משהו רקוב בממלכת דנמרק - וזה שוק הנדל"ן שלה

יסודותיו הבעייתיים של שוק הנדל"ן של דנמרק, בשילוב עם החובות הגבוהים של משקי הבית במדינה - עלולים להוביל לקריסת בנקים בה ■ לדנים לא חסר כסף, אבל חלק גדול ממנו נמצא בבתים לא נזילים ובקרנות פנסיה שלא ניתן לגעת בהן

לוגו אקונומיסט
אקונומיסט
לוגו אקונומיסט
אקונומיסט

במהלך המשבר בגוש היורו, התברר שהכלכלות הים תיכוניות מוכות החוב מוציאות הרבה יותר מכפי שיש להן. הצפון אירופאים בזו לבזבזנותם של תושבי הדרום, אבל לא כל הצפונים הם סמל החסכנות. דנמרק למשל, היא בעלת החוב הגבוה ביותר של משקי הבית כאחוז מההכנסה הפנויה מבין 34 המדינות החברות ב–OECD - מועדון שכולל בעיקר מדינות עשירות. הילולת ההוצאות של הדנים מתחילה להיות בולטת לא פחות מזו של המדינות חסרות האחריות בדרום היבשת.

האשם בכך, כמו במקומות רבים אחרים, הוא שוק הנדל"ן. ב–2004 רק 10% מהמשכנתאות בדנמרק היו כאלה שבהן נפרעת רק הריבית למשך תקופה ארוכה, שרק בסופה פורעים את הקרן. ב–2013 הנתון הזה זינק ל–57%. בעשור האחרון זינקו מחירי הנדל"ן לאחר שיותר ויותר דנים נכנסו לשוק. בנקים מימנו את עצמם באמצעות אג"ח מגובות במשכנתאות, והבטיחו למשקיעים תשואות שמנות שנראו כאילו לא טמון בהן סיכון: לאג"ח מגובות משכנתאות יש היסטוריה של 200 שנה בדנמרק, והן מעולם לא הגיעו לחדלות פירעון.

בתים בדנמרקצילום: בלומברג

גרגורי פרדון מהבנק הבריטי הפרטי ארבותנוט לייתם סבור שמשקי הבית בדנמרק חיים על זמן שאול. בגלל הדומיננטיות של משכנתאות מהסוג הנ"ל, קצב הפירעון של הדנים הוא 2% בשנה בממוצע בלבד. כשהתקופה שבה נפרעת רק הריבית מסתיימת (בדרך כלל לאחר עשר שנים), התשלום החודשי עולה בחדות.

חלק מהלווים לא מסוגלים להרשות לעצמם סכום כזה: ההתאוששות היתה חלשה, והתעסוקה ירדה בשנים האחרונות. מיחזור משכנתא היא אפשרות שרבים שוקלים, אבל לווים לא מבוססים לא יכולים לעשות זאת, בגלל הגבלות משפטיות החלות על הלוואות של יותר מ–80% מערך הנכס.

לדנים לא חסר כסף, אבל חלק גדול ממנו נמצא בבתים לא נזילים ובקרנות פנסיה שלא ניתן לגעת בהן. זה מותיר אותם ללא נכסים נזילים, לפי קרן המטבע הבינלאומית (IMF). אם הדנים מחויבים לפרוע את חובותיהם על ידי מכירת בתיהם כשתשלומי המשכנתאות תופחים, ירידת המחירים כתוצאה מכך עלולה לגרור תגובת שרשרת לא נעימה. כיום המחירים הם ללא שינוי, לאחר שירדו במהלך המשבר, ויחסי ההלוואה לשווי גבוהים.

משכנתאות הן הלוואות לטווח ארוך, בעוד שלרוב האג"ח מגובות המשכנתאות בדנמרק יש מועדי פירעון של פחות מחמש שנים. משמעות חוסר ההתאמה הזה היא שבכל שנה ניתן לגלגל חלק מהאג"ח האלה הלאה. ממשלת דנמרק, תוך התעקשות על כך שהשוק יציב, לא לוקחת סיכונים.

ב–1 באפריל נכנס לתוקף חוק חדש שמאריך אוטומטית ב–12 חודשים את מועדי הפירעון של אג"ח קיימות במקרה ה"סביר ביותר" שהנפקות חדשות לא יצליחו, או אם הריביות יעלו ביותר מ–5%. החוק נועד למנוע מהבנקים לקרוס, אבל סוכנות דירוג האשראי פיץ' עדיין מודאגת - "חלק מההשלכות של מבנה המימון הדני מטופלות בחוק", היא מסבירה. "אבל הסיבות שלו לא מטופלות".

דנמרק. היסטוריה של 200 שנה לאג"ח מגובות משכנתאותצילום: בלומברג

רשות הבנקאות האירופית (EBA) המליצה כי לאג"ח המגובות במשכנתאות בדנמרק, שמקוטלגות כיום כנזילות מאוד, יינתן סיווג גבוה פחות. מכיוון שהרגולציות החדשות דורשות מהבנקים להחזיק רמה מסוימת של נכסים נזילים, שינוי שכזה יהפוך את התרחיש ה"סביר ביותר" של כישלון הנפקת אג"ח לסביר קצת יותר. לכן דנמרק מתנגדת בתוקף לשינוי המוצע אצל שותפותיה האירופיות והנציבות האירופית, שיקבלו החלטה בנושא ביוני.

החוב של ממשלת דנמרק נמוך ולבנק המרכזי שלה יש יתרות מט"ח גדולות. ואולם הקרונה הדנית מקובעת ליורו. פרדון אומר שאם תתרחש ירידה בשוק הנדל"ן, הבנק המרכזי של המדינה יתקשה להגן על הקיבוע ובה בעת לעזור לשוק המשכנתאות.

הבנק המרכזי מזלזל ברעיון של תרחיש אימים של קריסת בנקי משכנתאות, בנקים או בעלי בתים. אנה ארנת' ינסן מהתאחדות בנקי המשכנתאות של דנמרק אומרת שהמדינה נהנית מהמשכנתאות הזולות בעולם, הודות לשוק תחרותי ובעל שקיפות גבוהה. ואולם אם EBA באמת תנמיך את הסטטוס של האג"ח מגובות המשכנתאות של דנמרק, הבנקים כנראה ייאלצו להציע ריביות גבוהות יותר כדי למשוך מספיק קונים. העלייה במחירים תתגלגל הלאה ללווים, שיתקשו עוד יותר לסגור את החודש.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ