התוכנית אושרה - אבל האתגר של בעלי הקרקע רק החל - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

התוכנית אושרה - אבל האתגר של בעלי הקרקע רק החל

עם אישורה המתקרב של תוכנית המתאר תא 3700 לבניית 12 אלף יחידות על קו החוף הצפוני של תל אביב, מתקרבת גם שעת ההתמודדות עם המכשול המרכזי לבנייה במקום: האופן שבו יצליחו אלפי בעלי קרקע שונים להתארגן לקראת בנייה

8תגובות

בעוד כמה שבועות צפויה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, ביחד עם בעלי הקרקע הפרטית לאורך רצועת חוף ימה הצפוני של העיר, לציין רגע היסטורי. תוכנית המתאר 3700 להקמת שכונה חדשה בהיקף של 12 אלף דירות במתחם, בצפון־מערב העיר, תקבל תוקף לאחר יותר מעשור של הידיינויות, חיכוכים, עימותים משפטיים ועוד.

המכשול האחרון בפני אישור התוכנית - העררים שהגישו הבעלים למועצה הארצית נגד התוכנית - הוסר מהדרך באוקטובר, כשהמועצה הארצית החליטה לדחות כמעט את כל העררים שהוגשו. החלטה זו פתחה למעשה את הדרך למתן התוקף לתוכנית. ואולם בניגוד לסוחרי קרקעות שונים, שמנסים לצייר תמונה שלפיה "הבעיות מאחורינו", אישור התוכנית צפוי להציב הן בפני הרשות המקומית והן בפני בעלי הקרקע סוג חדש של אתגר. העובדה שבמתחם מצויים בשלב זה מאות בעלי קרקע שונים - רבים מהם מחזיקים במגרשים בלתי מסוימים, כלומר בזכויות כלליות בשטח במסגרת אחזקה משותפת ("מושע") עם מספר רב של בעלים אחרים - צפוייה להקשות על הבעלים להתארגן בקבוצות לקראת הבנייה הממשית של המבנים.

לדברי פרנסין דוידי, מנהלת מחלקת התכנון של צפון העיר, מחלקת תוכנית המתאר את שטח התוכנית כולה - 1,900 דונם בסך הכל - לחמישה מתחמי תכנון, וקובעת את עקרונות האיחוד והחלוקה: "התוכנית יוצרת טבלה, וקובעת לגבי כל חלקה כמה יחידות היא שווה. יש חמישה מתחמי תכנון וכל חלקה יודעת לאיזה מתחם היא עוברת".עוד לדבריה, בימים אלה עובד שמאי התוכנית, שנשכר לנושא מטעם העירייה, על טבלאות האיזון שלפיהן ייקבעו זכויות הבנייה המדויקות של הבעלים, כשכל אחד עשוי לקבל זכויות בנייה בייעוד שונה: מגורים, מסחר, תעסוקה או מלונאות.

דודו בכר

לדברי עו"ד מירי דונין, המייצגת עשרות מבין בעלי הקרקע בשטח, עם אישור התוכנית צפויים בעלי הקרקע לדעת אמנם לאיזה מתחם שויכו זכויותיהם ובאיזה היקף, אך ייעודן של זכויות הבנייה ייוודע רק בשלב גיבוש תוכניות הבנייה המפורטות, שאותן יצטרכו כבר בעלי הקרקע הפרטיים לקדם מול העירייה. "בעלי הקרקע יידעו שיש להם זכות ל–X יחידות דיור, אך שטח הבנייה ישתנה בהתאם לייעוד הבנייה שייקבע לבסוף עבור כל אחד מהבעלים", היא מסבירה. "כך לדוגמה, דירה אחת של 120 מ"ר עיקרי עשויה להיות שוות ערך מבחינת הזכויות ל–240 מ"ר משרדים או ל–60 מ"ר מסחר. מה בדיוק יתקבל - את זה אפשר יהיה לדעת רק בתוכנית המפורטת". בכל מקרה צפוי תהליך אישור התוכניות המפורטות, על הכנת טבלאות האיזון הכלול בו, לארוך עוד זמן רב, גם דונין וגם דוידי מעריכות כי טווח הזמן שצפוי לחלוף עד לשלב הוצאת היתרי בנייה הוא חמש עד שבע שנים.

"זה הזמן למצוא שותפים"

תוכנית תא 3700, להקמת רובע חדש בצפון־מערב תל אביב, משתרעת על פני שטח של כ–1,900 דונם, משדה דב בדרום ועד גבול הרצליה בצפון. מלבד 12 אלף יחידות דיור, כוללת התוכנית 50 אלף מ"ר לייעוד מלונאי, 150 אלף מ"ר לתעסוקה וכ–70 אלף מ"ר למסחר. מלבד זאת, מקצה התוכנית כ–500 דונם לפארק חופי, וכן רצועת חול ושטחים נוספים לשטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ), מבני ציבור ולדרכים.

אחת הטענות המרכזיות נגד התוכנית שעלו בעררים שהוגשו היתה כי אינה מביאה בחשבון פינוי עתידי של שדה דב עד 2018, כפי שקובעת החלטת הממשלה, ולכן מגבילה את זכויות הבנייה במתחם הדרומי ביותר לבנייה נמוכה ובזבזנית בשטח. כדי לפתור בעיה זו, קבעה המועצה הארצית שדנה בערר כי התוכנית למתחם הדרומי תכלול הוראות לציפוף הבנייה לאחר פינוי השדה, וכי זכויות נוספות אלה יחולקו בין כל בעלי הקרקע במתחם.

משרד מרים דוניו'

לדברי השמאי עדי צביקל, שהיה מעורב בהגשת חלק מההתנגדויות לתוכנית, מדובר בהוראה בעייתית מאוד שצפויה לעכב את פיתוח המתחם כולו. לטענתו, "אם מישהו מבין איך אפשר יהיה בשלב מאוחר יותר להוסיף בנייה לגובה באופן שיחולק בין מאות או אלפי בעלים שונים, הוא מוזמן להסביר לי, כי אני לא מבין איך זה אמור לקרות". ככלל, הוא פסימי לגבי לוחות הזמנים שבהם צפויה התוכנית להתקדם, וטוען כי גם תוכנית המתאר עוד צפויה לעבור עיכובים רבים לפני שתאושר סופית. "אני בהחלט מקווה שזה ייקח פחות מעשור, אבל כרגע זה לא נראה כך".

לדברי עו"ד דונין, הצעד העיקרי שעל בעלי הקרקעות לבצע כדי לתרום לקידום מהיר יותר של התוכניות המפורטות, ובסופו של דבר של הבנייה בפועל, הוא להתאגד לקבוצות שיחזיקו במשותף בסכויות שיאפשרו הקמת בניין או אף קבוצת בניינים. "היו הרבה התנגדויות, הן נדונו, אבל כעת הגיע הזמן להתאגד ולהתקדם. בנקודת הזמן הזו טוב יותר להיות חלק מההתהוות".

איזה יתרון תעניק התאגדות?

דונין: "בסופו של דבר העירייה רוצה לראות בנייה. אם יש התגבשות של אנשים במתחמים הקבועים, העירייה כבר תיתן להם מגרשי בנייה שלמים, ואז הם יוכלו להתקדם לפי ראות עיניהם. לכן, מי שרוצה להגיע בצורה אופטימלית לסוף, צריך להתחיל לפעול היום".

גרי טישלר

עוד טוענת דונין כי מי שממתין על הגדר בציפייה לראות מה יילד יום, עלול להינזק. לטענתה, "ראשית, על כל אחד לוודא שהוא מקבל את שווי הזכויות שלו הוא יהיה זכאי ולכן צריך לעמוד על המשמר, אך חשוב מכך - לכל בעל זכות בקרקע יש אינטרס לקבוע בעצמו את השותפים, מאשר שיקבעו את השותפים עבורו. בפרויקט כה מורכב ממילא, הדבר האחרון שבעלי הזכויות צריכים זה למצוא עצמם עם שותפים בעייתיים, שעלולים לתקוע את הבנייה או אף לנסות לסחוט עוד זכויות עבור עצמם, ואז לך תריב איתם בבתי משפט".

עד כמה יש כיום מודעות בין בעלי הקרקע לצורך הזה?

"לצערי, יש עדיין הרבה בודדים, כי אנשים לא כל כך מבינים את הנושא הזה. הרבה מהבעלויות הן ותיקות, כשרוכש הקרקע הוא בכלל הסבא של הבעלים הנוכחיים שקיבלו אותה בירושה, ואין להם נגיעה למה שמתרחש. אני מקווה מאוד שגם הם יידעו בסופו של דבר להתחיל להתארגן".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#