ברלין: כוחות השוק מאתגרים 
את הדיור בר ההשגה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ברלין: כוחות השוק מאתגרים 
את הדיור בר ההשגה

בעוד בישראל משבחים את שיטת השכירות הנהוגה בברלין, המחסור בדיור בר־השגה בעיר מגיע לחצי מיליון דירות וגדל בקצב של 4,500 בשנה, ודמי השכירות בשוק החופשי עולים אף הם בקצב מהיר ■ אף שהרגולטור מנסה להתמודד עם הבעיה, הוא אינו מסוגל לשמר את אידיליית הדיור בר ההשגה בעיר

19תגובות

משבר הדיור בישראל, הבא לידי ביטוי בחוסר היכולת להנגיש מגורים במחירי שכירות שווים לכל נפש, ובמיוחד בגוש דן, מפנה את השיח הציבורי אל "המודל הברלינאי" כמזור למדוכאי השוק.

ההבדל המהותי בין ברלין לתל אביב הוא ש-85% מתושבי ברלין מתגוררים בבניינים שכל דירותיהם מיועדות לשכירות - בניינים שחלקם בבעלות פרטית וחלקם בבעלות ציבורית, בעוד רק מיעוט מתושבי תל אביב גר בשכירות. מגמות אלה אופייניות לשוק המגורים בגרמניה ובישראל בכלל. הבעיה היא שבאחרונה מרבים לדבר על המודל הברלינאי, מבלי להכירו לעומק - מה שגורר האדרה של המודל הזה, והפיכתו לגן עדן של שוכרים. למעשה, המציאות שונה.

כפי שמרבים להזכיר אצלנו, דיירי ברלין יכולים להתגורר בדירות שאותן שכרו ללא הגבלת זמן, כל עוד הם משלמים את שכר הדירה במועד, ומנגד על בעלי הדירה להמשיך ולתחזק את הדירות. המאבק התלת־שנתי להעלאת דמי השכירות מוגבל בתקרה של עד 20% תוספת לשכר הדירה, ומושפע בעיקר מעליית המדד.

עד כאן המצב פשוט: שוק דיירים מובהק, שבו יש ביטחון ויציבות במחירי השכירות, ודיירים היסטוריים הנהנים מרמת דיור נאותה. ואולם, כאן פחות או יותר מסתיים השיח הישראלי העובדתי, ומכאן הוא גולש לסופרלטיבים אידאיים. הבעיה היא שזו רק חצי אמת.

Bloomberg
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"ברלין זולה, אבל סקסית", אמר בראיון טלוויזיוני ב–2004 ראש עיריית ברלין, קלאוס וורייט - אמירה שנטמעה היטב בשיח הישראלי, אבל בפועל נשחקה עם רתיחת שוק הנדל"ן בבירה הגרמנית.

הזירה החמה של שוק הדיור הברלינאי היא דירות שהתפנו עקב עזיבת דיירים. כאן רשאי בעל הדירה לנקוב בשכר דירה גבוה יותר, כראות עיניו ולפי כללי השוק החופשי. עליית שווי הנדל"ן בברלין בחמש השנים האחרונות - כתוצאה מנהירת משקיעים לעיר ושינוי בטעמם של גרמנים רבים, שמעדיפים רכישת דירות על השכרתן, בין היתר בשל תנאי המימון המצוינים - גורמים לכך שבעלי דירות עושים רבות לפינוי הדיירים מדירותיהם, כדי למוכרן במחיר שוק או להשכירן במחירי שוק חופשי.

הצעד המקובל בקרב בעלי הדירות הוא הפעלת לחץ כלכלי, בין היתר על ידי התקנת שכלולים בדירה, בעיקר מתחום החיסכון באנרגיה, ובכך מוטל על הדייר נטל כספי - שמתבטא בהשתתפות חובה בשיעור של 11% בעלות השיפורים, או לחילופין מנהלים משא ומתן בדבר תשלום דמי פינוי חד־פעמיים עבור עזיבת הדירה.

דמי השכירות החדשים בברלין מאמירים, כתוצאה מהגידול המתמיד באוכלוסיית העיר - בקצב של 50 אלף תושבים בשנה. על פי מחקר של מכון פסטל בהנובר, קיים כיום בברלין מחסור של חצי מיליון דירות בנות השגה, והמחסור עולה בקצב של 4,500 דירות בשנה, בעיקר כתוצאה מהפסקת בנייה להשכרה החל בתחילת שנות ה-2000 על ידי הרשויות.

עיריית ברלין אמנם הקציבה עשרות מיליוני יורו להקמת דיור בר־השגה, כדי להקהות את עוקץ המחסור בדירות להשכרה, אך הדרישה לדיור בר־השגה רבה יותר. בעוד דיירים ותיקים נהנים עדיין ממחירי שכירות נוחים, דמי השכירות בחוזים חדשים האמירו בשנה שחלפה ב–9%, ושכר הדירה הממוצע המדווח הוא 8 יורו למ"ר. מחירי הדירות עצמן נסקו לממוצע של 2,471 יורו למ"ר. כוחות השוק דוחפים את ברלין ומקשים על מציאת דירה הגונה באזור טוב במחיר נוח. בשכונות המרכזיות מדווחים על עליית מחירי קרקע ששנים היו "רדומים", וקבלנים רבים נכנסו לשוק הבנייה - אך לא יהיה בכך משום מזור למבקשי הדיור בר ההשגה, מכיוון שמחיר מ"ר דירה חדשה להשכרה לא יפחת מ–10 יורו. בנוסף, המגמה של הפיכת בנייני דירות להשכרה לבית משותף שדירותיו נועדו למכירה - אף שהיא מעניקה לדיירים בבניין זכות ראשונים לקנות את הדירה שבה הם מתגוררים כשהיא מוצעת למכירה - מהווה תמריץ שלילי לשמירת מחירי השכירות הנמוכים.

הגבלת השימוש 
בדירות לאירוח

הכוח האלקטורלי של דיירים בברלין בא לידי ביטוי בחקיקה שמגינה עליהם ומאפשרת לקיים אורח חיים בעלות סבירה, אך מנגד פועלים כוחות שוק חזקים. הקואליציה החדשה בברלין כבר הגיעה להסכמות לצינון שוק הדיור: מתחילת 2015 תיכנס לתוקף חקיקה שתגביל את גובה שכר הדירה לעד 10% מעל הממוצע השכונתי. קביעת הממוצע השכונתי תגבר על הסכמת הצדדים, ותאלץ את בעלי הדירות להכפיף את שכר הדירה לתקרה המותרת - גם בהסכמי שכירות שכבר נחתמו, למעט בבניינים חדשים.

חקיקה זו מתווספת לחקיקה המגבילה את השימוש בדירות מגורים כבדירות אירוח - מגזר פעיל בעיר התיירותית, המוציא ממאגר הדירות לשכירות אלפי דירות לטובת השכרה קצרת־מועד לתיירים. גם העלאת מס הרכישה בברלין מ–4.5% לפני שנתיים ל–6% כיום, נועדה כנראה לצנן את ההתלהבות. עוד הוסכם כי החל ב–2015 לא יהיו מתווכים רשאים לגבות דמי תיווך מדיירים, אלא מבעלי דירות בלבד. כלומר, גם בברלין אין אידיליה - אם כי ניתן לראות את הרגולטור מנסה לבלום את כוחות השוק, ואלה, כפי שתואר קודם לכן, באים לידי ביטוי במחסור הגדל והולך באלפי דירות בשנה.

יש להניח כי אם היה מתקיים מצב כזה בישראל, כלכלנים היו מתריעים כי מדובר במדיניות פופוליסטית וכי כוחות השוק יגברו על הרגולטור, באמצעות יצירת שוק שחור או הגדלת המחסור בדירות. זאת, עקב אי רצונם של משקיעים חדשים להיכנס לשוק בתנאים כאלה, במקום לייצר תמריצים כמו הפחתת מס שבח במכירת בנייני דירות המושכרים לעשר שנים, פחת מואץ, ועוד פתרונות לבניית בניינים ייעודיים המיועדים להשכרה.

לבעלי בנייני הדירות בברלין יש מוטיבציה להחזיק בדירות גם כששכר הדירה נמוך: פטור מלא ממס רווחי הון עם מכירת הבניין כעבור עשר שנים, ובנוסף הגדלת היצע הדירות בבנייה על גגות הבניינים, ללא צורך בתשלום היטלי השבחה לעירייה. לדיירים, מאידך, "יש שסתום פורק לחץ" - ולאלה שאינם בעלי אמצעים וחפצים לגור בדיור בר־השגה, קיימות עדיין אופציות במטרופולין הענק ובערי הלוויין שסביבו.

תחבורה ציבורית 
יעילה ומסובסדת

"המודל הברלינאי" כולל גם מרכיב מתחום התחבורה החסר בתל אביב ובגוש דן: יכולת לחצות עשרות קילומטרים במהירות בתחבורה ציבורית מסובסדת. בעלות של 78 יורו בחודש בלבד, יכולים יותר דיירים העוברים לרבעים זולים ולערי לוויין, המחוברים על ידי מערכת רכבות יעילה עד לטווח של עשרות קילומטרים ממרכז ברלין, לנסוע בה שבעה ימים בשבוע, כמעט כל שעות היממה.

ערים קטנות ופרוורים רדומים מתעוררים באחרונה לחיים, כשתושבי ברלין, הנרתעים מעליית מחירים, מעדיפים לעבור למגורים מרוחקים וזולים, אך עם זאת נגישים למרכז ברלין לתעסוקה ובילוי. הבלוג The Needle, הסוקר את עלויות המחיה בברלין מאז 2009, מדווח כי דמי השכירות בלב העיר הם כדלקמן: באזור מיטה (המרכז היוקרתי) - 14 יורו למ"ר; ובוודינג (אזור מרכזי אך מוזנח ברובו) - 7 יורו למ"ר.

שקלול עלות המחייה החודשית ליחיד בברלין: השתתפות בשכירות משותפת, כולל חשמל וחימום - 450 יורו; תחבורה - 78 יורו; סלולר ואינטרנט - 50 יורו; מזון - 20 יורו ביום; מינוי בחדר כושר - 20 יורו. לסיכום, תקציב של 1,200–1,500 יורו לאדם בחודש מאפשר חיים סבירים בברלין, כולל ביטוח בריאות - ותקציב של 2,000 יורו בחודש כבר מבטיח חיים נוחים למדי.

הכותב הוא מנהל חברת השקעות ועורך דין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#