"יש לי בכיס דירה זולה הרבה יותר מדירת קבלן, גם אם תוסיף לחישוב פטור ממע"מ" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"יש לי בכיס דירה זולה הרבה יותר מדירת קבלן, גם אם תוסיף לחישוב פטור ממע"מ"

מחירי השיא בשוק הדירות הפכו את 
עמותות הבנייה לאופציה היחידה האפשרית מבחינת רבים מרוכשי הדירות למרות חוסר ודאות לגבי זמן ועלות הבנייה ■ האם הצעדים להורדת מחירי הדיור על רוכשי דירות מקבלן בלבד תחסל את נתיב הרכישה הזה? ■ מוסף נדל"ן פסח 2014

24תגובות

איפה ניתן לרכוש כיום דירת ארבעה חדרים חדשה ב–700 אלף שקל? אם אתם זוגות צעירים ששואפים לרכוש דירה ודואגים להתעדכן במחירי הפרויקטים, אתם בוודאי יודעים את התשובה: בשום מקום. גם במעט הערים שעוד הציעו דירות במחירים כאלה ב–2012, כמו שדרות או עפולה, האמירו מאז המחירים וכיום הם כ–750 אלף שקל בממוצע. אם במקרה הדירה שאתם מחפשים נמצאת מעט קרוב יותר לאזורי הביקוש, במרחב הידוע בכינוי "גדרה־חדרה", אזי רמת מחירים שכזו כבר נחשבת מדע בדיוני של ממש.

למרות זאת, מראשית 2013 הצליחו אלפי משקי בית לרכוש דירות גם בשולי אזורי הביקוש, בדיוק בטווח המחירים הזה. או, אם להיות מדויק יותר, מסוף 2012 רכשו אלפי משקי בית קרקעות שעליהן ייבנו דירות בעלות כוללת של כ–700 אלף שקל. אלה התאגדו במסגרת עמותות הבנייה - קבוצות מאורגנות של משקי בית הניגשות יחד למכרזי רשות מקרקעי ישראל, מגישות הצעות מתחרות לאלה של יזמי הבנייה, ובמקרים מתרבים והולכים - זוכות. מאז ינואר 2013 רכשו עמותות הבנייה קרקעות עבור אלפי יחידות דיור ברחבי המדינה, כשבכל אתר ואתר אומדני עלות בניית הדירות הם 150–200 אלף שקל בממוצע פחות ממחירי השיווק המינימליים של הקבלנים.

כך למשל בעיר החדשה חריש, החלו אומדני העלות ב–630 אלף שקל לדירת ארבעה חדרים באחת העמותות, וב–690 אלף שקל בעמותה אחרת. באותו המתחם משווקים כיום יזמים דירות ארבעה חדרים 
ב–820–830 אלף שקל ומעלה. במתחם התחנה בקרית מלאכי זכו ארבע עמותות גם כן במרבית הקרקע, כשאומדן העלות הממוצע לבניית הדירות הוא כ–700 אלף שקל לדירה, כשהיזמים המתחרים משווקים הדירות ב–850 אלף שקל ומעלה. בשנה וחצי האחרונות הצליחו עמותות לזכות במכרזי הרשות גם בלב אזורי הביקוש, כמו שכונת הר חומה בירושלים, מודיעין ורחובות, כשבכל המקרים אומדני העלות נמוכים משמעותית ממחירי הדירות המקבילות מיזמים.

"20% פחות ממחיר השוק"

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בקיץ האחרון פירסמה חברת מינהל מגורים ישראל מודעות בדבר ארגון עמותת בנייה במודיעין, לפי אומדני עלות של 1.21 מיליון שקל לדירות ארבעה חדרים, ו–1.51 מיליון שקל לדירות חמישה חדרים. אלה מחירים חלומיים ביחס לרמות המחירים בעיר, שהן 1.5–1.6 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים וכ–1.8 לדירת חמישה חדרים. המודעות משכו את תשומת לבו של משה בן שטרית, כלכלן ואיש מחשבים המתגורר זה כמה שנים בשכירות במודיעין עם משפחתו, אך נמנע מלרכוש דירה בשל רמות המחירים הגבוהות.

קבוצת רכישה במודיעין, בשטח שבו אמור להיבנות הפרויקט שלה
גיל כהן-מגן גיל כהן מגן

"ההתמחות שלי ככלכלן היא במציאת עיוותי מחירים. ב–2008 התחלנו לחפש דירה ואמרתי לאשתי שלא יכול להיות שדירה בנווה מונוסון תעלה בדיוק כמו דירה במערב ניו יורק. אחרי המחאה החברתית ב–2011 המתנו כמו כולם לפתרונות של הממשלה, שמענו שכל הזמן מדברים על תוכניות כאלה ואחרות - ובפועל שום דבר לא זז".

אלא שאז כאמור נחשפה משפחת בן שטרית לפרסומים בדבר הקמת עמותת בנייה לפי אומדן עלות הנמוך ב–20% ממחירי השוק, ומשם הדרך לרישום והצטרפות היתה קצרה. כיום נמצאת העמותה, קייזר דרום, בהליכים לקראת קבלת היתרי בנייה ל–11 בניינים בני 66 דירות בסך הכל, לאחר שבמכרז שנערך באוגוסט 2013 זכתה בקרקע לפי שווי של כמעט חצי מיליון שקל ליחידה - מחיר שנחשב גבוה אפילו ביחס למודיעין. אלא שלמרות העלות הגבוהה, עדיין צפויה העלות הכוללת של הדירות שייבנו בפרויקט להיות נמוכה משמעותית ממחירי דירות קבלן בשכונה.

בן שטרית, שנבחר לראשות מועצת העמותה - ועד מנהל מטעם הרוכשים שמוביל את הפרויקט עם חברת הניהול - אינו מצטער לרגע. לדבריו, "יש לי כיום בכיס דירה זולה הרבה יותר מדירת קבלן, גם אם תוסיף לחישוב את כל ההטבות המתוכננות על ידי הממשלה כמו הפטור ממע"מ, וזה אחרי שרכשנו את הקרקע במחירי שיא. אז למה שהמדינה, שכבר הרבה מאוד זמן מנסה להביא לירידת מחירים, לא תחליט שהיא מפתחת את הנתיב הזה? כאן אין מקרים של יזמים שיושבים על הקרקע כדי לחכות לעליות שווי. האינטרס של עמותת הרכישה הוא אותו האינטרס של המדינה - שהבניין יעמוד כמה שיותר מהר".

גם דודי בורש, בעל משרד תיווך בלוד המתגורר עם אשתו ובנו במושב צפריה, הגיע אל עמותות הבנייה בעקבות מחירי הדיור המאמירים, ולאחר שאחותו ומשפחתה לקחו חלק בעמותה שזכתה בקרקע במודיעין. "מצא חן בעיני המהלך הזה, ראיתי שעומדים להתפרסם מכרזים בקרית מלאכי והחלטתי לארגן עמותה שתתמודד". בניגוד לבן משה, שחבר לעמותה קיימת, פעל בורש כדי להקים עמותת רוכשים חדשה, וחבר לשם כך לחברת הניהול באמונה, המנהלת כיום מספר רב של עמותות. בדצמבר האחרון זכתה העמותה שהקים בורש בקרקע לבניית 41 
דירות במתחם המחנה בעיר תמורת 1.23 מיליון שקל בלבד (שווי של 30 אלף שקל לקרקע לדירה). בסך הכל מתוך שבעה מגרשים ששיווקה רכשות מקרקעי ישראל באותו המתחם, זכו עמותות בארבעה, חברות יזמיות בשתיים ובאחד המתחמים המכרז נכשל. כמו בן שטרית, גם בורש מעיד על פערים גבוהים ברמות המחיר בין אומדן עלות הבנייה של העמותות לדירות הנמכרות בפרויקטים יזמיים בעיר.

עלות נוספת מעבר לאומדן

כאן המקום להרחיב מעט על היישות הקרויה עמותת בנייה, ולהסביר מה זו בעצם החיה הזו. רבים נוטים להתבלבל בין עמותות בנייה לקבוצות רכישה, ובצדק, שכן מבחינה מהותית מדובר באותו רעיון - קבוצת רוכשים שחותמת על הסכם שיתוף ויוצאת יחד למיזם נדל"ן שבסוף יניב דירה (או יותר, בהתאם לחלק היחסי בהשקעה) לכל אחד מהחברים. זאת תוך ויתור על חברה יזמית וחיסכון של הקופון שזו גוזרת.

ובכל זאת, יש כמה הבדלים. ראשית, בניגוד לקבוצות רכישה, העמותות נבנות ומנוהלות בהתאם לתכתיב קפדני שמחייבת רשות מקרקעי ישראל, כדי שיוכלו להתמודד במכרזים על קרקעות מדינה. בין היתר, מחויבת העמותה להיות מנוהלת על ידי מועצה נבחרת מבין חבריה, שהיא הסמכות הבלעדית לחתימה על חוזים מול ספקים, יועצים וכו', וכן להעמיד מתוכה ועדת ביקורת פנימית בראשות רואה חשבון, שתפקח על עבודת המועצה. זאת בניגוד לקבוצות, המנוהלות לא פעם על ידי גוף עסקי לכל דבר ועניין, ללא השתתפות פעילה של הרוכשים בניהול.

לדברי ישראל זעירא, מנכ"ל באמונה, עמותות הבנייה היו כלי מקובל להקמת שכונות מאמצע שנות ה–90, בעיקר בציבור החרדי, אך מאז המחאה החברתית חוו רנסנס חוצה מגזרים והגיעו גם לציבור החילוני. לטענתו, "העמותות חזרו לקראת סוף הקדנציה של אריאל אטיאס כשר שיכון, כשהיה לחץ ציבורי להוריד את מחירי הדיור. אנשים חיפשו פתרונות להוזלת המחיר, וזה היה אחד מהם. זה גם הוכיח את עצמו - ההפחתה הממוצעת העלות היא של 10%–20% לעומת קבלן".

גם עו"ד עופר אבן ממשרד הורוביץ, אבן, אוזן ושות' מזהה את פריחת העמותות עם הלכי הרוח שיצרה המחאה. "היא הביאה אנשים, גם במגזר החילוני, לנסות להתארגן ביחד, ולחתוך מהמעגל את המידל־מן - זה שגוזר רווח מעבר למחיר הקרקע, כלומר היזם", הוא מסביר. באשר להבדל לעומת קבוצות רכישה, הוא אומר כי "ההבדל העיקרי הוא בנושא הרווח. בקבוצת רכישה יש גורם המארגן את הרוכשים, תמורת רווח מסוים ממחיר הקרקע. העמותות הן קואופרטיב, שלמעשה לא אמור לשאת בהוצאות נוספות מעבר לתקורות".

ואולם אמירה זו היא רק חצי מדויקת. הקמת פרויקט מורכב כמו מתחם מגורים מצריכה רמת מקצועיות גבוהה, וכמעט לכל עמותת בנייה יש חברת ניהול, שבמקרים רבים היא זו שאחראית להקמתה. הניהול כמובן אינו נעשה בחינם אלא תמורת סכום כלשהו, שבמקרים מסוימים עשוי להגיע אף ל–7%–8% מעלות הפרויקט כולו. במציאות זו, תלויה הצלחת הפרויקט וכן העמידה באומדן המחיר ההתחלתי, במקצועיות וביושרה של חברת הניהול.

נושא זה מוביל באופן טבעי לחסרונות הנלווים לרכישת דירה באמצעות עמותה, וכאלה יש - ואפילו לא מעט. "המינוס הבולט הוא שאף אחד לא מתחייב בפניך על זמן או מחיר", אומר בורש, "זה סיכון שאתה לוקח. לכן יש חשיבות רבה לשאלה עם מי אתה עובד. אם אתה הולך דרך חברה עם ניסיון ויכולת מוכחת, אתה כמובן מקטין את הסיכון". לדברי בורש, דווקא העובדה שהקהל הטבעי של העמותות הוא רוכשי דירה ראשונה בעלי יכולת כלכלית מוגבלת, הופכת את אלמנט אי הוודאות לחיסרון שאין להקל בו ראש.

דוגמא לכך מספק בן שטרית, שבאחרונה הזמינה העמותה בראשותו הערכת עלות (דו"ח אפס) ממשרד שמאים, שהעלה כי העלויות האמיתיות של כל חבר העמותה צפויות להיות גבוהות ב–50–100 אלף שקל מהאומדן הראשוני שהוצג. מדובר אמנם עדיין במחיר סופי נמוך משמעותית מאשר ברכישת דירה מיזם, אך גם כזה שעלול לגרום קשיים לרוכשים שהסתמכו על האומדן הראשוני.

"מדובר בסך הכל בגוף שיודע את העבודה. גוף מקצועי", אומר בן שטרית על חברת הניהול. "עם זאת, אם הייתי יודע כיום מה שידעתי לפני חצי שנה הייתי מתנהל מולו קצת אחרת. בסופו של דבר יש ניגוד עניינים מובנה בין העמותה וחברת הניהול: האינטרס שלהם הוא לגמור את הבנייה כמה שיותר מהר, בעוד שהאינטרס שלנו הוא לעצור לפעמים ולבדוק את הדברים קצת יותר ביסודיות כדי לוודא שאין תוספת עלות".

זעירא מסכים שלא תמיד יש זהות אינטרסים בין העמותה לחברת הניהול, אך אינו רואה בכך בעיה מהותית. "האינטרס הראשי הוא להביא את הפרויקט לסיום במהירות - וכאן יש זהות אינטרסים", הוא אומר. "האינטרס השני הוא צמצום עלויות, וכאן אפשר להתווכח עד כמה מדובר באינטרס משותף. אם מנהל עמותה יגמור בפער של יותר מ–2%–3% לעומת האומדן הראשוני שלו, לשם שלו ייגרם נזק, ולכן לא כדאי לו לנפח עלויות. זה אינטרס חשוב יותר מעוד כמה שקלים".

בנק ישראל מקשה

חיסרון נוסף מגיע מכיוון אחר לחלוטין - תחום המימון. בנושא זה מפנים חברי העמותות אצבע מאשימה בעיקר כלפי בנק ישראל. "בנק ישראל מחייב את הבנקים 'להשכיב' הון עצמי בשווי כל הלוואה שניתנת לחברי העמותות - מה שבאופן טבעי מגדיל את עלויות המימון של כלל החברים", טוען בן שטרית. "בלקיחת המשכנתא למשל, דורשים מאתנו ריביות מטורפות. אנחנו מקבלים הצעות לריבית של פריים פלוס 2.5%, בזמן שמשכנתא רגילה היא פריים מינוס 1%. דירה כמו שלי זו עלות מימון נוספת של כ–100 אלף שקל שהולכים ישר לבנקים".

אילוץ נוסף של חברי עמותות הוא מגבלות מחמירות יותר על היקף ההלוואה האפשרי. כך למשל, בעוד שזוג צעיר שרוכש מקבלן רשאי להעמיד הון עצמי מינימלי בהיקף של 25% מסך שווי הנכס, נאלצים רוכשי דירה במסגרת עמותה להעמיד הון עצמי של 35%. "נוצר פה יתרון למי שבא עם הרבה כסף מהבית, עם כמה שפחות מימון", מספר 
בן שטרית.

ואולם את המינוס הגדול ביותר כיום להצטרפות לעמותת רכישה יצרה בשבועות האחרונים הממשלה, בשורת הצעדים שהיא נוקטת להוזלת מחירי הדיור, שלטענת העמותות מכוונים להיטיב באופן בלעדי עם רוכשי דירות מקבלן. לטענת זעירא, בצעדים אלה יש כדי לחסל את נתיב עמותות הבנייה לחלוטין.

"אנחנו בעד מע"מ 0%. זה צעד נכון", אומר זעירא. "אבל אם מבטלים את המע"מ, יש להחיל את ההטבה על כלל הרוכשים ולא על קבוצת האינטרס של הקבלנים בלבד. החוק חייב להיות מנוסח כך שכל רוכש יחול עליו מע"מ 0% - בין אם הוא רוכש מקבלן ובין אם במסגרת עמותה. כיום הרוכשים במסגרת העמותות משלמים מע"מ מלא על הקרקע ועל הבנייה - שני רכיבי העלות הגדולים ביותר של דירה".

לדברי בן שטרית, "מתייחסים אלינו כאילו אנחנו יזמים, אבל אנחנו רוכשי דירות לכל דבר. אם המדינה תדע למסד עוד יותר את הערוץ של עמותות הרכישה, היא תשיג את המטרה של הורדת המחירים, בלי שהיא צריכה להסתמך על הטובות של הקבלנים. אדרבא - החלת ההטבה על רוכשי עמותה מבטיחה שההטבה מגיעה ישירות לרוכש, בלי שגורם ביניים יגלגל חלק מההטבה לכיסו, ובלי צורך במנגנוני פיקוח מסובכים על העלאות מחיר מצד יזמים".

בימים האחרונים החלה התארגנות של מנהלי עמותות בנייה וקבוצות רכישה כדי לוודא את הכללתם בהטבה. לדברי זעירא, מראשי ההתארגנות - אם מאמצי ההידברות לא יישאו פרי, ייתכן שייפנו לבג"ץ.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#