השקעה שהיא כולה רווח

אם תחליטו להמתין עד שיתבהר המצב בשוק והממשלה תפרסם את הקריטריונים לכל ההטבות שתעניק לרוכשי הדירות, קחו בחשבון שהתשואה על ההון בבנק תהיה נמוכה יותר מהתשואה על נכס שהייתם רוכשים להשקעה - גם אם תשתמשו במימון של 50%

חיים לוי
חיים לוי

כולנו ממתינים בדריכות לפעולות הממשלה ולהשפעתן על שוק הדיור. מה יקרה בעקבות המע"מ האפסי על דירות חדשות לזוגות צעירים, הצפת השוק בקרקעות לבנייה (האמנם?), בנייה מסיבית של דירות לשכירות לטווח ארוך ותקנות שצצות חדשות לבקרים? חלק ניכר מהציבור יושב על הגדר ללא מעש וממתין בסבלנות להתבהרות ולהסרת ענני אי הוודאות המקומיים.

הראייה הדיכוטומית (כלומר מבט על מחיר הנכס והשערה אם יעלה או יירד) בהשקעה נדל"נית מעוותת את מציאות המשקיע וגורמת לקיפאון, וברוב המקרים להפסד כספי לא קטן. להשקעה נדל"נית בנכס מניב למגורים יש כמה מקורות רווח: צפי לשבח, תשואה שוטפת מניבה ורווח צפוי על כספי המינוף (משכנתא). השקעה נדל"נית משולה להשקעה משולבת באג"ח (קופון קבוע) ובמניה (שבח עתידי), וכל זאת תוך אפשרות נאה למינוף ההלוואה (אופציות?).

רכישת דירת 2 חדרים להשקעה בחולון, לדוגמה, תניב תשואה של 3.5%–4% גם אם ערך הנכס לא יעלה עם השנים. עם זאת, בניתוח שני העשורים האחרונים, עלה מחיר דירה ממוצעת בגוש דן בכ–6.5% (נומינלית). תקופה זו כוללת את העשור האבוד בין 1997 ל–2006 (עם ירידה ריאלית במחירים) ואת העליות של השנים האחרונות. האם אנו צפויים להשבחה גם בשנים הבאות?

יריד נדל"ןצילום: ניר קידר

התנהגות מחירי הנכסים ההיסטורית בישראל מעולם לא היתה לינארית, כלומר לא עלתה בשיעור קבוע לאורך השנים, כי אם עלתה בחדות במשך תקופה, אחריה קיפאון או ירידה, וחוזר חלילה. לכן, בהתייחס לדפוס התנהגות זה, כדי להפיק את המירב מנדל"ן מניב מומלץ להחזיקו תקופה ארוכה.

מה לגבי המינוף? גם כאן טמון רווח לא קטן למשקיע. ציינתי לא אחת כאן שחומר הגלם העיקרי בהשקעות נדל"ן הוא המימון החיצוני, כלומר הכסף. המשקיע משול לבעל מכולת הרוכש מוצרים במחיר מופחת ומוכר ביוקר, ובכך למעשה נהנה ממרווח קמעוני. כך גם בהשקעת נדל"ן, אנו רוכשים כסף מהבנק בריבית נמוכה ומוכרים לשוכר (בדמות דמי שכירות) בתשואה גבוהה יותר. כל האמור מתייחס למשכנתאות נבונות ומגודרות היטב.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בהתייחס לשלושת מקורות הרווח שציינתי, הסיכון של ירידה עתידית במחיר הנכס הנרכש יורד. יתרה מכך, בהנחה שהרכישה היא לטווח ארוך ולא נידרש למכור אותו באופן בלתי צפוי, משקיע הנדל"ן למעשה אדיש למחיר הנכס. אחרי הכל, בעל נכס לעולם לא יידע שמחירו ירד אם לא יממש את השקעתו (יוציאו למכירה), ואם יימנע מקריאת עיתונים ושיטוט באתרים ייעודיים.

גם אם החלטתם להמתין עד יעבור זעם (של הממשלה, כמובן), להחלטה יש משמעות כספית לא קטנה. נניח שלפני שנה שקלנו לרכוש דירה להשקעה ב–500 אלף שקל בפריפריה. בהנחה שהכוונה היתה להשתמש במימון בנקאי בשיעור של 50% ובהנחה שההון העצמי הושקע בינתיים בפק"מ, נוצר הפסד אלטרנטיבי: מחד גיסא, התשואה על ההון היתה כ–0.5% לעומת 5% שהיינו מקבלים על הנכס; ומאידך, הפסד בגין הפער שבין התשואה על הנכס לריבית על חלק המשכנתא.

מה לגבי מחיר הנכס? כמובן שגם כאן נוצר הפסד אלטרנטיבי. אזור ההשקעה בדוגמה זו עלה בכ–8% בשנה האחרונה. בסך הכל ההפסד היה כ–12% ממחיר הנכס, שהם כ–60 אלף שקל בשנה, כ–5,000 שקל בחודש או כ–165 שקל ביום. מה הייתם עושים בסכום הזה?

השקעה בנכס עשויה להניב רווחים נאים אם תנוהל כפרויקט, ובכלל זה תכנון נכון של ההשקעה, מיקום, מימון, תזרים, ספקים (הבנק) ואפילו לקוחות (השוכרים). טעות קטנה עלולה לגרום להפסד משמעותי, אך ביצוע נכון ישיא רווח נאג גם בשוק שבו שורר חוסר ודאות.

בהצלחה.

הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר www.REJ.co.il

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker