הניסיון בעולם מראה: פיקוח על שכירות עלול לפגוע גם בשוכרים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הניסיון בעולם מראה: פיקוח על שכירות עלול לפגוע גם בשוכרים

במדינות רבות, רגולציה נוקשה על שוק השכירות מורידה מתשואת המשקיעים, ולכן גם מהמוטיבציה שלהם לרכוש דירות להשכרה - קובע מחקר שנערך בכנסת ■ השורה התחתונה באותו מחקר היא שבמדינות רבות במערב שוק הדירות אינו חופשי לגמרי, ויש בו התערבות רגולטורית

26תגובות

האם הרגולציה שמתכנן משרד האוצר להטיל על שוק המגורים בשכירות עשויה להתברר לבסוף כבומרנג, שבמקום לסייע לשוכרי הדירות יביא דווקא לפגיעה בתנאיהם?

מחקר שערך באחרונה מרכז המחקר והמידע של הכנסת, לבקשת ח"כ סתיו שפיר (העבודה), מעלה כי על סמך הנעשה במדינות OECD - שרובן ככולן מפעילות רגולציה כלשהי על שוק השכירות - תרחיש מסוג זה הוא בהחלט סביר. "רגולציה קשוחה על יחסי שוכר־משכיר, המגנה על הדייר, עשויה להפחית (לבעל הדירה) את התשואות על השכרת הדירה, ומכאן להקטין את התמריץ שלו להשקיע בדירה", קובע המחקר. בנוסף, "ההשפעות של רגולציה על היצע הדיור ועל התמריץ של הדייר להתפנות מהדירה, עשויות להקטין את התחלופה (של הדיירים) בשוק השכירות ולצמצם את ניידות המגורים".

המחקר נערך במסגרת העבודה על הכנת הצעת החוק לשכירות הוגנת - יוזמה של חברי השדולה לשכירות הוגנת, שבה חברים בין היתר הח"כים סתיו שפיר וחיליק בר (העבודה) ואורלי לוי־אבקסיס (ישראל ביתנו). זמן קצר לאחר הצגת הצעת החוק התברר כי שר האוצר, יאיר לפיד, מתכוון לאמץ חלק מהעיקרים שהוצגו בה, ובפרט את ההצעה לחייב את משכירי הדירות להציע חוזי שכירות בני שלוש שנים לפחות, תוך הגבלת האפשרות להעלות שכר דירה בתקופה זו. בעוד שלפי חברי השדולה מדובר בהגבלה של ההעלאה ללא יותר מ–3% (נומינלית), בגרסת לפיד אמור שכר הדירה להיות צמוד למדד המחירים לצרכן למשך שלוש שנים.

BLOOMBERG

כיום נמצאת הצעת החוק בעבודה משותפת של משרדי האוצר והמשפטים, במטרה להסדיר את יחסי השוכר והמשכיר באופן שיאזן במשהו את עמדת הכוח שיש כיום למשכיר מול השוכר, ויאפשר לו לקבוע את תנאי ההתקשרות באופן כמעט בלעדי. אף שמטרה זו לכשעצמה מבורכת, מהיבט של "צדק חברתי" מעלה המחקר שערך תמיר אגמון ממרכז המידע והמחקר כי על פי תקדימים בינלאומיים, להגברת הרגולציה על משכירי הדירות יש גם השלכות נוספות, שחלקן אינן חיוביות בהכרח מבחינת השוכרים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

במחקר בחן אגמון את המדינות שבהן יש רגולציה מחמירה יחסית עם שוק שכירות מפותח - צ'כיה, גרמניה, הולנד ושוודיה; לעומת מדינות שבהן הרגולציה אינה נוקשה - פינלנד, ניו זילנד, סלובניה, בריטניה וארה"ב. לפי הממצאים, במרבית המדינות שבהן הוגבלה יכולת הבעלים להעלות שכירות בתקופת החוזה (כפי שמציעים יוזמי החוק), הוטלו הגבלות נוספות על בעלי הנכסים, כמו איסור על פינוי שוכר בתקופת חוזה.

"סיבה אפשרית לכך היא שאם הרגולציה אינה משולבת עם ההגנה על חזקה בדירה, הרי שבמקומות שבהם הדייר מקבל הגנה גבוהה יותר יחסית מהעלאות שכר הדירה, לבעלי הדירות יהיה תמריץ לפנות את הדיירים כדי להעלות את מחיר השכירות", נטען במחקר. אחד הפתרונות שימנע זאת הואשאם בעל הדירה מפנה שוכר במהלך שלוש השנים, הוא עדיין חייב לשמור על שכר דירה זהה. ואולם, הטענה המעניינת ביותר העולה מהמסמך היא כי "אין הוכחה מוצקה לכך שמחירי השכירות נמוכים יותר במדינות שבהן מונהג פיקוח קפדני יותר על השכירות". אמנם לפי המחקר, "רוב המחקרים מעלים כי בממוצע הרגולציה על השכירות פועלת במעט לטובת הדיירים, אך רגולציות אלה בקושי מיושמות".

עם זאת, "ייתכן שהרגולציה על מחירי השכירות תביא לחלוקה מחדש של ההכנסות בקרב קבוצות שוכרים שונות. כך למשל, במדינות שבהן מחירי השכירות מפוקחים, בעלי הדירות נוטים להעלות את שכר הדירה עבור שוכרים חדשים כדי לפצות את עצמם על ההפסד שנגרם להם מאי יכולתם לייקר את שכר הדירה בתקופה שבה דירתם היתה מושכרת, בשל מנגנון הפיקוח. מכאן שהרגולציה יכולה להפלות בין משקי בית המחליפים דירות לרוב לבין אלה הנשארים תקופות ארוכות באותה דירה ובשל כך נהנים מהיתרונות של הרגולציה".

עלייה של 250% 
במספר המשקיעים

למרות הקשיים שהרגולציה עלולה לעורר, בשורה התחתונה המחקר לא מטיל ספק בכך שהמצב הנוכחי - שבו ישראל נחשבת אחת המדינות שבהן שוק המגורים בשכירות הוא הכי פחות מוסדר (מתחתיה נמצאת רק פינלנד) - הוא מצב לא בריא. זאת, קובע המחקר, משום שבאף מדינה באיחוד האירופי, "שכר דירה אינו נקבע בשוק יעיל לחלוטין". כלומר רמת מחירי השכירות אינה נקבעת על ידי השוק לבדו. בישראל לעומת זאת, השוק בהחלט היה הפקטור המרכזי בקביעת המחיר. כך נוצר מצב שבו, לפי נתוני הלמ"ס, עלו מחירי השכירות בשוק החופשי ב–51.8% בממוצע בין 2006 (אז היה מחיר השכירות הממוצע כ–2,300 שקל) ל–2013 (מחיר ממוצע של כ–3,500 שקל).

אם כן, קל לראות עד כמה עשויה הגבלה של עליית מחירי השכירות ל–3% בשנה, כפי שמציעה שדולת השוכרים; או הצמדתה למדד, כפי שמציע לפיד, להשפיע דרמטית על מחירו של מוצר שהשוק קובע כי יעלה ב–7%–8% מדי שנה.

לא רק מחירי השכירות זינקו בשנים האחרונות, אלא גם מספר משקי הבית שמחזיקים ביותר מדירה אחת. בעוד שב–2007 מספרם של משקי הבית האלה הסתכם ב–51.3 אלף (2.5% מכלל משקי הבית) בתוך חמש שנים הגיע מספרם ל–178.5 אלף - עלייה של כמעט 250% במספר מחזיקי הדירות להשקעה בתוך חמש שנים.

לפי כל ההערכות, הגידול החד הזה בביקוש לדירות להשקעה היה אחד המניעים העיקריים לעליית מחירי הדירות לרכישה, שזינקו מ–2007 בקרוב ל–80%. כעת נשאלת השאלה אם רגולציה על שוק הדיור להשכרה שתגביל את התשואה האפשרית של משקיעים, תבשר גם על סוף החגיגה שלהם. אם כך יקרה, ייתכן שמבלי שהתכוונו לכך תביא הצעת החוק שיזמו שפיר, בר ולוי־אבקסיס, גם לריסון מחירי הרכישה של דירות.

תומר אפלבאום

לדברי שפיר, הניסיון של רגולציה בעולם מוכיח כי אין משמעותה בהכרח יציאת משקיעים מתחום הדיור, ואם כבר - ההפך הוא הנכון. "אנו רואים במחקרים שהזמנו שדווקא במדינות שבהן מופעלת הרגולציה החריפה ביותר, כמו גרמניה והולנד, יש גם את השיעור הגבוה ביותר של דירות להשכרה", היא אומרת. "בגרמניה מדובר במצב קיצוני ביותר, שבו החוזה מול השוכר הוא למעשה בלתי מוגבל. ועדיין, אתה מגלה שברגע שאנשים יודעים איך לשחק את המשחק ומה הכללים, הם לא מהססים לקחת בו חלק. זה רק מבסס את טענתנו, שבסופו של דבר רגולציה של שוק השכירות באה לסייע גם למשכירים ולא רק לשוכרים. כיום בישראל חוץ מהזכות 'להתחזר' במחיר, גם זכויות המשכירים לא נשמרות".

מנגד, המחקר מעלה גם כמה סימני שאלה מטרידים לגבי האפשרות שהרגולציה תפגע גם בשוכרים - למשל, בהפחתת התמריץ של הבעלים לשפץ. "ראשית, גם לשם כך דרוש הידוק של הרגולציה, כדי להגדיר מה בדיוק צריכה דירה לכלול. למשל, מים זורמים או מנעול לדלת - דברים בסיסיים שכיום יש יותר מדי דירות שאינן כוללות אותם", אומרת שפיר. "מעבר לכך, נמליץ לאוצר שלפחות בתקופה הראשונה לכניסת החוק לתוקף, המדינה תתמרץ משקיעים לשפץ את הדירות להשכרה. למשל על ידי מתן הלוואות מסובסדות של המדינה לצורך שיפוץ".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#