התמ"א דומה - הדירות שונות

דירות שנבנות לפי תמ"א 38/1 שונות מדירות שמוקמות בתמ"א 38/2 - וגם המחירים שונים ■ הסיבה היא שהמוצר הסופי שמנפיקים שני סוגי התמ"א שונה לגמרי - באחד מדובר בבניין חדש לחלוטין ואילו בשני מדובר בבניין עם תשתיות ישנות

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רז סמולסקי

מציעים לכם דירה שנבנתה בפרויקט לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, שמוקם במסגרת תמ"א 38? שימו לב שיש שני סוגים של תמ"א 38.

במסגרת תמ"א 38/1 מקבלים הרוכשים בניין מחוזק ואילו במסגרת תמ"א 38/2 מקבלים הדיירים בניין חדש לחלוטין. אף ששני המוצרים הם תולדה של אותה תוכנית - הם שונים במהות וגם במחירים.

חברת ליב אין מקבוצת ריטייל אין בדקה את ההבדלים במחירים בין דירות שנמכרות ברמת גן בבניינים מסוג תמ"א 38/1 לעומת תמ"א 38/2, ומצאה פערי מחירים ניכרים. דירת 4 חדרים ברחוב הירדן ברמת גן בשטח 90 מ"ר עם מרפסת בשטח 9 מ"ר נמכרה ב–1.58 מיליון שקל (תמ"א 38/1), ואילו שתי דירות עם נתונים דומים - האחת ברחוב קריניצי ועזריאל נמכרו ב–1.689 מיליון שקל ו-1.69 מיליון שקל, בהתאמה (תמ"א 38/2).

פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן והדמיה צילום: אסתר זנדברג

המחיר הממוצע למ"ר בפרויקטים מהסוג הראשון היה 15,833, ואילו בבניינים מהסוג השני - 17,367 שקל. כל הדירות הן חדשות ומודרניות - מה שמעלה את השאלה: ממה נובע אם כך פער של כמעט 10% במחירים ביניהן?

"תמ"א 38/2 דומה מאוד לעסקת קומבינציה רגילה של מגרש. היזם קונה את זכויות הבנייה מהדיירים, לבניין הקיים אין בכלל משמעות ולאחר קבלת היתר בנייה היזם הורס את הבניין ומתחיל את הבנייה ממגרש נקי", מסביר ניר שמול, מנכ"ל משותף בליב אין, שמשווקת פרויקטים למגורים ומסחר. בצד הייצור, העלויות של פרויקטי תמ"א 38/2 גבוהות יותר בגלל החפירה והבנייה של חניון תת־קרקעי ומשפיעות על התמחור הסופי. עם זאת, יזם מתמחר את הדירה לא רק על פי העלויות אלא גם ואולי בעיקר על פי מחירי השוק, כלומר במחיר הגבוה ביותר ללא קשר. יזם של תמ"א 38/1 ישאף לפיכך להתקרב ככל האפשר למחירים של דירות בפרויקטי תמ"א 38/2, אבל הביקושים בשוק יוצרים תקרת זכוכית.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לדברי שמול, "בתמ"א 38/2 יש גמישות גבוהה יותר בתכנון, אפשר לייצר לובי מפואר ומרשים בגובה כפול; למקם את הממ"דים במיקומים שוליים בדירה כך שלדיירים קל יותר לשנות את חלוקת החדרים אם הם רוצים; אפשר להכניס תשתיות ומערכות חדשות לחלוטין לבניין. עדיין יש מגבלות של היקף זכויות הבנייה וקווי הבניין, אבל זה נכון לכל פרויקט יזמי ולאו דווקא לפרויקטי תמ"א 38".

הדמיה של תמ"א 38/1 ברמת גן צילום: החברה לחיזוק מבני

המצב שונה לגמרי בתמ"א 38/1. "יש מגבלות תכנוניות קשות מפני שהבניין קיים והוא מהווה מצב נתון", מסביר שמול. "לכן קשה להוסיף את הממ"ד והמרפסות, ואת המעלית קשה מאוד להכניס לבניין, ולעתים צריך לבנות אותה גם מחוץ לבניין. כל נושא החניות הוא בעייתי מאוד כי יש קושי עצום עד כמעט בלתי אפשרי להכניס חניות תת־קרקעיות מתחת לבניין קיים, והפתרונות האחרים יוצרים מגבלות. למשל חניות עיליות פוגעות באפשרות לתכנן דירות גן. מכפילי חנייה (מעליות שיוצרות חנייה מעל חנייה) זה פתרון לא אהוב במיוחד על הדיירים, והפתרון השלישי הוא תשלום כופר חנייה לעירייה (תשלום לעירייה עבור האישור לבנות דירות ללא חנייה)".

מכל הסיבות האלה, הפרויקטים של תמ"א 38/2 איכותיים ויקרים יותר. ואולם הצרכן הסביר צריך לדעת לחפש את ההבדל, שהרי בסופו של דבר הוא נכנס למשרד מכירות ורואה הדמיות של פרויקטים חדשים. על ההבדל בין השניים הוא יידע רק אם הוא ישאל וייכנס לעומק הדברים. ואולם מה שכן יבלוט לו לעין הוא המציאות בשטח. המשווקים של פרויקטי תמ"א 38/2 מוכרים הדמיה בדיוק כמו בכל פרויקט יזמי אחר. בדומה לקונה של דירה בשכונת פסגות אפק בראש העין, שמגיע למקום ורואה קרקע בתולית, כך הצרכן של התמ"א 38/2 מגיע לבניין ומדמיין אותו הרוס. דייר שמגיע לפרויקט מסוג 38/1 יודע שהבניין יישאר כמו שהוא, והמראה המוחשי הזה גורע מהפנטזיה. הבניין יעבור אמנם מתיחת פנים, אבל חדש לגמרי הוא לא יהיה, וחנייה תת־קרקעית גם לא תהיה בו. המהנדס ישראל דוד, שייעץ לעיריית תל אביב ביישום תמ"א 38 בעיר, תיאר זאת כך: "ביצוע תמ"א 38/1 בבניין בן 60 זה כמו לנסות להפוך קשישה בת 80 לבר רפאלי".

לכן הבניינים האלה מהווים אתגר מכירתי, ושמול מספר על שיווק של כ–20 פרויקטים מסוג זה, בין היתר של חברת רינובו בהרצליה ושל חברת קרסו בערים שונות. "כדי להתמודד אנחנו עוטפים את הבניין הישן בהדמיות של הבניין החדש, ויוצרים דירה לדוגמה בבניין הישן - שוכרים דירה מאחד הדיירים ומשפצים אותה כפי שתיראה לאחר סיום הפרויקט. אנחנו מחליפים את דלתות הכניסה הישנות של הדיירים הקיימים. הכל במטרה לתת את התחושה של הבניין החדש", הוא מסביר.

נתון נוסף שיש להביא בחשבון הוא שדירות בפרויקטי תמ"א 38/2 הן קטנות יותר בשטחן לעומת דירות שנבנות בפרויקטי תמ"א 38/1, כשמספר החדרים נשאר זהה, ובדירות קטנות יותר במחיר למ"ר בדרך כלל גבוה יותר. לדברי שמול, "בשנתיים האחרונות יש שינוי מגמה בשוק. יזמים מתכננים דירות קטנות יותר בשטח אבל עם אותו מספר חדרים. דירות 4 חדרים למשל מתוכננות כיום בשטח של 90–95 מ"ר במקום 100–110 מ"ר. כך היזם מצליח לשמור על מחיר למ"ר שמאפשר לו רווחיות סבירה, והצרכן קונה דירה במחיר אפשרי".

תמ"א 38/1 ברמת גן צילום: תומר אפלבאום

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker