מי קובע אילו חנויות יהיו בקניון השכונתי - התושבים או היזם?

תושבי קרית השרון בנתניה יצאו למאבק ציבורי נגד התוכנית להקים בשכונה קניון מוזל, שבמרכזו סופרמרקט שמיועד לציבור החרדי ■ ועדת הערר המחוזית החליטה כי מכיוון שהמסחר במקום צריך לשרת את אזור התעסוקה, בבקשת ההיתר היזם צריך לציין מיהן חנויות העוגן שייפתחו בקניון

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים46

אילו סוגי חנויות מותר ואילו אסור להקים בקניון? כרגיל, החלטה זו מתקבלת אצל היזמים, על סמך הערכות וסקרים שנערכים לפי התמהילים שלדעתם מתאימים למקום. ואולם, החלטה שהתקבלה לפני חודש בוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז, בראשות עו"ד מיכל גלקין־גולן, מגבילה יזם של קניון בנתניה בסוג המסחר שהוא יכול להכניס למקום, לפחות בחנויות "העוגן" שלו.

מדובר בפרויקט שבונה חברת מגדלי נעימי שבבעלות מיקי וכרמית נעימי, בשכונת קרית השרון במזרח העיר, שכולל בניין בן ארבע קומות לתעשייה נקייה, בשטח עיקרי של 40 אלף מ"ר. בקומת הקרקע ניתן לבנות מרכז מסחרי בשטח של כ–10,000 מ"ר, מתוכם כ–2,900 מ"ר לשטחי שירות.

תוכנית הקניון נדונה בוועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה, שחבריה הניחו כי התוכנית תואמת את תוכנית המתאר המקומית שחלה במקום, ולכן אין צורך לקדמה באמצעות הליכי תוכנית חדשה. ואולם, לאחר שנעימי הצהיר כי בכוונתו להקים קניון מוזל, שבמרכזו סופרמרקט של רשת אושר עד, הפונה בעיקר לציבור החרדי, החלו תושבי האזור לארגן מאבק ציבורי נגד התוכנית.

התושבים טענו כי הדרך לאישור הקניון היתה "העברתו במסתרים" בוועדת המשנה, תוך עקיפת התושבים ומניעת האפשרות שלהם להתנגד. לדבריהם, קניון של חנויות מוזלות הפונות למגזר החרדי אינו תואם את אופי השכונה ואת צרכיה, ובנוסף תוכנית הקניון אינה כוללת כל הסדרי תחבורה שיקלו על הלחצים העתידיים על ציר התנועה המרכזי של השכונה; טענה נוספת היתה שבאופן כללי, תוכנית המתאר המקומית אינה מתירה במקום הקמת קניונים, אלא שטחי היי־טק, עם שטחי מסחר שיגבו אותם.

התנהלותם של היזם ושל ועדת המשנה המקומית רק עוררה עוד יותר את זעמם וחשדותיהם של התושבים בדיון הראשון שאמור היה להתקיים בוועדת המשנה בעניין, טענו כמה מחברי הוועדה כי התוכנית שהם מתבקשים לאשר מעולם לא הוצגה בפניהם, ולכן הנושא ירד מסדר היום. ואולם חודשיים מאוחר יותר, ביוני 2013, בישיבה של ועדת רישוי - בהרכב שכלל רק את יו"ר הוועדה ואת מהנדס העיר, פול ויטל - אושרה בקשת ההיתר בתנאים מסוימים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מכיוון שעד היום היזם לא עמד בתנאים שנקבעו, הוא לא היה רשאי להתחיל בבנייה - ובכל זאת, זה לא מנע ממגדלי נעימי להתחיל לבנות את הפרויקט בדצמבר 2013. לאחר שנציג התושבים פנה למהנדס העיר בעניין, הוציאה עיריית נתניה ליזם צו הפסקת עבודה שיפוטי. למרות הצו, המשיכה מגדלי נעימי בעבודות הבנייה - מה שהביא להוצאת צו הריסה מינהלי לקומתו הראשונה של שלד המרכז המסחרי.

לאור התנהלות היזם והוועדה, הגישו לפני כחמישה חודשים כ–220 מתושבי השכונה כתב ערר לוועדת הערר של מחוז מרכז נגד היזמים ועיריית נתניה, באמצעות עו"ד אלימלך קריסטל, שבו נטען כי החלטת ועדת הרישוי אינה חוקית: "הבקשה להיתר שהגיש היזם אינה תואמת את הוראות התוכנית, ונועדה להסוות שימוש מסחרי עצמאי ורחב - סופרמרקט בשטח של אלפי מ"ר וקניון או מרכז מסחרי, החורגים בבירור מייעוד המגרש על פי התוכנית", נטען, בין הייתר בערר.

לחזור לשפה תכנונית ברורה

שאלת החוקיות של אישור בקשת ההיתר היתה אחת השאלות המרכזיות שעמדו בפני ועדת הערר. שאלה מרכזית נוספת, בעקבות טענות התושבים שהמסחר המתוכנן אינו מתאים לשכונה, היתה איזה סוג מסחר צריך להתקיים במקום. התושבים טענו כי בתוכנית המתאר נכתב כי המסחר במקום יהיה "לשירות אזור התעסוקה" - ולכן, טענו, לא כל בית עסק יכול להיכלל בקניון.

מנגד טענה מגדלי נעימי כי הבקשה להיתר תואמת את התכנית, וכי ההתנגדות של התושבים היא "ניסיון חסר תום לב, לא חוקי ולא ראוי למניעת תחרות לגיטימית וראויה עם עסקים הממוקמים בסביבת הפרויקט". בנוגע לטענה כי שטחי המסחר נועדו לשירות אזור התעסוקה, טענה החברה כי "הפרשנות הצרה והמצמצמת שהעוררים מנסים לשוות ל'שירות אזור תעסוקה' נגועה בחוסר תום לב, סותרת לחלוטין כל היגיון כלכלי, מסחרי ותכנוני, וכל שיש בה הוא למנוע תחרות עסקית ראויה".

בדיוני ועדת הערר עלתה השאלה מהו מסחר שנועד "לשירות אזור התעסוקה" - ולמרבה המבוכה, גם מהנדס העיר וגם היועצת המשפטית של העירייה לא הצליחו להשיב על השאלה. "בעניין הזה אנחנו מבקשים את עזרת ועדת הערר, שתתן הבהרה ברורה למה הכוונה, כדי שכל הצדדים, כולל התושבים והקבלן, יחיו בוודאות", אמרה עו"ד רינת טוב כהן, שייצגה את ועדת התכנון המקומית. מהנדס העיר, ויטל, הוסיף לעניין זה: "הבעיה העיקרית כאן היא האם המסחר נחשב על־אזורי או נותן שירותים במקום - ובשאלה זו יש לנו סוג של קושי, והתשובה היא לא חד משמעית". לאור זאת, החליטה הוועדה להטיל על עיריית נתניה להגדיר בעצמה איזה סוג של מסחר יתאים להגדרת התוכנית.

לאחר כחודש, השיבה העירייה כי המסחר המותר במקום הוא לשירות אזור התעסוקה - כלומר, שירות בעל אופי מקומי אזורי. העירייה קבעה כי ניתן לקיים במקום פעילות מסחרית "בעלת אופי אזורי, שכונתי ורובעי" - כלומר, מסחר שהנגישות אליו מיועדת לתושבי האזור ולמועסקים באזור, ולא מסחר בעל אופי על־אזורי.

נשמע מסובך? ועדת הערר פישטה מעט את ההסבר: "מסחר כזה מהווה חלק מאזורי תעסוקה מודרניים ומוצלחים, כמו אזורי התעשייה ברעננה ובהרצליה, או פארק המדע ברחובות. אזורים כאלה מאפשרים השתלבות של מסחר לסוגיו, לרווחת העובדים במשרדים ולרווחת הכלל". הוועדה סתרה בכך את עמדת התושבים, שרצו שבמקום יוקם מסחר שיתאים לצורכי השכונה, וקבעה כי השטח המסחרי בפרויקט אינו מסחר שכונתי או פונקציונלי לתעשייה עצמה (כמו חנויות מפעל), אלא אלמנט מסחרי שעשוי להשתלב באופן טוב באזור של תעשייה, משרדים והיי־טק.

כחלק מההגדרה, הוועדה הגבילה את שטח הסופרמרקט ל–2,200 מ"ר, שטח שעומד בהגדרה של מסחר מקומי, וקבעה כי זהותן של חנויות "העוגן" (חנויות ששטחן גדול) וחנות הסופרמרקט הגדולה תיקבע מראש, כחלק מהאינפורמציה בהיתר הבנייה.

כפועל יוצא, קיבלה ועדת הערר את טענת התושבים כי הליכי אישור המקום בוועדת המשנה היו לקויים: "סמכותה של רשות הרישוי על פי חוק נוגעת לבקשות תואמות תוכנית בלבד, ולא אחת הבהרנו כי במקום שבו קיים ספק בנוגע להתאמה זו, יש מקום להעברת הדיון לוועדה המקומית. הדברים מקבלים משנה תוקף במקרה דנן, שבו הועלו קשיים שונים בנוגע לבקשה במסגרת ישיבת הוועדה, ואף התבקשה העלאת הנושא למליאה - אבל חרף האמור, החליטה רשות הרישוי לאשר את הבקשה".

לאור זאת, ולאור הגילוי שמגדלי נעימי הפריזה בשטחי המסחר מעל למותר, הוועדה נתנה לחברה שתי אפשרויות: האחת - לפרסם בקשה להקלה או לשימוש חורג, ולתת אפשרות לתושבים להתנגד; השנייה - להקטין את שטחי המסחר, כך שיתאמו את לשון התוכנית, וכאמור, לתת לוועדה המקומית את זהות חנויות העוגן כתנאי למתן ההיתר.

מדובר אם כן בהחלטה לא פשוטה, שבוודאי תשפיע גם על פרויקטים נוספים שמתוכננים באזור, ואולי אף על אזורי תעסוקה והיי־טק אחרים בישראל. ייתכן כי היא תגרום למתכננים ולוועדות תכנון להפסיק להשתמש במטבעות לשון ריקים, ובמקום זאת לחזור לשפה תכנונית ברורה.

פרויקט הבנייה של מגדלי נעימי בקרית השרון נתניהצילום: נמרוד גליקמן

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker