האם יש טעם לייצר פחד לגבי שוק המשרדים? - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם יש טעם לייצר פחד לגבי שוק המשרדים?

באחרונה הפיצו גורמים שונים מספרים ודו"חות על ריבוי שטחי משרדים חדשים להשכרה העולים כביכול על הביקושים בפועל ■ אולם כרגע אין הצפה בשוק המשרדים

2תגובות

באחרונה הפיצו גורמים שונים מספרים ודו"חות על ריבוי שטחי משרדים חדשים להשכרה העולים כביכול על הביקושים בפועל. האם יש טעם לייצר הפחדה לגבי שוק המשרדים?

ברמת המצאי, ההערכה היא שבתל אביב רבתי יש כיום כ–7 מיליון מ"ר משרדים, ויותר מ–90% בתפוסה מלאה. מעבר לכך, לפי סטטיסטיקות ומחקרי שוק הצמיחה במשק יוצרת ביקושים טבעיים של עוד כ–170 אלף מ"ר שטחי משרדים מדי שנה, כלומר גידול ממוצע של כ–2.5%. זה גידול ריאלי בהתאם לצמיחה השנתית של המשק.

לפי הערכות, לשוק המשרדים ייתוספו לא פחות ממיליון מ"ר תוך חמש שנים, אך זו טעות לספור מטרים רבועים בפרויקטים שאינם בבנייה. בניין שאושרה בו תב"ע או אפילו קיבל היתר בנייה, לדוגמה מתחם טרה או מתחם קרן הקריה, יכול להיחשב רק עתודה ולא כהיצע בפועל. בנוסף, גם אם היזם קיבל מימון והחל לבנות, הרי שרוב המטרים האלה מצויים במגדלים עצומים שזמן הבנייה שלהם אינו שנה־שנתיים כפי שמקובל בפרויקט מגורים קטן. לפיכך, רק 70% מהפרויקטים המתוכננים כיום ראויים להתייחסות בכל הקשור להיצע עתידי בשוק בחמש השנים הקרובות.

יש סיבות רבות לדירוג יציאתם לשוק של אותם מיליון מטרים רבועים. הסיבות המוכרות הן התארכות תהליכי תכנון, קושי במציאת מימון וקשיי שיווק. אחת הסיבות הידועות פחות היא היא תקני החנייה בתב"עות החדשות. לפי תב"עות אלה תינתן חנייה אחת לכל 200 מ"ר בנוי, בעוד שהתקן הישן קבע חנייה לכל 35 מ"ר. כך לדוגמה, שטח משרד של 400 מ"ר יזכה לשתי חניות. במצב זה, חנייה צמודה תתאפשר רק לבכירים. מבחינת המדינה והרשויות המקומיות, מדובר בניסיון לעודד שימוש בתחבורה ציבורית. ואולם בהיעדר תשתיות מתאימות, השינוי לא נראה באופק. לפיכך, סביר כי רק כשצבר הפרויקטים שבהם תקן החנייה הישן יאזל, יחלו יזמים בבניית פרויקטים שבהם תקפים תקני החנייה החדשים.

דודו בכר

האם נכון לדבר על היצע וביקוש לשטחי משרדים במקרו? נראה כי נתון זה משתנה בהתאם לאזור. כך למשל, מורגשת עלייה בשכירות באזור הבורסה והמע"ר הצפוני (ממרכז עזריאלי ועד לצומת על פרשת דרכים־בגין). באחרונה חתמה יאהו על עסקה בבית קרדן לפי 85 שקל למ"ר ברמת מעטפת, בזמן שהבניין כולו מושכר. דמי השכירות מהווים לא פחות מ–13% מעל המחיר הממוצע בבניין. לעומת אזורים אלה, יש עודף היצע בבני ברק ובפתח תקוה, והשכירויות בבניינים חדשים שם נמוכות יותר.

הנתונים ה"מפחידים" לגבי שוק המשרדים מתייחסים בעיקר למשקיעים, אך מה לגבי מי שרוכש לשימוש עצמי? עיקר השוק במרכז תל אביב הוא להשכרה במחיר חציוני של 100 שקל למ"ר. בהינתן מצב זה, רכישת משרד מתאימה לבעל עסק עצמאי קטן, בינוני או גדול ומייצרת לו תשואה על נכס המשמש את העסק ונמצא בבעלותו. הרכישה נעשית בתשלום הון עצמי ומשכנתא, המחליפים את דמי השכירות. כיום לבעל עסק שרוצה לקנות משרד בבניין חדש בתל אביב אין כמעט אפשרויות. רוב הבניינים שמתוכננים הם להשכרה. לדוגמה, במע"ר הצפוני ובאזור בית המשפט.

רכישת משרד אפשרית גם בהצטרפות לקבוצות רכישה, שכמו בשוק המגורים - מציעות מוצר שמחירו נמוך מרכישה מיזם. יש כיום חמישה שחקנים עיקריים בשוק זה. ההצטרפות לקבוצה לקניית משרד יכולה להיות זולה ב–20%–50% מרכישה מיזם. במקרה של הקבוצות לעומת בניין בבעלות יזם, ברור גם שדמי הניהול נמוכים יותר (בכ–30%).

הכותב הוא מנכ"ל קבוצת סופרין העוסקת בייזום, ניהול והקמת פרויקטים למגורים, משרדים ומסחר במסגרת קבוצות רכישה



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#