רכשתם דירה חדשה להשקעה? יש מלכודת דבש שאורבת לכם

אם רכשתם נכס חדש מגיע לכם קודם כל מזל טוב ■ אך האם הבאתם בחשבון את העלויות האמיתיות הכרוכות בנטילת המשכנתא? הנה חומר למחשבה

חיים לוי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

מי מאתנו לא חכך בדעתו להשקיע בדירה מקבלן או אפילו בקבוצת רכישה, לעשות קופה קטנה ולמכור מיד כשהמחירים יעלו? חלק לא קטן מאתנו חשב וגם ביצע. אך האם היתה זו השקעה טובה? ממה עלינו להיזהר? ומהן העלויות האמיתיות של ההשקעה?

במאמר קודם בטור זה השווינו השקעה בנכס חדש מקבלן אל מול השקעה בדירה בעלות דומה מיד שנייה. הפעם נדון בעלויות הסמויות של השקעות אלה, הנובעות בעיקרן מעלויות סמויות בהלוואות הבנקאיות - המשכנתאות.

לא אחת מנסים הקבלנים לפתות אותנו בהלוואות בסכומים גבוהים ללא ריבית. אין ספק כי מדובר בהטבה אל מול הלוואה דומה בשוק החופשי. לרוב, הלוואה זו מוגבלת בזמן - למשל, 18 חודשים. בנוסף, הלוואות מסוג זה ניתנות לרוב על ידי הבנק, ולא על ידי הקבלן - ולכן יבקש הבנק לשעבד את זכויותינו בנכס.

פרויקט בנייה ברחובות. כדאי לברר מול הקבלן מי הבנק המלווה ומהי תקופת ההלוואהצילום: דודו בכר

נאמר שבשעה טובה חתמנו על חוזה הרכישה, שילמנו מקדמה כלשהי מההון העצמי והעברנו לקבלן את סכום ההלוואה שקיבלנו בהטבה, תמורת שיעבוד של הזכויות בדירה. בהנחה שבדוגמה לעיל תימסר הדירה הנרכשת בפרויקט בתוך שנתיים ממועד החתימה על חוזה הרכישה (כלומר, לאחר תום תקופת הלוואת "ההטבה"), נידרש למחזר הלוואה זו כחצי שנה לפני מועד המסירה. יתרה מכך, נהיה חייבים לקחת את מלוא סכום המשכנתא שלו נידרש, אך ורק בבנק שנתן את ההטבה.

ואז, נגלה שהבנק כבר פחות נחמד. כבנק יחיד, ינצל הבנק את מעמדו כראוי ויעניק ריביות גבוהות משמעותית מאלה הנהוגות בשוק החופשי על מיחזור הלוואת "ההטבה", כמו גם על יתרת הסכום. לא ניתן יהיה למחזר או לקחת הלוואה זו בבנק אחר עד לקבלת טופס 4 - אותו אישור המתקבל לאחר השלמת הבנייה, ובמרבית המקרים לאחר סיום מלוא יתרת התשלומים לקבלן.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

גם אם נחליט, בלית ברירה, להמשיך בתהליך עם הבנק המלווה ולקחת את מלוא הסכום בריביות גבוהות במיוחד (לעתים ב–2%–3% יותר ממחיר השוק), ולמחזר בבנק אחר לאחר קבלת טופס 4, נגלה שלאור תקנות בנק ישראל בשנתיים האחרונות, אנו צפויים לעמלות היוון (קנסות) בסכומים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים. האם הבאנו עלויות אלה בחשבון?

גם במקרה של קבוצות רכישה המצב דומה. גם כאן ניתקל ב"בנק מלווה" - אותו בנק יחיד המאפשר מתן הלוואות (משכנתא) לחברי הקבוצה. לרוב יעמיד הבנק המלווה הלוואות בתנאים פחות נוחים באופן משמעותי מהמקובל בשוק. לדוגמה, אם זכאי זוג צעיר להלוואה בשיעור מקסימלי של 75% על דירתו הראשונה, יוכל, לרוב, לקבל הלוואה בשיעור מירבי של 60% כחלק מקבוצת הרכישה, ולא יותר.

ייעוץ למשכנתאות בבנקצילום: עופר וקנין

כך גם בהתייחס לתנאים ולמגוון ההלוואות המוצע, הבנק המלווה מקשיח עמדות - ולרוב יאפשר מבחר דל של שתיים־שלוש אפשרויות להלוואות: לדוגמה, ריבית קבועה צמודת מדד ופריים. גם במקרה זה תהיה הריבית גבוהה מהמקובל בשוק החופשי ב–2%–3%.

מה המשמעות? לדוגמה, בהנחה שאישרו לנו שני שליש מההלוואה של 750 אלף שקל בריבית קבועה צמודת מדד של 4% (ל–25 שנה) ושליש בפריים פלוס 1.5% (אלה הריביות הרווחות בקבוצות רכישה), אנו צפויים בעת מיחזור הלוואה זו לעמלות היוון של עשרות רבות של אלפי שקלים (בהתייחס לריבית הנהוגה כיום). האם הבאנו זאת החשבון?

חשוב לציין כי האמור לעיל אינו נוגע לכלל הפרויקטים - ולכן נדרשים אנו לבדוק את הנושא בפרויקט המדובר לגופו של עניין. כיצד ניתן להקטין עלויות אלה? סוף מעשה במחשבה תחילה. בררו היטב מול הקבלן מי הבנק המלווה, מהי תקופת ההלוואה, והאם ניתן להאריכה עד לאחר השלמת הבנייה - התקופה שבה אנו רשאים לפנות לכלל הבנקים בשוק החופשי ולקבל הלוואות בתנאים נוחים.

בנוסף, בכל מקרה שבו אנו כבולים לבנק כלשהו (ואין זה משנה אם אנו לקוחות ותיקים ומוכרים של הבנק), וקיבלנו הצעה יקרה ממחיר השוק, מומלץ לקחת את הסכום בהלוואת גישור קצרת טווח, עד למועד שבו נהיה חופשיים לפנות לכל הבנקים.

אמנם התהליך מסורבל יותר, לאור העובדה שנידרש למחזר את ההלוואה (להחזיר את הקיימת ולקחת חדשה תחתיה) ולבצע את הפעילות המתישה הכרוכה בהליך זה - משא ומתן מחודש, ריצות לבנקים, המצאת מסמכים וחתימות, רישומי שיעבודים ומשכון ועוד - ואולם, החסכון העתידי בעלויות ההלוואה יהיה משמעותי. בהצלחה.

הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il

חיים לוי הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ, ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker