העירייה משמרת 
את הבניין - והתושבים משלמים את המחיר - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

העירייה משמרת 
את הבניין - והתושבים משלמים את המחיר

תוכנית השימור של עיריית ת"א סימנה כ-1,000 מבנים ברחבי העיר, אבל בעלי הנכסים בהם מתנגדים לה: "האם ראוי שהשלטון יכניס בעל נכס בעל כורחו לרשימת השימור ואז ידרוש ממנו כסף?" ■ העירייה: "גם אם הבניין מכוער ונמצא בקטלוג, הוא יקבל שווי גבוה יותר מבניין יפה שאינו בקטלוג"

20תגובות

תוכנית השימור של בתים בעלי ערך אדריכלי והיסטורי סימנה כ–1,000 מבנים ייחודיים בתל אביב, אבל היופי והעניין לציבור מלווה במחאות של בעלי הבתים. בשנים האחרונות הוגשו עשרות תביעות לירידת ערך הבתים בעקבות אישור תוכנית השימור על ידי העירייה בסכום כולל של כ–2.4 מיליארד שקל. מאידך, העירייה טוענת כי התוכנית משביחה את הנכסים ודורשת היטלי השבחה.

בין הטיעונים להשבחה נמצאים סעיפים סטנדרטיים, כמו זכויות הבנייה הנוספות שמקנה התוכנית למבני השימור. הוויכוח הוא על שווין הכספי, אבל אין ויכוח על כך שלזכויות יש ערך כלכלי. ואולם סעיף אחד גורם למחלוקת עקרונית - המיתוג. בסעיף זה נטען כי עצם הכללת הבניין בתוך רשימת השימור יוצרת לו ערך. לא מדובר בערך ההיסטורי או האדריכלי שלו, שנוצר כבר בבנייה, אלא בהכרזה על הנכס כבניין לשימור. האם עצם הכרזת הבניין כמיועד לשימור אכן מזכה את בעליו בערך כלכלי כלשהו? הוויכוח עדיין לא נפתר, והוא מתנהל בלהט בעיקר בערכאות שמאיות, בין העירייה לבעלי הבתים.

אלון רון

"האם ראוי שהשלטון יכניס בעל נכס בעל כורחו לרשימת השימור ואז ידרוש ממנו כסף על כך?", תוהה עו"ד עופר טויסטר, שמייצג בעלי נכסים שחשו מרומים כשהבניינים שבהם הדירות שבבעלותם הוכנסו לרשימת השימור של העירייה. "זו סוגיה חדשנית מאוד בדרישה שלה - האם בית לשימור ממותג באמצעות התוכנית כפי שאומרת עיריית תל אביב, או בזכות הערכים ההיסטוריים שלו, שלהם לא תרמה העירייה?"

אלון רון

כולם מסכימים על כך שיש תוספת של זכויות בנייה, כמו שאין ספק שלשמר בית כזה עולה הרבה יותר משיפוץ של בית שאינו לשימור. יש ויכוח סביב שווי הזכויות הנוספות וגובה העלויות, אבל אין ויכוח על כך שיש שווי נוסף ועלויות נוספות. "צריך להפחית אחד מהשני ולראות את המאזן בין הזכויות לפגיעה, והדבר נכון לגבי כל תוכנית", מסביר טויסטר.

תומר אפלבאום

לדבריו, "החידוש הוא במיתוג, שמקנה זכות מוחשית כלכלית. עיריית תל אביב טוענת שההכללה ברשימה מעלה את ערך הבית. זו הכרה ששווה כסף ומעלה את השווי מעבר לערך ההיסטורי־אדריכלי - והעירייה דורשת לקבל מחצית מהשווי הזה. זו פעם ראשונה במדינת ישראל שמעבר לבדיקת האלמנטים הפוגעים ומשביחים והחישוב הסטנדרטי, טוענים שעצם הכללתך בתוכנית זו השבחה. אני חושב שזו התעללות. בדרך כלל השווי עולה לא בזכות העירייה אלא בזכות מי שבנה את הבית בסגנון מיוחד. לא העירייה יצרה את זה ואין סיבה שישלמו לה היטל השבחה בגלל זה".

עופר וקנין

בעלי הנכסים הוכנסו 
לרשימה בעל כורכם

תוכנית השימור של עיריית תל אביב, תא 2650 ב', אושרה בספטמבר 2008. על פי החוק, כשמאושרת תוכנית אפשר להגיש תביעות לירידת ערך הנכסים שנפגעים ממנה עד שלוש שנים לאחר אישורה. זו הסיבה שרוב התביעות הוגשו לקראת ספטמבר 2011. הערכאה הראשונה בתיקי ירידות ערך היא שמאים מכריעים. עד כה פסקו 18 שמאים מכריעים בתיקים העוסקים בשימור, ומתוכם כ–11 פסקו שהמיתוג לא יוצר ערך נוסף ושבעה סבורים אחרת - שהכללת נכס ברשימת השימור מקנה לו ערך כלכלי נוסף.

עופר וקנין

סקירת 40 שומות מכריעות מעלה את התמונה הבאה: בסך הכל הוציאה העירייה שומות השבחה בהיקף של כ–28 מיליון שקל. בעלי הנכסים הגישו שומות נגדיות מטעמם בהיקף כולל של 796 אלף שקל. היטלי ההשבחה בשומות המכריעות הסתכמו ב–10.6 מיליון שקל בלבד - 38% מדרישת העירייה. כלומר גם שמאים מכריעים שמסכימים עם העירייה בעניין יצירת ההשבחה, סבורים כי ערכה נמוך בהרבה מהערכת העירייה.

מוטי קמחי

טויסטר טוען לבעיה נוספת בתוכנית השימור - בעיית המוסר, שכן בעלי הנכסים הוכנסו לרשימה בעל כורחם וללא אפשרות להוציא עצמם ממנה. לדבריו, זו תוכנית שלאור ההתנגדות הרבה של בעלי הנכסים, כנראה לא מיטיבה עמם. "עובדה שמאות ביקשו לצאת מהרשימה ורק אחד ביקש להצטרף לרשימה. אם התוכנית כל כך טובה זה היה צריך להיות הפוך", הוא מסביר. "בכל העולם מעודדים את את בעלי הנכסים שהוכרזו כמבנים לשימור באמצעות הטבות כמו הקלה בארנונה ומס, ואילו אצלנו מי שברשימה צריך לשלם קנס ולא נותנים לו את האפשרות לבחור להיות ברשימה ולשלם על זה, או לא. זה לא מוסרי. העירייה טוענת שהמיתוג מוסיף כ–6% לערך הנכס. בבניין שבו 12 דירות ששוויין הכולל הוא 30 מיליון שקל, מדובר ב–1.8 מיליון שקל רק עבור ההשבחה שיוצר המיתוג".

אייל טואג

בעלי בניינים שמחזיקים בנכס הם צד אחד של הסיפור. הם יכולים לשכור עורכי דין ושמאים מטעמם ולצאת למאבק, אבל ישנם גם בעלי דירות פרטיים שהם לא בהכרח אנשים בעלי אמצעים, ושמבחינה כלכלית עדיף להם לוותר מראש. "מי שמוכר דירה בבניין לשימור מקבל מהעירייה היטל השבחה על המיתוג בערך של 50 אלף שקל. ההליכים המשפטיים מסובכים ויקרים, ניהול של תיק כזה עולה עשרות אלפי שקלים, ולכן העצה שלנו למוכר היא לוותר", מסביר טויסטר.

מוטי קמחי

דנה שיחור, מנהלת מחלקת השבחה ושמאות בעיריית תל אביב, מאמינה בכל לבה בערך שיוצר המיתוג ומסבירה מדוע. לדבריה, "זה דומה לאמנות. קטלוג, שהוא מושג מעולם האספנות, הוא חוברת שבה יש רשימה סגורה של כ–1,000 בניינים שמתוכם כ–200 עם הגבלת מחירות, ולשאר יש אפשרות לבנות עליהם. הקטלוג יוצר רשימה סגורה של מבנים נדירים וחשובים. לא תהיה רשימה שנייה ולא יהיו עוד מבנים שנבנו בקום המדינה שמיועדים לשימור. אנשים מוכנים לשלם עבור מוצרים מהרשימה סגורה. זו ההתפתחות של הערך של המיתוג. אלה נכסים מקוריים ואי אפשר לבנות בניינים חדשים שדומים למקור. הם לעולם יהיה חיקוי".

מוטי מילרוד

שיחור מנסה להחדיר מושגים וערכים חדשים שכיום קשה להעריך אותם, אבל בעתיד הם יהיו מובנים מאליהם. "נושא המיתוג בישראל הוא חדשני. המדינה הוקמה בדוחק, אבל בשנים האחרונות אנחנו יוצאים מהמקום של ההישרדות ומגיעים למקום של השפע. יש שכבה שמתחילה לקבל מושג לגבי השפע, ושמתחילה להעריך את הנדירות והייחודיות של הנכסים. בערים היסטוריות באירופה השימור מקובע בחקיקה ומקבלים אותו בלי לערער עליו".

אריאל שליט

היא דוחה מכל וכל את הטענה שאנשים אוהבים את הבתים לשימור בגלל היצירה שלהם, והעירייה, בכך שקיטלגה אותם, לא יצרה שום ערך נוסף. "יש בניינים עם ערכים דומים שלא נכנסו לקטלוג של תוכנית השימור, ובגלל זה הם לעולם יהיו יוקרתיים פחות מאלה שהוכרזו לשימור. ההכרזה יוצרת את הערך המוסף", מוסיפה שיחור.

עופר וקנין

לדבריה, "את הנכסים שמוצעים למכירה המוכר מפרסם כדירה במבנה לשימור. למה שאדם יסכים לשווק או לקנות דירה בבניין כזה אם הוא רואה בה משהו לא טוב? השוק מגיב לזה שזו דירה במבנה לשימור. כשיש שני בניינים זהים שאחד מהם בקטלוג - הוא יקבל שווי גבוה יותר. חד וחלק. גם אם הבניין מכוער ונמצא בקטלוג, הוא יקבל שווי גבוה יותר מבניין יפה שאינו בקטלוג. יש היצע קטן מאוד של בניינים כאלה והמחיר שלהם עולה. זה שיעור ראשון בכלכלה. אנחנו טוענים שהמיתוג הוא חלק מהכלכליות. חלק מהתמריצים הכלכליים הם בדיוק כמו תמריצים אחרים - כמו האפשרות לבנות על הגג או לבנות מרתפים".

דניאל בר און

כדוגמה מביאה שיחור עסקה למכירת דירה בבניין לשימור ברחוב פינסקר. הדירה, בשטח של 100 מ"ר, נמכרה תמורת 6.5 מיליון שקל. "האדם שקנה את הדירה בבניין הספציפי הזה רצה דירה בבניין לשימור. זה חדש ולא כולם מעריכים את זה, אבל יש בעלי אמצעים שיודעים להעריך מוצרים לא המוניים, ולשלם עליהם יותר בשוק. הם רוצים את הבניינים מלפני קום המדינה עם הלבנים המקוריות וציורי הקיר. יבנו בתל אביב עוד עשרות אלפי יחידות דיור אבל לא יהיו עוד דירות בבניינים לשימור", מסבירה שיחור. "קשה להסביר את זה, אבל זה כמו יצירות אמנות - היופי שלהן היה קיים ביום שבו הן נוצרו, אבל הקטלוג מוסיף להם ערך".

דניאל בר און

"תמונה של פיקסו שפורסמה בקטלוג של בית סותבי'ז נמכרה ביותר מתמונה דומה שלא היתה בקטלוג?", תמה שמאי המקרקעין אלי יהל, שבבעלותו כמה בניינים לשימור והוא מייצג כ–53 בעלי נכסים בתביעות לירידת ערך בעקבות תוכנית השימור. "אני טוען שכדי להוכיח את המיתוג, העירייה צריכה לעבור משוכה שלדעתי היא עדיין לא עברה - להוכיח שבניין לשימור נמכר במחיר גבוה יותר משהיה נמכר אם לא היה נכלל ברשימה".

אייל טואג

לדבריו, "בשדרות רוטשילד יש שני בניינים צמודים. בניין אחד ברוטשילד 103, שנכלל בתוכנית השימור, והבניין שצמוד לו במספר 105 שהוא בניין לשימור בתוך תוכנית רובע לב העיר (חמש תוכניות שאושרו בין 1990 ל–1994 שהוסיפו שתי קומות וחצי לבניינים ברובע לב העיר, וקבעו ש–500 מתוכם הם בניינים לשימור). האם יש קונה שישלם יותר כסף עבור הבניין ב–103?

"האמת טמונה בדבר אחד - אם המיתוג שווה כסף, למה כולם רוצים לצאת מרשימת השימור? אני טוען שאין מיתוג, ואם היה כולם היו רוצים להיות בפנים - אבל בפועל, השימור עולה הרבה מאוד כסף, ומי שצריכים לשלם את זה הם בעלי הבתים. אני חושב שצריך לשמר רק 300 בניינים שמוכרזים כבניינים לשימור מחמיר (בניינים שאי אשפר להוסיף להם בנייה, אבל את זכויות הבנייה הנוספות אפשר לנייד ולממש במגרש אחר)".

מבחינת יהל, צריך להוציא את המבנים מהמעטפת המגינה של תוכנית השימור - גם במחיר שהם ייהרסו על ידי בעליהם. "אני הגשתי תביעות נגד העירייה עבור 53 בניינים, בסכום של 630 מיליון שקל, בגין ירידת ערך שיוצרת התוכנית. כיום אני מוסמך לחתום על ויתור על כל התביעות אם יוציאו את הבניינים מהקטלוג. אני לא מכיר עוד תוכניות משביחות שאנשים רוצים לצאת מהן".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם