חמישה מיתוסים על שכר דירה

הדיון הכללי בנושאי נדל"ן בישראל בחוסר הבנה פיננסית ובמידע שגוי

רותם שטרקמן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רותם שטרקמן

יאיר לפיד המליץ השבוע לזוגות הצעירים לא לקנות דירה השנה, כי "המחירים הולכים לרדת". בדומה לשאר הבטחותיו של שר האוצר, גם על זאת לא ניתן לדעת אם תתממש. מה שברור הוא שמגורים בשכירות נתפשים בישראל באופן שלילי - בלי סיבה מספיק טובה. זה מצטרף לדיון הכללי בנושאי נדל"ן בישראל, שמלווה בסיסמאות, בקלישאות, בחוסר הבנה פיננסית ובמידע שגוי. להלן חמישה מיתוסים על השכרת הדירות.

1. "לשלם שכר דירה זה לזרוק 
כסף. הייתי משלם את אותו סכום על משכנתא, ובסיומה היה נשאר לי נכס ביד"

באופן גס, ניתן לומר ששכר דירה מייצג רק את התשואה על הנכס - כלומר את הריבית, ולא את הקרן. לכן, אם משווים את שכר הדירה לתשלום משכנתא, צריך להתייחס רק לחלק הריבית. כך שלמעשה, אין הבדל בין שכר דירה למשכנתא - משכנתא תהיה פשוט יותר גבוהה, שכן היא תכלול ריבית + קרן. לכאורה, אפילו אם אתה מתגורר בדירה משלך (ללא משכנתא), אתה משלם שכר דירה (רעיוני), שכן לו לא היית גר בה - היית יכול להשכיר אותה לאחרים.

במשך עשרות שנים, שכר הדירה בישראל נתן דווקא תשואה נמוכה מדי בהשוואה להשקעות אחרות ברמת סיכון דומה. מבחינה זו, מי שהחזיק דירה - הפסיד. אבל מכיוון שהמחירים עלו מאוד בעשור האחרון, בעלי הדירות הרוויחו והשוכרים הפסידו.

מאות אלפי אנשים בישראל הרוויחו. זוהי תופעה שבוודאי מעצבנת את מי שלא רכש דירה, ובצדק, אבל היא יכולה להיות מקרית. פעמים רבות, ההשוואה שגויה, גם מכיוון שאנשים שגרים בשכירות מתגוררים בדרך כלל בדירות יקרות יותר מאלה שהיו יכולים לרכוש לעצמם. במובן זה, חיים בשכירות מאפשרים לאנשים לגור במקומות שלא היו מגיעים אליהם אילו היו צריכים לרכוש את אותן דירות - לא בגלל מחיר הדירות ולא בגלל חוסר בהון עצמי.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כל זה לא אומר לנו אם כדאי לרכוש דירה עכשיו במקום לגור בשכירות. ייתכן שלפיד צודק - ועדיף לחכות.

צילום: גטי אימג`ס

2. "שוק השכירות הוא ג'ונגל. בעלי הדירות הם חזירים"

בעלי דירות הם לא בני עם אחר. הם לא אנשים רעים וגם לא טייקונים. הם בסך הכל אנשים שיש להם נכס, והם מנסים להוציא ממנו את המיטב. זכותם לדרוש את מחיר השוק. לפעמים, הם עצמם גרים בשכירות בדירה אחרת (בגלל נסיבות החיים, כמו חתונה, גירושין, עבודה וכו'), ולכן הם נאלצים להשכיר את הדירה שלהם. לפעמים זו ירושה משותפת, או סתם דרך לחסוך לפנסיה. מה שדחף רבים לשוק הדירות בשנים האחרונות היתה הריבית הנמוכה, הטבות המס ואולי גם המחשבה שמחירי הנדל"ן רק עולים. בינתיים זה הצליח - אבל זה לא אומר כלום על העתיד.

שוק השכרת הדירות הוא שוק חופשי משוכלל יחסית, ואינו ג'ונגל. האם שוק הכרמל הוא ג'ונגל? האם שוק הצעצועים הוא ג'ונגל? ומה עם שוק המסעדות? הצימרים? המחירים בשוק השכירות נקבעים לפי ביקוש והיצע. הם ידועים וקבועים, והחוזים מכובדים על פי רוב. ולכן גם כותרות שראינו לאחרונה על דירות שעומדות ריקות הן שגויות. דירות עומדות ריקות כי כנראה המחיר שהן מוצעות בו גבוה מדי. האם זה אומר שלא צריך לארגן את השוק בחקיקה ולהקל על השוכרים (והמשכירים), כמו שדורשת ח"כ סתיו שפיר? כמובן שאפשר ואף צריך לעשות זאת - אבל זו לא הדרך להורדת מחירים.

3. "אני לא רוצה להיות נתון לחסדי 
בעל הבית"

שוכרים רבים מדברים על כך שהם חיים באי־ודאות, שכן בעל הבית שלהם יכול לשנות להם את החיים ברגע ו"לזרוק אותם לרחוב". ייתכן, אבל אי־הוודאות הזה במקרה הרע - או הגמישות במקרה הטוב - פועלים לשני הכיוונים. גם השוכרים יכולים לעזוב בהודעה של חודש עד שלושה חודשים מראש.

למשפחה צעירה שמצויה בצמיחה, כשהקריירה העתידית שלה לא לגמרי ידועה והטעמים משתנים - זה נוח ועשוי גם לחסוך כסף. למשל, כשעוברים לדירה גדולה יותר רק כשנולד ילד, במקום לרכוש דירה גדולה וחדשה כאשר עדיין לא צריכים אותה. מנגד, משפחות שרכשו דירות שהתגלו כלא מתאימות (קטנות מדי, בשכונה לא רצויה, כשהעבודה עברה לעיר אחרת) עלולות להישאר תקועות.

יש מרכיב לא קטן של הימור ברכישת דירה על הנייר בשכונה לא מוכרת או בעיר חדשה. בנוסף, יש לזכור כי לבעל הבית אין סיבה מיוחדת להוציא שוכר אם הכל בסדר והתשלומים נכנסים בזמן. הרי גם לו יש עלויות כאשר שוכר עוזב.

אתר בנייה בפ"ת. אין בישראל משבר דיור של ממשצילום: מוטי מילרוד

4. "המשבר הוא חמור. בישראל יש מצוקת דיור"

אין בישראל משבר דיור של ממש. הבעיה היא שמחירי הדירות גבוהים מדי ביחס להכנסה - בין אם דירות בבעלות או בשכירות. את זה הממשלה צריכה לפתור, בעיקר באמצעות הגדלת ההיצע ושיפור התשתיות, החינוך, הבריאות והתעסוקה בפריפריה. אבל באופן כללי, אפשר לומר שיש מספיק דירות לכולם. במובן מסוים, מחירי הדירות - כל עוד לא מדובר על בועה - מלמדים דווקא על כלכלה יציבה בישראל.

עם זאת, יש בכל זאת מלכוד כלכלי בין מחירים גבוהים - שלא מאפשרים לחסרי דירות לקנות דירה, ולתנאים שבהם נבנה תיק המשכנתאות בחמש השנים האחרונות: ריבית נמוכה, אבטלה נמוכה ומחירים עולים. הפרמטרים האלה עלולים להשתנות, ולכן היציבות היא עניין עכשווי - שיכול להתחלף באחת במידה שמצב המשק יורע. כלומר פוטנציאל ההרס הוא לא קטן אם המשק ייקלע למיתון. זו אחת הסיבות שבבנק ישראל מודאגים.

5. חלום הדירה: "העיקר שתהיה שלי קורת גג משלי"

זה בסדר לפנטז על דירה, אבל האם זה חלום שצריך להיות עד כדי כך משותף וענק - לכל הזוגות, לכל המשפחות, לכל ההורים? לא בטוח. אפשר לחלום על בריאות, על איכות חיים, על חברים ומשפחה מאושרת - ובמקביל לחיות לאורך זמן בדירות שכורות, ואפילו ליהנות מזה מבחינה פיננסית.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker