המשימה: לתקן את החוק של גולדה בשוק השכרת דירות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המשימה: לתקן את החוק של גולדה בשוק השכרת דירות

מלאכה רבה עומדת בפני קבינט הדיור כדי להסדיר את היחסים שבין משכירי דירות ושוכרים, שמתבססים על חוק שאושר לפני 43 שנים

30תגובות

ב–24 במארס אישר קבינט הדיור את רפורמת המע"מ שהציג שר האוצר, יאיר לפיד, והארץ רעשה וגעשה.

באותה ישיבה התקבלו החלטות נוספות על ידי הקבינט, אבל אלה נדחקו לקרן זווית. כך, בין היתר אישר הקבינט קידום הסדרת יחסי שוכר־משכיר בדירת מגורים. במסגרת ההחלטה, קבע הקבינט, בתוך 60 יום יפיצו שר האוצר לפיד ושרת המשפטים, ציפי לבני, תזכיר חוק שמטרתו לשפר את המסגרת החוקית הקיימת בסוגיית יחסי שוכר־משכיר. החוק המוצע, מטרתו להבטיח הגינות, סבירות וודאות ביחסים המשפטיים שבין הצדדים להסכם השכירות.

אקדים ואומר שני דברים: ראשית, מדובר בצעד חשוב מאוד עבור חלק משמעותי ביותר של הציבור בישראל, שמוצא עצמו "שחקן" בשוק השכירות - בין אם מרצון (לאור תפישת עולם כלכלית הגורסת כי שכירת נכס כלכלית יותר מרכישתו) ובין אם מחוסר ברירה (מקום שבו אין ברשותו ההון הדרוש למימון רכישה). לכן, העובדה שקבינט הדיור אינו מזניח את ציבור השוכרים, שנדחק במשך שנים לשוליים, היא בשורה טובה ומבורכת.

ושנית, לצוות שיוקם לצורך כתיבת תזכיר החוק מצפה עבודה לא קלה, שכן החקיקה בתחום השכירות הוזנחה במשך שנים רבות, וטופלה בעיקר על ידי בתי המשפט - שניסו להתוות מדיניות, אבל זו נמצאה בלתי אחידה ונטולת ודאות עבור השוכר והמשכיר גם יחד.

מיכל פתאל
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

למעשה, תחום השכירות מוסדר בחוק הקרוי "חוק השכירות והשאילה", שנחקק ב–1971 (על החוק חתומים ראש הממשלה גולדה מאיר והנשיא זלמן שז"ר). מדובר בחוק ישן, שהוראותיו נותרו כמעט ללא שינוי במשך ארבעה עשורים.

בשולי הדברים, ראוי להזכיר כי המחוקק ניסה בעבר לטפל בנושא השכירות באמצעות כמה הצעות לתיקון החוק הקיים - במיוחד בסוגיית דמי השכירות. כמה הצעות חוק הוגשו בעניין זה על ידי חברי כנסת שונים, שביקשו להוסיף לחוק מנגנון אחיד וקבוע, הקובע הגדלת דמי שכירות רק בתום שנת שכירות, ובשיעור קבוע ומוגבל (5%). הסדרת דמי השכירות תביא לריסון כוחם של בעלי הנכסים ותפחית מקרים של שרירות לב אצל בעלי נכסים, שברצותם יכולים במחי יד להגדיל את דמי השכירות בשיעור ניכר ולא פרופורציונלי - ובכך לדחוק את רגלו של השוכר מהמושכר, בלא שידרשו לתת דין וחשבון לאיש. ואולם, עם כל הכבוד לחשיבותה של הסדרת דמי השכירות, הרי שקיימות סוגיות חשובות לא פחות הדורשות הסדרה.

אנסה להאיר כאן כמה סוגיות בתחום השכירות שאינן מוסדרות דיין בחקיקה, חרף היותן משמעותיות ביותר להשגת העקרונות שאותם שרטט קבינט הדיור כמטרה.

1. בטוחות

אין להקל ראש בחשיבותן הרבה של הבטוחות כבסיס ועוגן ליצירת הוגנות וודאות בשוק השכירות. לא ברור מדוע נושא כה מהותי איננו מוסדר בחקיקה - בעוד שבחקיקה העוסקת ברכישת דירת מגורים מקבלן, הוא דווקא מוסדר היטב. לא מן הנמנע כי היעדר בטוחות מספקות גורם לבעלי הנכסים להעלות את דמי השכירות תוך גילום הסיכון בהסתבכות עם שוכר בעייתי. אין ספק כי חששו העיקרי של המשכיר הוא ממצב שבו יסרב השוכר לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות, ואף יפסיק לשלם את דמי השכירות.

תומר אפלבאום

במצב דברים זה, זקוק המשכיר לשני "גלגלי הצלה": האחד הן אותן בטוחות שיעמידו לו פיצוי בגין הנזק הכספי שנגרם לו על ידי השוכר, שמונע את השכרת הנכס לאחר (ואולי אף גרם נזקים למושכר); השני הוא הסדר חקיקתי, שיאפשר פינוי מהיר ויעיל של השוכר המבוצר במושכר.

הבטוחות הפופולריות בקרב שוכרים ומשכירים הן פיקדון כספי, ערבות אוטונומית, שטר חוב (או "צ'ק פיקדון") וכתב ערבות. מובן שחוסנה ועדיפותה של בטוחה נמדדים קודם כל במידת נזילותה - לכן, עדיף תמיד למשכיר להחזיק בידיו פיקדון כספי נזיל של השוכר, שאותו יוכל לממש בקלות רבה בשעת צרה, על פני כתב ערבות או שטר חוב המצריכים ניהול הליך משפטי ארוך ומייגע.

הנושא פרוץ לחלוטין. סוג וכמות הבטוחות, כמו גם סכומן המצטבר, משתנים מעסקת שכירות אחת לשנייה. גם אופן הארכת הבטוחות במקרה של הארכת תקופת השכירות אינו מוסדר (בית המשפט כבר קבע כי ערבותו של ערב פגה בתום תקופת השכירות הראשונה, ולא ניתן לממשה בגין תקופת השכירות המוארכת, אלא אם אישר זאת הערב מראש).

היעדר הסדרתו של נושא הבטוחות בחוק עומד לרועץ למשכיר, אך גם לשוכר - שלעתים תלוי בשרירות לבו של המשכיר, המעמיד בעניין זה דרישות בלתי סבירות.

רצוי, אם כן, לקבוע בחקיקה כי כל השכרה של נכס תלווה במתן בטוחות לבעל הנכס. יש לקבוע את זהות הבטוחות, סכומן (הריאלי), מינונן ותוקפן בעת הארכת תקופת השכירות.

2. פינוי השוכר המפר

מיכל פתאל

רבות נכתב על התופעה הכאובה הפוקדת בעלי נכסים רבים, עת שוכרי הנכסים ממאנים לפנותם בתום תקופת השכירות, ונותרים נטועים ומבוצרים בהם כאילו היו קניינם, בעוד בעלי הנכסים מנועים מלפעול - שמא תהווה פעולתם "עשיית דין עצמי". נושא זה אינו מוסדר בחקיקה באופן מיטבי.

בדצמבר 2008, נעשה ניסיון לטפל בנושא זה באמצעות תיקון תקנות סדר הדין האזרחי (פרק ט"ז 4) וקביעת מנגנון טיפול בתביעות פינוי (דיון ופסק דין תוך כ–60 יום ממועד הגשת כתב התביעה). בפועל, הליכים אלה אורכים זמן רב יותר. כך או אחרת, בהיעדר הסדרה ושיפור תחום האכיפה של צוי פינוי (מבוצע בלשכת ההוצאה לפועל באופן אטי ובלתי יעיל), אין תועלת בהסדר הקיים ויש לשאוף לשפרו באופן משמעותי.

3. יציאה מוקדמת

נושא זה, שעלול להימצא אקוטי עבור השוכר, מוסדר באופן בלתי מספק בחוק הקיים. הסכם השכירות כולל לרוב הגדרה ברורה של תקופת השכירות. ברם, לעתים נזקק השוכר לקצר את תקופת השכירות (למשל, בשל צורך דחוף לעבור להתגורר במקום אחר במקרה של חתונה, או צורך דחוף לטפל בבן משפחה). לרוב דורש המשכיר להוסיף להסכם השכירות מבעוד מועד סעיף שרירותי, המונע קיצורה של תקופת השכירות. סעיף 22 לחוק הקיים קובע כי שוכר יוכל לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיביא במקומו שוכר חלופי וכי המשכיר יוכל לסרב להשכיר את המושכר לשוכר החלופי רק מטעמים סבירים. ואולם, נראה כי אין די בהסדר הקיים, הוא נתון לפרשנויות רבות ושונות - ולכן על המחוקק לומר את דברו ולמנוע מהמשכיר לטרפד את עזיבתו המוקדמת של השוכר על ידי סירובו לקבל שוכרים חלופיים.

קיימות סוגיות נוספות וחשובות שהחוק הקיים שותק בהן, הדורשות הסדרה והתייחסות של המחוקק, כמו למשל, נושא הביטוח. לרוב נקבע כי המשכיר יהיה אחראי לבטח את המבנה המושכר, ואילו השוכר יבטח את מטלטליו. הסדר זה אינו מספק, עלול לגרור מצבים של כפל ביטוח או חסר ביטוח (האם מטלטלי המשכיר במושכר מבוטחים?) וגם שאלות לעניין אחריות צולבת.

בנושא השכרת דירות במתחמי התחדשות עירונית, יש לקבוע מנגנון המגן על שוכרי דירות בבניינים שבהם מבוצעים פרויקטי התחדשות עירונית - שכן שוכרי הדירות עלולים למצוא עצמם כלואים בפרויקט מעין זה, ללא יכולת השפעה על הפרויקט, אופיו ומשכו.

קיימים כמובן נושאים רבים נוספים הדורשים הסדרה וטיפול. מפאת קוצר היריעה לא נפרטם כאן - רק נקווה שכוונת קבינט הדיור תישא פרי, ואכן תביא לנטיעת ערכי ודאות, הוגנות וסבירות בתחום השכירות.

הכותב הוא מומחה במקרקעין, בעל משרד עורכי דין ונוטריון

עופר וקנין


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#