בית או משרד

האם פינוי משרדים מדירות בת"א יפתור את בעיית הדיור?

עיריית תל אביב מתכננת ליצור כך דירות נוספות שיהיו זמינות למגורים, אך לפי רישומי הארנונה שלה מדובר ב-1,150 דירות בלבד

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים31
רז סמולסקי

השבוע שהיא מתכוונת לפעול לפינוי דירות מגורים המשמשות כמשרדים, קליניקות של רופאים ושימושים אחרים שאינם מגורים. המדיניות הזו היא אחת התשובות של העירייה למצוקת הדיור, אבל היא מעוררת שוב את התחרות הקיימת על משאב הקרקע היקר - האם כדאי יותר לייעד אותו למגורים או לעסקים.

בעירייה יש רק הערכות לגבי מספר הדירות שמשמשות משרדים. לפי נתוני הארנונה יש 1,150 (בקומה ראשונה ומעלה), 71% מהן משמשות למשרדים, 17% לשירותים כמו קליניקות רופאים, 6% למסחר, 5% לתעשייה ומלאכה ו–1% למחסנים. מדובר בדירות שמשלמות ארנונה של עסקים. יש להניח שיש דירות שהארנונה עבורן היא בתעריף מגורים אך משמשות לעסקים.

עיריית תל אביב מסרה כי "פעילות זו היא חלק מהתוכנית העירונית למציאת פתרונות להגדלת היצע הדיור בעיר, הכוללת הקמת דיור בר־השגה, חלוקת מלגות דיור לסטודנטים, הקמת אלפי חדרי מעונות לסטודנטים, עידוד בניית דירות קטנות והעלאת הארנונה על דירות ריקות. עיריית תל אביב־יפו מעודדת עירוב שימושים בעיר גם באזורי מגורים - בעיקר בקומות הקרקע ובקומות המרתף. עם זאת, על פי מדיניות העירייה ובשל הרצון לשמור על היצע המגורים האיכותי בעיר, על דירות המגורים בקומות עליונות לשמש לייעודן המקורי".

בשנים האחרונות דובר רבות על אלפי הדירות שמשמשות עורכי דין, רופאים ועוד, שיכולות לתת מענה מסוים למצוקת הדיור של הצעירים בעיר. ואולם הנתון שמתפרסם כעת מאכזב מעט. בסך הכל מדובר על 1,150 יחידות ש–750 דירות מהן מצויות במרכז העיר. בכל העיר יש כ–190 אלף דירות, כך שמדובר ב–0.6% מהן.

מנתוני אתר yad2 עולה כי ב–2011 פורסמו באתר כ–28.9 דירות להשכרה, ב–2012 כמעט 30 אלף דירות ואילו ב–2013 הגיע המספר ל–35 אלף דירות. בינואר ופברואר 2014 הגיע המספר ל–6,000 דירות. מינואר 2013 פורסמו מדי חודש 2,930 דירות בממוצע. אם אלה הנתונים - 1,150 דירות נוספות אולי יוסיפו, אך זו תוספת שבטלה בשישים במונחים שנתיים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"זה מספר ראשוני שידוע לנו רק דרך הארנונה. ייתכן כי יהיו עוד מקומות שנגלה לאורך הזמן. אין לזה פוטנציאל של מספר דומיננטי שיוריד את מחירי הדירות, אבל זה יפתור חלק מהבעיה", משיב עודד גבולי, מהנדס העיר תל אביב־יפו. "מדובר רק על צעד אחד מתוך כמה תוכניות להגדלת היצע הדיור שיש לנו, כמו הגדלת כמות היחידות להשכרה, יחידות לדיור בר־השגה בתוכניות שונות של יזמים פרטיים, והקטנת גודל הדירות - שזה לא מובן מאליו".

אכיפת שימוש למגורים תיעשה רק בדירות מקומה ראשונה ומעלה, כלומר דירות קרקע ובקומת מרתף יוכלו להמשיך לשמש בתי עסק ודירות שיש להן היתר לשימוש חורג - היתר שמאפשר לעשות בהן לשימוש שאינו מגורים - יוכלו להמשיך לפעול כעסקים. אכיפת המדיניות החדשה עליהן היתה בקלות מכפילה את מספר הדירות החדשות שייכנסו למעגל המגורים, שכן רוב בתי העסק פועלים כיום כבר בקומות התחתונות.

גבולי משיב על כך: "לא הכי נעים לגור בדירת קרקע שפונה לרחוב. יש בעיה של בטיחות, פחות פרטיות וחשיפה לרחוב. אני חושב שלגור בדירת קרקע זה נהדר אבל יותר נעים בדירה אחורית ולא כזו שפונה לרחוב. זו סיבה אחת שבגללה איפשרנו לעסקים לפעול בקומות התחתונות. הסיבה השנייה היא שאנחנו מאוד בעד עירוב שימושים - זה נותן חיים לרחוב ומוסיף לו עניין, ואנחנו חושבים שזה נכון לקיים מגורים לצד עסקים. זה נכון שתהיה מכולת או מרפאת שיניים ליד הבית, זה נוח שהשירותים האלה נמצאים קרוב לבית".

הביקורת על כך שזו מדיניות כמעט חסרת חשיבות מתיישבת עם הטענה שבעיריית תל אביב, כמו בערים אחרות, אין רצון אמיתי להגדיל את מספר הדירות. הארנונה מעסקים גבוהה יותר (346 שקל למ"ר לעומת 
47–80 שקל למ"ר בדירת מגורים - תלוי בשנת הבנייה של הבניין שבו היא נמצאת), והשירותים העירוניים שצריך לספק לעסקים הם מינימליים לעומת אלא שדורשים התושבים. הטענה הזו באה לידי ביטוי בתוכנית המתאר של תל אביב, שמבקשת להגדיל עד 2025 את מספרי הדירות בעיר ב–30 אלף יחידות בלבד.

"זו שטות מוחלטת", משיב גבולי. "בתוכנית המתאר ביקשתי להגדיל את מספר הדירות. זה נמצא בשלב ההתנגדויות בוועדה המחוזית ואני משוכנע שזה יתקבל. את התוכנית הזו הפקדנו לפני כשנתיים, ועכשיו גילינו שאפשר לשפר אותה בעזרת כמות יחידות דיור גדולה יותר (גבולי ביקש להגדיל את מספר יחידות הדיור ב–60–90 אלף, ר"ס).

"הבעיה של מספר הדירות אינה ממש הבעיה. בתל אביב יש 40–70 אלף דירות שמחר אפשר להוציא להן היתר או נמצאות בתכנון מתקדם. יש בעיות של התנגדויות, חילוקי דעות של בעלי קרקע וכו'. עד היום היו 500 בקשות לתמ"א 38 בעיר שיכלו להוסיף מאות ואלפי יחידות. הוצאנו היתרים ל–90 פרויקטים בלבד. רוב הבקשות נעצרו בעקבות התנגדויות של שכנים. דברים לא מתממשים וזה לא תלוי רק בנו".

תופעת לוואי נוספת של מדיניות זו היא שבעלי עסקים קטנים יצטרכו למצוא מיקומים אחרים. לדברי המתווך הרצל פטל, הבעלים של משרד פטל נכסים בתל אביב, מדובר בבעיה שהפתרון לה אינו פשוט. "באזור של בית המשפט למשל (רחוב שאול המלך, ר"ס), יש רק מגדלי משרדים שהשכירות בהם גבוהה יותר מדירה, יש דמי ניהול ומעל לכל גם אין שטחים קטנים להשכרה. עורך דין יכול להסתפק בדירת 40–50 מ"ר, אבל במגדלים בדרך כלל משכירים חצאי קומות לכל הפחות".

ג'קי מוקמל, מנכ"ל משותף ויו"ר מאן נכסים, סבור כי המדיניות של העירייה "טובה אבל לא מספיקה. היא תפתור בעיית מגורים חלקית של 1,150 יחידות דיור". בניגוד לפטל, הוא חושב שצריך לאכוף ברצינות את מדיניות הפינוי של עסקים מתוך דירות מגורים.

"העירייה צריכה לבדוק אם יש חלופות לקליניקות ולמשרדים. לדעתי יש מספיק - הקליניקות יכולות לשבת במתחמים מסחריים ובמשרדים. במקומות כאלה יש פתרון של חנייה ואחזקה, ויש תחבורה ציבורית ונגישות טובה יותר. ברגע שיש מצוקת דיור, בנייני מגורים צריכים לשמש למגורים ולא להיות אלטרנטיבה למשרדים", טוען מוקמל. "יש מספיק בניינים שאפשר להפוך אותם לקליניקות. והן רק ההתחלה - יש בעלי מקצועות חופשיים ואחרי זה יש גם סטארט־אפים שיושבים בדירות".

מוקמל אינו רואה מחסור כלשהו בשטחי משרדים קטנים או זולים. לדבריו, "יש בנייני משרדים שייתנו מענה גם ל–50 מ"ר ויש מקומות זולים ב–60 וב–70 שקל למ"ר. עורכי דין יכולים להתחבר ולקחת משרדים ביחד. לא צריך לגרום לזוג צעיר לשלם שכר דירה גבוה כי יש עורך דין שרוצה שם את המשרד שלו".

בניין אל על ברחוב בן יהודה בתל אביבצילום: עופר וקנין

למוקמל יש הצעה קיצונית אף יותר: להסב בנייני משרדים ישנים למגורים. "העירייה צריכה לאפשר לקחת בניין שנבנה בשנות ה–70 או ה–80 ולתת לבעלים לשפץ אותו על חשבונו, ובתמורה לתת לו להפוך את הבניין לכזה שמשמש למגורים, או למחול על הארנונה לתקופה מסוימת". לדבריו, הוא פנה עם ההצעה לבכירים בעירייה, שם לא היו מוכנים לשמוע על כך.

לדבריו, "בית כלל ברחוב דרויאנוב למשל, הוא בניין ישן שאף אחד לא רוצה לעשות בו כלום, והוא מושכר בלא יותר 45–50 שקל למ"ר, בזמן שבמקומות אחרים בתל אביב משלמים 90 שקל למ"ר. אלה בניינים לא מודרניים ובעלי הנכס מורידים בהם את שכר הדירה רק כדי לאכלסם ולא לשלם ארנונה". דוגמאות נוספות יש לו בשפע: "בית הטקסטיל, במרכז המסחר על קו החוף, נבנה לחברות הטקסטיל. כשהן קרסו התחילו להשכיר אותו למשרדים, ואחר כך למגורים. יש בניין ברחוב יצחק שדה 34, בניינים ברחוב המסגר ועוד".

מצד אחד אתה אומר שהמשרדים שיפונו מדירות המגורים יכולים לעבור לבניינים ישנים, ומצד שני אתה סותר את זה כשאתה אומר שצריך להפוך את הבניינים הישנים והזולים לבנייני מגורים.

"לא עושים את הפעולה הזו מתוך גחמה. צריך לעשות סקר שוק מדויק ולראות איפה הבעיה. אם חסרים משרדים ברחוב דרויאנוב, אז שם להשאיר את המשרדים. אם צריך משרדים זולים, צריך לתת פתרונות. אבל יש בניינים אחרים שאותם אפשר להפוך לבנייני מגורים. צריך לבדוק את הביקוש בכל אזור".

בעיה נוספת בתוכנית הזו היא שינוי הייעוד של הקרקע, שהוא תהליך ארוך וממושך.

"זה לוקח הרבה זמן בגלל המשא ומתן מול העירייה. היא לא צריכה ללכת לוועדה מחוזית - אלא יכולה לבנות הליך לשינוי ייעוד מהיר".

גבולי מכיר את הרעיון להפוך בנייני משרדים ישנים למגורים, אבל הוא ספקן לגבי ההיתכנות של מדיניות שכזו. "את בית אל על ברחוב בן יהודה היינו מוכנים להפוך לבניין מגורים, אבל זה בניין פרטי וזה לא תלוי בנו. להפוך בנייני משרדים למגורים זה בטל בשישים לעומת מה שאפשר לתת במגרשים ריקים. יש פוטנציאל אדיר של תוכניות ומגרשים לאלפי יחידות דיור, ושם אנחנו משקיעים את 
המאמצים".

בית הטקסטיל בדרום הטיילת בתל אביב

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker