מבצעים נקודתיים לא יוזילו את הדירות

השיטות של הממשלה דומות אחת לשנייה, ומזכירות את מכרזי המחיר למשתכן שנכשלו

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

הרבה פרטים חיוניים בנוגע לסיוע הממשלתי לרוכשי הדירות, לוטים בערפל: מה מספר הדירות שיוקמו לפי הדרכים המתגבשות בקבינט הדיור? היכן יוקמו הדירות? אלה שאלות ליבה שהתשובות עליהן יבהירו אם מדובר בירי ברובה אמיתי או באקדח קפצונים, אך חשוב להבהיר: בניגוד למה שנהוג לטעון באחרונה, לממשלה אין הרבה אפשרויות להוריד ממש את מחירי הדירות.

אפשרות זו לא קיימת בייחוד אם היא אינה רוצה לבנות בעצמה, אלא מסתפקת במניפולציות על הקבלנים, בעלי הדירות והרוכשים, כפי שהיא עושה כיום. ספציפית לעניין, אין להניח שמבצעים נקודתיים יגרמו לירידות מחירים כוללות. ספק אם יגרמו לירידות בסביבה שבה יתקיימו.

שתי השיטות שעליהן דנים כיום אינן רחוקות אחת מהשנייה: הראשונה מתבססת על עיקרון המכרז ההפוך, שלפיו מחיר הקרקע נקבע על ידי הממשלה והמכרז בין הקבלנים מתבסס על מחירי דירות סופיים, שבו הקבלן שמציע את המחיר הנמוך. השנייה היא מחיר מטרה, שבו המדינה קובעת את המחיר הסופי, ועל הקבלנים מוטל להתמודד על מחירי הקרקע.

בשני המקרים הממשלה פועלת בשיטה של הורדת עלויות קרקע ובנייה לקבלנים בצורה שתהפוך הקמת פרויקטים מוזלים לכדאית. זה טוב, אך השאלה היא כמה טוב. התשובה: כנראה שלא מספיק. לצורך המחשה, כדאי לשוב למבצעי מחיר למשתכן שהממשלות הקודמות אירגנו בעיקר לציבור החרדי, ושהתבססו על עיקרון המכרז ההפוך.

יזמים שהשתתפו בשנים האחרונות במכרזי מחיר למשתכן סיפרו שנתקלו בחסמים שמלווים את המכרזים, שהחלו בכך שמי שקבע את מחירי הקרקע היה השמאי הממשלתי - מה שגרם לא פעם לכך שקרקעות סמוכות בשוק החופשי היו דומים, ולעתים אף נמוכים ממחירי הקרקע שנקבעו למכרזי המחיר למשתכן. כך אירע ב–2011, למשל, במכרזים שהתקיימו בראש העין, דימונה, ובשכונת מצליח שברמלה, שהיו זהים או קרובים למחירי השוק.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

באותה השנה נכשלו שישה מכרזים לבניית 642 דירות לפי מחיר למשתכן בראש העין, שכן לא הוגשו להם הצעות כלל. הסיבה: בעוד שבמכרזים בשוק חופשי מחיר הקרקע ליחידת דיור היה 279 אלף שקל בממוצע, במכרזי מחיר למשתכן הם הגיעו ל–363 אלף שקל. מכרזים לפי מחיר למשתכן בדימונה ובנתיבות נסגרו במחירים זהים למחיר השוק.

יזמים התלוננו אז שגם ההליכים הביורוקרטיים שעברו במכרזי מחיר למשתכן היו מפרכים מהרגיל, ואילצו אותם להמתין לפחות שנתיים לקבלת היתר בנייה ולשיווק הדירות. מכיוון שעלויות המימון לא קפאו במהלך זמן ההמתנה, מחירי הדירות לרוכשים עלו.

ככלות כל התלאות, הרוכשים יכלו לקנות את הדירות במחירים שנמוכים ב–10%–15% ממחירי השוק באזור, אך בפועל ההפרש היה קטן בהרבה. מכיוון שתמחור הדירות שנבנו במסגרת מחיר למשתכן, כמו גם אלה שיוקמו לפי המכרז ההפוך ולפי מחיר מטרה, מתבסס על עלויות בנייה נמוכות, הם קיבלו דירות קטנות ובסטנדרטים נמוכים יחסית. לפיכך שוויין מלכתחילה היה נמוך משמעותית.

ואחרי הברכות והאיחולים, יהיה גם מי שיתהה עד כמה הנחות של 10%–15% לזוגות צעירים אכן מספיקות במצב השוק של היום.

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker