איפה יעלו מחירי הדירות? 5 ערים שמשקיעי הנדל"ן כבר לוטשים לעברן עיניים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איפה יעלו מחירי הדירות? 5 ערים שמשקיעי הנדל"ן כבר לוטשים לעברן עיניים

הממשלה אמנם נאבקה בהם, אך משקיעי הנדל"ן עדיין מהווים נתח נכבד מהעסקות ■ בדקנו מהן הערים שעשויות להניב תשואות גבוהות בשנים הקרובות ■ מוסף הנדל"ן החצי שנתי של TheMarker

69תגובות

בעולם ההשקעות מקובלת ההנחה כי אחרי תקופה ארוכה של עליות בבורסה, כדאי לבחור את ההשקעות כמו שבוחרים תותים בשוק - לא באמצעות כף אלא אחד־אחד (מה שמעצבן בדרך כלל את הסוחר). אחרי כמעט שש שנים של עליות מחירים רציפות בנדל"ן, לא פשוט למצוא את האפל הבאה, או ליתר דיוק את כרמיאל הבאה, שהיתה מהערים המוצלחות ביותר להשקעה בשנים האחרונות.

המשימה הזו אינה קלה, גם למי שחושב שהכי פשוט ללכת ולהשקיע בפריפריה. משקיע שרכש ב–2010 דירה בנשר, לא רחוק מאוניברסיטת חיפה, תמורת 630 אלף שקל, ימכור אותה כעת ב–750 אלף שקל. אמנם מדובר ברווח נאה של 18%, אך הוא רחוק מאוד מהעלייה במחירים בממוצע בישראל - 37%. מנגד, מי שהשקיע בדימונה למשל, הרוויח והרבה. דירות שלושה חדרים שנרכשו שם ב–2010 תמורת 150–200 אלף שקל, נמכרות שם כיום במחיר שמגרד את ה–300 אלף שקל.

השקעה בנדל"ן היא מעין השקעה במניית דיווידנד. הציפייה היא שמחיר הדירה יעלה, ושבדרך יקבל המשקיע גם דיווידנדים בדמות דמי השכירות. בעשור האחרון (2004–2013) ההשקעה השתלמה - דמי השכירות עלו ב–54%, ואילו מחירי הדירות טיפסו ב–83%.

עבור המשקיעים האופק לא בהכרח ברור, לאור הכוונה של הממשלה להוריד את מחירי הדירות - אבל לא רק. בשנים האחרונות הכריזה המדינה מלחמה כנגד משקיעי הנדל"ן, אך למרות ההגבלות עדיין כמעט כל עסקה חמישית בשוק מיוחסת למשקיע נדל"ן. "לאורך ההיסטוריה חלקם של המשקיעים בשוק היה 30%, והם אלה שתרמו ליציבות של הענף", אומרת ד"ר רינה דגני, מנכ"לית קבוצת גיאוקרטוגרפיה. "אסור לסלק את המשקיעים מהשוק ולהעביר אותם לבורסה".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לפי החטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה, התשואה הממוצעת כיום על שכירות בישראל ירדה ל–3.4%, לאחר שבתחילת העשור הקודם היא היתה כמעט 5%. עדיין מדובר בתשואה טובה יותר מהתשואות על האג"ח הצמודות למדד בבורסה. לפי גיאוקרטוגרפיה, בין הערים עם התשואה הגבוהה ביותר בממוצע נמצאות את קריית שמונה, שדירת ארבעה חדרים בה (445 אלף שקל בממוצע) מניבה תשואה שנוסקת ל–5%. בעפולה תעלה דירת ארבעה חדרים בממוצע 670 אלף שקל, והיא תניב תשואה שמייצרת תשואה של כ–4.5%.

משקיע חכם לא צריך להסתכל רק על התשואה על ההשקעה, שכיום כאמור היא כבר אטרקטיבית פחות, אלא ואולי בעיקר על מה יקרה למחירים של הנכסים שרכש בעתיד. מהן הדרכים הטובות לבחור ערים או שכונות טובות להשקעה?

"אחד הדברים שמשפיעים משמעותית על מחירי הנכסים בעיר הוא ראש העירייה", אומר חיים לוי, מומחה נדל"ן ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". "המחירים בבת ים למשל עלו בעשור האחרון ב–110%–120% לאחר היבחרו של שלמה לחיאני, שהשכיל לפתח את העיר. צריך להסתכל גם על השינוי הריאלי בערך הנדל"ן בעבר. מחירי הדירות בקריות, למשל, במונחים ריאליים (בניכוי האינפלציה, נ"ש), נמצאים במחיר נמוך יותר מכפי שהיו לפני 15 שנה. עם זאת, לא בטוח שכדאי להשקיע שם כל עוד לא תחול שם התפתחות משמעותית.

"מנגד, אם המחיר ריאלית השתנה משמעותית לעומת הממוצע אבל לא היתה באזור התפתחות, כנראה שהמקום התחמם מדי. דוגמה לכך היא אזור הדירות להשכרה לסטודנטים בבאר שבע, שבו זינקו המחירים בחדות. עוד משהו שכדאי להסתכל עליו הוא כמות הדירות להשכרה בעיר. בשכונה ג' בבאר שבע 70% מהדירות מושכרות, בדרך כלל לסטודנטים, ו–30% הן דירות בבעלות. בכל המדינה היחס הזה הפוך. גיהוק קטן בשוק הנדל"ן וכמות עצומה של דירות עשויה לצאת לשוק בשכונה ולהפיל את המחירים".

לדברי דגני, "כדאי לשים עין על יישובים שעומדים בפני התפתחות ותנופת בנייה שתוליד בהמשך עליות מחירים. כך קרה בבאר יעקב, בצור יגאל, וכעת מדברים על קרית גת. עם זאת, הכלל הזה עובד בעיקר באזור המרכז. אם יבנו בקרית ביאליק 
לא בטוח שיהיו ביקושים שידחפו את המחירים. כדאי גם להסתכל על היישובים שמחברים לרכבת".

למה עוד כדאי לשים לב? "לא להתפרש על יותר מדי נכסים במקומות שונים ברחבי המדינה, כי זה דורש ניהול וזמן" אומרת עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון, "אפשר אמנם לקחת חברת ניהול אבל זה מוחק חלק מהתשואה. מי שבוחר להשקיע ולקבל תשואה קבועה לאורך זמן, כדאי שיסתכל על טווח ארוך. קשה לדעת מתי השיא או השפל".

ניסינו לאתר כמה ערים ושכונות שאמורות ליהנות מתנופת בנייה וחידוש בשנים הקרובות. בדקנו כמה יעלה לכם להשקיע בהם ובעיקר מה הפוטנציאל שלהן.

חדרה

שכונת גבעת אולגה שבמערב חדרה נהנית ממשאב מרכזי אחד - ים. השכונה, שבעבר סבלה מתדמית של החצר האחורית של חדרה עם מוקדי פשע, נהנית כיום מבנייה מחודשת בחלקה, בעיקר בסמוך לים.

יובל טבול

"אחרי פרשת בועז יונה וחפציבה, הבנייה סביב מתחם חופים באולגה נעצרה, אבל כל זה משתנה בתקופה האחרונה וכעשרה בניינים חדשים מוקמים שם", אומר נפתלי פלצ'ינסקי מסוכנות התיווך אנגלו סכסון חדרה. "המחירים בהם מתחילים ב–1.3 מיליון שקל בדירות החדשות, והם נמוכים ב–20%–30% מאלה של נתניה. את עליית הערך כדאי לחפש בדירות החדשות, ולא הייתי ממליץ על השכונות הישנות, שם צריך להתעסק עם אוכלוסייה חלשה יותר. בדירות החדשות קשה לצפות לתשואה גבוהה מ–4%. הציפייה היא שהרווח הגדול יגיע מעליית ערך הדירה". בשנה הקרובה אמורה אולגה, שקרויה על שם אשתו של גואל האדמות יהושע חנקין, להתחבר לכביש החוף בנקודה נוספת (מלבד מחלף אולגה והיציאה מתחנת הדלק של דלק שנמצאת מעט דרומית למחלף) - מה שיאפשר יציאה מהירה יותר מהאזור.

חדרה נמצאת באמצע הדרך בין תל אביב לחיפה. יש כאלה שמסתכלים על האזור גם לתקופת זמן ארוכה יותר של כמה שנים. התוכניות בעיריית חדרה הן לבניית 10,000 יחידות דיור באזור החוף, ועוד מקומות בילוי ונופש, אם כי הדרך לבנייתם ארוכה ומפותלת וצריכה לעבור דרך הגופים הירוקים. ראש עיריית חדרה הנכנס, צביקה גנדלמן, הצהיר כי העירייה מתכננת לפתח את אזור החוף. מתחם נוסף שמתפתח בחדרה ועליו דובר שנים רבות הוא מתחם פארק ותעשייה והיי־טק באיזור שכונת אגרובנק, שלפי התוכניות צפוי לייצר 20 אלף מקומות תעסוקה.

חיפה

המחירים בחיפה עדיין נמוכים משמעותית, וכיום אפשר למצוא בעיר דירות במחירים שהם רבע מאלה של תל אביב. חיים לוי מסמן שתי שכונות אטרקטיביות להשקעה: קרית אליעזר והדר הכרמל. "לפני שנה יצאה לדרך התוכנית של עיריית חיפה לפנות את אצטדיון העירוני קרית אליעזר ולהקים תחתיו מתחם של 500 יחידות דיור. המהלך הוא חלק מתוכנית רחבה יותר של העירייה לדחוף את השכונה, שבה עדיין אפשר למצוא דירות 2.5–3 חדרים ב–400 אלף שקל", אומר לוי.

אבישג שאר-ישוב

קרית אליעזר נהנית מהעובדה שהיא ממוקמת על ציר הרכבת וכביש 2 (כביש החוף), והמחירים בה לא עלו משמעותית בשנים האחרונות. לפי גורמים בעירייה, הציפייה היא שתוכניות הבנייה בשכונה יביאו לכניסת זוגות צעירים ואוכלוסייה חזקה לשכונה, יעלו בה את ערכי הנכסים ויעודדו פרויקטים של התחדשות עירונית גם ביתר חלקיה.

מקום אחר בחיפה שמשתדרג והולך הוא שכונת הדר, שיש מי שמוצאים ברחובותיה דמיון לרחוב רוטשילד בתל אביב. השכונה הוותיקה שזהרה לפני עשרות שנים נתקעה, הוזנחה ונהפכה לשכונה ששיכנה גם זונות ועובדים זרים. ואולם הדבר משתנה בעקבות התוכנית של העירייה להחזיר את "ההדר להדר" (כך לפי הסלוגן של העירייה). עיריית חיפה מחזיקה במינהלת שלמה שמטפלת בשכונת הדר ותפקידה להשביח את המקום, לעודד עסקים, להביא סטודנטים במסגרת פרויקטי פר"ח או ליצור להם מעונות שם. "קשה לדעת אם זה אכן יעבוד, אבל לפחות עובדים ושופכים שם כסף הרבה יותר משאר רחבי העיר", אומר לוי. בינתיים מחיר מ"ר לדירה ממוצעת באזור הוא 7,000–8,000 שקל למ"ר.

קריית גת

תושבי קרית גת אוהבים לומר שהעיר ממוקמת בדיוק באמצע המדינה. היא רחוקה כשעה מתל אביב ואפילו פחות מירושלים, והיא מחוברת גם לרכבת. בקרבתה יש גם מרכזי תעסוקה רבים כמו אינטל, HP ומפעלים נוספים. למרות זאת היא היתה מתחת לרדאר של המשקיעים, אם כי אלה לא נפקדו ממנה.

אלי הרשקוביץ

דירות שלושה חדרים ישנות שנמכרו לפני חמש שנים תמורת 200–250 אלף שקל נמכרות כיום תמורת כ–450 אלף שקל ואף יותר. העיר נמצאת כיום לפני קפיצת מדרגה. בשטחה אמורות להיבנות 7,000 יחידות דיור בשנים הקרובות, וכתוצאה מכך אוכלוסייתה אמורה לגדול ב–50%. דירות חדשות יימכרו במחירים שיתחילו ב–700 אלף שקל.
"תנופת הבנייה אמורה להכניס לעיר אוכלוסייה חדשה. זוגות צעירים יכולים להשיג דירה חדשה תמורת חצי מהמחיר מהדירות בערי המרכז", אומר אלון קריספל מאנגלו סכסון קרית גת. "משקיעים שיחפשו דירות חדשות ינסו להרוויח 100–200 אלף שקל בשנתיים הקרובות על הדירות האלה, עם אכלוסן.

מי שמבקש להשקיע בדירות הישנות יותר בשכונות הוותיקות, יקבל תשואות של 5%–6%. אחת השכונות המבוקשות היא שכונת צה"ל, שכוללת אוכלוסייה מעורבת עם בנייה חדשה וישנה, אבל גם מרכזי קניות ופארק. בדירות ארבעה חדרים נעים המחירים בין 600 ל–900 אלף שקל לפי גיל הבתים. שכונה נוספת שחביבה על המשקיעים היא שכונת השופטים. אחד הנכסים הבולטים להשקעה הוא וילות במחירים של 1.5–1.9 מיליון שקל. חלק מהמשקיעים מחלקים אותן למספר יחידות דיור. אחרים מחפשים וילות זולות משפצים ומחכים להמשך העליות".

ראשון לציון

התפתחות והתחדשות עירונית עשויות להתרחש גם בעקבות פינויים של מחנות צה"ל ששוכנים כיום באזור המרכז. אחת הנקודות שעשויות ליהנות מכך היא החלק המזרחי של ראשון לציון - בייחוד רחוב ירושלים שחוצה את העיר ממרכז העיר מזרחה, עד שהוא נושק לצריפין. כבר כעת רואים שם תחילה של פרויקטים חדשים. דירות שלושה חדרים ישנות ברחוב הארוך נמכרות במחיר שמגרד מלמטה את הרף של מיליון שקל. מדובר במחירים נמוכים משמעותית מאלה
שבמרכז העיר.

Zachi Evenor

עם פינוי מחנה צריפין שכבר אושר, יוקמו תחתיו 17 אלף יחידות דיור ואזורי תעסוקה שיחולקו בין באר יעקב לראשון לציון. "ההתפתחות העירונית בסמוך לרחוב ירושלים תהיה דומה למה שהתרחש בבאר יעקב", אומר חיים לוי. "בטווח הארוך האזור הזה יכול רק להרוויח מכך. המחירים הנמוכים של הדירות הישנות שם יעלו במיוחד לאור העובדה שהאזור זול משמעותית משאר האזורים בראשון לציון. ובכלל, באזורים שבהם נבנים מגדלים קל יותר למשוך את הדיירים לחתום על ביצוע פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38".

עד שהתוכניות יקרמו שלד ובטון יחלפו כמה שנים. עד אז יכולים המשקיעים ליהנות מתשואה לא גבוהה במיוחד של 4% ברחוב ירושלים. כאמור, את הקופון הגדול הם יגזרו אם התחזית תתגשם.

לוד

לוד היא כנראה הימור על ראש עירייה חדש שנכנס ומפיח תקווה חדשה בתושבים. אחרי שבע שנים שבהן נוהלה לוד על ידי ועדה קרואה מטעם משרד הפנים, נבחר באחרונה יאיר רביבו, תושב העיר שהיה מנכ"ל העירייה, לעמוד בראשה. בראיונות לתקשורת הוא סימן את תחום החינוך שבו ישקיע תקציב כפול מבעבר, תוך שימת דגש על שיפור בנתוני הזכאות לבגרות. כפר סטודנטים שמאכלס עשרות סטודנטים הוקם במקום לפני שנתיים, והציפייה היא כי אלה שיתגוררו בו גם יישארו בעיר בסופו של דבר.

ניר קידר

מעל הכל יצטרך רביבו להתמודד עם התדמית הבעייתית של העיר, שהשכונות היהודיות בה התרוקנו והלכו, ודור ההמשך של תושבי המקום נדד בעיקר למודיעין או לראשון לציון. יעד נוסף שרביבו הציב הוא חיזוק האוכלוסייה החילונית בעיר והגדלתה. בשנים האחרונות נרשם גידול משמעותי באוכלוסייה הדתית והחרדית בעיר, לצד גידול ניכר באוכלוסייה הערבית.

אחד היתרונות הבולטים של לוד הוא שמחיר דירה ממוצעת בה הוא 800 אלף שקל. העיר ממוקמת בסמוך לכבישים ראשיים וקרוב למוקד תעוסקה גדול - איירפורט סיטי. לדברי גיא עמית מסוכנות טובה הארץ, דירות של החל מארבעה חדרים בפרויקטים החדשים שכבר מוקמים בעיר ופונים בעיקר לאוכלוסייה הדתית־לאומית, נמכרות תמורת 1.2 מיליון שקל.

"המשקיעים מתרכזים במגוון דירות בהחל מ–350–600 אלף שקל, כשהסכום הגבוה הוא בדירות הממוקמות במרכז העיר עם אוכלוסייה בעלת רקע סוציו־אקונומי חזק יותר. התשואה על דירות כאלה נעות סביב 5%–6%", מסביר עמית. בעיר אמורה לקום גם שכונה שמיועדת לציבור החרדי בהיקף של 3,600 יחידות דיור. בינתיים צה"ל גם דואג לעיר, לאחר שהחליט להעביר את תחנת גלי צה"ל למקום, וגם את הבקו"ם וחלק מהיחידות ששוכנות כיום במחנה הקריה שבתל אביב.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#