הניסיון לצינון השוק הסתיים בעליות מחירים ובגידול במספר העסקות

הזוגות הצעירים מצאו מקורות מימון חלופיים ואילו הרוכשים מיהרו למכור דירות כדי לנצל את הפטור ממס שבח עד סוף השנה שעברה - אבל התוצאה הסופית היא המשך של עליות המחירים

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

האם הממשלה יכולה היתה לעשות משהו לריסון העלייה במחירי הדירות? ספק גדול. ואולם אין ספק לגבי עובדה אחת: ניסיונותיה לצנן את שוק הדירות באמצעות מגבלות שהוטלו על רוכשים - כשלו, ואולי אף השיגו תוצאה הפוכה, ותרמו לגידול במספר העסקות ולעליית מחירים. זה כנראה הלקח הגדול משוק הדיור של 2013.

2013 שסיכומיה מתפרסמים בהדרגה - בתחילה על ידי , לאחר מכן על ידי ובימים הקרובים גם על ידי השמאי הממשלתי - אותתה לממשלה כי חשיבה מכנית ופשטנית לגבי הצעדים שיש לבצע בשוק, עלולה לגרום לתוצאות לא צפויות. אמנם העלייה במדד מחירי הדירות ב–2013 - 8.1% - נופלת מזו של 2010 (כ–15%) ו–2009 (כ–17%), אך הוכיחה שהרגיעה היחסית ב–2011 וב–2012 (עליות מדד של 5.5% ו–6.7%, בהתאמה) היתה זמנית, ונוצרה בעיקר עקב האקלים הציבורי בעקבות המחאה החברתית, ולא בגלל מדיניות מוצלחת של הממשלה.

דצמבר 2013 ייזכר כחודש שיא מבחינת הרכישות: 13.4 אלף, וכל זה ברבעון שיא מבחינת רכישת דירות - יותר מ–32 אלף שנרכשו ברבעון הרביעי של 2013; וכל זה בשנת שיא מבחינת עסקות - ב–2013 נרכשו כ–113.4 אלף דירות. אלה נתונים מדהימים ומדאיגים, בייחוד מכיוון שהממשלה ובנק ישראל המשיכו לפעול להרגעת הביקושים. בפועל התרחש ההפך.

בנייה בראש העין. עיקר הגידול ברכישות באזור המרכז היה בעירצילום: אייל טואג

מעקב אחרי מדד מחירי הדירות מעלה כי בחלק הראשון של השנה הוא שמר על יציבות. כך, בין פברואר למאי עלה המדד ב–0.1% בלבד. כנראה השוק המתין לתוצאות הבחירות בינואר. הממשלה החדשה הושבעה במארס 2013, וכנראה שבעלי הדירות, הרוכשים, המשקיעים והקבלנים הגיעו למסקנה שלא יהיה הבדל מהותי בינה לבין הממשלות הקודמות. המחירים החלו להמריא שוב, ולמעט ירידה של 0.4% באוקטובר, המדד רשם עליות, שהבולטת היתה בדצמבר (1.5%), שהיה הגבוה ב–2013 והזכיר את סוף 2012, כשעליות המחירים התפרצו במשך רבעון שלם. מה קרה בדצמבר שהקפיץ את רף העסקות ואת המחירים? באוצר התייחסו רק לכמות העסקות, והסבירו זאת "בין היתר בהשפעת מכירות המשקיעים ושיווק פרויקט גדול בראש העין".

עוד כתבו באוצר על דצמבר: "רמה זו מהווה גידול של 47% לעומת נובמבר ו–23% לעומת דצמבר 2012. הגידול החד הקיף הן את פלח השוק של דירות יד שנייה והן את זה של הדירות החדשות. בנטרול הפרויקט בראש העין, נרשם גידול מתון של 5% ברכישת דירות חדשות בדצמבר לעומת נובמבר, וירידה של 12% לעומת דצמבר 2012.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"את הגידול בעסקות בדצמבר הובילו רוכשי דירה ראשונה (רובם זוגות צעירים), עם עלייה של 76% לעומת נובמבר ו–50% לעומת דצמבר 2012. הגידול החד ברכישות הזוגות הצעירים הקיף את כל האזורים, אך בולט ביישובים המתאפיינים במחירים נמוכים יחסית. כך למשל, באזור באר שבע נרשם גידול של כ–100% ברכישות הזוגות הצעירים ובאזור המרכז נרשם גידול של 115%, שהתרכז בעיקר בפרויקט בראש העין".

מה לגבי המשקיעים? באוצר הציגו נתונים שלפיהם משקלם דווקא ירד בדצמבר ל–22%, לאחר כמעט חמישה חודשים רצופים של עליות. לעומת זאת, במכירת דירות על ידי משקיעים נרשם גידול של 64% לעומת נובמבר. "ייתכן כי הגידול במכירות המשקיעים, במקביל לגידול בשבח הנצבר בדירות, חל על רקע ביטול הפטור ממס שבח מינואר 2014", נכתב בסקירה.

אין ספק שזה כך. המשקיעים ראו לנגד עיניהם את ההפסדים שעלולים להיגרם להם אם ימשיכו להחזיק בדירות המניבות, וייאלצו לשלם מס שבח ניכר עליהן בעת מכירתן בעתיד, ולכן העדיפו למכור לפחות חלק מהדירות. זו בדיוק היתה מטרת הממשלה, שבין היתר רצתה שהמשקיעים ימכרו חלק מהדירות לזוגות צעירים. ואולם מדוע משפרי דיור וזוגות צעירים שהסתערו על הדירות היו מוכנים לשלם מחירים גבוהים? והאם הפרויקט בראש העין יכול להוות תירוץ לעליית המדד?

התשובה על שתי השאלות שלילית. כפי שנראה כעת, הפרויקט בראש העין והגידול בהיצע הדירות של משקיעים היו בסך הכל במה להבעת אי האמון של הרוכשים במדיניות הממשלה. אי האמון הזה גבר על הגבלת משכנתאות בהחזר גבוה שעליה הכריז בנק ישראל באוגוסט, ועל העלאת המע"מ בתחילת ספטמבר. אנשים מצאו את מקורות המימון החלופיים (ההורים כנראה), ושילמו מחירים גבוהים על דירות.

התנהלות כזו עשויה להוות ביטוי לייאוש ואי אמון בממשלה ובצעדיה. הציבור שומע את ההבטחות, מסתבך בשלל הצעדים להגדלת היצע התכנון והקרקעות, אך לא רואה את הדירות כרלוונטיות בעתיד הקרוב. מדוע הוא מוכן לשלם הרבה? משום שהוא סבור שהמחירים יעלו עוד בעתיד. זו גישה מסוכנת, וכפי שנאמר לא פעם - המחירים יירדו, והשאלות היחידות הן מתי ובכמה.

כשיורדים לפרטים אודות מחירי הדירות, אפשר לראות בפרסום הלמ"ס כי המחירים בחיפה עלו בשיעור הממוצע הגדול ביותר - 22.3%; בצפון עלו המחירים ב–12.5% ואילו בתל אביב ב–11.2%. מבחינת גודל הדירות, 1.5–2 חדרים באזור המרכז (שסובב את גוש דן וכולל את לוד, רמלה, מודיעין ועוד) עלו ב–18.3% ל–720.4 אלף שקל; בתל אביב עלו מחירי הדירות בגדלים אלה למחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקל; מחירי דירות 2.5–3 חדרים באזור הצפון עלו ב–13.1% ל–552 אלף שקל, ואילו בחיפה הם עלו ב–11.5% ל–691 אלף שקל; מחירי הדירות 3.5–4 חדרים בתל אביב עלו ב–12.7% במהלך השנה שעברה, לרמה של 2.73 מיליון שקל.

מחירי השכירות המשיכו לעלות גם ב–2013 בממוצע שנתי של 7.5%, אבל ממוצע מחירי השכירות בתל אביב עלה ב–12.1% ל–5,475 שקל. מנתון זה עולה כי משקיעים ימשיכו לגלות עניין בעיר הגדולה למרות עליות המחירים הגדולות שנרשמו בה, ויימשכו הירידות בתשואות, שכן ההתרשמות הכללית היא שאנשים שמתגוררים בתל אביב מוכנים לשלם הרבה כדי להישאר לגור בה; וכי דירות שננטשות על ידי שוכרים חסרי יכולת מתאיישות לבסוף על ידי אנשים שיכולים לעמוד במחירים הגבוהים.

בימים הקרובים אנו צפויים להמשך הסיכומים של 2013, עם פרסום נתוני השמאי הממשלתי. ההערכה היא כי לא צפויות להירשם הפתעות, וכי גם סקירת השמאי הממשלתי תצביע על עליות מחירים ניכרות, שמהן ישובו ויצופו השאלות: האם לממשלה יש אפשרות אמיתית להוריד מחירי דירות מבלי להיכנס פיסית לשוק, והאם הצעדים שהיא נוקטת לבלימת העליות דווקא גרמו להאצתן.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker