מדובר באיש המתמחה בתחום. מי שאין לו את האמצעים לכך, מוטב שישקיע בשוק המקומי, שבסופו של דבר שמר על יציבות והציג עליות שווי נאות לאורך השנים".

מי שבכל זאת יוכל להשיא עצה או שתיים למשקיע הוא אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס העוסקת בהשקעות נדל"ן בחו"ל בהיקף רחב, ושעם לקוחותיה נמנים מוסדיים ובעלי הון פרטי. לפני כשלוש שנים חיבר רוזנהיים מדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל, ואף שהוא מוצא את נתוני BDO מועילים, הוא אישית, לדבריו, אינו נוטה להסתמך על נתוני מקרו יתר על המידה.

הוא מסביר כי "הרבה חברות מוסדיות מסתכלות על השווקים טופ־דאון, כלומר מנתחות את מצבה הכלכלי של המדינה ברמת המקרו, וממנו גוזרות את כדאיות ההשקעה. זו שיטה שאפשר להגיע בה להישגים, אך אנו פועלים בשיטה ההפוכה - אנו בוחנים את העסקה הספציפית בלי ליחס חשיבות רבה מדי לשיקולי מקרו".

לדבריו, בשיטה זו מצליחה החברה להגיע לעליית שווי גבוהה בנכסים שבבעלותה, כשהעסקות נערכות לא פעם בשווקים משניים, פרברי הערים, או במלים "חורים". לדבריו, "באחרונה קנינו את מבנה בית המשפט הפדרלי בעיר אברדין שבמיסיסיפי. זו דוגמה מצוינת לעסקה שהניתוח שלה אינו מצריך הבנה מיוחדת במצב הכלכלה האמריקאית, או זו הספציפית של אברדין, שאותה הכרתי עד לאחרונה כעיר בסקוטלנד, ולא היה לי שמץ של מושג על קיומה של עיר בשם זהה בארה"ב.

"ראשית, הדייר - ממשלת ארה"ב. אפשר להניח שהסיכויים לפשיטת רגל מצדה אינם גבוהים. היא חתומה על חוזה ל–12 שנה בתשואה של 8%, כך שבלי קשר לשווי הבניין, במהלך התקופה כבר נחזיר את ההשקעה עם תוספת. גם הסיכוי שהחוזה לא יחודש קלוש. מבחינת היסטורית זמן השימוש במבני בתי משפט בארה"ב הוא 50–70 שנה. הבניין הזה נבנה ב–2006".

ובכל זאת, לאור העליות המתוארות, היית ממליץ כיום על השקעה בארה"ב?

"העליות אכן יצרו מצב שבו פוטנציאל עליית השווי העתידית מצומצם יותר. במספר קטן של מקומות אף אפשר לומר שהעליות מיצו עצמן לחלוטין. עם זאת, אם כיום חלקה של ארה"ב מסך ההשקעות שלנו הוא 19.7%, אם תפנה אלי בעוד שלוש שנים הוא כנראה יהיה גדול בהרבה. אנחנו מאמינים מאוד גם בהזדמנויות באירופה, וזאת דווקא מפני שהרבה חברות ביבשת נמצאות במשבר".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker